8 problema s kupnjom imovine za najam i postaje posjednik

No prije nego što stupite u kontakt s agentom za nekretnine ili pregledavate web stranice poput Roofstocka, razmislite o čemu se zapravo radi. Ako želite odmah stvoriti prihod, morat ćete unajmiti svoju nekretninu. Iako prijedlog može zvučati jednostavno, nije ništa drugo. Informacije koje slijede detaljno opisuju nedostatke u upravljanju imovinom.

To nije značilo da vas odvrati od napredovanja, već umjesto da vam pokaže kako postoje nedostaci kao i prednosti kupnje i upravljanja nekretninama za najam. Ne dopustite da potencijal za zaradu zamrači vašu viziju kada razmišljate da li ste se odlučili za to.

Problemi s postati iznajmljivač

1. Pokretanje kapitala

Svi potencijalni iznajmljivači smatraju troškove kupnje investicione nekretnine, ali mnogi previđaju troškove preuređenja. Drugim riječima, ne očekujte da će se troškovi pokretanja završiti na zatvaranju.

Ako kupite oštećenu ili zastarjelu kuću, možete potrošiti značajan iznos kako biste je učinili „unajmljivom“. Svako oštećenje temelja, vodovoda ili ožičenja može koštati popravak tisuća dolara. Ali čak i ako kupite nekretninu u dobrom stanju, možda ćete morati unijeti promjene da biste je dobili na kodu. To je zato što mnoge države imaju stroge zahtjeve za najam nekretnina koje će trebati ispuniti prije nego što započnete iznajmljivanje.

Osim preuređenja, u skladu s ovim standardima može se značajno povećati početni troškovi. Na primjer, recimo da ste kupili nedavno izgrađeni dupleks koji je prethodno bio okupiran vlasnikom. Zakoni o posjednicima i stanarima vaše države zahtijevaju da dodate sigurnosne značajke na nekretninu prije nego što se oglašavate za stanare. Podjela potrebnih promjena je sljedeća:

• Rukohvati instalirani duž prednjeg i stražnjeg ulaza: 1.300 dolara
• Prednja i stražnja vrata zamijenjena su osiguranim, ojačanim čeličnim vratima: 300 dolara
• Peep rupa instalirana na ulaznim vratima: 50 USD
• Ulaz u mrtvu viljušku instaliran na prednjim i stražnjim vratima: 50 USD
• Standardni razdjelni zid zamijenjen je vatrogasnim zidom: 1.600 dolara
• Završena inspekcija koda: 35 USD

Ukupni trošak: 3,335 USD

2. Izrada popravaka

Kad je u pitanju posjednik, dvije su stvari u životu neizbježne: smrt i popravci. Nemojte čak ni uzeti u obzir upravljanje imovinom, osim ako niste sigurni da možete platiti popravke. Zakoni o iznajmljivačima i stanarima zahtijevaju da brzo napravite ozbiljne popravke. Ako to ne učinite, mogli bi odgovarati za dodatnu štetu.

Stvar u popravcima je što vam naglo padnu i često koštaju mnogo. Na primjer, ako vaš stanar pozove noću u 23:30 da vam kaže da se grijač vode rasprsnuo i poplavio kuću, morate odmah poslati hitnog servisera da isključi vodu i osuši tepih.

Budući da je prošlo nekoliko sati, naplatit će vam 100 USD na sat za sva dva sata koliko je tu. Povrh svega, informirani ste da trebate zamijeniti bojler. Budući da se radi o popravcima koji se trebaju dogoditi što prije, uputite se u tvrtku Sears i kupite grijač vode koji je po najpovoljnijim cijenama. Ne samo da morate platiti isporuku i ugradnju, već Sears neće odvući vaš stari, pokvareni bojler. Srećom, vaš popravak nudi da ga uklonite sve dok mu platite njegovu satnicu i pokrije naplatu smeća.

Evo ukupnih troškova za ovaj pojedinačni popravak:

• Hitni popravak (2 sata @ 100 USD na sat): 200 USD
• Trošak za kupnju novog grijača vode od 50 galona: 599 USD
• Trošak dostave i ugradnje: 329 USD u Sears-u
• Troškovi uklanjanja i uklanjanja starog bojlera (2 sata @ standardna cijena od 50 USD): 100 USD + 50 USD smeća = 150 USD

Ukupni trošak: 1.278 dolara

Glavni problemi nisu jedini problemi na koje ćete morati voditi računa. Neki stanari će vas nazvati zbog svega. Budite spremni provesti svoje slobodno vrijeme mijenjajući žarulje, zamjenjujući filtre za zrak, korenje dvorišta i prskanje škripavih šarki.

3. Prikupljanje najamnine

Imat ćete sjajne stanare koji mjesečno plaćaju najam. Imat ćete dobre stanare koji povremeno kliziju, ali uvijek vas obavijeste prije vremena kada možete očekivati ​​najam. A onda ćete imati stanare koji ne plaćaju i ne zovu. Kao posjednik, povremeno ćete morati igrati kolekcionara računa.

Zapitajte se jeste li se ugodno suočili sa svojim stanarima prije nego što počnete iznajmljivati. Imajte na umu da ćete morati posuditi pozive kao posjednik. Na primjer, zamislite da imate stanara šest mjeseci, a jedan mjesec ne plaća stanarinu. Ne čuješ se s njim tjedan dana. Napokon, odlučite nazvati i stanar vam kaže da neće moći platiti još 7 dana. Morat ćete se odlučiti ili pustiti stanara da klizi ili započeti postupak iseljavanja. Obavezno donesite ovakvu odluku i pridržavajte se nje.

4. Suočavanje s problematičnim stanarima

Većina vaših stanara platit će najam, tretirati imovinu kao svoju i zadovoljavati susjede. Ali u jednom ćete trenutku neizbježno imati stanara.

Kao upravitelj imovine vidio sam svoj pravilan dio problema. Jednom sam pristao iznajmiti nekretninu trojici studenata. Do drugog mjeseca prestali su plaćati najam. Moj kolega i ja otišli smo u kuću razgovarati s njima. Kad su se vrata otvorila, dočekao me veliki stup koji izlazi iz zemlje i pruža se prema stropu. Stanari su u kuću postavili vatrogasni stup, zajedno s rupom na stropu prvog kata i hrpom betona na tlu. Stanari su obećali platiti najam i sanirati štetu s polja. Nije iznenađujuće, nisu.

Treći mjesec, podnio sam zahtjev za deložaciju. Nakon saslušanja, stanari su se vratili u kuću i izvadili svoje stvari prije nego što smo šerif i ja stigli tamo. Kad sam ušao unutra, pronašao sam grafite na zidu, beton u zahodima i sudoperu, plijesan u aparatima, mrlje na podovima i svijetlu, sjajnu anketu vatrogasaca.

Ako ćete biti posjednik, morat ćete se baviti stanarima koji se bore s drugim stanarima, stanarima koji čine štetu na vašem ulaganju i stanarima koji ne plaćaju. Morat ćete dobro poznavati zakone o iseljavanju u vašoj državi i biti spremni na njihovo korištenje.

5. Preživjele deložacije

Zakoni o posjednicima i stanarima vaše države vrše deložaciju činiti se prilično jednostavno. Da biste ga započeli, idete lokalnom sudu, podnosite obavijest, zakazujete sudski datum i pojavljujete se tog dana. Sudac tada kaže stanaru da ode. Stanar se vraća ravno u vaše imanje, brzo se spakuje i izlazi kroz vrata. Nema štete, nema prekršaja, zar ne?

U stvarnosti su deložacije često izuzetno skupe i dugotrajne. Čak i ako uspješno iselite svog stanara, vjerojatno ćete imati velike troškove i izgubiti značajno vrijeme u tom procesu.

Već sam prošla kroz to. Evo primjera scenarija kako deložacija može djelovati:

1. Najmoprimac najprije ne plaća najam.
2. Peta se vrti okolo i stanar još uvijek nije platio, ali odlučite pričekati još pet dana kako biste izbjegli podnošenje deložacija.
3. Dolazi deseti, a da ga još uvijek niste čuli. Idete na sud, plaćate naknadu (koja se kreće od 35 do 100 USD ili više, ovisno o vašoj državi), a sudska službenica vam kaže da je sudac podupro. Ne mogu zakazati vaše saslušanje do sljedećeg mjeseca.
4. Jednom kada se sudski datum pomiče, potrošite na dva mjeseca stanarine. Sudac odlučuje u vašu korist, ali sada morate zakazati vrijeme sa šerifom da dovršite deložaciju. Za to treba još pet dana.
5. Pojaviš se sa šerifom 20. i otkriješ da je stanar ostavio hrpe stvari iza sebe. Prema zakonu u mnogim državama sada morate unajmiti ormar za odlaganje stvari da biste čuvali stvari stanara. To košta još 50 dolara. Ako ste imali puno sreće, imate prazan stan koji treba očistiti i ponovo unajmiti. Čak i kad budete najsretniji, vjerojatno ćete izgubiti najmanje mjesec dana više stanarine dok tražite stanara. Ako niste imali toliko sreće, stanar je počinio štetu, koju ćete morati popraviti prije nego što ponovo možete unajmiti stan..

Na kraju, kvar izgleda ovako:

• 4 mjeseca izgubljena stanarina u iznosu od 750 USD: 3000 dolara
• Trošak za prijavu na sudu: 35 USD
• Trošak za najam skladišta: 50 USD
• Trošak popravke: 500 USD

Ukupni trošak iseljenja stanara: 3.585 dolara

6. Upravljanje svojim financijama

Stanodavci moraju na upravljanje nekretninama gledati kao na rotirajuća vrata. Stanari ulaze, ostaju u najmu i odlaze. Dok će neki stanari obnoviti zakup, većina će se preseliti na sljedeće mjesto kad prođe zakup i ostavit će vam prazan stan.

U davna vremena stan bi mogao ostati prazan nekoliko mjeseci. Da biste bili uspješan posjednik, morat ćete naučiti upravljati svojim financijama u vrijeme gozbe i gladi. Nekih mjeseci imat ćete punu popunjenost, najam plaćen na vrijeme i nikakve popravke. Morat ćete biti dovoljno posvećeni da biste uštedjeli, a ne potrošili tijekom tih mjeseci jer ćete tijekom ostalih mjeseci imati slobodnih radnih mjesta, kasne najamnine i velike popravke..

Financije posjednika ne ostaju stalne. Ako možete naučiti ići uz tok i planirati neočekivano, jednostavno ćete preživjeti.

7. Čuvanje imovine

Ako je stanar ozlijeđen na posjedu koji je vaš, postoji velika mogućnost da ćete biti tuženi. Naravno, imate osiguranje vlasnika kuća, ali uvijek imate obavezu održavati svoje posjedovanje ispravnim i ispravnim kako bi izbjegli doprinos potencijalnim nesretnicima. Čuvajući svoje jedinice na sigurnom, bez obzira na to što vam je potrebno, uvelike smanjujete svoju šansu za nevolje u ovom području.

Kako biste spriječili probleme, morat ćete poznavati građevinske i sigurnosne pravilnike u vašem području i slijediti ih redovito prateći redovita održavanja i periodične provjere vaših nekretnina. Možda će trebati puno posla, ali kasnije vam može uštedjeti skupu pravnu bitku.

8. Plaćanje poreza

Jedna stvar koju ne možete previdjeti su porezi. Iznajmljivanje imovine vaš je posao i tako ćete morati prijaviti prihod koji ostvarujete kad svake godine podnosite porez. Ali jedan porez koji se često previđa je porez na imovinu. Ako posjedujete dom u kojem živite plus jedna kuća za najam, račun za porez na imovinu mogao bi biti dvostruko veći nego što ste plaćali prije nego što ste kupili najam. Obavezno shvatite da će utjecaj poreza imati na dno toga i da ste spremni platiti ih.

Porezi mogu raditi na dobro vlasnika imovine, posebno na tržištu stanova koji postoji na niži način. Razmislite, na primjer, ako trebate prodati svoj dom, ali ne možete nadoknaditi ono što ste platili. Ako ga prodajete kao svoj osnovni dom, ne možete zahtijevati gubitak od poreza. No ako ga prvo pretvorite u nekretninu za najam, možda ćete moći zahtijevati gubitak kao poslovni gubitak naspram bilo kojeg primljenog prihoda od najma ili vašeg uobičajenog dohotka. To može smanjiti vaš porezni račun za tisuće dolara, posebno ako zahtjevate veliki gubitak i imate visoka primanja.

Završna riječ

Kupnja nekretnina za iznajmljivanje sjajan je način zarade. Sjetite se samo da biti iznajmljivač nisu sve zabave i igre. Radit ćete naporno za svoj novac i povremeno ćete se suočiti s nevoljama. Kupnja nekretnine za iznajmljivanje nije za sve. To bi trebala biti investicijska opcija koju razmatrate tek nakon što postignete određenu razinu financijske neovisnosti.

Ne samo da početni i tekući troškovi popravka mogu biti značajni, već ćete htjeti uložiti znatni predujam kako biste dobili najbolje uvjete zajma i umanjili mjesečno plaćanje hipoteke. To ima na umu da imajte na umu da na padu stambenog tržišta možete izgubiti novac na svojoj investiciji i postati naglavačke na hipoteci. Ipak, kupovina nekretnina za iznajmljivanje može biti izvrstan način za nadopunu vašeg prihoda ili čak zamjenu postojećeg.

Imate li nekretninu za najam? Što ste naučili iz iskustva?