Savjeti za odobrenje hipoteke i kvalificiranje za nižu stopu

Prema anketiranim anketama, najvažnija briga su troškovi posjedovanja kuće. Otprilike 54% svih anketiranih anketiranih reklo je da su domovi trenutno preskupi, dok je 30% bilo oprezno od dugovanja povezanih s vlasništvom kuća..

Ali i druge su brige teške. Otprilike 43% anketiranih anketiranih reklo je da im je odbijen kredit za stan u nekom prošlom razdoblju, a više od polovice je kao loš krivac navelo loš ili nedovoljan kredit. Više od polovine, 56%, odnosno 54%, reklo je da aktivno rade na poboljšanju svojih kredita ili odgađaju kupnju kako bi se zadržala za bolju kamatnu stopu.

Može vam se svidjeti: Jeste li dio tisućljetne kohorte? Ako do sada niste ozbiljno razmišljali o pripremi za umirovljenje, sada je vrijeme za to. Pogledajte naš detaljni post o šest principa koji bi trebali voditi investicione strategije tisućljeća.

Zašto su vaši hipotekarni kamatni stopi

Potencijalni kupci koji se drže boljeg iznosa kamatnih stopa nešto su postigli. Čak i male promjene kamatnih stopa mogu dramatično promijeniti financijsku računicu vlasništva kuće.

Ne vjerujete mi? Igrajte se s ovim kalkulatorom za refinanciranje hipoteke Bankrate. Evo scenarija uber-pojednostavljenog:

Tekuća mjesečna uplata: 1.000 dolara
Iznos ostavljen na hipoteku: 200.000 dolara
Vrijeme preostalo za hipoteku: 29 godina
Trenutna stopa: 4,5% APR
Nova stopa: 3,5% APR
Novo mjesečno plaćanje: 915,66 USD
Mjesečna štednja: 84,34 USD
Ukupna štednja na kamatama: 29,349,59 USD

Naizgled malo smanjenje kamatne stope, sa 4,5% travanj na 3,5% travanj, bilo je dovoljno za smanjenje teret hipoteke hipoteke za 200 000 USD za gotovo 30 000 USD i smanjivanje mjesečne isplate hipotetičkog dužnika za oko 84 USD.

Zamislite sada što biste mogli uštedjeti usporedivim smanjenjem kamata na većem zajmu ili većim smanjenjem kamatnih stopa na zajam veličine veličine. To je snaga vrhunskog kreditnog rezultata - i moćan argument u korist čekanja da kupite dok vaša kreditna kuća ne dođe u red.

Može vam se svidjeti: Znate li što možete očekivati od postupka kupnje kod kuće? Kad sam bio prvi kupac za dom, sigurno nisam. Da biste detaljno pogledali to najvažnije razdoblje između dana kad ste postavili svoju prvu ponudu i dana kad se konačno uselite u svoj novi dom, pogledajte naš post o zatvaranju kuće.

Savjeti za odobrenje hipoteke i kvalificiranje za nižu stopu

U ostatku ovog posta predstavljam nekoliko jednostavnih savjeta za potencijalne kupce kuća koji žele učiniti dvije stvari:

Odobreni za hipotekarni kredit
Smanjite njihovu efektivnu kamatnu stopu ili ukupno plaćanje tijekom trajanja zajma

Njih dvoje se međusobno ne isključuju. Neki od istih savjeta pomoću kojih možete odobriti zahtjev za kredit mogu vam pomoći u snižavanju kamatne stope. Ipak, ako se treba razlikovati, pojasnit ću na koji se prioritet odnosi svaki savjet.

Prvo stvari: stavljanje najbolje noge naprijed.

Snimite svoj financijski profil

Kreditnici su dovoljno lijepa skupina, ali nisu vam prijatelji. Oni vas stvarno ne poznaju. Njihovi se interesi nalaze kod njihovih poslodavaca - zajmodavaca - i samo se posredno podudaraju s interesima vaše obitelji.

Da biste se kvalificirali za hipoteku, zaista pomaže imati posao W-2. Nije nemoguće kvalificirati se za hipoteku kao freelancer ili samostalni poduzetnik, ali morat ćete preskočiti više obruča. Ako ste freelancer, najvjerojatnije će vaš zajmodavac htjeti vidjeti svoje posljednje dvije godine prihoda kako bi izračunao mjesečnu zaradu.

Nestabilna zarada može zakomplicirati vašu financijsku sliku, čineći da na papiru izgledate rizičnije nego što stvarno jeste. Parovi koji su spojili svoje financije i imaju barem jednog zaposlenika koji ima puno radno vrijeme u W-2 bolje su pozicionirani od slobodnih freelancera koji nemaju redovite izvore dodatnog dohotka. Što je stabilnija vaša povijest zapošljavanja, to bolje.

U oba slučaja trebate prikupiti obilnu financijsku dokumentaciju koja prikazuje sve značajne izvore prihoda, i to onako kako to zahtijeva vaš zajmodavac: platne stubove, 1099-ove, brokerske izvode i izvode s bankovnog računa, javnu pomoć i evidenciju bilo kojeg drugog prihoda prijavili biste IRS-u.

U pravilu ćete htjeti pogriješiti na strani sveobuhvatnosti. Uključite najmanje mjesec dana isplate plaće, dvije godine evidencije o verifikaciji plaće (uključujući prihod od bonusa i provizija), posljednja dva porezna izvješća, izvještaje o dobiti / gubitku (ako imate tvrtku), dva mjeseca bankovnih i brokerskih računa, i dva mjeseca izvješća o umirovljeničkom računu (ako je primjenjivo).

Budite ugodni s kreditom

Prije započinjanja postupka prijave pribavite najmanje jedno kreditno izvješće. Imate pravo na jedno besplatno kreditno izvješće godišnje iz svake od tri glavne agencije za izvještavanje o potrošačkim kreditima: Experian, Equifax i TransUnion. Pogledajte internetsku stranicu FTC-a ili posjetite annualcreditreport.com za više detalja.

Jednom kada dobijete kreditno izvješće, pažljivo ga proučite. Potražite pogreške i propuste koji mogu negativno utjecati na vaš kredit, poput kredita za koje niste primijenili zahtjev (potencijalni znak krađe identiteta) ili prijestupnika prijavljenih pogreškom. Upoznajte se i sa vašim negativnim nalazima: presudama, založnim pravima, prošlim bankrotima, prijavljenim delinkvencijama i tako dalje. Moguće je da ćete biti svjesni većine, ali uvijek postoji šansa da nađete zakonitu crnu oznaku koja nije prešla vaš radarski ekran.

Prije i za vrijeme postupka prijave i preuzimanja ugovora, izbjegavajte nikakve financijske poteze koji bi mogli povećati vašu kreditnu sposobnost. Oni uključuju podnošenje zahtjeva za nove zajmove ili kreditne linije (uključujući kreditne kartice) ili velike kupovine na kredit, što bi moglo utjecati na omjer duga i prihoda (više o tome u nastavku).

Radite na smanjenju odnosa duga i prihoda

Vaš omjer duga i prihoda glavni je dio vašeg kreditnog rezultata - i glavni faktor u određivanju kvalifikacije i stope hipotekarnog kredita..

Naravno, smanjenje omjera duga i prihoda nije jednodnevni proces. Započnite je što je prije moguće, čak i prije nego što budete spremni početi aktivno tražiti svoj sljedeći dom. S vremenom to može povećati vašu kreditnu ocjenu, što vas čini atraktivnijim zajmodavcima.

Zajmodavci također uzimaju u obzir izračun omjera duga i prihoda. Manji zajmodavci općenito smanjuju potencijalne zajmoprimce na 43% duga, uključujući Ured za zaštitu potrošača. Veći zajmodavci mogu prihvatiti veće omjere duga i prihoda - po cijeni veće kamatne stope. Da biste preuzeli svoje dugove pod kontrolom, prvo se koncentrirajte na otplatu najvećih dugova, a zatim kružite prema manjim stvarima.

Može vam se svidjeti: Niste sigurni u što najučinkovitiji način otplate dugovanja? Pogledajte našu usporedbu triju popularnih metoda otplate duga: dugovanja snijega, lavina i snježne kugle.

Krenite na tečaj za kućne kupce

Niste potpuno sigurni u svoju sposobnost da se krećete izdajničkim vodama stambenog tržišta? Pokušajte s tečajem za kupce.

Mnoge općinske vlade, susjedna vijeća i neprofitne organizacije nude tečajeve za prvi put i povratnike kući. Ako ne možete pronaći nijedan koji se poklapa s vašim rasporedom ili se odvija dovoljno blizu da osobno prisustvujete, potražite internetske tečajeve ili hibride. Tečaj sponzoriran od grada koji sam pohađao u Minneapolisu u osnovi je bio pregled mnogo opsežnije zbirke obrazovnih resursa koji su dostupni na mreži. Sve rečeno, trebalo mi je tri sata vremena: 90 minuta jedne večeri i još 90 minuta kod kuće.

Tečajevi kućnih kupaca ne mogu vam smanjiti troškove vlasništva nad kućom, upozorava Ross, ali oni vam zasigurno mogu povećati samopouzdanje tijekom postupka kupovine i olakšati financijski teret. I većina sveobuhvatnih tečajeva uključuje savjete za smanjenje kamatnih stopa i mjesečnih plaćanja. Pažnja bi se mogla isplatiti.

Izvor Više citata

Prije nego što zakoračite u postupak kupnje kuća, upotrijebite barem jedan mrežni agregator za prikupljanje ponuda za hipotekarne kredite s više zajmodavaca.

Google „dobiva hipoteku“ i vidjet ćete koliko je agregatora - da ne spominjemo zajmodavce - vani. Osobno sam obožavatelj Realtor.com-a, ali nije važno koji koristite. Imajte na umu da niste dužni poduzimati nikakve radnje u vezi s ponudom. Ovaj je korak samo u informativne svrhe, a sami citati nisu obvezujući. Tek nakon što odlučite krenuti prema naprijed i pokrenete postupak preuzimanja ugovora s određenim zajmodavcem, dobit ćete službeni prijedlog.

Dobivanje preliminarnog navoda prilično je jednostavno. Trebat ćete odgovoriti na osnovna pitanja o:

Tvoja lokacija
Namjena kuće koju kupujete (primarno prebivalište, drugi dom itd.)
Vrsta kuće (obiteljska kuća, dupleks, apartman)
Vaš prihod (i mogućnost pružanja dokaza o dohotku)
Vaše prethodno iskustvo kupnje u kući
Željena struktura kredita (fiksna ili podesiva stopa)
Željeni rok zajma (najčešće 15 ili 30 godina)
Vaš cjenovni rang
Vaš kreditni profil

U nekim slučajevima preliminarni navod ćete dobiti gotovo odmah. U ostalim morat ćete navesti svoje kontakt podatke i pričekati da zajmodavac nastavi. Ponovite prema potrebi i uskoro ćete imati poprilično dobar osjećaj raspona stope u koju ćete pasti. Od tamo je jednostavno: odaberite između zajmova s najnižim stopama - ili, ako je novčani tok problem, strukture koje najviše pogoduju nižim mjesečnim isplatama.

Upotrijebite više brokera

Traženje više preliminarnih navoda je jednostavno. Umetanje u korov s više brokera složenije je i dugotrajno. Stoga ne čudi da mnogi kupci kuća to ne rade. Ali to je sjajna strategija - i vjerojatno će se financijski isplatiti, jer u osnovi svirate dva (ili više) posrednika koji glase na komisiji jedni od drugih.

Odredite svoje pregovore o ocjeni

Ne treba vam posrednik da pregovara u vaše ime, posebno na donjem kraju stambenog tržišta.

Ako ste spremni sami raditi nogu, obratite se zajmodavcima koji nude najpovoljnije cijene i odredbe (dobivene putem Realtor.com ili nekog drugog agregatora) i pogledajte hoće li oni su voljan odstupiti. Budite transparentni prema ponudama svojih konkurenata. Ako doista žele vašu tvrtku, pregovarat će - posebno na sporijim tržištima kada bi zaista mogli koristiti posao.

Razmotrite kraći rok zajma

Kraći zajam može dramatično smanjiti vaše dugoročne troškove vlasništva. Loša strana: Kratkoročni zajmovi neprestano zahtijevaju veće mjesečne isplate. Prijelaz s 30-godišnje na hipoteku na 15 godina može sniziti zaglavljenu kamatnu stopu za oko 0,5%, štedeći tisuće tijekom trajanja kredita.

Nepotrebno je reći da su to fantastične vijesti za vaše dugoročno financijsko zdravlje. Svaki dolar koji ne plaćate kamatama je dolar koji možete uštedjeti za odlazak u mirovinu ili vraćanje u svoje kuće putem projekata poboljšanja kapitala koji povećavaju kapital..

Savjet profesije: Nisu svi projekti za poboljšanje kuće povećali pravednost. Neki su aktivno štetni. Naš post o projektima za poboljšanje kuće koji smanjuju vrijednost preprodaje naglašava skupa „poboljšanja“ koja vjerojatno neće sami platiti.

Pogledajte FHA zajmove

Ako imate ograničenu štednju i skromne prihode, možete vam potrajati godine da uštedite za svoj predujam. Kupci u cipelama često biraju FHA kredite koji omogućuju manja predujma - čak 3,5%. Zajmovi FHA također imaju labavije standarde osiguranja od klasičnih kredita. To je dobra vijest ako vaš kredit nije tamo gdje biste željeli da bude, ali ne želite mjesecima ili godinama čekanja do statusa glavnog dužnika..

Ono što je najvažnije, zajmovi FHA limenka ima niže kamatne stope od klasičnih zajmova, iako će vaša stopa ovisiti o vašoj kreditnoj ocjeni i drugim faktorima specifičnim za vašu situaciju.

S druge strane, FHA zajmovi daju velike premije za hipotekarno osiguranje u dvije faze: unaprijed i traje za vrijeme trajanja zajma. Nasuprot tome, premije za hipotekarno osiguranje za konvencionalne zajmove automatski prestaju s 78% LTV. Uz sve ostale, ovaj tekući teret mogao bi podići mjesečne isplate vašeg FHA zajma iznad projiciranih mjesečnih uplata na odgovarajući konvencionalni zajam, šteteći obrazloženju zajma FHA. Prije nego što podmirivate FHA kredit, usitnite brojeve - ili pitajte zajmodavca za smjernice.

Povećajte predujam

Kada je riječ o predujmovima, veće su obično bolje - barem za kupce koji su usmjereni na postizanje najniže moguće kamatne stope.

To nije samo zato što ćete morati nadoknaditi više kako biste nadoknadili svoj manji predujam. Za zajmodavce, veličina predujma je obrnuto povezana s rizikom zadane vrijednosti: veći predujmovi znače niži rizik. Zajmodavci nadoknađuju taj rizik višim kamatnim stopama (i hipotekarnim osiguranjem). Povećanje predujma s 10% na 20% moglo bi smanjiti vašu stopu za 1% do 2%, što će vjerojatno uštedjeti desetine tisuća kamata tijekom trajanja kredita.

Kada je novac tijesan, lakše je reći povećati svoj predujam nego učiniti. Programi pomoći za plaćanje putem državne pomoći ili neprofitne organizacije mogu vam pomoći - ako se kvalificirate. U vašoj blizini gotovo sigurno djeluje program. Brzo Google pretraživanje može potvrditi.

Mnogi programi pomoći u preduzetništvu nude potpore koje nije potrebno vraćati. Drugim riječima, one neće povećati vašu kamatnu stopu ili vaše ukupne troškove vlasništva. Drugi nude zajmove bez kamate, koji povećavaju troškove vlasništva nad domovima, ali ne i opterećuju vaše kamate. Najprije se obratite državnim i općinskim tijelima za stambeno zbrinjavanje, a zatim potražite lokalne neprofitne organizacije za stanovanje.

Većina programa pomoći pri prvom plaćanju provjerava sredstva, što znači da se ne možete kvalificirati ako je vaš prihod previsok. Ostale su ograničene na određene skupine kupaca, kao što su veterani i kupci prvih kuća.

Čak i ako si tehnički možete priuštiti veći predujam, dobro bi se pozabavili tim programima. Jednostavno nije pametno ispružiti svaki posljednji tekući cent pri zatvaranju. Trebate nešto preostalo za vaš hitni fond i kratkoročnu osobnu štednju.

Može vam se svidjeti: Jeste li aktivni ili časno otpušteni pripadnik oružanih snaga? Možete se kvalificirati za zajam za VA, posebnu vrstu hipoteke rezerviranu za članove uprave i njihove uže obitelji. Pojedinosti se nalaze u našoj objavi o VA zajmovima za kuće.

Platite bodove za popust

Plaćanje bodova s popustom za hipoteku poznato je i kao „otkup tečaja“. To je fantastična strategija za kupce s obilnim jastucima za novac.

Popustni bodovi su naknade zbog zajmodavca pri zatvaranju. Nazivaju ih "bodovima", jer svaki odgovara 1% - jednom postotnom bodu - ukupne vrijednosti kredita. Na hipoteci od 200.000 dolara jedan popustni bod košta 2.000 dolara.

Umjesto da ovu gotovinu unesete u svoj predujam, možete je upotrijebiti za smanjenje kamatne stope. Ovisno o stopi, roku i veličini zajma, plaćanje bodova može smanjiti njegove dugoročne troškove mnogo više od odgovarajućeg povećanja predujma..

Općenito, svaka točka smanjuje kamatnu stopu na zajam za 0,25%, ali taj iznos može varirati od zajmodavca. Obično je moguće platiti pola i četvrtine bodova, što smanjuje vašu stopu za 0,125%, odnosno 0,0625%.

Plaćanje bodova ima smisla samo za kupce koji planiraju ostati u svojim domovima nekoliko godina. Prije nego što se odlučite za plaćanje bodova, morat ćete izračunati svoj stupanj prijenosa tako što ćete ukupni trošak bodova podijeliti s projiciranom mjesečnom štednjom. Koeficijent tog izračuna predstavlja broj mjeseci koji će vam trebati da ostanete u domu da biste nadoknadili svoje bodove putem uštedenih kamata. Očekujte da će razdoblje narušavanja biti najmanje pet godina u budućnosti.

Završna riječ

Kao što smo vidjeli, čak i mala negativna promjena u stopi hipotekarnog kredita može značajno poboljšati vašu financijsku sliku. Vrijedno je svog vremena slijediti savjete koji su ovdje izloženi i slijediti nižu stopu sve dok ne morate praviti druge kompromise koji mogu povećati dugoročne troškove vlasništva nad kućom..

No, također je važno da postupak prijave za hipotekarni kredit ne promatrate u vakuumu. Kupnja kuće je maraton, a ne sprint. Morat ćete se brinuti puno više od svoje najviše hipoteke: naručiti temeljit pregled kuće, osigurati pravo naslova, izračunati troškove zatvaranja i još mnogo toga.

Kada kupci kuća ne uspiju u potpunosti snositi sve ove prethodne i tekuće troškove, veća je vjerovatnoća da će naići na probleme, pa se pobrinite da kućni apetit ne bude veći od novčanika. Ako i kada vam resursi i sposobnost zaduživanja to omogućavaju, uvijek se mogu povećati.

Podnosite li zahtjev za hipoteku? Što radite kako biste osigurali da vaša prijava prođe i ostvarite najnižu moguću stopu?