7 alternativnih investicija u nekretnine koje većina ljudi ignorira (i kako ih uložiti)
Vjerojatno ste skočili ravno u investicijske fondove za ulaganja u nekretnine (REITs), dugoročne nekretnine za najam kupljene preko tvrtke poput Roofstock, i kratkotrajno prevrtanje kuće. Sve su to razumne strategije i one koje sam koristio tijekom godina.
Ali samo zato što su najpopularnije opcije, to ne znači da su jedini - ili čak najisplativiji - načini ulaganja u nekretnine. U stvari, manje poznate niše često nude bolji povrat u bilo kojem tržištu ili klasi imovine. Poslovni gurui nazivaju ove „plave oceane“ - što znači da ima manje krvi u vodi od konkurencije - i izlučuju štetne fraze poput „bogatstvo je u nišama“.
Ako vas zaintrigiraju nekretnine, ali želite istražiti plave vode, pogledajte bliže ove manje poznate strategije ulaganja u nekretnine. Konvencionalno je dosadno.
1. Coworking prostori
S povećanjem popularnosti coworking prostora, teško je vjerovati da je industrija stara nešto više od 10 godina.
Prvi coworking prostor na svijetu debitirao je u San Franciscu 2005. godine, a tijekom sljedećih nekoliko godina sve se više prostora pojavilo u skupim gradovima poput Londona i New Yorka. Mala trgovačka skupina otvorila je i održala prvu industrijsku konferenciju 2009. godine, Globalnu coworking nekonferencijsku konferenciju.
Industrija se od tada ubrzala, od rušenja granica među soloprenerima i freelancerima, pa sve do jednog od najvećih trendova desetljeća u komercijalnim nekretninama. Industrija se udvostručila od 2015. do 2018. godine, a analitičari predviđaju preko milijun članova samo u Sjedinjenim Državama do 2022. godine, prema trgovinskoj skupini Coworking Resources. Tvrtka za savjetovanje o nekretninama JLL izvijestila je da je fleksibilni uredski prostor od 2010. porastao brže od bilo kojeg drugog segmenta industrije, u prosjeku 23% godišnje.
Coworking prostori dobitak su za sve koji su uključeni. Članovi mogu dijeliti troškove ureda, čak i ako individualni freelanceri samo traže mjesto za prijenos svojih prijenosnih računala. Pokretači tvrtke mogu fleksibilno dodavati ili oduzimati uredski prostor. Davatelji uredskih prostora mogu unajmiti više stolova nego što stvarno imaju jer nisu svi stolovi stalno zauzeti.
Zanimljivo je da se najbrže rastuća baza kupaca za coworking prostore odmaknula od freelancera i startupa. Prema multinacionalnom coworking gigantu WeWorka, kako je izvijestio Curbed, korporacije su predvodile porast broja prijava u posljednjih nekoliko godina.
Kako ulagati u coworking prostore
Najlakši način ulaganja u coworking prostore jest ulaganjem u REIT-ove koji ih uključuju. Primjeri uključuju Boston Properties (BXP) i Washington REIT (WRE). Oni se mogu kupiti na većini investicijskih računa poput Investirate J. P. Morgan.
Ili možete upotrijebiti praktičniji pristup. Ako trenutno imate ili iznajmljujete uredski prostor, ali ga ne koristite svi, zašto ga ne biste iznajmili? Sigurno ne biste bili sami. Gotovo dvije trećine svih prostora za zajednički rad u Sjedinjenim Državama dio je poslovnih tvrtki za svoje vlasnike, prema trgovačkoj publikaciji Deskmag.
Ili možete zamahnuti za ograde i pokrenuti svoj vlastiti namjenski prostor za coworking. Poslovni plan je teško razrađen: iznajmljujete uredski prostor, a zatim ga zakupite uredom, stolom ili salonom zajedničkog pristupa.
Kao vlasnik male tvrtke radim iz coworking prostora i to volim. Za manje od 100 USD mjesečno, imam 24/7 pristup vrhunskom uredskom prostoru, pogledima na plaže i mangrove šume, te neograničenu kavu i čaj.
Svijet rada se mijenja. Studija CNBC-a za 2018. otkrila je da 70% uredskih radnika širom svijeta komunicira barem jedan dan u tjednu. Rad se događa na daljinu i nije svaki udaljeni radnik želio raditi iz svoje dnevne sobe.
2. Sirova zemlja
Ulaganje u sirovu zemlju dolazi s puno prednosti, a to nisu svi očito.
Prvo, to su daleko više ruke od stambenih ili poslovnih nekretnina. Nema ponoćnih telefonskih poziva stanara koji su se žalili da je izgorjela žarulja; nema poziva za popravke ili održavanje.
Također košta gotovo ništa za održavanje. Ako kupite sirovu zemlju u gotovini, vaš jedini tekući trošak su porezi na imovinu - koji su za sirovu zemlju često niski zbog relativno jeftine cijene.
Konkurencija za ulaganja u zemlju pokazuje se u mnogim područjima. Kada se obratite vlasniku u vezi s kupnjom nerazvijenog zemljišta, u nekim slučajevima ste prva osoba koja je to učinila. Vlasnici sirove zemlje od toga ne zarađuju, pa često prihvaćaju novčiće na dolar.
Kako ulagati u sirovu zemlju
Ulagačima u zemlji na raspolaganju je nekoliko strategija. Prvo je ništa ne raditi. Možete kupiti i zadržati zemlju i pričekati da je prodate dok se ne procijeni.
Zemljište možete i prebaciti ako ga kupite ispod tržišnih cijena. Jedan investitor u zemlju kojeg poznajem kupuje zemljište s popustom, a zatim nudi financiranje prodavača kupcima. Prodaje zemlju premium i naplaćuje izuzetno visoke kamate jer može. Zajmovi na zemlju nisu regulirani poput hipoteka i kupcima ih je teško zadužiti, pa su mnogi kupci spremni platiti visoke kamatne stope. A ako oni zadaju, postupak zabrane isključenja brži je nego za stambene kuće.
Alternativno, zemljište možete poboljšati na neki način. Jedna od opcija je proći kroz postupak davanja imovine, rezoniranje imovine, moguće instaliranje vodovodnih i kanalizacijskih vodova, njegovo podjeljenje ili kombinacija ovih. Zatim biste mogli prodati zemlju što bliže "izgradnji", ili na njemu možete samostalno graditi kao programer. Ako odaberete posljednji, tada možete ili zadržati nekretninu kao dugoročni najam ili je prodati po dovršetku.
Naravno, nitko ne kaže da morate ništa graditi da biste poboljšali zemlju. Možete obrađivati zemlju radi poljoprivredne ili neke druge ne-razvojne namjene ili je držati ili prodati.
Većina potencijalnih ulagača u nekretnine izbjegava ulaganje u zemlji jer ga ne razumiju. Ali uz osnovnu obuku i obrazovanje kupci mogu brzo naučiti kako procijeniti i ulagati u sirovu zemlju, zajedno s zamkama koje treba izbjegavati. Budite posebno oprezni s zoniranjem; nije moguće ponovo uspostaviti zemljište i mnoge općine postavljaju ograničenja zoniranja.
Da biste pregledali popise zemljišta, pokušajte AcreTrader ili LandWatch.
3. Proizvedene kuće
Poput sirove zemlje, mnogi izbjegavaju mobilne i proizvedene domove jer nisu seksi. U stvari su toliko neseksi, da neki ulagači gledaju na nos po samoj ideji. To sasvim dobro odgovara proizvedenim domaćim investitorima; oni se smiju sve do banke.
Vrijedi pauzirati i napomenuti da postoji tehnička razlika između proizvedenih kuća i mobilnih kućica. U lipnju 1976., Odjel za stambeno zbrinjavanje i urbani razvoj (HUD) započeo je s uređenjem pokretnih kućica, koje su dotad uglavnom bile neregulirane. Kuće izgrađene u tvornicama izgrađene nakon 1976. godine, za koje vrijede građevinske norme, nazivaju se "proizvedenim kućama", dok se "pokretne kućice" odnose na neuređene pokretne građevine izgrađene prije 1976. S tim u vezi, većina ljudi i dalje upotrebljava pojmove naizmjenično.
Proizvedene kuće mogu se trajno vezati uz zemljište na kojem sjede ili u parkovima. Parkovi mobilnih kućica obično naplaćuju mjesečnu naknadu za najam, što često uključuje uslugu vodoopskrbe, odvodnje i smeća. Kada kupite proizvedenu kuću u parku, gotovo uvijek kupujete samo dom, a ne zemlju (više u mobilni kućni park uskoro ulažete).
Kako uložiti u proizvodne domove
Najčešća strategija ulaganja za proizvedene kuće je kupnja i zadržavanje. Investitor kupuje kuću, bilo sa zemljom ili domom samo ako je u parku, i s iznajmljivačem potpisuje dugoročni najam.
Kao i kod tradicionalnih objekata za iznajmljivanje, postoje veći i manji proizvedeni domovi, u svim uvjetima, sa širokim rasponom završnih obrada i čvora. Neki su lijepi moderni domovi s lijepim sadržajima; drugi su kukci.
Parkovi se također značajno razlikuju u kvaliteti, a iako investitori uvijek mogu premjestiti dom, to nije trnovit proces; može ga koštati više nego što ga je sama kuća preselila. Također, neki parkovi nameću dobna ograničenja, poput 55 godina i starijih, pa napravite domaći zadatak u parku, a ne samo kući, prije kupovine.
Da biste pregledali popise proizvedenih kuća, pogledajte Prodaja brzo putem vlasnika ili Homes.com.
4. Mobilni kućni parkovi
Umjesto da kupujete pojedinačni mobilni ili proizvedeni dom, možete kupiti čitave mobilne kućne parkove. Pri tome kupujete i zemljište i posao s parkom. Naplaćujete mjesečnu naknadu za lotu, što može uključivati neke uslužne programe. Ako najmoprimac ne plati najamninu, podnosite zahtjev za deložaciju kao i bilo koji drugi posao iznajmljivanja.
Poput kupovine proizvedenih domova, mnogi investitori u nekretnine smatraju da je kupovina mobilnog kućnog parka neseksi posao i zanemaruju ga. To stvara priliku za investitore koji ne smetaju posjedovanje imovine toliko raznolike kao mobilni kućni parkovi.
Jedna od prednosti ulaganja u parkove mobilnih kućica je ta što ne morate sami održavati domove jer ih nemate. Sve što trebate je održavati su zajednička područja i parkovi i održavati vodu i kanalizaciju. To uzrokuje male režijske troškove i visoke troškove.
Stope prometa također su niže u parkiralištima za mobilne kućice nego u ostalim nekretninama za iznajmljivanje jer košta toliko novca za preseljenje proizvedene kuće. Kad netko kupi mobilnu kuću, on je vlasnik kuće i obično ostane stajati. Promet je najveći dio posla, a najveći dio troškova leži na tipičnom iznajmljivaču, tako da niža stopa prometa predstavlja ogromnu korist.
Kako uložiti u mobilne kućne parkove
Kao i većina stvari u životu, i na mreži možete kupiti mobilne kućne parkove. Najpopularnija web lokacija za kupnju i prodaju parkova je Mobile Home Park Store, koji sadrži nekoliko stotina parkova navedenih u prodaji u bilo kojem trenutku. Također možete kupiti mobilne kućne parkove na komercijalnom gigantu nekretnina LoopNet. Ponekad, parke za aukciju možete pronaći i na aukciji.com ili na eBayu. Prije granatiranja bilo kakvog novca, napravite detaljnu analizu, posebno putem usluge peer-to-peer prodaje, poput eBaya. Za provjeru i prijenos naslova uvijek koristite tvrtku koja nije zainteresirana za titulaciju.
Naravno, mnogi se ulagači u nekretnine ne ograničavaju na ono što su javno navedeni. Intrepidni investitori koriste izravnu poštu, hladne pozive ili čak i osobne posjete.
Parkovi mobilnih kućica mogu donijeti ogroman iznos prihoda, što znači da su često skupi. Budite spremni platiti sedam cifara za park na željenom mjestu uz znatne prihode.
Kao zaključak, parkovi mobilnih kućica nude dodatne mogućnosti prihoda pametnim poduzetnicima. Vlasnici parkova mogu instalirati praonice, mini-marte ili druge usluge na licu mjesta kako bi stvorili dodatni novčani tok iz svojih parkova.
5. Web stranice za gomilanje nekretnina
Nedavni dodatak katalogu opcija ulaganja u nekretnine, web stranice za crowdfunding često nude velike prinose ulagačima.
Različite web stranice za crowdfunding nekretnina prate različite modele ulaganja. Neki imaju jedan združeni fond, ili nekoliko velikih združenih fondova, koji svim investitorima plaćaju isti povrat. Fond kupuje, ažurira, upravlja i ponekad prodaje nekretnine koristeći sredstva prikupljena od javnosti. To je slično ulaganju u REIT, osim što je manje regulirano od strane DIP-a i nije potrebno isplaćivati 90% neto dobiti u dividendi.
Alternativno, neke web stranice za crowdfunding nekretninama omogućuju investitorima financiranje kupnje određenih nekretnina. Što je veći rizik zajmoprimca, imovina ili oboje, veći je ponuđeni povrat. No, ova struktura crowdfundinga je ugodna transparentnost, čak iako investitori zapravo nemaju dodatnu kontrolu nad obnavljanjem ili upravljanjem nekretninama..
Druga važna razlika od REIT-a je nedostatak likvidnosti. Budući da se REIT-ovima javno trguje, ulagači ih mogu odmah kupiti i prodati. No, prijekomuniciranim dugom ne trguje se javno, a kada investirate, to činite najmanje minimalno razdoblje ulaganja - obično najmanje šest ili 12 mjeseci.
Kako uložiti u web stranice za prikupljanje nekretnina
Uvodna riječ opreza: Većina web mjesta za crowdfunding nekretnina prihvaća sredstva samo od akreditiranih ulagača. Ako ne znate što je akreditirani investitor, onda vjerojatno niste jedan od njih. Riječ je o bogatim ulagačima, čija neto vrijednost iznosi preko milijun dolara ili godišnji prihod preko 200.000 dolara.
S tim u vezi postoji nekoliko web stranica za crowdfunding nekretnina koje su specijalizirane za rad s ulagačima koji nisu akreditirani. Postoje dvije web stranice za crowdfunding koje direktno ulažu u nekretnine putem fonda Fundrise i stREITwise. Fundrise prihvaća minimalno ulaganje od samo 500 USD i vraća povrat u rasponu od 8,7% do 12,4%. RealtyMogul zahtijeva najmanje 1.000 dolara, a plaćao je oko 8% u mjesečnim distribucijama od svog osnivanja.
Da biste investirali u specifične projekte nekretnina kao neakreditirani investitor, pogledajte Groundfloor. Možete uložiti sa samo 10 USD i zaraditi povrat koji se kreće u rasponu od 5% do 25%, ovisno o imovini i dužniku. Ti se zajmovi obično kreću od šest do 12 mjeseci, što čini da je obveza relativno kratka.
S druge strane, možete investirati u poljoprivredna zemljišta AcreTrader. Farmland brzo postaje popularna investicija, jer od 1990. godine nikad nije imao negativan godišnji prinos. U stvari, kad biste 1990. godine uložili 10.000 USD u poljoprivredno zemljište, danas bi vrijedilo gotovo 200.000 USD.
Kao i uvijek, napravite domaći zadatak prije nego što uložite novac u crowdfunding web stranicu. Pitajte se o zadanim stopama i obratite posebnu pozornost na vremensku obvezu za novčana sredstva.
6. Privatne bilješke
Bilješka je pravni dokument kojim se deklarira zajam jedne stranke drugoj. Na primjer, ako posuđujete hipoteku, jedan od dokumenata koji potpišete kod nagodbe jest bilješka. Mnogi investitori u nekretnine financiraju svoje poslove posuđivanjem novca od pojedinaca, a ne od banaka. Potpisuju privatnu notu s pojedinačnim investitorom, posuđujući novac po bilo kojoj kamatnoj stopi i drugim uvjetima zajma s kojima se obje strane slažu.
Novac ulažem u privatne bilješke. Na primjer, u Ohiju je par koji se povukao prije navršenih 30 godina zahvaljujući prihodima od najma imovine, iako nisu prestali kupovati nove nekretnine kako bi izgradili još pasivniji tok prihoda. Trenutno s njima ulažem 10 000 američkih dolara uz kamate od 10%, a oboje smo bili zadovoljni dogovorom. Imaju fleksibilno financiranje od pojedinaca, a njihovi ulagači - uključujući mene) ostvaruju snažan i pouzdan povrat.
Ipak, nije bez rizika. Ako zajmoprimci neplaćuju moj zajam, moj jedini zahtjev za povlačenje sudova je presudan, a zatim pokušaj naplatiti tu presudu.
Kako ulagati u privatne bilješke
Za razliku od većine opcija na ovom popisu, privatne bilješke djeluju prvenstveno na povjerenju. Novac ulažete s nekim koga osobno poznajete i koji je pokazao jasan i impresivan uspjeh svojim ulaganjima u nekretnine - drugim riječima, nekome u koga ste iskreno vjerovali da vam vrati.
Ako ne znate nijednog investitora u nekretnine, počnite se uroniti u industriju. Pridružite se lokalnom klubu za ulaganje u nekretnine i sudjelujte na svakom sastanku nekoliko mjeseci zaredom. Mreža s lokalnim prodavačima "na ključ", veletrgovcima i agentima za prodaju nekretnina koji su specijalizirani za rad s investitorima. Uronite u lokalnu zajednicu za ulaganje u nekretnine. Brzo bi trebalo postati jasno tko je već neko vrijeme oko bloka i ima utvrđenu uspješnost ulaganja. Upoznajte bolje te ljude. Dok gradite odnos s njima, možete razgovarati o mogućnostima da uložite novac s njima, kao zajmodavac ili čak kao partner.
Ili možete kupiti privatne bilješke putem interneta putem web stranica poput Note Investor. Samo pazite da temeljito pregledate sve dužnike prije nego što predaju vaš teško zarađeni novac.
7. Sindikacije nekretnina
U sindikatima nekretnina, "operator" ili "sponzor" služi kao vodeći investitor u nekretnine i traži tihe partnere koji bi uložili novac. Ti su tihi partneri poznati kao "članovi" ili "ograničeni partneri". Za razliku od web stranice crowdfundinga ili privatne bilješke, ovi ograničeni partneri ne samo da pozajmljuju novac; oni postaju pravi partneri s djelomičnim udjelom vlasništva.
Zamislite da Odelia pronađe stambenu zgradu koju želi kupiti za dva milijuna dolara. Ima 500.000 dolara vlastitog novca za ulaganje i odlučuje prikupiti ostalih 1,5 milijuna dolara putem sindikata nekretnina. Kao operater, Odelia vas obavještava o dogovoru. Znate da je ona iskusna u ovakvim investicijskim projektima, tako da uložite 100.000 dolara, a Odelia skuplja ostatak novca od nekolicine drugih ulagača.
Budući da uložite 5% novca, to vam otkupljuje 5% vlasničkog udjela u stambenoj zgradi. Ovo vlasništvo nudi veću zaštitu vašeg ulaganja. Budući da ste stvarni vlasnik, a ne samo zajmodavac, dobijate sve porezne olakšice investitorima u nekretnine, uključujući odbitke iznad poreza, amortizaciju, 20% prolaznog odbitka i mogućnost odgode poreza na kapitalnoj dobiti s razmjenom 1031.
Kako uložiti u posredovanje nekretninama
U akreditacije nekretnina obično mogu ulagati samo akreditirani ulagači. Ako ste akreditirani investitor, možete dobiti pristup tim ekskluzivnim, većim projektima ulaganja u nekretnine upoznavanjem lokalnih investitora koji su se za njih specijalizirali. Tko ulaže u stambene zgrade u vašem području? U komercijalnim visokim usponima? Potražite nekorporativne kupce komercijalnih nekretnina i umrežite se s njima. Iako mogu ili ne moraju prisustvovati sastancima klubova za ulaganje u nekretnine, drugi investitori mogu vam reći tko posluje u toj lokalnoj niši.
Prije nego što uložite novac, obavezno razumite uvjete dogovora. Većina projekata udruživanja nekretnina su dugoročne obveze u kojima investitori ne mogu jednostavno rasprodati kad se osjećaju.
Završna riječ
Neke od gore navedenih alternativnih ulaganja u nekretnine lakše je kupiti nego druge. Većina zahtjeva ili određeno znanje, određenu mrežu, status akreditiranog investitora ili kombinaciju triju. Ali za one koji su spremni uložiti malo vremena u učenje ili uklapanje s investitorima u nekretnine, povrat se može pokazati većim od prosječnih vrijednosnih papira.
Dvije najlakše alternativne investicije u nekretnine su web stranice za crowdfunding i REIT-ove koji ulažu u coworking prostore. Razmislite o tome da započnete tamo i ako vam se sviđa što pronađete, nastavite širiti svoje znanje o širokom svijetu alternativnih ulaganja u nekretnine.
Koje alternativne investicije u nekretnine vas najviše zanimaju? Zašto?
