7 načina za neizravno ulaganje u nekretnine, bez posjedovanja prava
Teško je kupiti investicijsku nekretninu, na primjer, ako imate manje od 1.000 dolara za ulaganje. Čak i ako vam je odobreno hipoteka na niži iznos plaćanja, za taj predujam morate prikupiti tisuće dolara, plus troškovi zatvaranja i novčane rezerve.
Nekretnine su također notorno nelikvidne. Njegova prodaja košta mnogo vremena i novca, što mnogim potencijalnim ulagačima ostavlja nelagodu.
Zatim je krivulja učenja. Potrebno je vrijeme da naučite vještine potrebne da okrenete kuću ili postanete posjednik kako biste osigurali da zarađujete, a ne da izgubite košulju.
No zbog svega toga, nekretnine nude alternativnu klasu imovine s najboljima iz oba svijeta: veliki prinosi dionica u kombinaciji s niskom volatilnošću obveznica. Zajednička studija Sveučilišta u Kaliforniji, Sveučilišta u Bonnu i njemačke središnje banke otkrila je da nekretnine nude bolji povrat od dionica i izuzetno nisku volatilnost u posljednjih 145 godina.
Pa kako investitori mogu raznolikost portfelja uključiti u nekretnine bez direktne kupovine nekretnina? Evo sedam načina za ulaganje u nekretnine bez glavobolja nižih plaćanja, financiranja, popravaka ili ikada potrebe da se pridržavate vlasništva.
1. ETF-ovi i uzajamni fondovi
Jedan od načina za posredno ulaganje u nekretnine je ulaganje u dionice i fondove u industrijama povezanim s nekretninama.
Na primjer, možete ulagati u ETF-ove i uzajamne fondove, putem TD Ameritrade, koji drže dionice za izgradnju kuća, zalihe komercijalnih nekretnina ili hotelske lance sa širokim udjelima u nekretninama. Možete čak i ulagati u ETF-ove i uzajamne fondove koji imaju niz REIT-ova (više o tome trenutno). Za primjere sredstava koja ulažu u dionice i fondove povezane s nekretninama, pogledajte Vanguardov fond za indeks nekretnina ETF (VNQ) i iShares američki ETF za nekretnine (IYR).
prozodija
Prvo, ETF-ovi i investicijski fondovi za nekretnine nude istu neposrednu likvidnost kao i bilo koji drugi ETF, uzajamni fond ili dionice. Možete odmah kupiti i prodati po cijeni od 4,95 USD provizije. To je daleko od toga da trošite 7% na posrednika za prodaju nekretnina za popis i tržište svojih nekretnina i čekate četiri mjeseca za nagodbu.
Uz to, omogućuje investitorima da diverzificiraju portfelj svojih vlasničkih udjela kako bi umanjili rizik iz udobnosti svog brokerskog računa. Ne morate napustiti svoj dom da biste odmah dobili pristup potpuno odvojenom sektoru ekonomije.
Ta sredstva vam također omogućuju diverzifikaciju u sektoru nekretnina. Kupnjom jednog fonda, možete dobiti izloženost nekretninama diljem Sjedinjenih Država ili više međunarodnih zemalja. Za razliku od toga, s izravnim vlasništvom, što uključuje potonuće tisuća dolara u jedan objekat u jednom gradu.
kontra
Kao i svi ETF ili uzajamni fondovi, fondovi koji se odnose na nekretnine naplaćuju omjer troškova za upravljanje fondom. A ako se fondom aktivno upravlja, uvijek postoji rizik od nesposobnosti upravitelja fonda.
Ulagači također ne ostvaruju porezne olakšice koje se nude izravno investitorima u nekretnine.
Za koga su
Ako ne znate puno o nekretninama i jednostavno želite diverzificirati svoj portfelj dionica, ETF-ovi i uzajamni fondovi vezani uz nekretnine izvrsno su mjesto za početak.
2. REITs & mREITs
REIT, odnosno investicijsko povjerenje u nekretnine, fond je koji ulaže novac u projekte nekretnina. Omogućuje investitorima da daju toliko ili onoliko malo koliko žele u većem portfelju udjela u nekretninama.
Slično tome, hipotekarni REIT (mREIT) fond ulaže novac u kredite za projekte nekretnina, ali ne posjeduje izravno nekretnine. Obje vrste REIT-a trguju se na burzama isto kao i ETF-ovi i dionice.
prozodija
Poput ETF-ova i uzajamnih fondova, REITs i mREIT-ovi su jednostavan, brz i jeftin način za diverzifikaciju u nekretnine. Takođe vas neće nazvati u 3 ujutro kako bi se žalili kako je ugasila žarulja ili su začepili svoj toalet, što je poznato da stanari rade.
Povijesno gledano, američki REIT-ovi su također nudili iznenađujuće visoke prinose, nadmetajući i često premlaćujući američke zalihe. Tijekom 40 godina od 1979. do kraja 2018. prosječni ukupni povrat američkih REIT-a iznosio je 11,77%, navodi Nareit.
Ti fondovi obično nude osobito snažne prinose od dividendi, često nekoliko puta veće od onih koje plaćaju fondovi berzanskih indeksa. Na primjer, u 2018. godini prosječni američki REIT vratio je 4,55% dividende, u usporedbi s 1,88% za S&P 500. Nije rijetkost naći REIT-ove koji plaćaju 8% ili više godišnjeg prinosa. To je zato što je, po zakonu, REIT-ovima potrebno isplatiti najmanje 90% svog neto prihoda investitorima u obliku dividendi.
kontra
To pravilo 90% služi kao dvosjekli mač; ona ograničava količinu dohotka koju REIT-ovi mogu staviti na rast i širenje svog portfelja imovine. To znači da za rast, REIT-ovi moraju preuzeti dug.
Uz toliko prinosa koje nude REIT-ovi koji proizlaze iz dividendi, ovo ostavlja investitorima otvorene za veće poreze. Umjesto plaćanja poreza na kapitalni dobitak nakon što godinu ili dvije drže fond, a zatim prodaju, ulagači moraju plaćati redovnu stopu poreza na dohodak na obične dividende (ali ne i na kvalificirane dividende; pročitajte više o tome kako se oporezuju dividende ovdje).
Za koga su
Poput ETF-a i uzajamnih fondova, REIT-ovi i mREIT-ovi su sjajna ponuda za svakodnevne investitore u kapital koji žele diverzificirati svoj portfelj i izlagati se nekretninama bez problema s izravnim vlasništvom. Ako nemate postavljen investicioni račun, možete ga otvoriti putem Ally Invest-a. Trenutno nude novčani bonus do 3.500 dolara.
3. Privatne bilješke
Bilješka je pravni dokument potpisan za evidentiranje duga. U praktične svrhe, privatna zabilješka je privatni zajam koji ste dobili drugoj osobi ili tvrtki.
Znam par u Ohiju koji su se povukli prije navršenih 30 godina i sada žive od prihoda od svog najma. Posudio sam im novac uz 12% godišnje kamate za kratkoročno, samo za kamate. Evo kako je to funkcioniralo: posudio sam im 10.000 dolara i potpisali smo bilješku. Termin je bio devet mjeseci, nakon čega su mi vratili glavnicu od 10.000 USD, plus kamate od 900 USD. Kamata obračunata u iznosu od 1% mjesečno (12% godišnje).
U ovom slučaju, novčanica je bila "nesigurirana", što znači da nije bilo založno pravo nad određenom nekretninom kao zalog. No mogu se osigurati i privatne bilježnice, uz založno pravo zabilježeno založno pravo na nekretnini koja služi kao zalog.
prozodija
Privatne bilješke mogu donijeti izvrsne prinose i pouzdane su kao i osoba ili tvrtka koju financirate.
Oni se mogu osigurati i protiv nekretnina, omogućujući vam da izvršite ovrhu na nekretnini u slučaju neplaćanja.
kontra
Budući da su ovi zajmovi privatni, oni su gotovo neregulirani, bez zaštite od DIP-a. U slučaju neplaćanja, ulagači imaju nekoliko opcija.
Jedna je isključenje imovine u slučaju osiguranih bilješki. Ali isključenje novca iz skupa vrata skup je i dugotrajan proces koji zahtijeva odvjetnički značajni pravni posao. A investitori nemaju garancije da će netko na aukciji ovrhe ponuditi dovoljno da pokrije svoje zajmove i pravne naknade.
Ako je novčanica neosigurana, ulagači mogu još manje pribjegavati. Mogu tužiti dužnika za kršenje ugovora, ali zbog njihovih problema, presudit će ih teško izvršiti.
Za koga su
Privatne bilješke odlična su opcija za ljude koji poznaju uspješne investitore u nekretnine. Oni su u velikoj mjeri vježba u osobnom povjerenju, pa pozajmite samo osobama koje dobro poznajete, vjerujte u skladu sa svojim novcem i koji imaju izvrstan uspjeh u investiranju u nekretnine..
4. Gužva
Jedna relativno nedavna opcija ulaganja u nekretnine je putem crowdfunding web stranica. Ideja je jednostavna: Javni fondovi za ulaganja u nekretnine. Pojedinačni ugovor o nekretninama u iznosu od 500 000 američkih dolara može imati 60 različitih financijera, raspoređenih po cijeloj zemlji, a nitko od njih nikad nije vidio imovinu.
Poput REIT-a i mREIT-a, i neke web stranice crowdfundinga same ulažu u nekretnine, dok druge pozajmljuju novac investitorima u nekretnine. Obično, kada crowdfunding usluga izravno uloži u nekretnine, jednostavno imaju veliki udruženi fond u koji javnost može uložiti novac. Ostali zajmodavci kojima omogućuje financiranje omogućavaju investitorima pregledavanje pojedinačnih poslova s nekretninama i financiranje određenih ponuda koje im se sviđaju.
Ipak postoji ulov: Većina web mjesta za crowdfunding prihvaća sredstva samo od akreditiranih ulagača. Ako imate neto vrijednost ispod milion dolara ili zarađujete manje od 200.000 dolara, ne možete sudjelovati.
Ipak, postoji nekoliko web stranica za crowdfunding nekretnina koje omogućuju bilo kome sudjelovanje. Za web mjesto udruženog fonda potražite financijski fond; da birate pojedinačne ponude, isprobajte Groundfloor.
prozodija
Kao i druge opcije na ovom popisu, web lokacije za crowdfunding nekretninama omogućuju investitorima da šire novac u mnogim nekretninama i regijama.
Iako web stranice crowdfundinga ne nameću minimalna ulaganja, neke su vrlo male. Na primjer, prizemlje ima minimalno ulaganje od samo 10 USD. To znači da bi ulagač teoretski mogao uložiti u 100 nekretnina na ukupno 1000 dolara, šireći svoj rizik daleko i široko.
Ta sredstva također nude visoku zaradu za privlačenje investitora. Fundrise je isplatio ulagačima između 8,7% i 12,4% godišnjih povrata od svog osnivanja. Prizemlje donosi povrat u rasponu od 5% do 25%, ovisno o kvaliteti imovine i kreditnoj sposobnosti zajmoprimca..
Budući da web stranice crowdfundinga ne podliježu zahtjevu DIP-a da vraća 90% dobiti kao dividende, mogu uložiti više novca u rast i nove nekretnine.
kontra
Web stranice gužve s investicijama mogu ulagateljima naplatiti velike naknade za upravljanje, uporedive sa ili premašuju REIT-ove, ETF-ove i druga sredstva kojima se javno trguje. Na primjer, Fundrise naplaćuje 1% godišnje.
Osim naknada, ta ulaganja nisu toliko likvidna kao sredstva kojima se javno trguje. Fundrise očekuje da će ulagači svoj novac ostaviti u prosjeku pet godina, a dok ulagači mogu unovčiti novac prije toga, to je mučan proces. Investitori moraju podnijeti zahtjev, proći kroz obvezno čekanje od 60 dana, a čak i tada zahtjevi za otkupom "podliježu određenim ograničenjima".
Međutim, ne trebaju sve web stranice crowdfundinga tako duge obveze. Tipični rok ulaganja, na primjer, za Groundfloor, je šest do 12 mjeseci. Ali to i dalje znači ne baš likvidno ulaganje.
Za koga su
Web stranice s mnoštvom sredstava izvrsna su alternativa REIT-u za investitore koji žele više detalja o svojim ulaganjima u nekretnine. Obavezno obavite domaći zadatak i zatražite detalje o naknadama i zadanim cijenama s web stranice crowdfundinga prije nego što uložite novac.
5. Sindikacije nekretnina
Sindikati nekretnina slični su crowdfundingu, ali nisu identični. Udruženi, sponzor ili operator nađu veliki posao s nekretninama koji žele kupiti i obraćaju se vanjskim investitorima da prikupe ostatak kapitala.
Ti investitori, koji se još nazivaju i ograničeni partneri ili članovi, polažu novac i u zamjenu dobivaju djelomično vlasništvo nad nekretninom. Primjerice, sponzor nađe dobar posao na imovini od milijun dolara, uloži 100.000 USD vlastitog novca, a zatim prikupi ostalih 900,00 dolara od vas i nekoliko drugih investitora. Položite 50.000 USD i dobit ćete 5% vlasničkog udjela u nekretnini.
Za razliku od web-mjesta za crowdfunding, gdje investitori stavljaju sredstva za niz nekretnina bez stvarnog vlasništva nad nekretninama ili jednostavno pozajmljuju novac na ugovore, sindikati nude investitorima jednu određenu nekretninsku ponudu na koju bi mogli procijeniti i kupiti. Ulagačima daju djelomično vlasništvo nad pravnom osobom, koja zauzvrat ima vlasništvo nad jednom imovinom.
prozodija
Prosječan čovjek nema mnogo mogućnosti za kupnju višemilijunskih nekretnina. No, kao dio udruživanja, investitori mogu kupiti stambene komplekse, poslovne zgrade, čak i hotele - barem kao dio zajedničkog investicijskog partnerstva.
Za razliku od drugih opcija na ovom popisu, ulagači u sindikate mogu iskoristiti sve porezne olakšice dostupne izravnim vlasnicima nekretnina, jer oni imaju vlasništvo, iako djelomično u vlasništvu pravne osobe. Ulagači vide pogodnosti poput amortizacije, odbitka kamata, pa čak i 1031 razmjene za odlaganje poreza na kapitalni dobitak.
Investitori također znaju točnu imovinu u koju ulažu i koja je sponzor i mogu oba pažljivo pregledati.
Kao i druge opcije na ovom popisu, udruživanje omogućava diverzifikaciju. Investitori mogu raspodijeliti novac između više velikih sredstava bez da se moraju kladiti na farmi na bilo kojem imanju.
kontra
Prvo, većina ugovora o prometu nekretnina dostupna je samo akreditiranim investitorima.
Drugo, vaš novac je zaključan u ovom sporazumu. Moguće je prodati svoj interes, ali nije lako.
Također, imajte na umu da sponzor naplaćuje naknade za njihovu aktivnu ulogu u pronalaženju posla i upravljanju imovinom. Obavezno shvatite ove naknade i ne uklanjaju vam većinu zarade.
Napokon, na vama je da obavite dubinsku istragu za ovaj posao. Odgovorni ste za provjeru brojeva i sponzora prije ulaganja, a za ovako velike i složene ponude, možda će to i izvan vašeg opsega razumijevanja.
Za koga su
Sindikalne usluge s nekretninama najbolje su za iskusne, sofisticirane investitore koji udovoljavaju uvjetima za status akreditiranih ulagača. U idealnom slučaju, trebali biste znati sponzora i biti upoznati s njihovim rezultatima na sličnim velikim nekretninskim projektima.
6. Privatni vlasnički fondovi i prigodni fondovi
Kao i udruživanje nekretnina, fondovi privatnog kapitala omogućuju investitorima udruživanje sredstava za ulaganje u velike projekte, poput stambenih zgrada ili velikih komercijalnih nekretnina.
Ali u fondu privatnog kapitala, ulagači ne znaju točnu imovinu u koju ulažu novac i ne osiguravaju djelomično vlasništvo nad nekretninom. Umjesto toga, ulažu na temelju reputacije upravitelja fonda; menadžer je u prošlosti zaradio značajne prinose, tako da s njima ulažete novac pod uvjerenjem da će pronaći izvrsne investicije koje će platiti impresivne prinose. Drugim riječima, jednostavno im morate vjerovati.
Jedna nova vrsta fonda privatnog kapitala koji je proizašao iz Zakona o porezima i porezima na radna mjesta iz 2017. su prigodni zonski fondovi ili prigodni fondovi. Zakon predviđa otprilike 8.700 popisnih trakta kao kvalificirane prilike, a fondovi privatnog kapitala koji ulože najmanje 90% svoje imovine u ove zone ispunjavaju uvjete za posebne porezne olakšice.
Budući da se radi o novom investicijskom vozilu, ulagači trebaju biti oprezni prije ulaganja u prilike i osigurati da razumiju točne rizike i porezne olakšice prije nego što izvrše cent. Na primjer, investitori mogu pogledati Fond za razvoj mogućnosti Fundrise-a i usporediti ga sa standardnim web-stranicama koje su gore opisane..
prozodija
Fondovi privatnog kapitala mogu zaraditi spektakularne prinose. Kao i ugovori o posredovanju u prometu nekretninama, ovi fondovi omogućavaju investitorima pristup velikim poslovima s nekretninama.
Za prigodne fondove, akreditirani ulagači koji ostvaruju dobit na kapitalnoj dobiti mogu odgoditi porez do 2026. godine ako reinvestiraju dobit u roku od 180 dana od realizacije. Ako svoj novac uloženi u zonu prilika sačuvaju najmanje pet godina, oporeziva dobit im pada za 10%; ako zadrže svoj novac najmanje sedam godina, ta dobit pada za 15%. Novac ostavljen uložen najmanje 10 godina ne podliježe nikakvoj kapitalnoj dobiti.
kontra
Fondovi privatnog kapitala mogu se pokazati visokorizičnim, s malo zaštite za investitore. Zbog toga su oni dostupni samo ovlaštenim investitorima.
Ulagači ne moraju nužno imati detalje o tome u koju će fondu na kraju uložiti novac, a još manje imaju kontrolu nad tim ulaganjima nakon što su uložili novac.
U slučaju fondova za priliku, investitori ne mogu biti na raspolaganju. Ti su fondovi novi, što znači da većina ljudi u potpunosti ne razumije pravila IRS-a i porezne olakšice za prilike.
Za koga su
Držite se podalje od ovih opcija osim ako niste bogati, akreditirani ulagač koji progoni visoke prinose. Oportunitetni fondovi intrigantna je nova opcija za smanjenje poreznih računa bogatih ulagača, ali oni ostaju nedokazani. Manje imućni ulagači trebali bi potražiti drugdje.
7. cjelovito liječenje
Nazivaju se i prepisivanjem ugovora, veleprodaja podrazumijeva više ulaganja vremena, obrazovanja i umrežavanja nego novca.
Trgovci na veliko pronalaze odličan posao na nekretnini i daju ga pod ugovorom. Zatim se okreću i prodaju prava na taj ugovor stvarnom ulagaču u nekretnine.
To znači da trgovci na veliko nikada ne polažu pravo na nekretninu; oni samo naplaćuju naknadu za pronalazak ili maržu. Na primjer, ako stave imovinu na ugovor za 50.000 USD, mogu se okrenuti i prodati ugovor za 55.000 ili 60.000 USD.
prozodija
Jedna ogromna korist je to što za veleprodaju nekretnina ne treba gotovo nikakav novac. Trgovci na veliko trebaju ostaviti mali ozbiljni novčani depozit na nekretnini, koji će ih povratiti čim pronađu kupca.
Još jedna prednost je ta što veletrgovci ne moraju brinuti o financiranju, upravljanju imovinom ili bilo kojom drugom glavoboljom koja je uključena u izravno vlasništvo nad nekretninama, jer zapravo nikada nisu vlasnici nekretnina.
Konačno, trgovci na veliko zarađuju brzi zaokret. Ako imovinu stave na ugovor u utorak ujutro, možda će imati kupca do utorka popodne i dan prije plaće nekoliko tjedana kasnije kada se nekretnina podmiri..
kontra
Kada ljudi prvi put nauče o prodaji na veliko, u očima im se gotovo mogu vidjeti znakovi dolara. Realnost je, međutim, da je veletrgovina naporan posao, a ne lak novac koji mnogi prvi pretpostavljaju.
Potrebno je raditi na pronalaženju ponuda koje su dovoljne za veleprodaju profesionalnim investitorima u nekretnine. Tada je potrebno još više posla da se sastavi popis kupaca dovoljno dugo da se ugovori mogu brzo i pouzdano prodati.
Postoji i vrlo stvaran rizik da veletrgovac ne uspije osigurati kupca. Ako ne mogu proizvesti kupca da se namiri na vrijeme, mogu izgubiti svoj depozit.
Tko je za
Veleprodaja je odličan način da početnici ulagači u nekretnine nauče kako pronaći ponude i izgraditi mrežu drugih lokalnih investitora u nekretnine. To je i održiv način da zaradite novac za prvo uplatnice na nekretnini. No, to nije jednostavan novac, a potencijalni trgovci na veliko bi trebali pronaći iskusnog veletrgovaca koji će naučiti kao prvi korak..
Da biste saznali više o nekretninama na veliko, provjerite od Merrill-ove knjige, Biblija o nekretninama na veliko.
Završna riječ
Nekretnine mogu ponuditi snažne prinose s niskom volatilnošću i rizikom - za iskusne investitore.
Ako vas zanima samo diverzifikacija portfelja dionica, pridržavajte se REIT-a i ETF-a za nekretnine ili uzajamnih fondova. Budući da se njima trguje javno, povremeni investitor može brzo usporediti sredstva, pregledati dosadašnje performanse i uložiti jednim klikom iz udobnosti svog doma.
Za investitore zainteresirane za kupovinu nekretnina korak dalje, web stranice crowdfundinga nude snažne prinose i priliku zaroniti dublje u temeljna ulaganja u nekretnine. Čak i nekvalificirani ulagači mogu uložiti u neke web stranice za crowdfunding; samo se pobrinite da napravite domaći zadatak uz naknadu i rizik.
Akreditirani ulagači imaju na raspolaganju više opcija. Ako želite pratiti prinose veličine kitova kao bogatijeg investitora, istražite sindikate u prometu nekretnina, fondove privatnog kapitala i prilike.
Ako vas zanima kako investirati u nekretnine kao karijeru ili sporedni posao, a nemate puno iskustva ili novca, veleprodaja služi kao jedna moguća ulazna točka. Samo ne očekujte brzo obogaćivanje brzog programa i pripremite se za naporan rad i krivulju učenja.
Diverzifikacija u nekretnine, na ovaj ili onaj način, vrijedna je vašeg razmatranja. Ali kakav oblik diverzifikacije treba ovisiti o vašim ciljevima, vašem bogatstvu i vašoj razini interesa.
Koji oblik ulaganja u nekretnine vas najviše zanima?
