Kada trebam refinancirati hipoteku?

Pa kako utvrditi je li refinansa za vas? Prvo morate shvatiti kako refinanciranje funkcionira. Zatim razmislite o svojoj financijskoj situaciji i onome što želite postići refinanciranjem. Na kraju, pogledajte zajmove za koje ispunjavate uvjete u kontekstu vaših dugoročnih financijskih ciljeva.

Čimbenici u nastavku detaljno opisuju ovaj postupak i pomoći će vam da donesete informiranu odluku o pitanju davanja refinanciranja vaše trenutne hipoteke ili ne.

Hipotekarno refinanciranje 101

Kako djeluje refinanciranje

Kad refinancirate hipoteku na svom domu, otplatite izvornu hipoteku i zamijenite je novom. Uvjeti i kamatna stopa na novi zajam mogu biti različiti, ali imovina koja osigurava zajam je i dalje ista.

Budući da već imate nekretninu, često je lakše refinancirati nego dobiti originalni zajam. Osim toga, ako već duže vrijeme posjedujete vaše imanje, možda imate značajan kapital, što također može olakšati refinanciranje.

Troškovi refinanciranja

Kad su u pitanju troškovi, dvije su važne stvari koje treba razumjeti. Prvo je da refinanciranje dolazi s gotovo isto toliko troškova koliko inicijalna hipoteka. Trebat ćete platiti troškove zatvaranja, osiguranje naslova i odvjetničke naknade, a možda ćete morati platiti i procjene troškova, poreze i naknade za prijenos..

Definitivno nije besplatno. Iako mnoge banke oglašavaju hipoteke bez troškova, stvarno ne postoji. No možete dobiti hipoteku bez džepa troškova kada se troškovi zatvaranja dodaju u saldo zajma (što znači da ćete platiti kamate na troškove zatvaranja) ili ćete jednostavno platiti višu stopu kako biste ih pokrili..

Stoga, kad razmišljate o refinanciranju, ključno je utvrditi hoće li ušteda koju ćete dobiti od niže kamatne stope nadoknaditi troškove koje snosite.

Druga stvar koju treba shvatiti je da se troškovi zatvaranja razlikuju ovisno o vašoj cijeni. Drugim riječima, ako želite najnižu dostupnu cijenu, vaši troškovi zatvaranja bit će relativno visoki. Alternativno, ako prihvatite malo višu cijenu, vjerojatno ćete smanjiti troškove zatvaranja.

Na primjer, refinanciranje od 6% može vas koštati 2.000 dolara, a niža stopa od 5,75% može vas koštati 3000 dolara. Ali ako prihvatite stopu od 6,5%, možda uopće nećete imati troškove za svoj džep. U stvari, zajam od 6,5% možda je oglašen kao "ne-trošak" zajma. Međutim, možete vidjeti da doista "plaćate" troškove zatvaranja u obliku veće kamatne stope.

Kako refinanciranje može uštedjeti novac

Vjerojatno ste već svjesni da refinanciranje može sniziti vašu mjesečnu uplatu. No niža kamatna stopa također vam može omogućiti brže prikupljanje kapitala i otplatu zajma. Kad plaćate hipoteku svaki mjesec, pažljivo pogledajte svoju izjavu. Budući da se hipoteka amortizira tijekom dužeg razdoblja, obično 30 godina, plaćanja kamate čine značajan komad mjesečne isplate, posebno tijekom prvih deset godina vašeg zajma..

Kad refinancirate hipoteku na nižu kamatnu stopu, iznos koji plaćate s kamatama smanjuje se. Štoviše, ako se rok nove hipoteke podudara s koliko godina je ostalo na vašoj prvotnoj hipoteci, iznos koji plaćate prema glavnici povećavat će se. Ako si to možete priuštiti, a nemate drugi dug s visokim kamatama, dobra strategija je usmjeriti količinu novca koju uštedite od refinanciranja na dodatna plaćanja glavnice. Na taj se način mjesečni iznos hipoteke ne mijenja, ali kuću možete otplaćivati mnogo brže.

U većini slučajeva, refinanciranje koje uključuje uklanjanje privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI) također će vam pomoći uštedjeti novac. Ako vaša kuća ima kapital veći od 20%, nećete morati plaćati PMI, osim ako nemate hipotekarni kredit FHA ili ako se ne smatra visokim rizikom dužnikom. Ako platite PMI i vaš trenutni zajmodavac neće je ukloniti iako vaša kuća ima najmanje 20% kapitala, možda biste trebali razmotriti refinance samo iz tog razloga..

Čimbenici koje treba uzeti u obzir prije refinanciranja

Razmotrite sljedeće kako biste shvatili koliko je vjerojatno da će vam refinance pomoći, jeste li podobni za njega, i na koji način će se strukturirati:

1. Trenutna kamatna stopa
Jednostavno rečeno, ako možete upasti u hipoteku niže stope, refinance vrijedi razmotriti. U skladu s tim, razmislite koliko će vam trebati da nadoknadite troškove zatvaranja.

Na primjer, ako ste platili 2000 dolara za refinanciranje hipoteke po nižoj stopi, a plaćanje je palo 150 USD mjesečno, vjerojatno će vam trebati nešto više od godine dana. Općenito, barem pola boda do punog smanjenja kamatne stope uštedjet će vam dovoljno novca da otkažete troškove zatvaranja u roku od nekoliko godina.

2. Jumbo zajam
Ako vam je početna hipoteka bila „jumbo kredit“, ali ste nakon toga platili iznos na manje od 417.000 USD, možda ćete moći dobiti „redovito“ refinanciranje. Drugim riječima, postoji velika šansa da ćete se kvalificirati za nižu kamatnu stopu, čak i ako se općenito stope značajno ne spuštaju.

3. Zatvaranje troškova
Budući da svaka hipoteka, uključujući refinanciranje, s njom povezuje naknade, morate shvatiti kako ćete ih plaćati i ako uopće ima smisla za vašu situaciju.

Na primjer, u hipoteci „bez troškova“ uklapate naknade na saldo kredita ili prihvaćate višu kamatnu stopu za pokrivanje tih naknada. Ako si to možete priuštiti, dugoročno ćete uštedjeti novac plaćanjem naknada iz svog džepa. Međutim, ako si to ne možete priuštiti i planirate neko vrijeme boraviti u svojoj kući, dodavanje naknada na vaš kreditni saldo vjerojatno će uspjeti od prihvaćanja veće kamatne stope. Ali ako očekujete da ćete se pomaknuti u sljedećih nekoliko godina, prihvaćanje veće kamatne stope bit će korisnije.

Uzmite u obzir cjelokupnu financijsku sliku prilikom određivanja hoćete li financirati troškove zatvaranja ili ne. Na primjer, ako imate dug s kreditnim karticama s visokim kamatama, ali imate pri ruci gotovinu da biste si omogućili troškove zatvaranja, možda bi imalo smisla otplaćivati dug visokih kamata i umjesto toga financirati troškove zatvaranja. Zatim plaćanja koja bi prešla na vašu kreditnu karticu možete usmjeriti na kućni zajam. Na taj način mogli biste otplatiti troškove zatvaranja brže nego što ste mogli otplatiti isti iznos duga na kreditnoj kartici.

4. Kazna za otplatu hipoteke
Neki hipotekarni posrednici i banke nude kredite za koje postoji kazna plaćanja unaprijed. Dok zajam s novčanom kaznom unaprijed obično ima niže naknade ili povoljniju stopu, ako ga otplatite rano prije, dugujete naknadu koja može biti strma. Kazna vrijedi određeno vremensko razdoblje i ponekad može s vremenom opadati. Ali ako želite refinancirati hipoteku prije isteka kazne za plaćanje unaprijed, morat ćete platiti kaznu, što u konačnici može refinanciranje učiniti skupljim nego što vrijedi.

5. Duljina vremena boravka u domu
To je važno u kontekstu zatvaranja troškova, a posebno ako razmislite o novom zajmu s novčanom kaznom. Kada su u pitanju troškovi zatvaranja, želite biti sigurni da ćete nadoknaditi troškove prije nego što se preselite.

Na primjer, ako ste plaćali 2.000 dolara zatvaranja troškova, a sada plaćate 100 dolara manje kamate svaki mjesec, proći će 20 mjeseci prije nego što se stvarno pokvarite i počnete vidjeti stvarnu uštedu. Ako ste te troškove zatvaranja financirali dodavanjem u saldo kredita, trajat će još duže.

Ako ne planirate biti u svom domu najmanje dvije godine, vjerojatno uopće ne vrijedi refinanciranje - osim ako, možda, refinancirate iz vrlo visoke stope na znatno nižu ili ako trgujete sa van troškovi zatvaranja džepa po višoj kamatnoj stopi koja je i dalje niža od vaše izvorne hipoteke.

Ako vas zabavlja ideja dodavanja kazne za plaćanje unaprijed na vaš novi zajam kako biste ostvarili nižu stopu, trebali biste se obavezati na to da ćete ostati u svom domu kroz razdoblje plaćanja unaprijed, a to bi moglo biti pet godina ili više..

6. Vaš kreditni rezultat
Ako se vaš kredit povećao otkad ste dobili originalnu hipoteku, sada se možete kvalificirati za nižu stopu. Provjerite svoje kreditno izvješće prije nego što započnete postupak da biste potvrdili je li to slučaj. Nekoliko godina pravovremenih hipotekarnih plaćanja poboljšaće vaš rezultat tako da ispunjavate uvjete za nižu kamatnu stopu.

Usporedite sada svoj dug i prihod s onim što je bilo kad ste skinuli prvobitnu hipoteku jer banke obično zahtijevaju da omjer duga i prihoda padne ispod 36%. Ako ste od tada akumulirali značajan dug ili ako je vaš prihod smanjen, možda se uopće ne možete kvalificirati za nižu stopu ili refinanziju unatoč zvjezdanom kreditu.

7. Iznos kapitala u vašem domu
Većina zajmodavaca želi vidjeti dio kapitala kako bi vas kvalificirao za zajam. Općenito govoreći, što je više kapitala u vašem domu, to će se lakše refinancirati. Minimalno 20% je idealno, no možda ćete i dalje imati pravo na refinanciranje, čak i ako imate manje, poput 10%. Međutim, uvjeti možda nisu tako povoljni.

Za refinanciranje s niskim ili nikakvim udjelom, pogledajte odjeljak "Posebne situacije" u nastavku.

8. Hipoteka podesiva ili balona
Većina ljudi koji imaju hipoteku s podesivom stopom ili hipoteku na plaćanje balonom u nekom trenutku računaju na refinanciranje ako planiraju ostati u svom domu. Budući da refinanciranje može potrajati, dajte sebi dovoljno vremena za prijavu i odobrenje prije prilagodbe rate ili dospijevanja plaćanja balonom. Dvaput provjerite svoje dokumente o zajmu kako biste bili sigurni da znate točno kada je taj datum i planirate unaprijed.

9. Termin zajma
Mnogi se refinanciraju u novu 30-godišnju hipoteku iznova i iznova, a nikad se ne približavaju cilju izravnog posjedovanja svog doma. Budući da kamate čine većinu vaših plaćanja u prvih deset do petnaest godina, platit ćete puno više kamata ako nastavite resetirati sat.

Zbog toga je općenito dobra ideja tražiti zajam za onoliko dugo koliko je preostalo godina na vašoj prvobitnoj hipoteci, sve dok to možete priuštiti. To vam omogućava da otplatite hipoteku prema izvornom rasporedu, a pritom još uvijek smanjujete svoju stopu. Možete refinancirati čak i u kraćem roku, što može povećati vašu uplatu, ali moglo bi vam ponuditi još bolju stopu i postaviti vas da prije otplatite zajam.

Zapamtite, ne usredotočite se na mjesečno plaćanje isključujući rok kredita, vašu stopu i troškove zatvaranja. Na primjer, neki beskrupulozni hipotekarni posrednik može vam pokazati zajam s nižim plaćanjem koje zapravo ima rok od 30 godina, velike troškove i stopu koja nije mnogo niža od stope na vašoj trenutnoj hipoteci.

10. Osobe navedene na refinanciranoj hipoteci
Općenito, ako pokušavate dodati ili ukloniti nekoga iz hipoteke, primjerice nakon vjenčanja ili razvoda, zajmodavac će zahtijevati refinanciranje. To se radi kako bi se utvrdilo hoće li se druga osoba kvalificirati ili ne ili se kvalificirati sama.

Međutim, možda ćete moći raditi nešto s hipotekarnim zajmodavcem kako biste ostvarili svoj cilj bez prolaska kroz cjelokupno refinanciranje. To je osobito istinito ako osoba koja je bila na obje hipoteke može sama podnijeti zahtjev za hipoteku.

11. Druga zajam za hipoteku ili vlasnički kapital
Ako imate drugu hipoteku, zajam za vlasnički kapital ili kreditnu liniju domaćeg kapitala (HELOC), možda ćete moći uštedjeti mnogo novca refinancirajući to u svoju primarnu hipoteku..

Da biste utvrdili možete li, zbrojite sve zajmove kod kuće zajedno. Ako trenutna vrijednost vašeg doma prelazi vrijednost kredita, možda ćete moći refinancirati zajmove u jedan. Na ovaj ćete način platiti jednu nisku stopu na cjelokupni iznos umjesto jedne niske stope na vašu primarnu hipoteku i višu na drugoj.

Posebne situacije u vezi s glavnicom kapitala

Obilje ili nedostatak kapitala mogu uzrokovati probleme u vezi s refinanciranjem. Sljedeće sadrži savjete kako najbolje riješiti obje situacije:

Opcije financiranja s niskim ili ne-vlasničkim udjelom

Kao što je ranije rečeno, ako imate nizak ili ne kapital, kapitalno refinanciranje može biti teško ili potpuno nemoguće. No, za određene vrste zajmova i posebne situacije na raspolaganju su posebne opcije refinanciranja.

Na primjer, ako u svom domu imate najmanje 5% udjela, možda ćete se kvalificirati za FHA refinanciranje. Ili za vlasnike domova koji nisu propustili nijednu uplatu, program povoljnog financiranja po povoljnim uvjetima ili HARP može vam pomoći u refinanciranju na nižu stopu, čak i ako ste hipoteku naopako. Ovaj program omogućuje vlasnicima kuća s hipotekama na Fannie Mae ili Freddie Mac da refinanciraju do 125% trenutne vrijednosti kuće.

Alternativno, ako imate neposrednu opasnost od gubitka svog doma, Program za modifikaciju povoljnih cijena ili HAMP, vaš ugovor o zajmu može izmijeniti refinanciranjem, produženim rokom zajma i, ako je potrebno, glavnim smanjenjem kako biste smanjili svoja plaćanja na najviše 31% vašeg bruto prihoda. Pomoć je dostupna i ako se trudite izvršiti plaćanja druge hipoteke, ako ste nezaposleni ili ako već imate sudsku ovrhu. Većina tih zajmova osigurana je iz vladinog programa pristupačne pomoći, ali upravljaju redovnim zajmodavcima.

Opcija koju su neki vlasnici domova koristili u prošlosti je "piggyback" zajam, gdje se zajam za vlasnički kapital uzima za 10% stanja i primarna hipoteka za ostatak. Takav aranžman može značiti povoljnije uvjete. No s nastupom strožijih zahtjeva za kreditiranjem može biti teško pronaći banku ili kreditnu uniju koja je voljna učiniti ovu vrstu zajma..

Refinanciranja novca

Možda ste vidjeli reklamu za refinanciranja koja glase "stavi novac u džep" ili "uzmi gotovinu od kuće." Nazivaju se novčanim refinanciranjima. Ovdje je novi zajam veći od starog, a dobivate razliku u gotovini. No, taj novac nije besplatan - to je zajam preko kapitala u vašem domu. Drugim riječima, morate to vratiti.

Iako banke i posrednici ovo mogu smatrati odličnim načinom otplate duga, odmora ili godišnjeg novca, problem je u tome što je to samo privremeno rješenje. Zapravo biste za to „izmirivanje novca“ mogli platiti puno više ako nemate plan kako ćete ga vratiti.

Na primjer, kad dođe vrijeme za prodaju kuće, nećete dobiti toliko od prodaje jer ćete imati veći saldo kredita za otplatu. Ili, još gore, ako tržište nekretnina opada, mogli biste postati hipoteke naopako i zapravo dugujete novac od banke prilikom prodaje.

Refinanciranja s novčanim isplatama uglavnom dolaze i s višim kamatama, čak i ako izvadite samo "malu" količinu novca. Konkretno, mnoge banke nude refinanciranje kako bi isplatile vaše kreditne kartice. Ali ovo je rizičan potez u kojem trgujete neosiguranim dugom (kreditnim karticama) za osigurani dug (hipoteku). Ako ne možete platiti dug na kreditnoj kartici, najgore što se može dogoditi je sudska presuda kojom ćete dobiti plaću. Ali ako ne možete platiti hipoteku, izgubit ćete svoj dom.

Provjerite jeste li zapravo mogli priuštiti hipoteku koja uključuje dug vaše kreditne kartice prije nego što taj dug osigurate svojim domom. U stvari, ako imate problema s otplatom duga, obratite se kreditnom savjetniku prije nego što refinancirate hipoteku.

Kako uštedjeti novac na zatvaranju troškova

Evo nekoliko načina za minimiziranje troškova zatvaranja povezanih s refinanciranjem:

Ako vam je potrebna procjena, a vaš dom se značajno povećao ili u vašem kvartu postoji mnogo sličnih prodaja, pitajte svog agenta za nekretnine ako možete koristiti automatiziranu procjenu umjesto potpune procjene. Tako ćete uštedjeti nekoliko stotina dolara.
Iako će vam i dalje trebati osiguranje naslova, pitajte možete li dobiti „ponovno izdavanje“ umjesto pune cijene.
Pogledajte može li vam trenutni zajmodavac ponuditi refinanciranje s nižim kamatama prije nego što potpišete dokumente s novim zajmodavcem. Moguće vam je dobiti razumnu ponudu bez većih troškova.

Izračunajte uštedu

Upotrijebite kalkulator refinanciranja kako biste shvatili koliko možete uštedjeti. Sjednite s hipotekom i utvrdite koliko ćete platiti porezima na nekretnine i osiguranju vlasnika kuća jer se ti iznosi neće promijeniti kad refinancirate. Međutim, ako vam je nekretnina pala na vrijednosti, možda ćete moći i sniziti porez na imovinu.

Zatim uzmite bankovni podatak o troškovima zatvaranja od banke ili brokera koji je rješavao vašu prvu hipoteku. Prosječni troškovi zatvaranja za refinanciranje od 200.000 USD su 3.741 USD, ali iznosi se uvelike razlikuju ovisno o regiji. Morat ćete znati koliko dugo imate na zajmu i odlučiti želite li zadržati isti rok zajma ili ćete ga smanjiti ili produžiti.

Na primjer, recimo da je Jim u svojoj kući i trenutnoj hipoteci već sedam godina. U početku je za kuću platio 145.000 dolara, a mjesečno plaćanje hipoteke iznosi 916 dolara na 6,5%. Čak i nakon sedam godina, on otplaćuje samo 206 dolara svoje glavnice mjesečno, dok 710 dolara njegovog plaćanja ide na kamate. Još uvijek duguje 130 897 dolara svoje hipoteke.

Odluči se refinancirati i u mogućnosti je dobiti stopu od 5% i plaća 2.000 dolara završnih troškova. Odlučio je zadržati isti rok zajma, a njegovo novo plaćanje iznosi 799 dolara mjesečno.

Stara hipoteka na 6,5%

Mjesečna uplata: 916 USD
Iznos kamate: 710 USD
Glavni iznos: 206 USD

Nova hipoteka na 5%

Mjesečna uplata: 799 USD
Iznos kamate: 545 USD
Glavni iznos: 254 USD

Jim ne samo da će svakog mjeseca štedjeti 117 USD na svom plaćanju, nego će plaćati i manje kamate, otplatit će više svoga zajma nego što je bio ranije. Međutim, kad Jim izvrši porez, neće imati toliko kamata od kuće za hipoteku i tamo će izgubiti neku korist. Ali ovisno o Jimovom poreznom razredu poreza na dohodak, izgubljeni odbitak poreza može se manje-više oprati ubrzanim tempom kojim otplaćuje glavnicu. Drugim riječima, Jimu će trebati otprilike 17 mjeseci da se probije, čime će nadoknaditi svojih 2000 dolara za zatvaranje.

U svakom slučaju, pokrenite brojeve o tome kada ćete probiti čak i na temelju koliko ćete uštedjeti mjesečno, koliko kapitala ćete ugraditi i koliko odbitka poreza odustajete od niže kamate. Tek tada možete odrediti kada ćete vjerojatno probiti čak i za svoju specifičnu situaciju.

Završna riječ

Budući da će prijava za refinanciranje naštetiti vašem kreditnom rezultatu, utvrdite da li se možete kvalificirati prije ili predate prijavu. Ako vam se čini malo vjerojatnim, možda biste trebali pričekati dok se vrijednost vašeg doma ne poveća, povisi vaš kreditni rezultat ili opada dug prema primanju. Također, planirajte unaprijed ako želite podnijeti zahtjev za neki drugi zajam, primjerice kredit za automobil, koji će utjecati na vašu sposobnost refinanciranja.

Zatim, nakon što utvrdite da ste kvalificirani, pregledajte svoju financijsku situaciju, uključujući svoju izjavu o hipoteci i što želite postići refinanciranjem. Budite kristalno jasni u ovim točkama kada razgovarate o mogućnostima s hipotekarnim brokerom ili bankom i ne zaboravite da se ne fokusirate isključivo na jednu stvar, poput rate ili plaćanja, jer bi vam moglo nedostajati važna komponenta zajma na koju pristajete.

Najvažnije je da se oslonite na vlastitu procjenu trenutne hipoteke u odnosu na nove citate koje primite i pokrenite brojeve na svakoj od njih kako biste odredili koji je smisao u skladu s vašim ciljevima.

Jeste li ikada refinancirali hipoteku? Koji su glavni čimbenici koji su doveli do vaše odluke i koliko ste uštedjeli na kraju?