5 načina da se kapital prikupi iz vašeg domaćeg HELOC-a, zajma, refinanciranja i više

I budimo iskreni, ponekad se vlasnici domova nađu uloženi novcem, ali bogatom kapitalom.

Ako razmišljate o povlačenju kapitala iz svog doma, evo pet načina na koje možete to učiniti, kao i prednosti i nedostaci svakog od njih. Samo pazite da se financijski ne pretjerate. Kapital se ne može realizirati dok ne prodate; sve što možete učiniti prije toga je posuditi dug protiv toga.

Kako izvući kapital iz svog doma

Svi kućni dugovi imaju nekoliko zajedničkih stvari. Prvo, većina kućnih dugova prijavljuje vašu povijest plaćanja kreditnim birou; Izuzeci uključuju obrnute hipoteke i ponekad pokrivene zajmove za iznajmljivanje imovine. Ako u potpunosti propustite uplatu ili neplaćanje, očekujejte da će utjecati na vaš kreditni rezultat.

Slično tome, ako zakasnite na dugove koji su osigurani protiv vašeg doma založnim pravom, zajmodavac vam može ukinuti tužbu. Iako imate na raspolaganju nekoliko opcija za zaustavljanje ovrhe, rizik od gubitka vašeg doma je stvaran.

Konačno, možete odbiti trošak kamata na dugove koji se osiguravaju kod kuće, ali samo ako detaljno određujete odbitke. Ako ne, to nije osobito korisno. Prije nego što se udubite u pet opcija za izvlačenje pravičnosti iz vašeg doma, pobrinite se da razumijete ove sličnosti.

1. Zamjena novca

Ako imate kuću vrijednu 300.000 USD, a dugujete samo 150.000 USD, možete refinancirati hipoteku i povući više novca. Naravno, dolazi do troškova viših plaćanja kuće i ponovnog pokretanja amortizacije zajma od početka (više o tome ukratko).

Pros za refinanciranje

Refinanciranje hipoteke ima nekoliko prednosti. Prvo, možete posuditi novac po fiksnoj kamatnoj stopi, što znači predvidljiva hipotekarna plaćanja. Isplate glavnice i kamata nikada ne rastu; samo porezi na imovinu ili premije osiguranja vlasništva mogu uzrokovati rast mjesečne isplate.

Druga prednost je ta što zajmodavci za refinanciranja obično naplaćuju niže kamate od ostalih vrsta kredita na ovoj listi. To je zato što oni drže prvu založnu poziciju s refinanciranjem, što znači da njihov dug ima prvi prioritet u slučaju nepodmirenja i ovrhe..

Napokon, refinanciranje vam omogućuje da iz istog razloga izvučete veći omjer zajma i vrijednosti od LTV-a od ostalih opcija na ovom popisu. Zajmodavac na prvom založnom položaju može posuditi veći postotak vrijednosti imovine znajući da će im biti vraćen prvi.

Savjet profesije: Ako razmišljate o refinanciranju svog doma, pogledajte LendingTree. Pruža citate više zajmodavaca kako biste bili sigurni da ćete dobiti najniže moguće stope.

Slaboće refinanciranja

Refinanciranje hipoteke ponovno pokreće vašu amortizaciju ispočetka, što posuđuje ljubav. To bi trebalo poslati crvenu zastavu za vas kao zajmoprimca.

Zajmodavci koriste izračun nazvan "jednostavna amortizacija kamata" kako bi odredili koliki iznos svake mjesečne isplate ide prema kamatama, a koliko prema otplati glavnice. Na početku roka trajanja zajma, gotovo svaka uplata ide kamatama, a ne glavnici. S vremenom se taj omjer mijenja, sve dok na kraju vašeg roka zajma gotovo cijela uplata pređe na plaćanje glavnice.

Ali ovdje je stvar: Promjena tog omjera slijedi eksponencijalnu krivulju i uglavnom se događa na samom kraju vašeg kredita. Tijekom 30-godišnje hipoteke, najveći dio salda može se isplatiti tek u posljednjih nekoliko godina. Tako zajmodavci vole refinanciranje starijih zajmova jer dobivaju ponovno pokretanje sata na amortizaciji i prikupljanje visokih kamata od svake mjesečne isplate.

Refinanciranje također pokreće ponovno odbrojavanje trajanja vašeg zajma. Ako ste prije 20 godina stavili hipoteku na 30 godina i refinancirali ste drugu 30-godišnju hipoteku, idete od preostalog 10 godina zajma, do preostalih 30 godina.

Ova fiksna kamatna stopa i plaćanje također su smanjeni: hipoteke su nefleksibilne. Posudite fiksni iznos s fiksnim vremenom otplate, kraj rasprave.

Ako razmišljate o refinanciranju kako biste konsolidirali dug na kreditnoj kartici, dobro razmislite. Neispunjenje kreditnih kartica znači presudu; neplaćanje hipoteke znači isključenje.

Konačno, refinanciranje dolazi s potpuno novim setom troškova zatvaranja. Između naknada za zajmodavce, naknada za naslove, naknada za procjene i više, pripremite se za trošenje tisuća naknada.

Donja linija

Refinanciranje hipoteke za izvlačenje gotovine može povremeno imati smisla - na primjer, ako imate hipoteku FHA i želite refinancirati konvencionalnu hipoteku radi uklanjanja premije hipotekarnog osiguranja..

Prije refinanciranja pročitajte ovaj detaljniji odgovor na pitanje "Trebam li refinancirati svoju hipoteku?"

2. Drugi zajam za hipoteku / vlasnički kapital

Ako već imate hipoteku i želite posuditi više novca protiv svog doma, nitko ne kaže da morate otplatiti postojeću hipoteku. Jedna je mogućnost uzimanje druge hipoteke, poznate i kao zajam kućni kapital. Slično kao kod refinanciranja vaše izvorne hipoteke možete koristiti LendingTree kako biste postigli najbolje stope na zajam domaćeg kapitala.

Tehnički gledano, ta dva pojma ne znače potpuno istu stvar. Zajam kućnim kapitalom je svaki novi hipotekarni kredit koji uzimate kao postojeći vlasnik kuće. Ako posjedujete svoj dom besplatno i jasno, možete uzeti zajam od vlasničkog kapitala koji bi imao prvi založni položaj, a ne drugu hipoteku. Ali u općenitoj raspravi, izrazi se često upotrebljavaju naizmjenično.

Profesionalni zajmovi s vlasničkim kapitalom

Jedna posebna prednost druge hipoteke je ta da ne morate ponovo pokretati raspored amortizacije na početku svoje prve hipoteke. U gornjem primjeru, zajmoprimac im je ostavio samo 10 godina hipoteke, pa bi ponovno pokretanje cijelog zajma moglo biti veliko. No s drugom hipotekom mogu jednostavno uzeti ono što im treba kao novi dodatni zajam.

Naknade za zajmodavca mogu biti za drugu hipoteku niže od refinanciranja. Zajmodavci često naplaćuju unaprijed naknade nazvane "bodove", s 1 bodom jednakim 1% iznosa kredita. Na drugoj hipoteci od 30.000 USD 1 bod iznosi samo 300 USD, dok 1 bod na refinanciranju od 300.000 USD iznosi 3.000 USD.

Druga hipoteka, osigurana protiv kuće, obično nudi niže kamate od nezaštićenih osobnih zajmova. Naravno, nižu kamatnu stopu mogu poništiti veći troškovi vođenja autorskih prava, snimanja založnih dokumenata i ostalih zahtjeva za zatvaranjem hipoteke na kućnu adresu..

Slabosti zajmova s ​​vlasničkim kapitalom

Druga hipoteka gotovo uvijek uključuje veće kamatne stope od refinanciranja, jer zajmodavac mora zauzeti drugo založno mjesto iza prvog hipotekarnog zajmodavca..

Zajmovi za pomoć kod kuće, poput ostalih vrsta hipoteka, također su nefleksibilni. To ih čini korisnim samo kao jednokratna infuzija gotovine - i skupa u tome.

I kao što je već spomenuto, troškovi zatvaranja su skupi. Bez obzira koliki je iznos vašeg zajma, i dalje morate plaćati naslove, naknade za snimanje, ocjene i fiksne „smeće“ koje naplaćuje zajmodavac..

Donja linija

Ako imate jednokratne novčane potrebe, poput plaćanja renoviranja kuće, druga hipoteka može imati smisla. Vlasnici kuća mogu ih koristiti kao opciju kad imaju jeftinu, povoljnu prvu hipoteku na mjestu koju ne žele izgubiti..

Ali budite oprezni s visokim troškovima zatvaranja i pogledajte ukupne troškove zajma, uključujući sve troškove zatvaranja i kamate za životni zajam u usporedbi s iznosom gotovine koju želite posuditi. Nitko ne želi platiti 60.000 američkih kamata i naknada za posudbu od 25.000 dolara.

3. Kreditna linija kućnog kapitala (HELOC)

Kreditna linija kućnog kapitala (HELOC) putem tvrtke poput Figure.com daleko je fleksibilnija opcija iskorištavanja domaćeg kapitala bez posudbe jednokratne hipoteke.

Kao što ime sugerira, HELOC je obnavljajuća kreditna linija poput osigurane kreditne kartice. No, umjesto da bude osiguran novčanim depozitom, osiguran je protiv vašeg doma. Maksimalni kombinirani LTV za HELOC obično pada u rasponu od 75% do 85%. Na primjer, za kuću s hipotekom od 150 000 USD koja vrijedi 300 000 USD, umjesto da refinancirate ili uzmete drugu hipoteku, možete uzeti HELOC s kreditnim limitom od 100 000 USD.

Za početno razdoblje izvlačenja od pet do 10 godina, možete povući novac prema kreditnoj liniji i uplatiti svoj saldo kako želite. Jedine isplate koje vršite svakog mjeseca samo su kamate.

Nakon razdoblja izvlačenja dolazi razdoblje otplate, kada se kreditna linija zatvara i morate plaćati mjesečne uplate kako biste otplatili svoj saldo. Periodi otplate uglavnom traju 10 do 20 godina.

Prosci HELOC-a

Ljepota HELOC-a je njihova fleksibilnost. Možda ih nikada nećete trebati upotrebljavati ili ih možete koristiti samo povremeno da biste platili poboljšanje kuće prije nego što brzo vratite saldo. Možete ih i maksimizirati za pokrivanje važnih troškova.

Također, kamatne stope HELOC-a su obično niže od kreditnih kartica jer ih osigurava vaš dom. Stope općenito padaju u sličnom rasponu kao i druge hipoteke '.

Protiv HELOC-a

Fleksibilnost dolazi uz cijenu; HELOC-ovi su zajmovi podesivih stopa. Kamatne stope kad se zadužujete mogu biti niske, ali ako se utrostruče u sljedećih 10 godina, mogli biste naći 16% kamate na svoj dug.

Neispunjenje kreditnih kartica ne mora nužno značiti beskućništvo, ali neplaćanje na vašem HELOC-u može proći jer je kreditna linija osigurana od kuće.

Kao i kod drugih hipoteka, vlasnici kuća mogu imati velike troškove zatvaranja kako bi otvorili kreditnu liniju. Postupak zatvaranja sličan je, zahtijeva rad na naslovima i sve s tim povezane naknade.

Zajmoprimci se također suočavaju s jedinstvenim rizikom kod HELOC-a: zamrznuti kredit zbog gubitka u kapitalu. Ako vaš dom padne na vrijednosti, vaš zajmodavac može zamrznuti vašu kreditnu liniju, bez obzira jeste li izvršili svako plaćanje kamate na vrijeme.

Konačno, neki HELOC-ovi uključuju klauzulu o trajnoj popunjenosti. Za razliku od hipoteke, koja dužnicima obično omogućuje iseljavanje nakon godinu dana i zadržavanje imovine kao najam, neki HELOC-ovi se automatski zatvaraju ako se dužnik povuče, s tim da cijeli neizmireni saldo dospijeva odmah. Obavezno provjerite sitne otiske.

Donja linija

Kreditne linije domaćeg kapitala mogu biti fleksibilni izvori financiranja. Od plaćanja domaćih poboljšanja školarine vaše djece do predujma imovine najamnine ili kuće za odmor, HELOC-ovi imaju mnogo koristi. Oni se mogu koristiti i kao dodatak ili zamjena za hitne fondove ako imate visoku toleranciju na rizik i radije uložite svoj novac nego pustite da propada u štednom računu.

Ali kao i kod drugih hipoteka, budite pažljivi kako biste analizirali vrijede li dugoročni troškovi fleksibilnost.

4. Povratna hipoteka

Mnogi stariji odrasli ljudi nalaze se u jedinstvenom položaju da imaju dosta kapitala, ali imaju ograničen prihod. Jedna od mogućnosti na raspolaganju im je obrnuta hipoteka LendingTree.

Kod obrnute hipoteke, zajmodavac plaća zajmoprimcu, a ne obrnuto, bez obveze vlasnika kuće da izvršava uplate dok živi. Nakon njihove smrti, kuća prelazi u zajmodavca osim ako zajmoprimac ili njihovo imanje ne plati preostali dug.

Iako obrnute hipoteke dolaze u mnogim oblicima i veličinama, najčešća je da zajmodavac mjesečno plaća zajmoprimcu, a saldo kredita s vremenom raste. Alternativno, zajmoprimac može izvršiti jednokratnu isplatu, kao drugu hipoteku, ili neku kombinaciju paušalnog isplate i mjesečnog plaćanja.

Pros za povratne hipoteke

Za razliku od ostalih opcija na ovom popisu, obrnuti hipotekarni zajmodavci ne mogu zabraniti. Ovisno o uvjetima zajma, oni mogu prestati s plaćanjem nakon određenog broja, ali ne mogu prisiliti vlasnika kuće da ode. A budući da zajmoprimac ne obavlja isplate, loša kreditna ocjena nije bitna.

Kao što je gore istaknuto, obrnute hipoteke uključuju određenu fleksibilnost za zajmoprimce da biraju način na koji žele primiti plaćanja. Bilo kako bilo, isplate zajma ne utječu na dužnikovu podobnost za socijalno osiguranje ili Medicare pogodnosti.

Protiv povratnih hipoteka

Prvo, samo starije odrasle osobe - obično oni stariji od 62 godine - mogu poništiti hipoteke. Iako ovo nije prevarant, to je ograničenje.

Drugo ograničenje je da se samo primarno prebivalište može koristiti kao zalog za povrat hipoteke. Ne računajte da ćete ga uzeti na nekretnini za najam, bez obzira koliko udjela u njemu imate.

Sada, za ozbiljan problem: hipotekarno osiguranje. Za programe obrnute hipotekarne hipotekarne kredite, zajmoprimci moraju platiti prethodnu naknadu od 0,5% za stolom ako je stanje kredita ispod 60% LTV i ružnih 2,5% za saldo kredita preko 60% LTV. A to je samo prva naknada. Zajmoprimci također moraju plaćati tekuće mjesečne naknade u iznosu od 1,5% iznosa zajma svake godine - što često s vremenom raste.

Donja linija

Za starije odrasle osobe koji imaju značajan kapital u svojim domovima i koji nikada ne planiraju iseljavanje, obrnute hipoteke nude održiv izvor dodatnih prihoda. Oni su duga, ali bez onih neuglednih mjesečnih računa.

Ali ako želite nešto ostaviti za svoju djecu, budite oprezni kako će povratna hipoteka utjecati na vaše planiranje imanja.

5. Kupite nekretninu za iznajmljivanje s dekom zajma

Spremni ste za kreativniji pristup pristupu kapitalu svog doma?

Recimo da želite kupiti nekretninu za najam. Pronašli ćete zajmodavca koji velikodušno nudi 80% LTV financiranja - ili, drugim riječima, traži 20% avansa od vas. Možete iskašljati novac ili možete ponuditi križanu usporedbu svog doma.

Djeluje ovako: Umjesto da založno pravo osigura samo na nekretnini, zajmodavac pored zakupa stavlja založno pravo na vaš trenutni dom. Oni imaju dvije nekretnine kao zalog, pružajući im veću sigurnost. Zbog dodatnog osiguranja, više ne zahtijevaju predujam.

Profesionalni zajmovi s pokrivačem

Za pokrivni zajam ne morate pronaći nikakav novac. Možete potencijalno financirati čak i troškove zatvaranja nove nekretnine. Ali vi steknete novo sredstvo za stvaranje prihoda.

Ova taktika također ne zahtijeva zasebno rješenje; jednostavno financirate nekretninu koju kupujete uz financiranje. Tvrtka za titule mora povući dva skupa djela, ali svi dodatni troškovi blijedi su u usporedbi s troškovima zatvaranja zasebne nagodbe.

Protiv debelog zajma

Za početak, stavljate svoj dom na red da kupite investicijsku nekretninu, riskirajući ovrhu i beskućništvo, kao što je gore opisano.

Sljedeći rizik financiranja 100% od najamnine je negativan novčani tok. Ovakve visoke hipotekarne uplate mogu značiti veće prosječne troškove od prihoda od najma, što bi pokvarilo cjelokupnu svrhu kupnje najma. Negativni novčani tok rizik je kupnje nekretnine za najam kada kupujete od 70% do 80% LTV. Rizik je još veći kad financirate cijelu otkupnu cijenu.

Slično tome, ako imovina čak blago zaostane, stavljate se na hipoteku naopako.

Kupnja nekretnine za iznajmljivanje uz pokrivni zajam može se činiti sličnom crtanju na HELOC-u. Međutim, većina investitora koje poznajem koriste ovu taktiku samo kao privremeni izvor sredstava kako bi ih mogli kupovati munjevitom brzinom. Vrlo brzo otplaćuju svoj HELOC nakon završetka svih popravaka, obično izvlačenjem dugoročne hipoteke na nekretnini za iznajmljivanje. Drugim riječima, ne koriste svoj dom da bi previsoko utjecali na najam. Umjesto toga, koriste ga za privremeni, brzi, fleksibilni novac koji u cijelosti vraćaju zasebnom hipotekom samo za iznajmljivanje.

Donja linija

Međusobna suradnja vašeg doma za financiranje investicija je pothvat visokog rizika. Ne iskušavajte to kod kuće, osim ako niste iskusni investitor s desetak ponuda ispod pojasa.

Završna riječ

Dug je opasan alat, lako ga je zloupotrijebiti i teško ga je vješto upravljati. Najbolji način za pristup kapitalu u vašem domu je prodaja kuće i preseljenje negdje manje skupo. Ali ako morate preuzeti dug, zaduživanje kod kuće obično znači niže kamate od neosiguranih dugova.

Pazite samo na visoke troškove zatvaranja unaprijed i budite posebno oprezni da ne preuzmete više duga nego što možete otplatiti. Većina duga je u stvari loš dug, a jedina iznimka je dug koji vam pomaže u izgradnji bogatstva. Ako vam može pomoći, poslušajte te grozne momke i nemojte svoju kuću koristiti kao bankomat.

Kakvo je vaše iskustvo u pristupu kapitalu u vašem domu? Koju ste od navedenih metoda koristili i što ste mislili o tome?