11 načina da značajno smanjite porez kao investitor u nekretnine

Uz sve odbitne troškove, investitori u nekretnine uživaju i puno veće porezne olakšice nego što to dopušta tipična bočna gužva. U mom rodnom gradu Baltimoru samozaposlena osoba u najvišem poreznom razredu suočava se s obvezom poreza na dohodak većom od 60%, dok je najviša stopa poreza na dohodak za nekoga tko živi u San Franciscu 67% - preko dvije trećine prihoda , Teško je napredovati u životu kada izgubite porez od 30% do 60% svog prihoda.

Ako ste bili u potrazi za savršenom strašnom zaradom za zaradom novca i smanjenjem porezne obveze, evo 11 ideja kako smanjiti svoj porezni račun kroz ulaganje u nekretnine.

Želite li postati investitor u nekretnine, ali niste kupili prvu nekretninu? Razmislite o Roofstocku. Oni su tržište domova za investitore u nekretnine. Provjerili su svojstva kako bi bili sigurni da su dobre mogućnosti zarade.

Porezne strategije za investitore u nekretnine

1. Vlastita svojstva u IRA-u s vlastitim upravljanjem

Vjerojatno ste upoznati s IRA-ima i Roth-ovima kao porezno odloženim načinom ulaganja u mirovinu. Ono što možda ne znate je da možete postaviti vlastiti vlastiti IRA i koristiti ga za ulaganje u nekretnine oslobođene poreza.

Budite upozoreni: To nije tako jednostavno kao kupnja dionica u normalnoj IRA-i. Prvo morate zaposliti skrbnika ili povjerljivu tvrtku koja će upravljati IRA-om za vas. Oni stvaraju IRA-u usmjerenu na sebe, a vi novac u nju prebacujete. Zatim možete stvoriti pravnu osobu, kao što je LLC, za kupnju i posjedovanje investicijskih nekretnina. Samo-usmjereni IRA ulaže novac u pravnu osobu kao odabranu investiciju.

Ako se to zakomplicira, želite li financirati investicijsku imovinu, a ne kupiti je u gotovini. Financiranje je dozvoljeno, ali dolazi s nekim važnim mjerama. Zajam mora biti "nepovratni", što znači da dužnik ne može biti pojedinačno odgovoran, što mnogi zajmodavci ne dopuštaju. Također, samo je nefinancirani dio kupnje zaštićen od poreza od strane IRA-e. I naravno, primjenjuju se normalna pravila IRA-e: Ne možete podići novac prije 59,5 godina i morate započeti podizanje do dobi od 70,5.

Ako ste zainteresirani za ulaganje u nekretnine putem IRA-e usmjerene samostalno, započnite s istraživanjem skrbnika i razgovarajte s njima o procesu i njihovim naknadama. Pogledajte raketni dolar, ali obavezno napravite domaću zadaću i u potpunosti razumite postupak prije nego se predate skrbniku.

2. Zadržite svojstva više od jedne godine

Kad nešto posjedujete manje od godinu dana i prodajete ga zbog dobiti, ta se dobit oporezuje po vašoj uobičajenoj stopi poreza na dohodak. To se odnosi na prelistavanje nekretnina, obnavljanje i prodaja vintage automobila, dnevno trgovanje, antikvarni flipping - sve što uključuje kupnju niskog i visoku prodaju.

Ako godišnje prebacite više od jedne ili dvije nekretnine, riskirate da će vas IRS klasificirati kao samozaposlenog „trgovca“ i podložiti vašu zaradu dvostrukim porezima FICA-e (o tome više ukratko).

Jedna od mogućnosti da se to izbjegne je posjedovanje nekretnina dulje od godinu dana prije prodaje. To negira rizik da ćete biti klasificirani kao diler i prebacuje vašu dobit od oporezivanja kao uobičajenog dohotka na oporezivanje kao dobit od kapitala. Za većinu Amerikanaca kapitalni dobici oporezuju se 15% - znatno niže od normalnih stopa poreza na dohodak većine Amerikanaca.

Ako okrenete kuće, razmislite o njihovom najmu na godinu dana najma prije nego što ih prodate. Snižavate poreznu stopu, zaradite neki novčani tok, a čak možete imati koristi od uvažavanja i veće prodajne cijene.

Evo još nekoliko savjeta za smanjenje stope dobitka od ulaganja u nekretnine, zajedno s dodatnim pojedinostima o tome tko se kvalificira kao diler.

3. Izbjegavajte plaćanje dvostrukih poreza FICA

Kao što je gore spomenuto, ako vas IRS klasificira kao trgovca, a ne kao investitora, smatrat ćete se samozaposlenim i dugujete dvostruke poreze FICA-e.

FICA porezi su porezi na zapošljavanje namijenjeni za financiranje socijalne sigurnosti i Medicare. Podijeljeni su između poslodavaca i zaposlenika, a svaka stranka plaća 7,65%. Ako ste samozaposleni, dugujete oboje, ukupno 15,3% pored saveznog, državnog i lokalnog poreza na dohodak.

Svatko tko izvrši stambene zgrade trebao bi razraditi strategiju za izbjegavanje klasiranja trgovca od strane IRS-a i na taj način izbjeći ovaj dodatni porez od 15,3%. Jedan od načina da se izbjegne status dilera jest pokazati "investicijsku namjeru" za profitom od svake prodaje. Drugim riječima, napravite slučaj da nekretnine ne prodajete kao dio svoje redovne poslovne prakse, već da biste prikupili kapital za druge investicijske projekte. Ovi drugi investicijski projekti mogli bi uključivati ​​plaćanje poboljšanja za drugu nekretninu ili predujam za dugoročno najam nekretnina za iznajmljivanje.

Druga strategija je izbjegavanje poslovanja putem jednoglasnog LLC preduzeća, što se u pravilu ne poštuje u porezne svrhe. Umjesto toga, možete stvoriti pravnu osobu kao što je udruženje LLC ili S-corp koja mijenja način oporezivanja ulagača.

Razgovarajte s računovođom s puno iskustva u radu s investitorima u nekretnine ako planirate letjeti više od nekoliko nekretnina. Kao i mnogi drugi elementi poreznog kodeksa, i ovaj ima nekoliko sivih područja, tako da morate biti uvjerljivi u slučaju statusa ne-dilera ako vas IRS izazove..

4. Živjeti u nekretnini dvije godine

Jeste li ikad razmišljali o tome da napravite okret uživo? Ulazite i s vremenom poboljšavate i nadograđujete. Ako živite u nekretnini najmanje dvije godine, prvih 250.000 USD kapitalnog dobitka oporezuje se za samce. Za bračne parove granica je punih 500.000 dolara.

Naravno, možda ne želite živjeti u stalnom radnom području ili se kretati svake dvije godine, ali ako volite poboljšati dom i baviti se kućama, to može biti zabavan način zarađivanja novca bez poreza.

5. Odgodite poreze s 1031 razmjenom

"Razmjena slične vrste", u skladu s odjeljkom 1031. Poreznog zakona, omogućuje vlasnicima nekretnina odgodu plaćanja poreza na neodređeno vrijeme kupnjom slične imovine sa svojim prihodima.

Djeluje ovako: Recite da kupite nekretninu za 100 000 USD, potrošite dodatnih 20 000 USD na poboljšanja i prodate je za 150 000 USD za profit od 30 000 USD. Možete nabaviti tih 30.000 dolara i upaliti ih na obrok ili u kupnju novog automobila kako biste pokazali koliko ste uspješni. Tada ćete platiti porez na dohodak, ostavljajući vam 15.000 USD ili 20.000 USD neto prihoda za iskazivanje za vaš trud, a ne 30.000 USD.

Ili ga možete uložiti u drugu nekretninu i na nju ne platiti porez - barem zasad.

Recimo da uzimate tih 30.000 USD i upotrebljavate ih kao predujam za imovinu od 200.000 USD, a ne kao imovinu od 100.000 USD. U ovom sljedećem poslu investirate 50 000 USD u poboljšanja i prodajete nekretninu za zaradu od 60 000 USD. Sada imate 60.000 dolara zarade. Opet možete potrošiti taj novac ili ga ponovo uložiti pomoću druge 1031 razmjene. Možda će sljedeći put kad s njom kupite imovinu od 400 000 USD, najam imovine s četiri jedinice koja vam donosi 1200 dolara mjesečno u novčanom toku.

Ako prodate tu nekretninu, opet biste morali birati između plaćanja poreza na dobit ili obavljanja druge 1031 razmjene. Nitko ne kaže da morate prodati; mogli biste ga zadržati zauvijek i uživati ​​u dodatnom prihodu od najma.

6. Izvršite rasprodaju

Recimo da prodajete nekretninu za zaradu od 50 000 USD. Iz bilo kojeg razloga, ne želite izvršiti razmjenu 1031 da biste odmah kupili novu nekretninu. Ako u jednoj godini podnesete poreznu prijavu s dodatnih 50 000 USD oporezivog dohotka, možete očekivati ​​da ćete na nju platiti nekoliko silnih poreza, što bi vas moglo dovesti u viši porezni razred.

Alternativno, možete širiti profit tijekom mnogih godina nudeći financiranje prodavača. U godini kada prodajete nekretninu, morate plaćati samo porez na dohodak bez obzira na predujam i glavnicu koju vam kupac plati. S vremenom oni postupno otplaćuju dug koji vam duguju, iz mjeseca u mjesec i iz godine u godinu. Da biste stvari još poboljšali, morate naplatiti kupca.

Rizik je, naravno, da oni zadaju zadaću i na imovini morate izvršiti ovrhu. Ne ulazite lagano u prodaju i budite sigurni da temeljito kvalificirate kupca. Jedna od opcija je započeti s kupoprodajnim ugovorom, gdje kupac započinje kao iznajmljivač, s tim da dio stanarine ide mjesečno prema početnom plaćanju. Nakon određenog salda predujma, možete potom prenijeti nekretninu na kupca stanara i potpisati hipoteku i založno pravo.

7. Maksimizirajte svoje odbitke

Jedna od prednosti ulaganja u nekretnine je ta što se svi stvarni izdaci, kao i neki troškovi na papiru, mogu odbiti.

Možete odbiti:

• Kamate na hipoteku
• Osiguranje
• Porez na imovinu
• Troškovi održavanja
• Naknade za upravljanje nekretninama
• Troškovi oglašavanja
• Softver, alati ili drugi troškovi podrške na nekretninama
• Pravne pristojbe
• Troškovi zatvaranja poput naslova tvrtke i naknade za zajmodavca
• Troškovi kućnog ureda
• Putni i kilometražni troškovi
• Iznos odbitka (detaljnije o tome ukratko)
• Amortizacija (više o tome ukratko)

Najbolji dio? Još uvijek možete uzeti standardni odbitak. Većina njih ne zahtijeva da specificirate svoje odbitke; oni jednostavno smanjuju iznos ukupnog oporezivog dohotka na Prilogu E ili Dodatku C.

Učinite domaću zadaću točno onim odbitcima za koje možete tvrditi da minimalizirate porezni račun i kao i uvijek razgovarajte s knjigovođom kako biste razgovarali o bilo kojem sivom području.

8. Iskoristite prednost 20% prolaznog odbitka

Zakon o porezima i smanjenju poslova iz 2017. godine uključivao je intrigantne porezne olakšice za vlasnike malih poduzeća, uključujući investitore u nekretnine.

Na najjednostavnijoj razini, omogućuje vlasnicima malih poduzeća odbiti dodatnih 20% neto prihoda od poslovanja. Naravno, s IRS-om ništa nije jednostavno. Dopušteni odbitak je manji od:

1. Vaš "kombinirani prihod od kvalificirane tvrtke"
2. 20% viška oporezivog dohotka nad zbrojem neto dobitka od kapitala

Što je to "kombinirani kvalificirani poslovni prihod"? Za neke vrste poduzeća postoje ograničenja prihoda: 315 000 dolara za bračne parove i 157 500 dolara za samohrane. Možete pročitati potpunu IRS-ovu definiciju „kvalificiranog poslovnog dohotka“ ili uštedjeti migrenu i razgovarati o tome sa svojim računovođom.

Iako iz IRS-a ostaje neprovjereno i nije potpuno jasno, s oštrim knjigovođom biste trebali moći oduzeti dodatnih 20% svog ulaganja u poslovne prihode od vašeg oporezivog dohotka.

9. Amortizirajte svoje nekretnine

Još jedan trošak papira koji investitori u nekretnine mogu iskoristiti je amortizacija. IRS postavlja životni vijek stambene zgrade na 27,5 godina, tako da vlasnici nekretnina mogu oduzeti 1 / 27,5 vrijednosti vrijednosti imovine svake godine prvih 27,5 godina koliko posjeduju.

Na primjer, recimo da kupujete nekretninu za 150 000 USD, s tim da je zemljište vrijedno 50 000 USD, a zgrada u vrijednosti od 100 000 USD. Svake godine u narednih 27,5 godina za amortizaciju možete odbiti 3.636 USD: 100.000 ÷ 27.5 USD = 3.636.

Također možete amortizirati kapitalna poboljšanja imovine. Na primjer, ako instalirate novi krov za 8.000 USD, tih 8.000 dolara također se može amortizirati tijekom 27,5 godina.

To je dobra vijest. Loša vijest je da ćete, kada prodate nekretninu, dugovati porez za "povrat amortizacije" na svu dobit na koju ste prije izbjegavali plaćanje poreza kroz amortizaciju. Naravno, ako nikad ne prodate, nikad ne dugujete te poreze.

10. Ostvarite uvažavanje posuđivanjem, a ne prodajom

Imovina koju ste kupili za 150.000 USD s vremenom se cijeni, a nakon nekoliko godina izgradit ćete kapital u njemu.

Možete je prodati i plaćati porez na kapitalni dobitak na tom kapitalu, ili možete posuditi imovinu i ne plaćati porez na svoj novac. U stvari, trebali biste odbiti troškove posudbe, i troškove zatvaranja i kamate na hipoteku.

S vremenom vaši stanari otplaćuju kredit za vas. Morate zadržati nekretninu, koja se, nadamo se, i dalje cijeni za vas, i stanarina raste s vremenom, čak i ako vam hipoteka ostaje fiksna.

A kad se zajam otplaćuje, pogodite što? Možete se okrenuti i posuditi više novca protiv svoje imovine!

11. Umrijeti zbog posjedovanja svojih svojstava

Ako umrete u posjedu nekretnina, izvorni osnov (trošak stjecanja) nestaje, a vaši nasljednici ne plaćaju kapitalni dobitak.

Za nastavak gornjeg primjera, prvotna osnovica nekretnine bila je 150 000 USD. Recimo da više od 30 godina cijeni na 900.000 dolara. Ako prodate nekretninu, možete očekivati ​​da dugujete porez na kapitalni dobitak u iznosu od 750 000 USD.

Ili, svaki mjesec možete stalno izdvajati najam od imovine i nikad ga ne prodati. Ako želite izvući novac, možete ga posuditi kao što je gore opisano, ili ga možete ostaviti neopterećenim i zaraditi toliko više novčanog toka od njega.

Kada umrete, imovina prelazi na vaše nasljednike kao dio vašeg imanja. Na to mogu dugovati porez na nekretnine, ali samo ako ste umrli imućni; prvih 11,18 milijuna dolara vašeg imanja nije oporezano. U suprotnom, oni mogu prodati nekretninu i zadržati zaradu, bez poreza.

Završna riječ

Ako želite pobijediti u igri bogatstva, morate znati pravila. I nigdje to nije jasnije nego u učenju kako smanjiti porez na dohodak.

Saznajte kako iskoristiti porezne olakšice koje su dodijeljene vlasnicima nekretnina. Kroz svoj život mogu vam uštedjeti stotine tisuća dolara ili više i pomoći vam da više novca uložite u izgradnju bogatstva.

Koje su vaše omiljene taktike smanjivanja poreza?