Zatvaranje kuće - postupak, hipotekarni dokumenti i postupci

Međutim, postupak zatvaranja započinje odmah nakon što prodavač prihvati vašu ponudu za kupnju. To je obično 30 do 60 dana prije vašeg stvarnog zatvaranja - pretpostavka da je snagerski zajam, niska procjena ili glavni kvar otkriven tijekom rutinske kućne inspekcije ne odgađa posao. Tijekom tog razdoblja, prodaja kuće se kaže da je "na čekanju". Ako je na vašem tržištu uobičajeno uplatiti značajan depozit (do 10% dogovorene kupoprodajne cijene, u nekim slučajevima) na depozitni račun nakon što je vaša ponuda prihvaćena, postupak zatvaranja možete uputiti i kao razdoblje escrow-a - kao u „dom koji kupujemo je u pratnji do našeg završnog dana.“

Bez obzira kako to nazvali, puno toga se mora dogoditi između dana kada prodavač prihvati vašu ponudu za kupnju i dana kad sjednete kako bi transakcija postala službena. Evo pregleda općeg slijeda događaja koji se događaju tijekom zatvaranja stambenih nekretnina, što i koliko možete očekivati da platite prije i na dan zatvaranja, te dokumente i objave koje morate razumjeti i potpisati kako biste postali stvarni službenik za promet nekretninama.

Glavne prekretnice procesa zatvaranja

Važno je zapamtiti da se carinski i pravni zahtjevi koji reguliraju promet nekretninama uvelike razlikuju od mjesta do mjesta. Iako je sljedeće općenita vremenska crta i opis onoga što možete očekivati (i kada) između dana kad pošaljete ponudu za kupnju i dana kada zatvorite nekretninu, vaše stvarno iskustvo može varirati. Da biste saznali više o tome kako proces funkcionira na vašem konkretnom tržištu, posavjetujte se sa nepristranim stručnjakom za nekretnine s iskustvom u tom području.

1. Prihvaćena ponuda za kupnju

Proces zatvaranja službeno započinje nakon što prodavač prihvati, potpiše i vrati vašu ponudu o kupnji (poznatu i kao ugovor o kupnji). U većini slučajeva prodavatelj deponira čekovu novčanu provjeru novca - obično 0,5% do 2% kupoprodajne cijene - na escrow račun.

Uobičajeno, ugovor o kupnji može se izmijeniti kako bi odražavao last-minute pregovore ili nepredviđene situacije, poput problema koji su otkriveni tijekom kućne inspekcije, bez sabotiranja posla. Međutim, sve strane koje su uključene u transakciju - kupac i prodavač, njihovi zastupnici, zajmodavac, titula ili escrow agent te eventualno odvjetnici kupca i prodavatelja - započinju postupak zatvaranja pod pretpostavkom da je ugovor o kupnji konačan.

U nekim državama i tržištima dužni ste uplatiti depozit od 5% do 10% (prema vašem predujmu i / ili troškovima zatvaranja) ubrzo nakon što prodavač prihvati vašu ponudu. Kupci koji rade s zakonskim zastupnicima obično mogu čekati dok njihovi odvjetnici pregledaju ugovor o kupnji kako bi izvršili depozitne depozite.

Ako niste sigurni je li potreban depozitni depozit na vašem tržištu, pitajte svog agenta za nekretnine dovoljno unaprijed da osigura da imate dovoljno likvidnih sredstava da očistite polog..

2. Kućni pregled po narudžbi

Za nekoliko dana od prihvaćanja prodavatelja ponude za kupnju, trebate zakazati kućni pregled kod profesionalnog inspektora. Cilj kućne inspekcije je potražiti manje i veće nedostatke, poput strukturalnih problema, neradnih uređaja i elemenata koji mogu kršiti lokalne građevinske norme.

Mnogi zajmodavci to zahtijevaju kao uvjet preuzimanja vašeg hipotekarnog kredita. Čak i ako vaš ne postoji, malo je nedostataka da se temeljito pregleda dom koji ćete kupiti. Ako inspekcija otkrije glavni problem koji treba riješiti prije zatvaranja (ili rezultira smanjenjem ugovorene otkupne cijene), standardna naknada za inspekcijski nadzor od 300 do 500 dolara činit će se kao povoljna ponuda.

3. Nastanak i osiguravanje zajma

Nakon što prodavač prihvati vašu ponudu, pošaljite je svom zajmodavcu. U ovom trenutku, vaš zajmodavac započinje dugotrajan (i skup) postupak nastanka i preuzimanja vašeg zajma.

Ako ne kupujete stariji dom s puno fizičkih nedostataka, ovo je dio postupka zatvaranja koji će najvjerojatnije proizvesti kašnjenja ili fatalne pogreške koje u cijelosti narušavaju posao - posebno ako imate neravnomjeran kreditni profil ili nestabilni tok prihoda.

Podnošenje zajma i sklapanje zajma uključuje puno rada u ime vašeg zajmodavca. Iz vaše perspektive, međutim, to se uglavnom svodi na jedno pitanje: Hoćete li, prema stručnom mišljenju zajmodavca, ispuniti svoje obećanje da ćete vratiti tisuće dolara za koje tražite da vam pozajme novac?

Zahtjev za hipoteku
Iako je svaki zajmodavac različit, većina podnositelja zahtjeva za hipoteku podvrgava se strogoj kontroli. Vaš zajmodavac će vam vjerojatno poslati zahtjev za hipoteku na ukupno 30 ili 40 stranica, uključujući obrasce kao što je zahtjev za oslobađanje kreditnog izvještaja iz jednog ili više biroa za kreditno izvještavanje, zahtjeve za prijepisom poreza za prethodnu godinu i informacije o vašim prethodnim mjestima prebivalište.

Uz prijavu, vaš zajmodavac će vjerojatno tražiti dokaz o prihodu i imovini, kao što je sljedeće:

Vaše posljednje porezne prijave (jedna ili dvije godine)
Vaša zadnja izdvajanja (barem posljednja dva)
Vaše posljednje izjave W-2 (jedna ili dvije godine)
Vaša najnovija bankovna izvješća (jedan do tri mjeseca)

Ocjeni Lock
Ako ste primili odobrenje za vaš hipotekarni kredit, koji obično zahtijeva provjeru kreditne sposobnosti, vjerovatno je da će njegov zajmodavac postaviti (ili "zaključati") zajam za otplatu otprilike u trenutku kada šalje materijale za prijavu. Ako podnosite zahtjev za hipotekom s prilagodljivom stopom (ARM) ili drugom vrstom zajma bez fiksne kamatne stope tijekom čitavog trajanja, zaključavanje se može odnositi samo na početnu stopu.

Stope se obično zaključavaju na razini koja utječe na prevladavajuće kamatne stope u to vrijeme, plus kreditni rizik dužnika. Niži je kreditni rizik, vjerovatno će biti niža zaključana stopa.

Ako nije unaprijed odobren, vaš zajmodavac će vjerojatno pričekati s rezultatima kreditnog zahtjeva vaše aplikacije kako bi zaključio vašu cijenu. To se može dogoditi u bilo koje vrijeme između datuma prijave i tjedna prije zatvaranja. U svakom slučaju, zaključavanje stope je dobro samo određeno vrijeme - tipično je 30 do 60 dana.

Procjena zajma
Pomoću zaključane stope (ili, ako nije zaključana, zajmodavačeva najbolja pretpostavka o početnoj stopi), zajmodavac kreira procjenu zajam koju biste mogli pregledati, potpisati i vratiti. Procjena zajma je dokument na običnom jeziku koji sažima što možete očekivati za svoju hipoteku i zatvaranje i kada.

To uključuje sljedeće podatke:

Identifikacija zajma. To uključuje jedinstveni identifikacijski broj zajma, vrstu (fiksna stopa, podesiva stopa), dužinu trajanja (15 godina, 30 godina, 5/1), svrhu (kupovina, refinanciranje) i trajanje zaključavanja rate.
Uvjeti zajma. Navodi glavnicu zajma, raspon kamatnih stopa ili kamatnih stopa, mjesečno plaćanje glavnice i kamata, kazna plaćanja unaprijed (ako je primjenjivo) i plaćanje balonom (ako je primjenjivo).
Projektirana plaćanja. Zbraja komponente ukupnog mjesečnog plaćanja, uključujući procijenjeno osiguranje, poreze i isplate glavnice i kamata. Može odrediti i plaćanje poreza i osiguranja - na primjer, s depozitnog računa.
Zatvaranje troškova. Uključuje detaljno računovodstvo vaših procijenjenih troškova zatvaranja i ukupnog novca koji trebate zatvoriti (što uključuje vaš predujam). Navodi i za koje troškove zatvaranja smijete kupovati, kao što je osiguranje naslova i koje nije dopušteno kupovati, kao što je procjenitelj vašeg zajmodavca..
usporedbe. Sadrži kratki snimak koliko možete očekivati da će platiti glavnicu i kamate tijekom sljedećih pet godina, trajanje zajma i ukupni postotak kamate - omjer ukupnog plaćanja kamate i ukupnog iznosa zajma. Ti su podaci korisni za usporedbu vašeg zajma s kreditima drugih zajmodavaca.
Ostala razmatranja. Sadrži važne napomene i informacije, poput toga da li se zajam može preuzeti (prenijeti budućem kupcu bez promjene uvjeta), planira li zajmodavac vaš kredit prenijeti na servisno poduzeće i kazne za zakašnjelo plaćanje.

Prije listopada 2015., većina zajmodavaca koristila je dokumente procjene dobre vjere (GFE) za izradu procjena zajma i zatvaranja troškova. GFE-ovi i procjene zajma sadrže slične podatke, ali GFE-ovi su različito oblikovani i imaju manje objašnjenja na običnom jeziku. Jednom kada je procjena zajma u vašim rukama, vaš zajmodavac može odrediti preliminarni datum zatvaranja - koji ovisi o glatkom prepisivanju, podrijetlu i pretraživanju naslova..

4. Procjena zajmodavca

Zajmodavci štite svoja ulaganja ili barem smanjuju vjerojatnost gubitaka povjerenjem procjene u nekom trenutku tijekom postupka preuzimanja ugovora. Kupci obično plaćaju naknadu za procjenu, ili na datum ili prije datuma ocjene ili na datum zatvaranja. Naknada za ocjenjivanje obično je približno ista kao naknada za kućni pregled.

Ako vaš procjenitelj utvrdi da vaš dom vrijedi barem onoliko koliko ste pristali platiti za njega, nema potrebe za brigom. Međutim, ako procjena bude niža - ispod prihvaćene kupovne cijene - zajmodavac će pristati samo financirati iznos jednak procijenjenoj vrijednosti. Niska procjena obično zahtijeva od kupca i prodavatelja da pregovaraju o kupoprodajnoj cijeni i izmjene kupoprodajnog ugovora, što potencijalno odgađa posao.

5. Dobivanje vlasnika domova i osiguranje vlasništva

Većina zajmodavaca zahtijeva od kupaca da dostave dokaz o osiguranju vlasnika kuća kao uvjet odobrenja kredita ili barem prije zatvaranja. Da biste osigurali da poprilično cijene zadovoljavaju vaše i zajmodavčeve potrebe, započnite kupovati oko pokrivanja vlasnika kuća već u postupku zatvaranja. Ne morate nužno odmah platiti prvu godinu, mada je to sigurno opcija - većina osiguravajućih društava omogućuje vam povezivanje premije za prvu godinu s troškovima zatvaranja koji će se platiti na datum zatvaranja.

Čak i ako vaš zajmodavac to ne zahtijeva, također je oprezno kupiti kupčevu policu osiguranja naslova. Osiguranje vlasništva pokriva troškove rješavanja eventualnih nedostataka s pravom vlasništva, poput neplaćenog poreza ili založnog prava, i štiti vaš kapital od potraživanja koja mogu nastati u budućnosti.

Ako ste voljni koristiti istu tvrtku koju vaš zajmodavac koristi za svoju politiku o pravima vlasništva, jednostavno recite svom procesoru zajma da želite kupčevu politiku, a obje se police mogu složiti u vaše troškove zatvaranja. Ako želite kupiti bolje radi kupčeve politike, vaš osiguratelj može tražiti da unaprijed platite policu. Bez obzira plaćate li obje police prilikom zatvaranja ili plaćate za politiku kupca unaprijed i politiku zajmodavca pri zatvaranju, možete očekivati da ćete ukupno ostvariti zajednički trošak u iznosu od 1000 USD (u prosjeku), ovisno o vašem tržištu i vrijednosti kuće.

6. Odobrenje zajma

Budući da osiguravanje kredita može trajati mjesec dana ili duže, odobrenje vašeg kredita obično dolazi do završetka postupka zatvaranja. Ovo je posljednji glavni komad koji treba zauzeti svoje mjesto da bi vaše zatvaranje nastavilo po rasporedu.

7. Završna obavijest i otkrivanja

Obavijest o zatvaranju
Jednom kada su svi komadi na mjestu za zatvaranje, vaš titula ili agent za uklanjanje (ili odvjetnik) moraju vam poslati službenu obavijest o zatvaranju s vremenom, datumom, sudionicima agencija za promet nekretninama (kupca i prodavatelja) i lokacijom zatvaranja, što je obično titula punomoćnika ili izvođača ili ured odvjetnika koji je uključen u transakciju. Obavijest također objašnjava što trebate donijeti događaju, obično uključuje sljedeće:

Oba kupca (ako je bračni par) ili ovjerena dokumentacija o punomoći koja dozvoljava sadašnjem kupcu da potpiše nepostojećeg
ID fotografije (putovnica ili ID koji izdaje država)
Popis vaših rezidencija u posljednjih 10 godina
Dovoljna plaćanja za pokrivanje troškova zatvaranja (obično bankovni ček ili bankovni prijenos)

Završno otkrivanje
Vaš naziv ili agent za escrowrow također je dužan poslati službeno otkriće o zatvaranju najmanje tri radna dana prije datuma zatvaranja. Prije listopada 2015. HUD-1 ili "Izjava o nagodbi" služio je istoj svrsi kao i završno otkrivanje.

Kao i procjena zajma, otkrivanje zatvaranja je dokument na običnom jeziku koji opisuje sve vaše stvarne financijske obveze povezane s transakcijom - vaše stvarne troškove zatvaranja, tekuće porezne i osiguravajuće obveze i proboj vašeg hipotekarnog kredita. Otprilike slijedi predložak procjene zajma, iako je općenito detaljniji i često sadrži stavke retka računovodstva ili objave i upozorenja koji nisu bili prisutni u procjeni.

Pažljivo pregledajte zaključno otkrivanje
Nakon što primite zaključno otkrivanje, pažljivo ga pregledajte kako biste osigurali da su navedene obveze približno u skladu s onima opisanim u vašoj procjeni zajma. Također provjerite jesu li uvjeti vašeg hipotekarnog kredita onako kako se očekuje - na primjer, da se vaša stopa ili struktura rate nisu promijenile od procjene kredita.

Ako se vaši troškovi zatvaranja znatno razlikuju od procjena ili je vaš hipotekarni kredit drugačiji od prvobitno opisanog, vaš zajmodavac ili titula ili agent za escrow mogu kršiti zakon. Zato je dobra ideja - i često financijski isplativa - zadržati odvjetnika tijekom trajanja postupka zatvaranja.

Uobičajeni završni troškovi

Iako se očekuje da će kupci platiti sve troškove zatvaranja u nedostatku drugih dogovora, kupci i prodavači često pristaju na podjelu troškova zatvaranja - posebno na kupčevim tržištima. Taj je dogovor obično opisan u prihvaćenom ugovoru o kupnji i može se izmijeniti u bilo kojem trenutku prije zaključenja. U mnogim slučajevima stranke ne stupaju u detalje tko plaća koji troškovi zatvaranja - jednostavno se dogovore o omjeru, poput "prodavatelj plaća 40%, a kupac 60%", ili se slažu da jedna strana plaća fiksnu svotu prema zatvaranju, a drugi uzima ostatak.

U mnogim se slučajevima troškovi zatvaranja plaćaju putem bankovnog čeka ili bankovnim prijenosom. Bankovni ček je općenito povoljniji, jer rijetko koštaju više od 1 ili 2 USD, dok banke često naplaćuju 10 ili više dolara za žičani prijenos istog dana. Ako vaš naslov ili escrow agent apsolutno zahtijeva bankovni prijenos, provjerite da li vam šalju potpune upute (uključujući primanje broja računa i bankovni put za usmjeravanje) s završnom obaviješću.

Bez obzira na način na koji dogovarate i izvršite plaćanje, možete očekivati da ćete platiti sljedeće troškove pri zatvaranju. Neki mogu zahtijevati djelovanje s vaše strane, poput postavljanja police osiguranja vlasnika kuća, prije dana zatvaranja. Ostale se jednostavno pojavljuju kao stavke retka na vašem završnom otkrivanju i ne zahtijevaju izravno djelovanje.

Kućna inspekcija i procjena. Ako vam one nisu plaćene unaprijed, dodaju se vašim troškovima zatvaranja. Između dvije usluge očekujte da ćete platiti ukupno 600 do 1000 dolara.
Naknade za izdavanje zajma i naknade za davanje kredita. Te naknade pokrivaju troškove nastanka hipotekarnih zajmova i usluga osiguranja, ne uključujući kreditna izvješća i druge naknade. Većina naknada za porijeklo izračunava se u postotku od ukupne nabavne cijene, obično se kreće od 0,5% do 1,5%. Ti se postoci ponekad nazivaju i "bodovi" - na primjer, naknada za poreklo od 1% bila bi jedan bod. Naknade za pretplatu mogu se naplaćivati kao postotak kupoprodajne cijene ili paušalne naknade. U oba slučaja, sklapanje ugovora obično košta manje od 1% kupoprodajne cijene kuće. Imajte na umu da neki hipotekarni zajmovi, poznati pod nazivom "bez troškova" ili "bez naknade", nemaju izvorne ili osiguravajuće naknade. Međutim, zajmovi bez troškova uglavnom imaju veće kamatne stope od usporedivih tradicionalnih zajmova.
Kreditno izvješće. Kupci uglavnom moraju platiti kreditne čekove i izvješća svog zajmodavca - bilo od 20 do 60 dolara, ovisno o tome koliko zajmodavca traje i s kojim biroima za izvješćivanje..
Potvrda poplave. Ovo je mala naknada - obično oko 20 USD - koja pokriva troškove provjere lokacije vašeg doma u odnosu na lokalne karte opasnosti od poplave. Potvrda poplave ključna je ako zatrebate osiguranje od poplave. U nekim će područjima možda biti potrebno platiti i jednokratnu naknadu za nadzor poplava (često između 25 i 50 USD).
Kamata prvog mjeseca. Mnogi zajmodavci zahtijevaju avansno plaćanje hipoteke koja se obračunava između datuma zatvaranja i datuma prve isplate. Imajte na umu da ako zatvorite sredinom mjeseca, vjerojatno nećete morati izvršiti glavnicu do početka mjeseca nakon sljedećeg, pod pretpostavkom da isplate dospijevaju prvog mjeseca. Na primjer, moja supruga i ja zatvorili smo kuću početkom kolovoza i nismo uplatili prvu glavnicu plaćanja do prvog listopada - ali nakon zatvaranja, mi učinio moraju platiti kamate koje su postavljene za kolovoz.
Početni depozitni polog. Zajmodavci zahtijevaju predujam, na sigurnom depozitnom računu, kako bi pokrili porezne i osiguravajuće obveze postavljene između rokova zatvaranja i njihovih rokova dospijeća plaćanja. U praksi to znači da trebate položiti otprilike godinu dana premije osiguranja kuće - osim ako niste platili unaprijed - i bilo gdje od 1 do 12 mjeseci premije poreza na imovinu. Iako se porezi na imovinu obično plaćaju svakih šest mjeseci, zajmodavci nerado otvaraju novi escrow račun s saldom jedva dostatnim za brisanje prve uplate poreza. Moja supruga i ja smo na kraju uplatili dovoljno da pokrijemo porez na imovinu vrijedan sedam mjeseci.
Spremnik za escrow. Mnogi zajmodavci zahtijevaju od kupca da deponiraju dodatni zaštitni sloj kako bi pokrili kratkoročno prilagođavanje poreza i premija osiguranja i smanjili vjerojatnost da kasno plaćanje izazove negativan saldo depozita. Veličina međuspremnika obično je funkcija mjesečnih poreza i obveza osiguranja - naša je bila približno dvostruko veća od naših mjesečnih obveza.
Udruga vlasnika domova. Ako živite u zajednici koju opslužuje udruga vlasnika kuća (uobičajena s apartmanima), morate plaćati naknade HOA-u mjesečno, godišnje ili dvogodišnje. Neki zajmodavci spajaju vašu pristojbu na svoj escrow račun i uplaćuju ih u vaše ime, kao i kod poreza i premije osiguranja. Ako je to slučaj s HOA-om, vjerojatno ćete morati platiti svoje pristojbe do kraja prvog razdoblja plaćanja (moguće i do godinu dana nakon zatvaranja). U drugim slučajevima, bilo zbog zajmodavca ili pravila HOA, provizije za HOA nisu uključene u escrow i moraju se plaćati odvojeno.
Naslov / Usluge deponiranja i Osiguranje. Troškovi osiguranja zajmodavca i kupca (ako se kupuju) grupiraju se u ovu kategoriju - prosječno 1000 dolara pokriva obje police, ali je vrlo promjenjivo, ovisno o lokaciji i vrijednosti imovine. Ova kategorija uključuje i troškove dodatnih poslova s naslovom koje izvršava vaša tvrtka za naslove, escrow agent ili odvjetnik (ovisno o vašoj nadležnosti) - još jedan vrlo promjenjiv trošak koji će vjerojatno biti veći ako koristite licenciranog odvjetnika. Konačno, ova kategorija obično uključuje naknadu za nagodbu, koja u osnovi plaća vrijeme vašeg naslova ili agenta za escrow dan završnog dana, a obično se kreće od 200 do 400 dolara.
Naknada za snimanje. Gradski ili županijski ured nadležan za evidentiranje transfera nekretnina u vašem području naplaćuje naknadu za uključeni rad. Naknade se uvelike razlikuju od mjesta do mjesta i mogu ovisiti o vrijednosti ili veličini vaše imovine.
Porez na transfer. Vaša lokalna i državna uprava vjerojatno također ubiraju porez na promet transakcija nekretninama, na temelju vrijednosti imovine i eventualno označavanja područja parcele. Ukupni državni i lokalni porez na promet stambenih nekretnina obično se kreću od visokog tro-cifrenog do srednjeg četveroznamenkastog raspona.
Naknada za brokere. Kupčevi agenti uzimaju proviziju od prihoda od prodavača, što znači da ih kupci ne plaćaju izravno. Međutim, agenti poslodavci - grupe nekretnina ili brokerske kuće - često naplaćuju relativno male naknade za usluge ili preporuke izravno kupcu. Oni se mogu kretati u rasponu od nominalnih iznosa (100 USD ili manje) do 500 USD ili više.

Ovisno o mjestu transakcije, troškovi zatvaranja mogu se značajno razlikovati od ovdje opisanih. Da biste još bolje pročitali što možete očekivati, razgovarajte s pouzdanim, nepristranim stručnjakom za nekretnine ili odvjetnikom u vašem području..

Što očekivati na dan zatvaranja

Na dan zatvaranja, kuća koju ste pristali kupiti, postaje kuća koju s ponosom posjedujete. Međutim, ima puno posla prije nego što možete proći kroz ulazna vrata i uistinu ga učiniti svojim domom.

Konačni prolaz

Vaša posljednja šetnja posljednja je prilika da osigurate da kuća ostane u dobrom stanju - ili, ako kupujete gornji dio fiksatora, u stanju u kojem ste se složili da ga kupite. U većini transakcija, posljednja šetnja može se dogoditi u bilo kojem trenutku u roku od 24 sata od predviđenog vremena zatvaranja.

Tijekom zadnjeg prolaska, osigurajte sljedeće:

Svi traženi popravci su izvršeni
Sve svjetiljke i utičnice rade
Kućni mehaničari (grijanje, klima uređaj, grijač vode) rade
Slavine i vodovodni čvorovi su funkcionalni
Uređaji za kuhinju i pranje rublja su spojeni i funkcionalni
Od kućne inspekcije nije bilo novih oštećenja ili habanja (poput rupa u zidu, nestalih podnih ploča, oštećenih krovnih šindra itd.)
Dom je čist i uredan iznutra i izvana
Osobni posjed prodavatelja više nema ili je u procesu preseljenja

Ako naiđete na neočekivane probleme tijekom prolaska, nije kasno da sve ispravite. Da biste razgovarali o mogućnostima, obratite se agentu za prodaju nekretnina ili agentu za zatvaranje. U većini slučajeva prodavač će pristati platiti potrebne popravke ili poslove čišćenja, čak i ako to znači odlaganje zatvaranja za nekoliko dana.

Pri zatvaranju - potpisivanje ključnih zaključnih dokumenata

U dogovoreno vrijeme zatvaranja sjedite i potpisujete brojne dokumente s vašim naslovom ili agentom za deponovanje, agentom za nekretnine i eventualno odvjetnikom. Prodavci donose i svoje kolege, iako prodavači nemaju toliko papirologije za potpis i zato se često ne pojavljuju dok ne uđete u svoju odisejsku prijavu..

S obzirom na težinu transakcije i uloženi iznos novca, uzmite onoliko vremena koliko vam je potrebno da pročitate i razumijete sve što potpisujete. Neki dokumenti o zatvaranju napisani su gustom legalizmom, pa pitajte svog odvjetnika ili agenta za nekretnine ako vam nije jasno. Ne dozvolite da vas naslov ili agent za escrow gurne - već su radili na stotine zatvaranja u prošlosti i vjerovatno su više zabrinuti zbog sljedećeg sastanka ili izlaska iz ureda na vrijeme, nego što osiguravaju da ste 100% na gore i gore.

Ono što slijedi su najvažniji dokumenti koje treba pročitati i potpisati tijekom zatvaranja:

mjenica. Ovo predstavlja vaše obvezujuće opredjeljenje za otplatu hipotekarnog kredita. To uključuje ukupni iznos koji dugujete za zajam, kamatnu stopu na vaš zajam, mjesečne datume plaćanja, trajanje (rok) zajma i prihvatljive načine plaćanja (s fizičkom adresom za slanje osobnih čekova). Ako imate hipoteku ARM ili promjenjivu stopu, vaša će mjenica također sadržavati detaljno objašnjenje kako, kada i za koliko se vaša stopa i plaćanja mogu promijeniti.
Hipoteka / djelo povjerenja. Poznat i kao instrument osiguranja, hipoteka (ili akt o povjerenju) je ugovor koji vašem zajmodavcu daje pravo da oduzme vašu imovinu putem ovrhe ako ne plati hipoteku kako je dogovoreno. Hipoteka ponavlja informacije sadržane u menici, ali također dublje objašnjava vaša prava i odgovornosti kao vlasnika kuće i zajmoprimca - na primjer, opisujući kako trebate zauzeti nekretninu (kao primarno prebivalište, nekretnina za iznajmljivanje i tako dalje dalje) i opisuje kako i kada vaš zajmodavac može proglasiti neispunjeno.
Početno otkrivanje. Ovo opisuje kako vaš zajmodavac planira rasporediti novac na vašem escrow računu. Uključuje isječak vašeg glavnice plus kamata i escrow plaćanja, plus 12 mjeseci očekivanog mjesečnog stanja escrowa. Otkrivanje escrow-a također pokazuje kada i koliko svake stavke escrowa (porezi na imovinu, osiguranje i eventualno naknade za PMI i HOA) treba platiti.

Dodatni završni dokumenti za čitanje i potpisivanje

Postupak zatvaranja uključuje čitanje i potpisivanje niza dodatnih dokumenata. Ponovo potrajte onoliko vremena koliko vam je potrebno da pročitate i razumijete svaki predmet, postavljajući pitanja ako je potrebno. Napokon, jedna stvar koju postupak zatvaranja ne uključuje je prilika za prekoračenje.

Ti su dokumenti uobičajeni na zatvaranju, ali vaša transakcija može uključivati nešto drugačiju kombinaciju temeljenu na pravilima u vašem području i vrsti kuće koju kupujete.

Potpis / ime Affidavit. Ovo je u osnovi dokaz o potpisu koji zajmodavac, serviser zajma, vladini subjekti i bilo koje druge relevantne strane koriste za utvrđivanje legitimiteta vašeg potpisa na svim ostalim zaključnim dokumentima. Posebno je korisno tijekom istrage hipotekarnih prijevara.
Potvrda o zaposlenosti / Izjava o zaposlenosti. Ako kupujete novu građevinsku kuću, morate potpisati potvrdu o popunjenosti koja navodi da je dom spreman i siguran za stanare. Tehnički gledano, certifikat o posjedovanju koji nedostaje može odgoditi postupak zatvaranja. Ako kupujete postojeći dom, morate potpisati izjavu o zauzetosti u kojoj se navodi svrha kuće, koliko brzo se morate useliti i što se može dogoditi ako kuću koristite na način koji nije u skladu s navedenom svrhom (za primjer, ovrha).
Obavijest o prvom plaćanju. Time se vraća iznos (s depozitom, glavnicom i kamatama) i datum prve uplate hipoteke. Također uključuje informacije o tome kako izvršiti uplatu, uključujući fizičku i web adresu servisa.
Koncesije za prodavatelja / zajmodavce. Ovaj dokument opisuje koji troškovi zatvaranja, ako ih ima, plaćaju prodavač i zajmodavac.
Servisiranje otkrivanja. Ovo identificira servisera vašeg zajma - bilo zajmodavca s podrijetlom, bilo tvrtke koja naknadno kupi hipoteku - i potvrđuje vaše razumijevanje da se zajam može prenijeti u budućnosti.
Otkrivanje privatnog hipotekarnog osiguranja. Ako je omjer zajam-vrijednost (LTV) veći od 80%, vaš zajmodavac vjerojatno zahtijeva privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Ovo otkriće definira PMI i opisuje vaša relevantna prava i odgovornosti, kako i kada se plaća (obično mjesečno, u escrow) i kada možete zahtijevati da se ona ubaci (obično nakon prelaska 80% LTV praga).
Izjava o opasnosti od poplave. Ovo potvrđuje da se vaš dom nalazi ili nije u posebnoj zoni opasnosti od poplave. Ako je vaš dom u poplavnom području, vjerojatno zahtijeva osiguranje od poplave.
Priznanje. Ovo potvrđuje da imate pravo dobiti primjerak procjene svog doma. I ona je često uključena u zahtjev za hipoteku.
Objavljivanje Zakona o jednakim kreditnim mogućnostima. Ovaj obrazac sa saveznim mandatom ponavlja da vaš zajam ne može biti odbijen na temelju bilo kojeg zaštićenog statusa, poput rase ili vjere. Često je uključena u zahtjev za hipoteku.
Otkrivanje istinitih zajmova. Ovo je još jedan dokument sa saveznim mandatom koji opisuje karakteristike vašeg hipotekarnog kredita, mjesečnih plaćanja i ukupni iznos (uključujući glavnicu i kamate) koji možete očekivati da platite tijekom trajanja svog zajma..
Izjave o hipotekarnim prevarama. Ovaj dokument definira različite oblike hipotekarnih prijevara, navodi moguće kazne za one koji su proglašeni krivim za hipotekarne prijevare i opisuje korake koje je poduzela američka vlada kako bi istražila i procesuirala osobe osumnjičene za prijevaru..
Ugovori i sporazumi o udruzi vlasnika kuća. Ugovori koji se primjenjuju na vaše članstvo u udruženju vlasnika kuća ponekad se pojavljuju na zatvaranju, iako se često rješava i prije dana zatvaranja.
Otkrivanja opasnosti. Iako ugovor o kupnji obično uključuje sva potrebna otkrivanja opasnosti za vaš dom, nemojte se iznenaditi ako vidite isti ili dodatni, u vašem zaključnom paketu. Uobičajena otkrića pokrivaju olovnu boju (za domove sagrađene prije 1978.), radonske i podzemne bušotine.

Završna riječ

Moja supruga i ja zatvorili smo se u našu prvu kuću u ljeto 2015. Naš dan zatvaranja bio je vrtlog: užurban završni hod; prometna gužva u pogon udaljenog sjedišta tvrtke; beskrajna obrada obrazaca i objava koje će se potpisati i parafirati; zbunjujuća gomila ključeva, rukopisne napomene s objašnjenjima i last-minute savjet prodavatelja - bilo je mnogo toga za preradu.

Pa ipak, dan zatvaranja bio je samo početak dugog razdoblja pomicanja i naseljavanja. Sve što se možemo nadati je da usmjeravamo istu marljivost, organizaciju i sirovu energiju koja nas je snašla da zatvorimo dan u naporan, često naporan posao potreban da se obična kuća pretvori u izvanredan dom. Ako ste u kupnji kuće, imajte na umu da je savršeno fino slaviti dan zatvaranja - sve dok se nakon toga vratite na posao.

Imate li kakav savjet o postupku zatvaranja?