Kako kupiti kuću s gornjim dijelom - Štedite novac i izbjegavajte rizike

Ali prije nego što krenete van, kupite sebi fiksator gornji, odmaknite se i provjerite stvarnost. Svakako, kupnja gornjeg popravljača i stavljanje nekog posla u njega može biti dobar način da pribavite izvrstan dom na proračun - pogotovo ako popravke radite sami. Ali to može biti i dobar način da se usisavate u novčanu jamu koja će progutati vašu ušteđevinu, kao i vaše slobodno vrijeme, i još uvijek biti gladni više.

Da biste odlučili je li namještanje gornjeg dijela fiksatora stvarno za vas, morate imati realnu ideju o tome što posao uključuje. To znači znati procijeniti stvarni trošak popravaka od vrha do dna. To znači shvatiti mogu li vaše vještine, raspored, proračun i vaši odnosi podnijeti napor. I konačno, znači znati kako postići najbolju ponudu ako se odlučite zaletjeti.

Kako utvrditi stvarne troškove fiksatora-Gornjeg

Jedan od problema sa svim tim reality emisijama je taj što ne troše previše detalja o troškovima. Usredotočuju se na dramu: otkrivanje skrivenog problema, pronalaženje kreativnog rješenja i konačno otkrivanje lijepog, transformiranog prostora.

Ali u stvarnom životu brojevi su važni. Prije nego što uopće počnete popravljati zidove ili birati boje boja, morate znati možete li zaista priuštiti kupnju ove kuće i obaviti popravke na njoj. Izrada koliko će ti popravci koštati je složen proces u nekoliko koraka - i svaki može imati veliki utjecaj na konačni iznos.

Korak 1: Identificirajte buduće popravke

Da biste shvatili koliko će koštati popraviti gornji dio fiksatora, prvo što trebate znati je upravo ono što treba popraviti. Dobar je prvi korak preći kuću, sobu po sobu i zapisati sve probleme koje vidite. Međutim, to samo po sebi nije dovoljno, jer stare kuće mogu imati puno problema koji nisu vidljivi golim okom. Na primjer, možete vidjeti jesu li kuhinjski ormarići zastarjeli, ali ne možete vidjeti ima li trule žbuke iza njih.

Da biste otkrili ove skrivene probleme, morate dovesti profesionalnog inspektora. Ovo je presudni korak u tom procesu. Inspektor može otkriti sve vrste problema koji nisu očigledni, poput zastarjelog ožičenja, oštećenja vode od curenja cijevi ili termita. Inspektori također mogu napraviti ispitivanja da li kuća sadrži opasnosti poput plijesni, radona ili olovne boje.

Korak 2: Provjerite strukturna pitanja dvaput

Ponekad inspekcija uzrokuje velike strukturne probleme u kući. Ovo su problemi zbog kojih je kuća opasna za život. Primjeri uključuju:

• Oštećenja temelja
• Veliki vodovodni ili električni problemi
• Neadekvatan sustav HVAC-a
• Velika oštećenja na zidovima, krovu ili sporednom kolosijeku
• Ozbiljna oštećenja termita ili plijesni

Ako pronađete ovakve probleme, kažu stručnjaci, vjerojatno je najbolje hodati. Vašem fiksatoru bit će potreban veliki, skupi posao kako bi ga učinio živahnim - a vjerovatno je da taj novac nećete dobiti nazad kad prodate. Glavni popravci, poput novog električnog sustava, "su nevidljivi"; ne prikazuju se na slikama i ne podižu vrijednost kuće dovoljno za plaćanje posla. Dakle, ako se kuća ne prodaje po izuzetno strmim popustima, malo je vjerojatno da ćete ikada dobiti novac od toga.

Ako odlučite da ste i dalje zainteresirani za kuću unatoč njezinim strukturnim problemima, morate se dodatno pobrinuti da budete pronađeni i znate li što će ih koštati. Dovedite građevinskog inženjera koji će pregledati dom i potpuno će vam napisati sve probleme koji trebaju popraviti. Unajmljivanje građevinskog inženjera košta oko 500 USD, ali puno je jeftinije nego otkrivanje na pola puta prepravkom da biste trebali zamijeniti pola temelja.

Korak 3: Odlučite što ćete učiniti

Sami popravak je puno jeftiniji od angažiranja izvođača radova koji ih obavlja. Nakon što shvatite što popravlja vaše potrebe za pričvršćivanjem, sljedeća stvar koju trebate znati je koliko posla možete obaviti sami. Što više možete sami napraviti, manje ćete morati trošiti.

Kad odlučujete što možete učiniti sami, budite realni u svojim sposobnostima. Neki su poslovi, poput slikanja ili skidanja pozadina, dovoljno jednostavni da ih čak i majstor početnik može podnijeti. Ostali, poput krovova ili velikih električnih radova, previše su opasni za pokušaja amatera. Bilo koji posao u kojem bi vas pogreška mogla ubiti ili nanijeti veliku štetu vašoj kući, posao je koji je najbolje prepustiti profesionalcima.

Između ove dvije razine vještina, puno je poslova koje vješti majstor može napraviti, kao što su:

• Viseći ormarići
• Popravak zidova
• Građevinske palube
• Zamjena prozora
• stavljanje pločica
• Podovi za doradu
• Stavljanje na vinil sporedni kolosijek

Ne biste se željeli baviti ovakvim poslovima ako ste posve novi u "uradi sam". Ali ako već imate iskustva ili imate iskusnog prijatelja ili rođaka koji će vas voditi, sami obavljanje ovakve vrste posla može vam uštedjeti paket.

Međutim, čak i ako posao možete samostalno obraditi, to ne znači da biste trebali. Neki poslovi oduzimaju mnogo vremena za posao. Samo rješavanje problema moglo bi značiti ili odmoriti se od posla ili posvetiti im svaki vikend tjednima za kraj - i u međuvremenu živjeti u radnoj zoni. Jednom kada uzmete u obzir vrijeme i gnjavaže, mogli biste odlučiti da je bolje angažirati profesionalca i s njim se baviti.

Korak 4: Procijenite troškove popravka

Postoji puno internetskih alata koji vam mogu dati brzu procjenu troškova popravka kuće. Na HomeAdvisor možete unijeti svoj poštanski broj i posao koji želite obaviti kako biste vidjeli raspon cijena za svoje područje. Možete tražiti i prijatelje koji su imali slične popravke da urade koliko su platili. Ako samo pokušavate odlučiti je li kuću vrijedno pogledati ili ne, ova je gruba procjena dovoljno dobra.

Međutim, ako se ozbiljno bavite licitiranjem kuće, trebate precizniju ideju o tome koliko će popravak koštati. Pronađite dobrog izvođača radova koji će obaviti obilazak kuće i dati vam ponudu svih popravki koje ne planirate sami učiniti. Ovo je posebno važno za sve vrste velikih građevinskih popravaka. Provjerite imate li obvezujuću, pisanu procjenu istih prije nego što napravite ponudu.

Zatim, za poslove koje planirate sami obavljati, provjerite kućne trgovine i web stranice da biste utvrdili koji će vam materijal biti potreban i koliko će vas koštati. Dodajte procjenu izvođača i troškove kupovine radi izrade proizvoda kako biste shvatili koliko će ukupno koštati popravke gornjeg dijela fiksatora..

Na kraju, uzmite taj ukupni iznos i dodajte 10% do 20% više. Ta dodatna obloga pokriva troškove neočekivanih problema koji se pojave nakon što započnete raditi na kući. Ovakva iznenađenja se gotovo uvijek događaju, pa ih morate planirati u svom proračunu.

5. korak: izračunajte troškove dozvole

Uz materijal i rad, u proračunu imate još jedan trošak: dozvole. Dozvola je službeno ovlaštenje gradske uprave za obavljanje određenih vrsta posla na vašem domu. Gotovo svaka dodatna ili strukturna promjena vašeg doma zahtijeva dozvolu. Također će vam trebati HVAC, vodovod, krov, sporedni kolosijek ili električni radovi.

Dozvole mogu biti skupe. Neki gradovi naplaćuju čak 1% od ukupnih troškova popravka. Također može potrajati šest tjedana kako bi se obavile sve inspekcije potrebne za dobivanje dozvole. Ponekad vas inspektori natjeraju da uradite dodatni posao ili promijenite način na koji provodite svoj projekt prije nego što vam ga daju.

Primamljivo je zaobići sve te troškove i gnjavaže obavljajući posao bez dozvole, ali to je greška. Kad dođe vrijeme za prodaju vašeg gornjeg popravljača, naići ćete na probleme ako nemate odgovarajuće dozvole. Banka je čak mogla odbiti kupcima hipotekarni kredit na kuću koja je preuređena bez dozvole.

Da biste izbjegli ove probleme, provjerite kod lokalnih službenika da biste vidjeli koji posao za popravke na vašem popisu zahtijeva dozvolu i koliko to košta. Dodajte taj trošak ukupnom iznosu koji ste pronašli u koraku 4.

Također, pitajte kakav je postupak dobivanja dozvole. Ako se pokaže da je to velika gnjavaža, mogli biste odlučiti da je to posao koji biste radije prepustili izvođaču. To bi zauzvrat moglo naletjeti na neke poslove iz kategorije "uradi sam" i prebaciti se na izvođača radova - što će dodatno povećati vaše troškove.

Korak 6: Provjerite troškove financiranja

U ovom trenutku imate dobru ideju koliko će koštati popravak vašeg gornjeg pričvršćivača. A vjerojatno je da nemate dovoljno novca spremljenog da pokrijete sve. Dakle, trebat će vam kredit za plaćanje popravaka, kao i za samu kuću. Morate naučiti koliko će vas ovi zajmovi mjesečno koštati da biste odlučili možete li proračun podnijeti.

Ako su troškovi popravki manji, možete ih staviti na svoje kreditne kartice. Ova je opcija jednostavna i nema dodatnih troškova, poput procjena ili naknada za porijeklo. S druge strane, kreditne kartice imaju tendenciju da naplaćuju visoke kamate ako vam je potrebno više od mjesec dana da ih otplatite - i nema načina da se te kamate oduzmu od poreza. Ako planirate odmah platiti trošak, možete zaraditi vrijedan povrat novca ili nagrade na putovanjima pomoću kreditne kartice.

Bolja opcija za većinu kupaca je kredit za obnovu. Jedna od korisnih vrsta je hipotekarni zajam od 203 tisuće kuna koji vam omogućuje da posudite novac za kupnju i obnovu kuće sve u jednom paketu. Ovo je jednostavnije od podnošenja zahtjeva za dva kredita odvojeno i može vam omogućiti da posudite više.

Zajmove iz odjeljka 203k također podržava Federalna stambena uprava (FHA). Zbog toga, zajmodavci su obično spremni ponuditi niže kamate na njih. Oni su također otvoreni zajmoprimcima koji nemaju dobru kreditnu sposobnost. Međutim, postoji ograničenje koliko možete posuditi kod njih.

Najbolji način da saznate koliko će vas koštati ovakav zajam je otići u banku i dobiti odobrenje za jedan. Uz mjesečni trošak zajma ili zajmova, shvatite koliko gotovine trebate unaprijed za kupnju. Trebat će vam dovoljno veliki paušalni iznos da biste pokrili predujam i troškove zatvaranja bez da u potpunosti potrošite uštede. U suprotnom, sav vaš novac bit će vezan u kući - kući koju vjerojatno nećete moći prodati dok ne izvrše popravke.

Pitanja koja trebate postaviti prije

Očito je da ne želite preuzeti posao uređenja kuće osim ako ne znate da si to možete priuštiti. Ali to nije jedino što trebate znati. Popravak kuće glavni je pothvat i morate biti sigurni da ste spremni za izazov. Prije nego što napravite ponudu, morate postaviti nekoliko pitanja kako biste utvrdili je li gornji fiksator prava kuća za vas.

Pitanje 1: Koliki su problemi?

Problemi s kućama dolaze u dva oblika: kozmetički i strukturalni. Strukturni problemi, kao što je gore spomenuto, su oni koji utječu na način rada kuće. Oni su veliki i skupi, pa im je potrebno da ih popravi - i neće vam vratiti puno kada prodate. Zato je često bolje hodati od kuće koja treba mnogo strukturnih popravaka.

Kozmetički problemi s druge strane imaju samo duboku kožu. To su stvari poput ljuštenja boje, puknutih pločica, oštećenog suhozida, zastarjele kuhinje ili mrtvog travnjaka. Ne čine kuću nedostižnom - samo neprivlačnu. To su takve stvari zbog kojih kupci gube nos i skreću.

Kuća s puno kozmetičkih problema sjajna je kuća koju treba popraviti. To je zato što su to takva poboljšanja u kući koja dodaju vrijednost. Obično ih je jeftino popraviti, a čine veliku, vidljivu razliku kada dođe vrijeme za prodaju kuće. Dakle, ako trebate pričvrstiti gornji fiksator, trebati nove tepihe, rasvjetna tijela i prozore, ali nema velikih strukturnih popravaka, to će vjerojatno dobro uložiti.

Pitanje 2: Kako izgleda tržište stanovanja?

Općenito, kozmetički popravci vam dobro vraćaju kada dođe vrijeme za prodaju. Međutim, postoje iznimke od ovog pravila. Kao prvo, ne isplati se toliko popraviti vašu kuću da postaje previše maštovito za susjedstvo.

Kupci vjerojatno neće potražiti kuću od 400 000 dolara u ulici punoj kuća od 300 000 dolara. Ako imaju potrošiti 400.000 dolara, žele se kupiti u području punom drugih domova vrijednih 400.000 ili više dolara. Zillow kaže da je dobro pravilo izbjegavanje podizanja vrijednosti vaše kuće za više od 10% iznad prosječne cijene vašeg susjedstva.

Također se isplati sagledati ukupni trend cijena stanova u tom području. Ako su cijene stanova naglo porasle u posljednjih nekoliko godina, to se čini dobrim znakom - ali zapravo može biti suprotno. To bi moglo značiti da su cijene stanovanja blizu svog vrhunca, a kad budu završeni svi popravci, oni će se smanjiti. Mogli biste uložiti mjesece rada i desetine tisuća dolara u sređivanje kuće, samo da otkrijete da ona ne vrijedi toliko koliko ste potrošili na nju.

Pitanje 3: Imate li vremena?

Popravak kuće je ogromna vremenska obveza. Može se lako pojesti sve slobodno vrijeme koje imate, a zatim i malo. Ako ste čvrsti majstor i nema načina da radije provedete vrijeme nego da visite suhozidom, to nije problem. Ali ako ne možete izdržati pomenu da provedete svaki vikend do laktova u zajedničkom sastavu, ovo nije posao za vas.

Čak i ako većinu poslova ne planirate sami odraditi, obnova kuće i dalje treba vremena. Trebaš:

• Saznajte što uključuje svaki posao. Prije nego što uopće započnete zapošljavanje izvođača radova, morate imati neku ideju o tome što želite raditi. Na taj ćete način moći znati jesu li njihove ponude zaista pokrivaju sve dijelove posla.
• Dobijte više ponuda. Zatim morate dobiti ponude dobavljača. Stručnjaci preporučuju dobiti najmanje tri ponude za svaki posao. To vam omogućuje da usporedite cijene i vidite da li su razumne.
• Provjerite reference. Također želite osigurati da je dobavljač kojeg unajmite pouzdan. To znači tražiti i provjeriti reference od drugih kupaca. U idealnom slučaju, trebali biste također pogledati primjere radova izvođača.
• Nadgledajte rad. Čak i nakon što zaposlite izvođača, vaš posao nije završen. Morate pripaziti na posao kako biste bili sigurni da se on odvija onako kako želite. Za veliku obnovu, možete potrošiti mjesece ili čak godine provjeravajući jednog izvođača.

Dno crta je, bez obzira tko radi, morat ćete mu posvetiti puno vremena. Ako se niste voljni odreći svakodnevnog putovanja u teretanu ili sedmične večeri, vjerojatno to nije za vas.

Pitanje 4: Možete li izdržati dodatne troškove?

Već ste izračunali troškove kupnje kuće i popravka. Ali rad na kući donosi i mnogo malih troškova. Na primjer:

• Ako će vam gornji fiksator biti glavni dom, morat ćete platiti najam na drugom mjestu dok se posao obavlja - ili ćete biti spremni živjeti usred radne zone.
• Morat ćete uzeti slobodne dane od posla da biste radili na kući ili se sastali i nadzirali izvođače.
• Ako imate djecu ili kućne ljubimce, morat ćete platiti nekom drugom da ih gleda dok rade na kući.
• Trebat ćete potrošiti više novca na jelo ili naručivanje, za vrijeme dok nemate radnu kuhinju.

Provjerite ima li proračun dovoljno prostora za wiggle da podnese ove dodatne troškove, zajedno s troškovima popravka. Ako ste već isplatili svaki peni za plaćanje kuće i popravke, naići ćete na probleme.

Pitanje 5: Tko će vam pomoći?

Popravak cijele kuće nije posao rješavanja samostalno. Ako ste dio para, ima smisla raditi posao zajedno. Ali prvo, morate biti sigurni da je vaša veza dovoljno jaka da se možete nositi s njom.

Kupnja prve kuće uvijek je stresno iskustvo. Učini da ta kuća bude popravljača, a sav se stres udvostruči. Ulažete u sate napornog rada iz tjedna u tjedan. Također opterećujete svoj proračun do maksimuma da biste to sve platili.

Rehab također znači živjeti s neizvjesnošću. Nikad se ne zna koliko će trajati posao. Novi problemi se nastavljaju obrezivati ​​bez upozorenja i morate odustati od svega i nositi se s njima. Osim toga, ako živite u kući tijekom procesa, dodajete stres stresa kaosa mjesecima.

Stavljanje takve vrste na novu vezu vjerojatno je pogreška. Još uvijek učite kako živjeti jedni s drugima, ali način na koji ćete vjerojatno živjeti nije nigdje blizu uobičajenog. Bolje je pričekati dok se vaša veza ne uspostavi i stabilna prije nego što se uhvatite u koštac s velikim projektom.

Ako ste samci, još uvijek vam trebaju drugi ljudi koji će vam pomoći kroz vaš projekt. Pomagači rade više od pukog pružanja dodatnih ruku. Oni također mogu podijeliti svoje znanje i dati vam nove ideje o najboljem načinu pristupa poslu. Nakon što započnete posao, oni vas mogu stalno paziti kako ne biste preskočili korake ili koristili pogrešan materijal.

Međutim, svoje pomoćnike trebate odabrati mudro. Potražite ljude koji imaju dobre vještine "uradi sam" i kojima se može vjerovati da posao obavljaju dobro. Ako zamolite prijatelja da vam pomogne instalirati prozor, a oni ga umjesto toga sruše i razbiju, to bi mogao biti kraj lijepog prijateljstva.

Kako dobiti najbolju ponudu za kuću

Pretpostavimo da ste prošli sve gore navedene korake i mislite da se možete nositi s tim sredstvom za popravljanje. Znate koliko treba rada, koliko će koštati i gdje ćete dobiti novac. Počistili ste svoj raspored i postrojili ljude da vam pomognu.

Sada morate samo zaključiti posao. Evo kako postići najbolju moguću ponudu i izbjeći da se opečete.

Pronađite pravu cijenu

Ako ste obavili svoje istraživanje, lako možete shvatiti koja je fer cijena koju trebate platiti za svoj fiksator. To je postupak u četiri koraka:

• Provjerite Comps. Prvo, shvatite koliko bi kuća vrijedila da je u dobrom stanju. Da biste to učinili, pogledajte slične kuće u susjedstvu koje su se nedavno prodavale - poznate kao usporedive ili ukratko. Prosječna cijena koju ljudi plaćaju za te kuće dobro je mjerilo koliko biste mogli dobiti za svoju nakon što se srede. Pretragom mjesta poput Zillowa možete brzo procijeniti cijene lokalnih kuća. Međutim, dobit ćete pouzdanije cifre ako zamolite agenta za nekretnine da provjeri popise za vas.
• Izračunajte troškove popravka. Zatim izračunajte koliko bi koštalo da se svi popravci na kući profesionalno odrade. Možda većinu njih planirate sami napraviti, ali to samo zamjenjujete vlastitim vremenom i radom gotovinom. Otkrijte koliko će popravke koštati kupca koji je planirao sve učiniti profesionalci. Na taj način, svaki novac koji uštedite DIYingom može otići u vaš džep.
• Izračunajte faktor pukotina. Za vrijeme renoviranja nije uvijek moguće živjeti u kući. Čak i kad je to moguće, nije baš ugodno. Uobičajeno je da malo novca odbacite od svoje ponude kako biste uzeli u obzir ovaj „faktor gnjavaže”. Da biste ga izračunali, prvo shvatite koliko vremena očekujete da popravci potraju. Zatim utvrdite koliko biste platili najamninu da biste živjeli negdje drugdje dok je posao u tijeku.
• Napravi matematiku. Uzmi konačnu vrijednost kuće i oduzmi troškove popravka i faktor gnjavaže. Ukupan iznos koji proizvedete je fer tržišna vrijednost kuće, takva kakva je.

Pregovarajte s prodavačima

Nažalost, ta fer cijena nije nužno cijena koju prodavač traži. Vlasnicima je ponekad teško shvatiti u kakvom je stanju njihova kuća. To im nije stara olupina - to je njihov dom.

Da biste uvjerili prodavatelje da snizi cijenu, budite nježni prema njima. Započnite s pravom da volite kuću - ali primijetili ste neke probleme s njom. Pokažite im svoje brojke kako biste im dali do znanja koliko će koštati ažuriranje kuće. Što više detalja pružite, više će vam prodavatelja ponuditi nižu ponudu.

Cathy Baumbusch, odvjetnica iz Washingtona, intervjuirana za Realtor.com, kaže kako ova metoda djeluje. U mnogim slučajevima, kako kaže, sredstva za popravljanje se prodaju za samo 60% do 80% prvotne cijene. Prodavači su skloniji dogovoru ako kuća već neko vrijeme sjedi na tržištu. Također je vjerojatnije da će se podmiriti ako im ponudite gotovinu unaprijed.

Zaštiti se

Čak i kad ste razgovarali s prodavačima o prihvatljivoj cijeni, i dalje postoje dva načina na koja bi se posao mogao loše pokazati. Prvo, možda će vam biti odbijen kredit za obnovu, ostavljajući vas na udici da kupite kuću koju više ne možete priuštiti da popravite. I drugo, nakon što ste ga kupili, mogli biste otkriti da kuća ima problem koji niste znali, a proračun za popravak neće pokriti to.

Srećom, postoje načini kako se zaštititi od oba ova problema. Sve što trebate učiniti je upisati nekoliko klauzula u slučaju nepredviđenih situacija u ugovor o kupnji. Klauzula o nepredviđenim situacijama je uvjet koji mora biti ispunjen da bi ugovor postao obvezujući.

Prvo, potrebna vam je klauzula o financiranju. To vam daje vremena da se prijavite i dobijete kredit za stan. Ako ga ne možete dobiti, možete se povući iz ugovora i dobiti bilo koji novac koji ste već platili. Provjerite pokriva li financijska klauzula sav novac koji planirate posuditi - i za hipoteku i za popravke.

Drugo, potrebna vam je inspekcijska klauzula. To vam daje pravo na potpunu kućnu inspekciju, ako to već niste učinili prije davanja ponude za kuću. Ako inspektor pronađe bilo kakve probleme za koje niste znali, možete se vratiti prodavačima i zatražiti od njih da izvrše popravke ili će vam dati dodatni novac pri zatvaranju da biste ih platili. A ako to odbiju, imate pravo otići.

Imajte na umu da klauzula o nepredviđenim situacijama smanjuje oba načina. Ako pronađete problem koji prodavači nisu voljni riješiti, oni mogu odlučiti odustati od posla, baš kao što možete. U tom slučaju morat ćete se vratiti na početak i pokušati pronaći novi fiksator, koji će se pretvoriti u vašu kuću iz snova.

Završna riječ

Kupnja popravljača gornjeg dijela nije projekt koji treba lagano započeti. Pojest će puno vašeg vremena, kao i puno vašeg novca. A kad zatvorite kuću, ne možete se samo povući ako odlučite da je previše za vas. Nalazite se na dugom putu, za što bi se moglo pretpostaviti da je bilo mjesecima, pa čak i godinama.

Ali ako ste voljni uložiti trud, gornji dio koji vam fiksira pruža priliku da posjedujete kuću iz snova koju si nikada ne biste priuštili. A na neki je način čak i bolje od kupnje kuće koja je već savršena kad prvi put uđete u vrata. Ako uložite u sve te sate rada da popravite gornji dio fiksatora, to ga čini jedinstveno. Kad posao konačno bude gotov, imat ćete više od samo prekrasnog doma - imat ćete nešto u što ćete staviti srce i dušu.

Jeste li ikada kupili gornji fiksator? Ako je tako, koji bi savjet dao nekom drugom o kupnji istog?