Kako kupiti dom ili imovinu za ovrhu od banke - 5 pitanja koja trebate postaviti

U ovom ću članku sažeti neka od ključnih pitanja o kojima treba razmisliti prije nego što se odlučim potpisati kupoprodajni ugovor radi ovrhe. Također ću dodati neke svoje osobne anegdote i podijeliti dijelove svog iskustva. Ako vas zanima kupnja kuće za ovrhu, ove su točke važne za razmatranje i mogu vam pomoći u stvaranju zdravijeg financijskog portfelja.

1. Koliko dugo je nekretnina na tržištu?
Nisu sva isključena svojstva stvorena jednako. Na primjer, dobru nekretninu u nadolazećem susjedstvu brzo će kupiti - obično investitor u nekretnine ili željna osoba koja traži novu kuću. Nemojte očekivati ​​da će ove kuće ostati na tržištu duže od 30 dana.

Međutim, ako kupujete kuću u stanju podmjera ili na području koje je hipotekarna kriza teško pogodila, očekuje se duže tržište. Kao kupci, ovo može dovesti do veće fleksibilnosti u cijeni: banke mrze da imaju ovršeni objekat na rukama više od 90 dana (jedan fiskalni kvartal), a oni će pregovarati s dobrim kupcem.

Kupio sam svoj dom u Arizoni nakon što sam već tri mjeseca bio na tržištu. Vidio sam da se cijena kuće mjesečno snižava za gotovo 7%, te stoga nisam čekao sljedeći mjesec da kupim kuću. Umjesto toga, pregovarao sam s bankom da snizim cijenu još 12% u odnosu na najnoviju cijenu. Banka je ponudila 9% popusta. Moja konačna ušteda predstavljala je gotovo 23% popusta od navedene cijene (tj. 7% + 7% + 9%).

2. Koliko plaćate po četvornom metru stambenog prostora?
Izračun cijene po kvadratu dobar je način da odredite vrijednost vašeg doma. Provjerite prosječne cijene kuća po kvadratnom metru prodanih u prethodna dva mjeseca u istom poštanskom broju. Pomnožite to s životnim prostorom vašeg doma kako biste odredili "prosječnu" cijenu za svoju kuću.

Na primjer, ako dom vrijedi 75 dolara po četvornom metru, a ima 1500 četvornih metara, tada ukupna vrijednost kuće iznosi 112 500 dolara.

Naravno, ako želite platiti prosječnu cijenu, postoji rizik da ćete preplatiti. Ako se vaša kuća ne nalazi u izvrsnom stanju i nema puno posla na njemu (u tom slučaju je prosječno plaćanje super!), Pogledajte donje dvije trećine cijena. Imajući to u vidu, preračunajmo vrijednost doma i vidimo što ćemo dobiti.

Budući da pretpostavljamo da dom nije na vrhu tržišta u smislu vrijednosti, pretpostavit ćemo da vrijedi 65 dolara po četvornom metru. Pomnožena s 1.500 četvornih metara kao i prije, kuća sada vrijedi 97.500 dolara. Voila! Ysamo ste uštedjeli 15.000 dolara. Mislite li da to možete bolje iskoristiti? Definitivno.

Kao tvrdo pregovarač, bio sam odlučan platiti vrlo nisku cijenu po kvadratu za svoj dom; Znao sam da tržište u Arizoni neće biti bolje. Zapravo sam platio drugu najnižu cijenu po kvadratu u svom poštanskom broju prilikom kupovine u razdoblju od 90 dana.

3. Plaćate li gotovinu ili hipoteku?
Ako plaćate gotovinom, vaša ponuda ide izravno na vrh ponude banke. Recimo da nudite gotovinu u iznosu od 85 000 dolara za kuću koja je navedena na 100 000 dolara. Vjerojatno imate veće šanse da je dobijete od osobe koja nudi 95.000 dolara. Gotovina znači da ste pouzdan kupac, a banka ne mora čekati dva tjedna da dođe ček. Koristite to u svoju korist.

Ako svoj hipotekarni kredit kupujete kući, imate više fleksibilnosti u cijeni jer će početni predujam biti oko 20% kuće. Ako kuću zaista volite, ne brinite oko toga da platite malo više kako biste je dobili.

Kao kupac gotovine, znao sam da imam utjecaj na mnogim frontovima. Moj agent za prodaju nekretnina, koji na temelju moje kupnje obavlja proviziju, želio je da ponudim iznos koji je vrlo blizu željenoj cijeni, tako da je on imao definitivnu prodaju. Naravno, nije on taj koji plaća, pa je njegovo mišljenje stavljeno na čekanje.

4. Postoje li mnoge isključene kuće na istom području?
Ako je u blizini kuće koju kupujete puno zatvorenih kuća, vjerojatno će doći do povećanog pada vrijednosti. Ovaj scenarij šalje mnogo negativnih poruka potencijalnim kupcima o susjedstvu, gradu i tržištu. U našem trenutnom gospodarstvu ovo je sveprisutna scena, ali nemojte dopustiti da vas to omete u donošenju mudrih odluka. Dok se sve kuće na bloku ne prodaju, postojat će jedna isključena kuća koja umanjuje vrijednost vaše imovine. Pokrenite brzo skeniranje poštanski broj na pouzdanom web mjestu kao što je Redfin ili Zillow da biste vidjeli kako to područje radi.

Budući da će kuća koju sam kupio biti sa mnom najmanje pola desetljeća, nisam se previše zabrinuo da bih mogao vidjeti još četiri kuće na bloku u isključenju. Vjerujem da je pet godina dovoljno vremena da cijene padnu i ponovno se vrate, što jamči da je moja investicija sigurna.

5. Koliko ćete novca imati nakon kupnje?
Budite spremni potrošiti puno novca nakon prvotne kupnje kako biste popravili kuću kako bi ispunila vaše standarde. U slučaju nužde neka se odvuče barem još 20% vrijednosti kuće. Čak i nakon kućnog pregleda naći ćete stvari koje vas muče i koje morate promijeniti. Ne zaboravite na uređaje, namještaj, uređenje okoliša i porez na imovinu. Ako je moguće, zamolite banku da pokrije naknade za escrow (ili bilo koju drugu naknadu za nekretnine ili hipotekarne takse) kako biste imali više gotovine. Čak i onih 1.000 dolara koje plaćaju još je 1.000 dolara u džepu, što je dovoljno za LCD ekran ili plazma TV!

Osobno sam potrošio tisuće na raznim poboljšanjima u kući. Zapravo sam bio prilično iznenađen koliko brzo se ti troškovi sabiraju. Male kupovine poput sigurnosnih depozita za račun za struju i nova vrata za kuću bile su stvari koje jednostavno prije nisam razmišljao.

Mnogo je drugih pitanja koja trebate uzeti u obzir prije nego što se odlučite naseliti, posebno prilikom kupnje nekretnine za ovrhu. Imate li iskustva s ovrhama? Kakvo je vaše iskustvo i na što obično pazite?