Kako pronaći sjajnog agenta za prodaju nekretnina (Realtor) kojem možete vjerovati

Međutim, takva pažnja često pada usputno kada je u pitanju zapošljavanje agenta za nekretnine. Ipak kupovina ili prodaja kuće jedna je od najvećih financijskih odluka koje ćete donijeti, a pronalaženje prave osobe koja će zastupati vaše interese ključna je za postizanje najbolje ponude ili najboljeg povrata ulaganja..

Ako odaberete pravog agenta za prodaju nekretnina, postupak će proći relativno glatko. Međutim, pogrešan agent može izazvati pustoš na transakciji i možda čak u potpunosti izgubiti prodaju. Drugim riječima, velika je odluka.

Ali na što biste trebali paziti kada unajmite agenta za nekretnine? Na koje crvene zastave treba paziti? Evo što trebate znati da biste pronašli sjajnog agenta za prodaju nekretnina.

Koji tip agenta trebate?

Prvo stvari: kupujete li kuću ili prodajete dom? Ovaj je odgovor ključan za otkrivanje vrste agenta koja vam je potrebna.

Agenti koji rade s vlasnicima kuća koji prodaju kuću nazivaju se "agentima prodavača" ili "agentima koji uvrštavaju u promet". Ti agenti predstavljaju interese vlasnika kuće tijekom popisivanja i pregovaranja.

Agenti koji rade s kupcima domova nazivaju se "agentima kupca" ili "agentima prodaje". Ti agenti zastupaju interese kupca tijekom prikazivanja i pregovaranja. Neki kupčevi agenti rade isključivo s kupcima, što znači da uopće ne navode nijednu kuću.

Pojmovi "agent prodavača" i "agent prodaje" često zbunjuju ljude u postupku kupovine i prodaje kuće jer zvuče gotovo identično. Međutim, oni predstavljaju različite stranke s različitim interesima. Prodavci agenti predstavljaju stranku koja prodaje dom, dok prodajni agenti predstavljaju stranku koja kupuje dom; međutim, oni se nazivaju "prodajnim agentom" tek nakon potpisivanja konačnog ugovora.

Dvostruki agenti

Neki agenti se nazivaju "dvostrukim agentima", što znači da su pristali da zastupaju interese i kupca i prodavatelja tijekom postupka kupovine kod kuće..

Evo kako to radi. Zamislite da uđete u otvorenu kuću i zaljubite se u mjesto. To je vruće svojstvo, a znate da to neće trajati. Upravo ste započeli kućnu pretragu i nemate svog agenta. Međutim, agent za uvrštenje na licu mjesta je i volio bi vam pomoći da napravite ponudu o kući upravo tamo. Ne želite čekati da pronađete svog agenta, tako da pristajete raditi s njom. U ovom slučaju upravo ste stupili u radni odnos s dvojnim agentom.

Dvostruka agencija je kontroverzna jer su agenti prisiljeni da hodaju vrlo finom linijom i ostaju neutralni tijekom cijelog postupka. Uostalom, oni predstavljaju prodavatelja koji želi dobiti najveću moguću cijenu za svoj dom i kupca koji želi dobiti najnižu moguću cijenu za taj isti dom..

Tu je i potencijalni sukob interesa zbog provizije. U uobičajenoj prodaji, kupac je agent i agent koji dijeli otprilike 6% provizije, dobivajući otprilike 3%. Dvostruki agent drži 100% provizije, što znači da je u njihovom najboljem interesu prodati kuću po najvišoj mogućoj cijeni. To se izvrsno odrađuje za prodavatelja, ali nije tako dobro za kupca.

Mnogi profesionalci za nekretnine snažno se osjećaju dvostruko, s dobrim razlogom. Dvojnim agentima zakonom je zabranjeno da uzimaju strane u transakciji ili razmjenjuju povjerljive informacije. Tako dobivaju dvostruku proviziju, a objema stranama daju manje savjeta i smjernica. Većinu vremena jedina osoba koja stvarno ima koristi je agent.

Dvostruka agencija je legalna samo u nekim državama, poput Kalifornije i Teksasa. U državama u kojima je to dopušteno, agenti su zakonski obvezni otkriti svoju dvostruku agenciju prije potpisivanja ugovora. Da biste saznali je li dvostruka agencija legalna u vašoj državi, jednostavno Google "Je li dvojna agencija legalna", zajedno s imenom vaše države.

Kako pronaći sjajnog agenta za nekretnine

Neće svaki agent vani biti odgovarajuće za vas. Čak i vrlo uspješni agenti imaju svoje nedostatke.

Na primjer, prodavački agent u vašem području mogao bi imati impresivan budžet za oglašavanje i veliki tim za pomoć klijentima. Međutim, to bi moglo značiti da tijekom procesa kupnje ili prodaje radite s nekoliko različitih ljudi. Ako tražite osobnu pažnju, ovaj agent možda neće najbolje odgovarati.

S druge strane, možete naići na agenta s puno manje iskustva, ali čija se osobnost savršeno uklapa s vašom. Sumnjate da bi njihov nagon da vas usreći - a za uzvrat dobili neke prijeko potrebne preporuke i izjave - mogao biti važniji od samog iskustva.

Treba uzeti u obzir kad je riječ o pronalaženju najboljeg agenta za vašu situaciju. Evo kako započeti.

1. Napravite kratki popis agenata

Zahvaljujući Googleu, uz nekoliko pritiska tipki, lako možete pronaći desetke do stotine agenata u vašem području. No detaljnije informacije o agentima obično ćete pronaći putem web stranice za nekretnine.

Jedno od najboljih mjesta za pokretanje pretraživanja je Zillowov agent za pronalazak, koji vam omogućuje da vidite potpuni popis lokalnih agenata s njihovim izjavama klijenata i nedavnim popisima. Posebno je korisna značajka nedavnih popisa. Prvo, pomoću njega možete pronaći agente koji su nedavno radili s prodavačima ili kupcima u području o kojem razmišljate. Ako prodajete svoj dom, omogućuje vam i analizu načina na koji svaki agent fotografira i prodaje svoje unose. Na primjer, djeluje li svaki popis stručno i privlačno? Postoji li video turneja?

Ostale korisne web stranice uključuju Realtor.com i HomeLight.

Napravite popis od najmanje tri agenta koji vas zanimaju za razgovor.

2. Postavljajte puno pitanja

Sada kada imate kratki popis agenata, vaš je sljedeći korak osobno razgovarati s njima. Da, možete obaviti telefonski razgovor, ali bolji sastanak osobno.

Sastanak licem u lice omogućuje vam da zaista osjetite tko je ta osoba, koje su njihove vrijednosti i hoće li se njihova osobnost dobro uklopiti s vašom. Ovo je osoba koja će vas voditi kroz stresan i financijski značajan proces; trebate se osjećati ugodno razgovarati s njima. Isto tako trebate znati hoće li vam reći istinu umjesto šećerne obloge neke loše vijesti. I morate znati da dijelite iste temeljne vrijednosti.

Započnite s ovim općim pitanjima:

Radite li u nekretninama puno radno vrijeme?
Koliko dugo ste licencirani?
Član ste Nacionalnog udruženja nekretnina (NAR)? (NAR zahtijeva dodatnu obuku i pridržavanje strogog etičkog kodeksa.)
Radite li s timom? Ako je tako, hoću li prvenstveno raditi s vama ili nekim drugim?
Koliko vašeg poslovanja dolazi od preporuka?
Koliki je vaš prosječni broj sadašnjih klijenata?
Kako volite komunicirati? (Na primjer, vaš agent može preferirati brze tekstove za prosljeđivanje informacija, dok biste radije imali telefonski poziv. Provjerite jeste li ovdje na istoj stranici, jer je dobra komunikacija ključna za uspješan radni odnos.)
Je li klijent ikad podnio pritužbu protiv vas ili vaše agencije? Ako je tako, kako ste to riješili?
Jeste li osvojili neku profesionalnu nagradu?
Kakav ugovor nudite? Što se događa ako nisam zadovoljan našim radnim odnosom?
Što vam se najviše sviđa kod prodaje nekretnina? Što vam se najmanje sviđa?

Ova su pitanja izvrstan način za započinjanje razgovora. Međutim, morat ćete postaviti dodatna pitanja ovisno o tome kupujete li ili prodajete.

Ako prodajete dom

Ako prodajete dom, potencijalnim agentima postavite sljedeća pitanja:

Koliko ste prodali zatvorili ove godine?
Koliko kuća ste prodali u mom kvartu? Jesu li bili u sličnom cjenovnom rangu kao i moj dom?
Koliko je tih kuća prodano po ili u blizini cijene?
Da li vam je potrebna hipotekarna tvrtka prije predkvalifikacije ili odobrenja prije prikazivanja domova?
Koliki je vaš honorar? Za koje ću druge naknade za nekretnine biti odgovoran? (Imajte na umu da su naknade za nekretnine po dogovoru.)
Kakva je vaša marketinška strategija za dom poput moga?
Koristite li profesionalnog fotografa ili kućnog vratara?
Što trebam učiniti da se moja kuća pripremi za prodaju ili poveća privlačnost? (Oni mogu imati neke prijedloge za preuređenje projekata za povećanje vrijednosti vašeg doma.)
Jeste li domaćini otvorenih kuća?
Koliko dugo mislite da će proći prodaja moje kuće?
Tko je moj ciljni kupac?

Ako kupujete dom

Ako kupujete dom, razmislite o ovim pitanjima:

Koliko ste upoznati s područjima ili četvrtima koji me zanimaju?
Da li se nešto događa u ovom kraju ili susjedstvu o čemu bih trebao znati? Ako je odgovor da, hoće li ove promjene utjecati na cijene kuća sada ili u budućnosti?
Koliko ste sati za prikazivanje kuća?
Koliko često ćete mi slati nove unose koji odgovaraju onome što tražim?
Možete li preporučiti druge stručnjake koji će mi biti potrebni, kao što je kućni inspektor?
Koliko vremena traje uobičajeni postupak kupnje sa sobom?
Koliko domova prosječno pokazujete kupcima prije nego što naprave ponudu? (Ovo je važna statistika jer će dobar realizator znati što njihovi klijenti žele i morat će pokazati manje domova prije nego što pronađu odgovarajuću kondiciju. Ovo štedi vrijeme i energiju za sve koji su uključeni.)
Sudjelujete li kod svake kućne inspekcije? (Agenti koji prisustvuju kućnim inspekcijama mogu izravno postaviti kućnom inspektoru detaljna pitanja; ove informacije mogu im pomoći da dogovore nižu cijenu.)
Koliki je omjer vaše prodaje na popisu za zadnjih 10 transakcija? (Razlika između prodajne cijene i cjenovne cijene daje vam važan znak o tome koliko je dobar agent u pregovaranju.)

3. Razgovarajte s prošlim klijentima

Nakon što ste osobno razgovarali s nekoliko agenata, neophodno je razgovarati s nekim od njihovih prijašnjih klijenata. Zatražite od svakog agenta da vam pruži kontakt podatke za najmanje tri klijenta s kojima su radili u prošloj godini.

Razmislite da tim klijentima postavite sljedeća pitanja:

Kakvo je cijelo vaše iskustvo s ovim agentom??
Što vam se najviše svidjelo kod ovog agenta? Što vam se najmanje svidjelo?
Ako ste prodali svoj dom, kako je agent prodao vašu nekretninu? Smatrate li da je to bilo učinkovito? Koliko dugo je bio vaš dom na tržištu?
Ako ste kupili vaš dom, smatrate li da je agent bio spreman pokazati vam svaku nekretninu koja vas zanima? Jeste li osjećali da su shvatili što stvarno želite u kući?
Jesu li brzo odgovorili na telefonske pozive i e-poštu?
Jesu li dobri slušatelji?
Koja je bila cjenovna cijena vašeg doma i konačna prodajna cijena?
Osjećate li da vam je ovaj agent osigurao najbolju moguću cijenu?

4. Potvrdite njihovu licencu

Teško je vjerovati da bi netko lagao da je licencirani agent za nekretnine, ali to se događa. Srećom, potrošači imaju jednostavan način da provjere je li licenca agenta legitimna. Udruga službenika prava o licenci za promet nekretninama (ARELLO) ima bazu podataka koja može pretraživati i omogućava potrošačima da provjere licencu ili registraciju bilo kojeg agenta.

Rad s novim agentima: prednosti i nedostaci

Ako razmišljate o radu s agentom s malo ili nikakvog iskustva, tada morate saznati više o njihovoj trenutnoj situaciji i budućim ciljevima.

Na primjer, mnogi agenti započinju svoju karijeru prodajući kuće sa strane dok još uvijek drže posao sa punim radnim vremenom. Iako s tim nema ništa loše, važno je otkriti hoće li ovaj agent imati potrebno vrijeme i fleksibilnost. Razmislite o ovim pitanjima:

Hoćete li moći vraćati telefonske pozive ili e-poštu tijekom dana ili samo u večernjim satima?
Hoćete li se ograničiti na prikazivanje domova samo vikendom?
Imate li mentora kojem se možete obratiti ako pregovarački proces postane zapetljan ili nepoznat?
Jeste li prisustvovali nedavnim konferencijama ili seminarima? Ako je tako, koji?

Imajte na umu da novi agenti neće imati iskustva iskusnih profesionalaca; nekretnine su definitivno profesija „učite dok idete“. Ovaj nedostatak iskustva može biti nedostatak za pregovaračkim stolom, posebno u složenim transakcijama. Da li vam je drago što ste dio procesa učenja ovog agenta?

U skladu s tim, novi agenti gladuju i klijente i iskustvo, a kao što kaže stara izreka: "Gladni vuk najbolje lovi." Neiskusni agent vjerojatno će se sagnuti prema natrag da zadovolji vaše potrebe i usrećit će vas, a vjerojatno će imati dovoljno vremena da vam posveti jednu pozornost. Prije potpisivanja ugovora odmjerite što želite i što vam je ugodno

Crvene zastave na koje treba paziti

Prema ARELLO-u, kako navodi NAR, u Sjedinjenim Državama ima oko 2 milijuna aktivnih agenata za promet nekretninama. To znači da treba imati puno sjajnih agenata. To također znači da ćete vjerojatno naići na loše jabuke.

Obavezno nađite agenta koji vam odgovara, pripazite na ove crvene zastave.

1. Žele popisati vaš dom po visokoj cijeni

Ako prodajete svoj dom, početna cijena popisa ključna je za uspješnu prodaju.

Nadamo se da planirate intervjuirati barem tri agenta. Svaki od tih agenata trebao bi vam moći reći na što bi želio popisati vaš dom. Ova cjenovna cijena temelji se na brojnim čimbenicima, uključujući vašu lokaciju, kvadratne snimke, nedavne usporedive prodaje u vašem području (zvane "sitnice"), starost i stanje kuće.

Svi agenti s kojima razgovarate koriste iste podatke za cijene svog doma, što znači da bi svi citati trebali biti prilično slični. Pazite na agenta koji cijene vaš dom značajno više od ostalih agenata s kojima ste razgovarali; to je znak neiskustva, pohlepe ili oboje.

Previsoka cijena znači da mnogi potencijalni kupci neće čak ni pogledati vaš dom jer je potrošen iz proračuna ili jednostavno preskup za ono što bi dobili. Vaš će dom propadati na tržištu mjesecima dulje od kuće s konkurentnijom cijenom, a može se prodati i za mnogo manje nego što bi imao s točnom početnom cijenom.

2. Oni su siromašni komunikator

Prečesto, nedostatak komunikacije predstavlja pritužba broj 1 od ljudi koji rade s agentima za promet nekretninama.

Jasna i pravovremena komunikacija od presudnog je značaja u postupku kupnje i prodaje kuće. Agenti za promet nekretninama moraju biti sjajni komunikatori kako bi učinkovito pomogli svojim klijentima i osigurali da se ovaj složeni proces uspješno zatvori. U nekim slučajevima svakodnevno ćete komunicirati s tom osobom.

Pažljivo pogledajte e-poruke potencijalnog agenta prema vama, njihove marketinške materijale i njihovu web stranicu ili blog. Je li njihovo pisanje jasno i bez grešaka? Je li lako razumjeti o čemu razgovaraju? Kad ste ih u početku kontaktirali, jesu li odgovorili na vrijeme ili vaš e-mail? Tijekom razgovora uzimaju li vremena da slušaju što govorite ili vas prekidaju i započinju razgovarati?

Loše vještine pisanja i komuniciranja mogu značiti da agent neće prenijeti važne informacije brzo ili jasno, ili to može značiti da su previše zauzeti da rade s vama. Bilo kako bilo, krenite dalje.

3. Ne postavljaju pitanja

Sjajni agenti su sjajni slušatelji. Znaju da ključ uspješnog radnog odnosa ovisi o razumijevanju onoga što želite i trebate.

Dobar agent će trebati vremena da sazna više o svojim snovima i ciljevima. Na primjer, ako kupujete kuću, dobar agent će htjeti znati jeste li investitor ili tražite dom za dugoročnu upotrebu. Ako prodajete, dobar agent vas može pitati o vremenskoj traci, fleksibilnosti cijene i onome što tražite u vezi.

Ovo je samo nekoliko primjera; poanta je u tome što će dobar agent postavljati pitanja kako bi naučio što tražite. Ako agent drži mamu, idi s nekim drugim.

4. Njihova je komisija niska

Prodavatelj plaća provizije za nekretnine, koje su obično uključene u cjenovnu cijenu kuće. Provizije su obično 6%, što je podijeljeno između agenta uvrštenja i agenta kupca.

Ako vam agent navodi cijenu provizije niže od 5%, pazite. Možda pokušavaju osvojiti vaš posao nudeći vam posao, ali ova ultra-niska provizija vjerojatno će uplašiti druge agente koji ne žele dijeliti tako nisku naknadu.

Završna riječ

Kupnja i prodaja kuće emocionalna je i stresna iz više razloga. Ulog je puno, a to je jedna od najvećih financijskih odluka koje ćete donijeti u svom životu. Pronalaženje pravog agenta za vašu situaciju ključno je kako bi se osiguralo da transakcija teče bez problema i da svi odlaze sretni.

Kad sam prodao svoj prvi dom, nisam razmišljao o tome tko će biti moj agent za listing - uobičajena greška za kupce koji prvi put dolaze u kuću. Išao sam s agentom kojeg smo koristili kad smo kupili dom jer je ona bila ljubazna i poznavali smo je.

Dok je bila dobar agent kupca, bila je grozna agentica za popis. Cijenila je naš dom previsoko za tržište, učinila nulti marketing, a kao rezultat toga, prodale su se dvije godine. Konačno sam se osvijestio i našao nevjerojatnog agenta koji je prodao naš dom u roku od nekoliko mjeseci od preuzimanja uvrštenja.

Da sam odradio domaći zadatak od početka, naš dom vjerojatno bi se prodao brzo i po konkurentnoj cijeni. Umjesto toga, zakasnio je na tržištu, a izgubili smo gotovo 40 000 dolara. Bila je to skupa greška koju više nikada nećemo učiniti. Spremamo se prodati naš trenutni dom, a možete se kladiti da ćemo intervjuirati nekoliko agenata kako bismo pronašli pravog za našu situaciju.

Istražite. Da, potrebno je vremena i truda, ali odabirom pravog agenta dugoročno će se isplatiti ogromne dividende.

Jeste li radili s odličnim (ili ne baš sjajnim) agentom prilikom kupovine ili prodaje kuće? Kakvo je bilo vaše iskustvo?