Stvarni troškovi kupnje i posjedovanja kuće - možete li si to priuštiti?

Iako to nije opipljiva korist, osjećaj vlasništva jedan je od najboljih aspekata kupnje kuće. Naime, vi ste šef - ne morate odgovarati iznajmljivaču koji vam neće dopustiti da bojite zidove, instalirate novi hladnjak ili preuređujete. Kad ste vlasnik kuće, na vama je da radite s onim što želite.

2. Porezne olakšice

Porezi zasigurno ne predstavljaju najuzbudljiviji dio vlasništva nad domovima, ali ušteda novca samo može. Kad ste vlasnik prebivališta, kamate koje plaćate na hipoteku oporezuju se porezom. Također možete uzeti savezni odbitak poreza za porez na nekretnine plaćen tijekom godine.

Možda ćete moći koristiti i oslobađanje od poreza na kapitalnu dobit ako vam prebivalište poveća vrijednost i na kraju ga prodate radi dobitka. Imajte na umu da možete zatražiti do 250.000 USD dobiti samo za jednog poreznog obveznika ili do 500.000 USD za oženjene porezne obveznike koji podnose zajedničku prijavu. I morate imati nekretninu kao svoje glavno prebivalište najmanje dvije godine prije prodaje.

3. Potencijalni povrat ulaganja

Vlasništvo nad kućama nije glupa strategija ulaganja nekada. Svatko tko je kupio nekretninu u ranim 2000-ima i završio s prodajom zbog velikog gubitka - ili, što je još gore, otuđen je - može to potvrditi.

Međutim, druga opcija - trošenje novca na najam - uopće nema potencijal ulaganja. Vlasništvo, unatoč riziku, barem nosi mogućnost povrata ulaganja.

Mnogo stvari može vam pomoći poboljšati šanse za postizanje povrata kupnje kuće, uključujući iskorištavanje povijesno niskih kamatnih stopa i kupovinu na nadolazećoj lokaciji. Naravno, jedna od najvažnijih stvari koje se morate sjetiti je da prvo morate kupiti kuću koju zapravo možete priuštiti.

Zamka „Kuća-siromašni“

Da li vam se u glavi plešu poglede od granitnih ploča i kadice s kandžama? Ovisno o tome gdje se nalazite, karakteristike idealnog doma mogu značiti bilo što, od izvrsnih školskih četvrti do zemljopisne blizine šanka s ubojitim specijalnim satima.

Naravno, veliki ormari, podovi od tvrdog drva i garažni prostor sjajni su, ali ne znače apsolutno ništa ako vam plaćanje ostavi stan na kraju svakog mjeseca. Ljudi koji su "siromašni od kuće" troše nesrazmjerno visok postotak svojih prihoda na troškove hipoteke i troškova kuća, ostavljajući im relativno mali diskrecijski prihod. Zamislite da sjedite u svom prekrasnom domu od 3.000 kvadrata jedući ramenske rezance svake večeri i dobit ćete sliku.

Bez obzira jeste li gledali previše epizoda "Prave domaćice" ili jednostavno pokušavate biti ukorak s prijateljima, postoji mnogo razloga zbog kojih ljudi pretjeruju prilikom kupovine kuće. Prije svega, uobičajena je tendencija povezivanja kupnje kuće s kupovinom kuće iz snova. Istina, međutim, dom - bilo da je to vaš prvi, drugi ili treći - ne mora biti savršen. Danas jednostavno mora odgovarati vašim ciljevima.

Stvarni troškovi kupnje kuće

Mnogi ljudi podcjenjuju stvarne troškove kupnje kuće. Evo popisa troškova koje morate imati na umu.

1. Predujam

Zlatni standard za predujam je 20% kupoprodajne cijene. U kući od 250.000 dolara to znači forkiranje preko 50.000 dolara gotovine.

Prije recesije, mnogi zajmodavci omogućili bi vam pobjedu s mnogo manjim iznosom, ili bi vam omogućili da svoj predujam uvećate u mjesečne hipotekarne uplate. Međutim, iako postoje iznimke, gotovo svi zajmodavci zahtijevaju privatno hipotekarno osiguranje (PMI) ako plaćate predujam manje od 20% kupoprodajne cijene.

Dobra stvar većeg pologa je da smanjuje iznos duga koji uzimate na kupnju kuće. To znači manje kamata i bolji omjer duga i prihoda.

2. Zatvaranje troškova

Ako očistite svoj bankovni račun zbog ogromnog predujma, zadržite dah - jer ima ih više. Također se očekuje da se pojavite pri zatvaranju s dodatnim komadom novca da pokrijete određene troškove koji se plaćaju zajmodavcu i drugim strankama. Ti „troškovi zatvaranja“, povezani sa logistikom kupnje kuće, obično uključuju osiguranje naslova, naknade za traženje naslova, ocjenjivanje, prepisivanje, istraživanje i pokretanje zajma..

Kupci uglavnom mogu očekivati da će pri zatvaranju plaćati između 2% i 5% kupoprodajne cijene kuće. Za našu hipotetsku kuću od 250 000 američkih dolara to znači između 5000 i 12 500 dolara. Ponekad kupci mogu pregovarati o tome da prodavači pokriju te troškove, ali to nije nešto na što biste trebali računati.

3. Isplata hipoteke

Ako niste uspjeli kupiti kuću gotovinom, svaki mjesec se morate boriti s hipotekom - a nekoliko čimbenika doprinosi iznosu.

Glavni. Ovo je iznos novca koji ste posudili za financiranje svog doma. Uz kuću od 250.000 dolara, uz pretpostavku da ste uplatili 50.000 USD, dugujete 200.000 dolara glavnice.
Interes. Kamata je u osnovi naknada koju zajmodavci naplaćuju u zamjenu za kredite koje daju vlasnicima kuća. Hipotekarne kamatne stope neznatno variraju, ali u vrijeme pisanja ovog članka lebdele su oko 3,7% za konvencionalni 30-godišnji fiksni zajam, ponovno uzimajući 20% predujma.
Porez na imovinu. Vaša lokalna uprava naplaćuje porez na vašu imovinu radi pokrivanja snježnog oranja, održavanja ulica, održavanja stabala, državne uprave, policije, vatrogasne službe i drugih gradskih službi. Porezom na imovinu također se financiraju javne škole, knjižnice i parkovi. Ovih dana zajmodavci uglavnom traže od zajmoprimaca da svoj porez uplate na depozitni račun. Umjesto da jedanput godišnje pretplatite ukupne račune za porez na imovinu, ona se raščlanjuje na mjesečne iznose koji se pretvaraju u vašu hipoteku i polažu na poseban račun koji vodi zajmodavac. Kada dođe do poreza na vašu imovinu, vaš zajmodavac plaća to za vas koristeći ta sredstva. Porez na imovinu izračunava se kao postotak od vrijednosti vašeg doma, a cijene se značajno razlikuju ovisno o lokaciji. Iako je 1,2% uobičajena procjena (kad se zaokruži na našu uzornu kuću, to iznosi 3000 USD godišnje), vrijedi napomenuti da biste u Louisiani mogli platiti samo 0,18%, ali više od 10 puta nego prelaskom granice u susjedni Texas.
Osiguranje. Vaša hipotekarna uplata može uključivati i osiguranje vlasnika kuća koje se, poput plaćanja poreza na imovinu, polažu na depozitni račun. Nakon što izvadite policu osiguranja vlasnika kuće, zajmodavac će najvjerojatnije izvršiti plaćanja u vaše ime. Pravila o zajmodavcima razlikuju se, pa budite sigurni da se to odnosi na vašu situaciju. Za razliku od gore spomenutog privatnog hipotekarnog osiguranja, police osiguranja vlasnika kuća često pokrivaju štetu od krađe, vandalizma, požara i vremenskih neprilika. Poplave i zemljotresi obično su isključeni iz standardnih pravila. Za kuću od 250.000 dolara 1.500 dolara solidna je procjena za godišnje osiguranje vlasnika kuća.
Privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Kao što je prethodno spomenuto, vaša banka će vjerojatno zahtijevati privatno hipotekarno osiguranje ako uplatite predujam manji od 20%. U slučaju da prestanete plaćati hipoteku ili u potpunosti ne izvršavate hipoteku, privatno hipotekarno osiguranje pomaže u zaštiti vjerovnika pokrivanjem vaše obveze. PMI se često uvodi u vašu mjesečnu hipoteku, iako neki zajmodavci dopuštaju paušalno plaćanje. PMI godišnje košta između 0,5% i 1% iznosa zajma.

Ukratko, sljedeće predstavlja mjesečnu hipoteku na uzorku kuće od 250 000 USD:

Glavnica i kamate: 931,31 USD
Porez na imovinu: 250,00 USD
Osiguranje imovine: 125,00 USD
ukupno: 1,306,91 USD

Ove brojke pretpostavljaju da ste uplatili 20% predujma. Ako niste, morate uzeti u obzir troškove PMI-a, što bi u ovom scenariju iznosilo od 1.250 do 2.500 dolara godišnje..

30 godina kasnije, nakon što konačno otplatite zajam od 200.000 USD, evo na što ste ukupno potrošili:

Glavni: 200.000 dolara
Interes: 135,489,29 USD
Porez na imovinu: 90.000 dolara
Osiguranje: 45.000 dolara
ukupno: 470,489.29 USD

Dodajte 50 000 USD početne troškove plaćanja i završne troškove, a potrošili ste znatno više nego udvostručili prvotnu kupoprodajnu cijenu svog doma - i to samo ako ste uspjeli zaključiti dobru kamatnu stopu.

Troškovi posjedovanja kuće

Naravno, stvarna kupnja je tek početak. Posjedovanje i održavanje doma donosi mnogo troškova.

1. Komunalije

Ako ste ikada iznajmljivali, vjerojatno ste navikli na račune za komunalije. No, vjerojatno su neke od njih ugrađene u vaš mjesečni najam. Kao vlasnik kuće morate platiti za sve sljedeće:

Toplina
elektricitet
Plin
Odvodni kanal
Voda
Otpad i recikliranje
Izborni predmeti poput kabela i interneta

2. Održavanje

Mnogo stvari može poći po zlu s kućom. Peć se može raznijeti, grijač vode se može pokvariti, cijevi mogu puknuti, sustav HVAC može se opustiti, a vaš električni sustav možda neće biti kodan. Osim toga, krov vam može procuriti, dimnjak vam može puknuti, izolacija bi mogla biti nedovoljna, a vaše dijete će u trajnim markerima uvući cijele zidove.

Kao iznajmljivač, jednostavno nazovete svog stanodavca kada se nešto pokvari ili pođe krivo. Ali kad budeš posjedovao, dolar prestaje s tobom.

Osiguranje vlasnika domova jedno je od rješenja ovih potencijalnih problema, ali ne obuhvaća rutinsko održavanje, primjerice kalup, sigurnosne kopije kanalizacije ili termite. Osim toga, čak i ako imate osiguranje, na kraju ćete platiti odbitke kad podnesete zahtjev, a cijene će vam se možda povećati. Da bi se zaštitili od poteškoća, svi bi trebali zadržati veliku novčanu rezervu kako bi pokrili dodatne troškove održavanja, rutinske i neočekivane.

Proračun koliko si možete priuštiti

Ti su brojevi zastrašujući, da, ali važno je apsorbirati stvarnosti vlasništva nad kućama i osigurati da kupite kuću koja ne previše rasteže proračun. Pitanje je, naime, kako točno osiguravate razumnu otkupnu cijenu za svoju razinu prihoda?

Znamo da kuća u uzorku od 250 000 USD košta nešto više od 1300 USD mjesečno nakon početnog plaćanja akontacije i troškova zatvaranja - ne računajući komunalije i održavanje. Većina financijskih stručnjaka preporučuje - a mnogi zajmodavci zahtijevaju - da vaši troškovi stanovanja ne prelaze 28% vašeg bruto mjesečnog dohotka. Ovi troškovi uključuju glavnicu i kamate hipoteke, uvećane za poreze i osiguranje.

Za našu kućicu s uzorcima trebat će vam godišnji prihod od oko 56 000 USD da biste dostigli tih 28%. I, naravno, 28% je maksimalni preporučeni broj omjera duga i prihoda za stanovanje (HDTI). Možete biti puno ugodniji - tj. Manje „siromašni kućama“ - ako možete upravljati sa 20% do 25% HDTI. Trebat će vam godišnji prihod od gotovo 63 000 dolara da biste imali 25% HDTI za kuću od 250 000 dolara. S 20%, a vaš prihod bi trebao biti otprilike 79 000 USD za 20% HDTI u istoj kući.

Promatrajući to iz druge perspektive, sljedeća tablica prikazuje otprilike što si kupac može priuštiti na različitim godišnjim razinama prihoda. Naravno, to su grube procjene - troškovi se razlikuju ovisno o lokaciji i kamate se mijenjaju svakodnevno.

Godišnji prihod: 30.000 USD

28% HDTI: otkupna cijena od 118 000 USD
25% HDTI: kupovna cijena od 104 000 USD
20% HDTI: otkupna cijena od 82.000 dolara

Godišnji prihod: 50.000 USD

28% HDTI: Otkupna cijena od 220 000 USD
25% HDTI: otkupna cijena od 193 000 USD
20% HDTI: kupovna cijena od 150 000 USD

Godišnji prihod: 70.000 dolara

28% HDTI: 310 000 USD otkupne cijene
25% HDTI: otkupna cijena od 281 000 USD
20% HDTI: otkupna cijena od 220 000 dolara

Godišnji prihod: 90.000 dolara

28% HDTI: otkupna cijena 414.000 dolara
25% HDTI: otkupna cijena od 368 000 USD
20% HDTI: otkupna cijena od 291 000 USD

Ako možete pobjeći s čak nižim HDTI od 20%, onda to svakako učinite.

Za većinu ljudi troškovi stanovanja nisu jedini dug. Zato puni omjeri duga i prihoda (DTI) uzimaju u obzir sve ponavljajuće mjesečne obveze duga. To uključuje plaćanja automobilom, studentske zajmove, uzdržavanje djeteta ili izdržavanje alimentacija i mjesečno minimalno plaćanje kreditnom karticom. Ne želite da vaša ukupna dužnička obaveza prelazi 36% vašeg bruto prihoda.

Ako trenutno imate nula duga, komotnije možete pobjeći stisnuvši gornji kraj preporučenog postotka stambenog duga. Međutim, ako žonglirate kreditom za automobil, studentskim zajmom i otplaćujete kreditne kartice, morate skrenuti daleko, daleko od omjera stanovanja od 28%.

Završna riječ

Vlasništvo kuće je skupo - čak i u najboljim okolnostima. Važno je shvatiti što vi i obitelj možete priuštiti. Budite sigurni da možete lako plaćati mjesečne uplate i još vam je preostalo novca za putovanja, odjeću i privremene večere koje ne izlaze iz mikrovalne. Ako vlasništvu kuće pristupate oprezno, ne impulsivno, stavljate se u situaciju da donesete mudru odluku.

Razmišljate li o kupnji kuće?