Trebate li kupiti kuću s prijateljem? - Što uzeti u obzir

Moj prijatelj bio je snalažljiviji od vašeg prosječnog 20-godišnjaka, ali njegova priča tada nije bila netipična. Također nije praksa suvlasništva, u kojoj dva ili više partnera koji nisu romantični, poput prijatelja ili cimerica, zajedno kupuju primarno prebivalište. Dapače, da su se cimerice mog prijatelja više snalazili, mogli bi biti uvjereni da će poneki kapital donijeti kupnja.

Od tada su obje prakse - suvlasništvo i iznajmljivanje rezervnih soba u kućama u kojima žive vlasnici - postale sve popularnije. Evo pobližeg pogleda zašto je to slučaj, prednosti i nedostaci suvlasništva i što bi vlasnici koji su težnji trebali razmotriti prije nego što krenu u potop..

Zašto je suvlasništvo sve popularnije

Amerikanci odlažu brak duže nego ikad prije. Prema američkom uredu za popis stanovništva, prosječna dob prvog braka povećala se za oko sedam godina od 1960. do 2016. godine.

Istodobno, navodi Yardeni Research, formiramo nova domaćinstva brzinom koja se dosljedno ne primjećuje od 1980-ih. Izvješće Deloitte Insightsa za 2015. otkrilo je da se udio kućanstava za jednu osobu više nego udvostručio između 1960. i 2014. Dok Amerikanci još duže čekaju na vezivanje čvora ili potpuno odustajanje od dugoročnog domaćeg partnerstva, udio kućanstava za jednu osobu izgleda postavljen povećavati se godinama koje dolaze.

Od ranih 2010-ih, ovi su uvjeti u kombinaciji s rastućom ekonomijom i niskim kamatama uzrokovali procvat stana u gradovima poput San Francisca, Denvera i Washingtona, Millennials DC i Gen Zers odbili kupiti vlastite stanove u novoizgrađene stambene zajednice i starije iznajmljivanje stanova u urbanim centrima bogatim ugodnim uvjetima.

Eksplodiralo je i tržište stanova u kojima žive vlasnici. Srednja prodajna cijena kuće porasla je s 222.900 dolara u prvom tromjesečju 2010. na 331.800 dolara u prvom tromjesečju 2018. godine, prema podacima Federalne rezervne banke St. Cijenjenje je još izraženije u procvatu u gradovima. Prema Truliji, srednja prodajna cijena kuće u San Franciscu više se nego udvostručila s 655.000 USD u siječnju 2010. na 1,35 milijuna USD u siječnju 2018. godine.

Za milijune neprihvaćenih milenijala i generala Zersa koji vode urbana kućanstva s jednim dohotkom, vlasništvo nad kućama nikad se nije činilo udaljenijim - još više za one koji se bave zaostalom razinom studentskog duga. Na skupim tržištima stanova mnogi iznajmljivači po potrebi žive s cimerima dobro u svojim 20-im i 30-im godinama, s nestrpljenjem iščekujući dan kada mogu priuštiti sebi mjesto.

Ali nisu svi tako brzi da idu solo. Čak i nakon što se njihove financije poboljšaju, mnogi iznajmljivači ostaju kod stambenih partnera ili pronalaze nove. Neki se čak odlučuju zajedno kupiti imovinu koju zauzimaju vlasnici. Kada si jednostavno ne možete priuštiti kuću koju želite na sadašnjem prihodu, kupovina kuće s prijateljem ili poznanikom je uvjerljiva perspektiva.

To je također potencijalno opasno od opasnosti. Bez obzira koliko dugo živjeli sa svojim nekadašnjim i budućim cimerom, kupovina kuće s nekim s kim niste u legalnom domaćem partnerstvu nije nešto što bi odlučili olako.

Prednosti kupnje nekretnine s prijateljem

Zašto kupiti nekretninu s prijateljem (ili dvojicom)? Ovo su neke od najočitijih prednosti:

1. Dva su primanja bolja od jednog

Na skupim tržištima za stanove pojedinačni kupci s jednim dohotkom - čak i relativno ugodnim - mogu imati nekoliko opcija. S dva (ili više) prihoda, daleko je vjerojatnije da ćete povećati 20% predujma i priuštiti potencijalno velike hipotekarne isplate za godine koje dolaze.

2. Posjedovanje imovine na dobit postaje realnije

Ako planirate kupiti dvoetažni ili veći samostojeći dom s prostorom za iznajmljivače, vjerojatno ćete platiti premiju, što će vlasništvo nad kućom donijeti još veći doseg od samo jednog dohotka.

3. Hipotekarna kvalifikacija može biti lakša

Zajmodavci podpisuju sve čije će se ime pojaviti na vlasništvu nekretnine - drugim riječima, oni smatraju kumulativni dohodak grupe kupaca. Pod pretpostavkom da je prosječni kreditni rezultat vaše grupe dobar, gotovo sigurno ćete se lakše kvalificirati.

4. Vaša ponuda može biti privlačnija prodavačima

S kombiniranim resursima imat ćete manje problema sakupiti veći predujam ili platiti svu gotovinu, ako resursi to dopuštaju. Gotovinske ponude obično su privlačnije prodavačima.

5. Prilika za izgradnju kapitala

Vlasnici kuća grade kapital s svakom glavnom uplatom. Ako život jednog vlasnika kuće za vas nije realan, kupovina s prijateljem (ili prijateljima) jedini način za izgradnju pravičnosti u vlastitom imanju.

6. U tijeku su troškovi vlasništva nad kućom upravljiviji

Grubo pravilo vrijedi da vlasnici domova trebaju očekivati da će oko 1% vrijednosti kuće godišnje ulagati u održavanje. Taj udio može biti niži na tržištima skupih stanova na kojima kupci plaćaju više po kvadratu. Bez obzira na to, korisna je podjela troškova.

Nedostaci kupnje nekretnine s prijateljem

Treba li dvaput razmisliti o ulasku u kuću s prijateljem ili neromantičnim partnerom? Ovi nedostaci mogu vam dati stanku:

1. Nekretnine su nelikvidne

Čak i uz temeljne procedure izlaska zapisane u ugovoru, razbijanje interesa za zajednički dom nije nešto što možete učiniti preko noći, a prodaja cijele kuće ili jedinice vjerojatno će trajati mjesecima.

2. Vaša hipoteka može utjecati na vašu sposobnost kvalificiranja za ostale zajmove

Uzimanje velike hipotekarne zajmove na vašoj osobnoj bilanci može povećati omjer duga i prihoda veći nego što bi zajmodavci željeli. Ako planirate zatražiti druge oblike kredita - kao što je kredit za automobil, kreditna kartica ili osobni zajam - ubrzo se zapitajte je li pravo vrijeme za kupnju kuće.

3. Neuspjele financije partnera mogu utjecati na vaše

Ovo je jedan od najvećih rizika kupnje kuće s prijateljem. Čak i uz pažljivu pažnju, ne možete kontrolirati financijsku situaciju svojih prijatelja. Ako zaostaju u svom udjelu u isplatama, mogao bi utjecati na vaš kredit.

4. Jednako vlasništvo može stvoriti zastoj

U partnerstvu za dvije osobe 50-50 vlasništvo može biti recept za napetost ili zastoj. Zato je toliko važno osigurati da se suočite sa suvlasnikom prije nego što kupite kuću s njima. Posljednje što želite učiniti je ugroziti dugogodišnje prijateljstvo.

5. Neravnopravno vlasništvo može stvoriti neravnotežu snage

Neravnopravno vlasništvo ne garantira nužno sklad. Kao manjinski vlasnik možda ćete se osjećati ignoriranim ili nasilničkim od strane većinskog vlasnika ili vlasnika.

6. Nepravilno titranje može ugroziti vaš ulog

Ako vaše ime nije u vlasništvu kuće ili niste zakonski vlasnik udjela u poslovnom subjektu koji je vlasnik imovine, niste zakonski vlasnik - čak i ako platite dio hipoteke i zauzmete dom. Drugim riječima, čak i ako ste dobri prijatelji sa svojim kupcem, neophodno je da formalizirate aranžman i osigurate pravni zahtjev za nekretninu..

Što uključiti u suvlasnički ili operativni ugovor

Bez obzira koliko dobro poznajete svoje partnere, svoj interes morate zaštititi sporazumom o suvlasništvu koji detaljno opisuje funkcioniranje vašeg vlasničkog aranžmana. To je sličan sporazumu o zajedničkom suživotu koji biste potpisali s domaćim partnerom, iako manje ekspanzivan. Ako odlučite stvoriti formalni poslovni subjekt, kao što je višečlano LLC preduzeće za držanje imovine, ugovor o radu subjekta ima isti učinak.

Na mreži možete pronaći pristupačne, opće ugovore o suvlasništvu. NOLO ima zakonski vodič za nevenčane parove koji koštaju ispod 25 dolara i sastavljanje pravnih obrazaca za male tvrtke za manje od 30 dolara. Provjerite je li vaš ugovor usklađen s važećim državnim zakonima.

Budući da je vlasništvo nad nekretninama komplicirano, a svemir mogućih problema koji bi mogli nastati ogroman, još bolje bi vam poslužio prilagođeni suvlasnički ili operativni ugovor koji je sastavio odvjetnik za nekretnine. Očekujte da platite nekoliko stotina dolara ili više za prilagođeni ugovor koji je sastavio licencirani profesionalac, ali to je mala cijena koju treba platiti za zaštitu tako vrijedne imovine.

U vašem suvlasničkom ili LLC ugovoru o funkcioniranju trebalo bi biti navedeno najviše ili sve sljedeće.

1. Struktura vlasništva

Prvo, morat ćete odrediti želite li držati kuću u suvlasništvu u LLC-u ili nekorporativni aranžman.

Za savjet možete dobiti odvjetnika i poreznog stručnjaka. To bi trebalo imati na umu da vlasništvo LLC-a možda nema smisla za nekretnine koje ne donose prihod. Redovno osiguranje vlasnika kuća može biti dovoljno za rješavanje pitanja odgovornosti koja nastaju u redovnom tijeku vlasništva nad kućama u vlasništvu, a zadržavanje primarnog prebivališta u LLC preduzeću može spriječiti oslobađanje od domaćinstva na računu za porez na imovinu..

Ako vaša grupa planira steći jednu ili više nekretnina za ostvarivanje prihoda, pravilno strukturirano LLC može vas zaštititi od osobne odgovornosti i može ponuditi znatne financijske koristi putem odbitka poreza na poslovni rashod. No, glavni je ulov za kupce koji prvi put imaju ograničene novčane rezerve: Zajmodavci rijetko izdaju hipotekarne kredite poslovnim subjektima s malo ili nikakvih sredstava i mogu pozvati kredit - ili zahtijevati otplatu u cijelosti - ako pravo prenose na entitet nakon kupnje.

Najsigurniji način da se to izbjegne je LLC da LLC kupi nekretninu u gotovini. To je težak zahtjev za kupce koji prvi put imaju ograničenu osobnu uštedu - čak i one koji su udružili snage s više partnera - posebno na skupim tržištima. U skladu s tim, zajmodavci zahtijevaju veće uplate za imovinu koja stvara dohodak; 25% ili više je tipično.

2. Vrsta vlasništva

Neuključeni partneri vlasništva uglavnom koriste jednu od ove dvije vrste vlasništva:

Zajedničko zakupništvo

Zajednički stanari istodobno stječu jednake udjele u imovini na istom aktu. Zajednički stanari imaju pravo na preživljavanje, što znači da udio umrlog zajedničkog stanara prelazi u drugu smrt na ostale zajedničke stanare, bez prolaska kroz uvjerenje.

Kad zajednički stanar prenese svoj interes na drugu stranku, sporazum se pretvara u zajednički stan. Zajedničko zakupništvo češće je među bračnim i neoženjenim domaćim partnerima od nepovezanih vlasničkih partnera.

Zajednički stanar (TIC)

Zajedničko zakupništvo je fleksibilniji aranžman koji omogućuje nejednako vlasništvo i postupno stjecanje. Na primjer, zajedničko stanarstvo za tri osobe može se pojaviti na sljedeći način:

Vlasnici A i B kupuju 50% imovine u siječnju prve godine.
Vlasnik C tada stječe polovinu udjela vlasnika B u siječnju 5. godine, ostavljajući Vlasnika A s 50% udjela, a Vlasnici B i C s 25% svakog.

Zajednički stanari nemaju pravo na preživljavanje prema zadanim postavkama; preminuli najmoprimac u zajedničkom vlasništvu udio prenese na svoje imanje, a otuda i na njihove nasljednike. Međutim, zajednički stanari mogu dati partnerstvu prednost nad nasljednicima svojih članova tako što u njihov ugovor o vlasništvu upišu klauzulu o "pravu prvog odbijanja"..

3. Osiguranje

Standardno osiguranje vlasnika kuća obično pruža dovoljnu zaštitu od odgovornosti za nekretnine u kojima žive vlasnici i koji ne stvaraju prihod. Međutim, ako namjeravate unajmiti stanare koji nisu vlasnici, trebat će vam dodatna zaštita - uglavnom, posjednik osiguranja ili osiguranje kišobrana, ovisno o prirodi vašeg vlasničkog aranžmana. Da biste saznali više, pogledajte Allstate-ov osnovni materijal o osiguranju posjednika.

Krovno osiguranje morate skinuti pojedinačno. Posavjetujte se s osiguravajućim agentom o tome što je pogodno za vašu situaciju, a zatim napišite klauzulu u sporazumu kojom se predviđa minimalno pokriće za svakog suvlasnika.

4. Vlasnički udio

To se odnosi samo na zakupnine u zajedničkim i korporativnim vlasničkim strukturama. U partnerstvima za dvije osobe dijeljenje vlasništva 50-50 je uredno, iako se mnogi suvlasnici slažu da će imenovati jednog partnera za upravitelja imovine ili osobu odgovornu za donošenje izvršnih odluka o stvarima kao što su rutinsko održavanje, popravke i poštivanje koda.

U LLC-ima i TIC-u, vlasništvo je obično proporcionalno kapitalnim ulozima partnera ili njihovim udjelima u prvom plaćanju (ako se financiraju) ili gotovinskom plaćanju (ako se kupi izravno). Ako doprinosite 50% kupoprodajne cijene, a dva vašeg mlađa partnera, 25%, posjedovat ćete pola imovine. Ako plaćanje zajma dijelite razmjerno vlasničkim udjelima partnera, obavezno svatko može podnijeti traženu mjesečnu uplatu. (Više o tome u nastavku.)

5. Odgovornost za popravke i održavanje

Kao što je napomenuto, razumno je odrediti osobu koja će biti odgovorna za donošenje odluka - nadamo se u dogovoru sa suvlasnicima - o rutinskim popravcima i održavanju. To je dvostruko točno ako planirate imati stanare koji nisu vlasnici. Moraju znati kome se obratiti kada nastanu problemi.

Također ćete htjeti identificirati pouzdane stranke sposobne dovršiti ovaj posao. To vam pomaže da u vašoj grupi suvlasnika bude osoba koja radi na ruci. Ako to ne učinite, istražite i potražite reference trećih davatelja usluga.

Konačno, morat ćete odrediti kako platiti potrebne popravke i održavanje. Podjela troškova prema udjelu vlasnika svakog partnera je logična, osim ako se ne možete dogovoriti o nekom drugom aranžmanu.

Ne zaboravite naručiti kućni pregled prije nego što se zatvorite. Temeljita, profesionalna inspekcija trebala bi utvrditi većinu glavnih problema koja bi se mogla pojaviti u prvih nekoliko godina u vlasništvu kuće, kao što su peć ili bojler pri kraju radnog vijeka..

6. Odgovornost za poboljšanja

Ne želite vjerovati osobi koja pruža usluge održavanja da jednostrano naručuje velike projekte poboljšanja kuće. Uostalom, nisu svi projekti poboljšanja kuće povećali vrijednost preprodaje. U partnerstvima za dvije osobe poželjan je sustav temeljen na konsenzusu, osim ako udio vlasništva nije nejednak. U skupinama za više osoba glasovi prilagođeni udjelom vlasništva imaju smisla.

U idealnom slučaju neće biti potrebni sporni glasovi za projekte poboljšanja kuće. U ugovoru o suvlasništvu ili operativnom poslovanju identificirajte realistične obnove i projekte povećanja vrijednosti i napišite rasporede za njihovo dovršenje..

7. Odgovornost za komunalne usluge

Logistički, možda je lakše imati ime jednog suvlasnika na računima komunalnih usluga kuće. U ugovoru o djelu napišite da je odgovornost ove osobe da pravovremeno i u cijelosti plati račune za komunalne usluge i da ostali suvlasnici moraju nadoknaditi uplatitelju prije svakog roka plaćanja. Budući da udio vlasništva nije povezan s potrošnjom vode ili energije, razmislite o tome da od suvlasnika zatražite jednak udio.

8. Porezno upravljanje

Zamislite kako će vaša vlasnička grupa postupati s odbitkom poreza na dobit koji je povezan s kućanstvom - što je najvažnije, hipotekom i porezom na imovinu.

Prvo, morat ćete odrediti koji suvlasnici, ako ih ima, planiraju navesti svoje odbitke; mnogi porezni obveznici to ne čine. Oni koji planiraju razvrstavanje pojedinosti morat će odlučiti kako će ih podijeliti, proporcionalno prema udjelu u vlasništvu ili ako jedan suvlasnik uzme 100% dopuštenog odbitka. Posavjetujte se s poreznim stručnjakom kako biste utvrdili što je ovdje dopušteno.

Ako je imovina u vlasništvu poslovnog subjekta, morat ćete odrediti kako se troškovi vezani za kuću dijele radi odbitka poslovnih troškova. Općenito, suvlasnici oduzimaju svoje dijelove opravdanih troškova. Svemir dopuštenih odbitaka u poslovanju može biti veći od osobnih odbitaka povezanih s kućom; na primjer, možda ćete moći odbiti svoj dio osiguranja kuće i komunalnih plaćanja. Međutim, gubitak izuzeća od domaćinstva mogao bi nadomjestiti tu korist. Razgovarajte s poreznim stručnjakom prije sastavljanja ovog odjeljka vašeg dogovora.

9. Upravljanje stanarima

Ako u posjedu ima dodatnih soba ili jedinica, utvrdite hoćete li iznajmljivati te prostore iznajmljivačima koji nisu vlasnici, i ako je to tako, u dogovoru napišite logistiku upravljanja stanarima, uključujući:

Postavljanje zasebnog bankovnog računa za prikupljanje i raspodjelu plaćanja najma i podmirivanje troškova povezanih sa stanarima
Određivanje udjela svakog vlasnika u prihodu od najma
Određivanje kontakt osobe za stanare
Postavljanje najamnina (s dodatkom za buduća povećanja)
Sastavljanje standardnog ugovora o zakupu novih stanara (opet, s dopunama za preinaku)
Kako postupati sa budućim odlukama vezanim za stanare (na primjer, prestati iznajmljivanje ne-vlasnicima)

10. Strategija izlaska

Vaš ugovor o suvlasništvu ili prometu mora sadržavati jasne, sveobuhvatne odredbe za vlasnike koji ulaze i izlaze iz aranžmana. Te odredbe moraju uzeti u obzir scenarije poput:

Smrt suvlasnika sa ili bez oporuke
Želja suvlasnika da proda svoj udio u nekretnini
Neočekivane financijske teškoće suvlasnika

Uobičajeno je da nepovezani suvlasnici u sporazume o suvlasništvu uključuju klauzule o "pravu prvog odbijanja". Ako jedan suvlasnik ode ili krene u prodaju svog udjela, pravo prvog odbijanja daje prednost suvlasnicima prednost nad nasljednicima ili kolegama odlazećih suvlasnika. Oni mogu odlučiti otkupiti taj udio prije, na primjer, prijeđe na srodnika.

Ovaj dio vašeg sporazuma također bi trebao sadržavati razmatranja za situacije poput:

Kad suvlasnici mogu iz ugovora izbaciti problematičnog partnera
Koliko obavijesti odlazeći suvlasnik treba dati prije prodaje ili prijenosa svog udjela
Procjena fer tržišne vrijednosti kuće u pripremi za prijenos ili prodaju udjela suvlasnika (ili prodaje cjelokupne imovine)
Svaki doprinos preostalog suvlasnika u slučaju otkupa (na primjer, preostali suvlasnici otkupe proporcionalno svojim trenutnim ulozima vlasništva?)

Ostala razmatranja za suvlasnike

Ova razmatranja se možda neće pojaviti u vašem suvlasničkom ili operativnom ugovoru, ali morat ćete pažljivo razmisliti o njima prije kupnje nekretnine s prijateljem.

1. Lokalni pravilnici

Neke općine imaju pravilnike o useljavanju kojima se ograničava broj nepovezanih ljudi koji žive u istoj stambenoj jedinici. Na primjer, prije nego što je stupila promjena na zoniranje, moj rodni grad Minneapolis postavio je ograničenje od pet nepovezanih ljudi po stambenoj jedinici. Grupe suvlasništva za dvije osobe trebaju biti svugdje u redu, ali vi želite potvrditi da su veće grupe u skladu s lokalnim zakonima.

2. Vremenska crta

Koliko dugo želite posjedovati mjesto? Čak i kada su strategije izlaska navedene u obvezujućem obliku, različiti vremenski rokovi mogli bi uzrokovati komplikacije na putu. Ako očekujete da izađete iz aranžmana nakon pet godina, vaš partner očekuje da se na njemu zadržite 20 godina, a ni jedan od vas nema sredstva za kupnju drugog, vaše partnerstvo je vremenska bomba koja otkucava.

3. Životni stil

Prema mom vlastitom iskustvu, suprotnosti privlače se ne odnosi na cimerne odnose. Ako niste voljni izdržati cjelogodišnju zakupninu sa teškim domaćicom, vjerovatno ne želite potrošiti bolji dio hipoteke s jednim. Prije sklapanja uzajamnog vlasništva, vodite iskrene razgovore s potencijalnim partnerima o stvarima kao što su:

Navike pušenja
Vlasništvo kućnih ljubimaca
Društveni život (u mjeri u kojoj utječe na druge vlasnike ili stanare; na primjer, česti gosti ili zabave u kući)

4. Stopa hipoteke

Prilikom ocjenjivanja hipotekarnih zahtjeva za više kupaca, zajmodavci ne uzimaju u obzir samo najbolji kreditni rezultat. U normalnim okolnostima prosječno se ocjenjuju kupci. Ako je vaš kreditni rezultat viši od vašeg partnera, to znači da će vaša kreditna stopa biti veća nego ako ste dom kupili sami.

5. Rizik kreditne ocjene

Zajedničko vlasništvo znači zajedničku odgovornost. Čak i ako ste dobri za svoj dio troškova kuće, to vam partneri možda neće biti. Ako jedan od vaših suvlasnika padne u teško razdoblje i ne bude u mogućnosti izvršavati svoje isplate, a vi ne možete podići zaostatak s ostalim suvlasnicima, prestupnost se može pojaviti na vašem kreditnom izvještaju i negativno utjecati na vaš kreditni rezultat. Ako zajam postaje ozbiljno neispravan, zajmodavac može spriječiti imovinu.

6. Omjer duga i prihoda

Čak i ako dijelite hipoteku s jednim ili više partnera, osobno ste odgovorni za cijeli zajam. Drugim riječima, pri izračunavanju omjera duga i prihoda kreditni biroi koriste cjelokupni preostali saldo zajma, a ne samo dio koji plaćate izravno. Zajmodavci su oprezni prema zajmoprimcima s visokim omjerom duga i prihoda. Prema Zavodu za zaštitu potrošača za financiranje potrošača, maksimalni omjer duga i prihoda za kvalificiranu hipoteku - zajam s određenom ugrađenom zaštitom potrošača - obično je 43%.

7. Financijski kapacitet

Prije nego što se s prijateljem ili grupom prijatelja dogovorite o kupnji kuće, vodite iskren i temeljit razgovor o svom financijskom položaju. Ne želite da vaš suvlasnik ne može otplatiti svoj dio hipoteke utjecati na vašu kreditnu sposobnost ili, u najgorem slučaju, oduzeti vam dom. Dijelite financijske izvještaje, uključujući likvidnu imovinu i obveze, te dokaz o prihodu s cijelom vlasničkom skupinom.

Zasebno, želite pokrenuti kreditno izvješće i pozadinsku provjeru - da, čak i na svog prijatelja - kako biste prepoznali potencijalne crvene zastave koje možda nisu vidljive iz njihove osobne bilance.

Alternativa suvlasništvu: iznajmljivanje prijateljima

Ako ne želite surađivati - i zajednički živjeti - s jednim ili više prijatelja suvlasnika, razmislite o alternativi: kupiti kupnju kuće i unajmiti sobe u kući svojim prijateljima. Naplaćivanje fer tržišne najamnine jednoj ili više kućanskih kuća koje nisu vlasnici odličan je način subvencioniranja hipoteke, osiguranja i poreza na imovinu, nadoknađujući troškove vlasništva nad kućom i omogućavajući povoljnu kuću koja inače može ostati izvan vašeg financijskog dosega.

Evo pregleda procesa i zakonitosti iznajmljivanja rezervnih soba ili jedinica u vašem stanu u vlasništvu prijatelja prijateljima.

1. Lokalni pravilnici

Provjerite odgovara li vaša kuća ili jedinica i soba koju planirate unajmiti svim važećim lokalnim propisima. Na primjer, lokalna stambena uprava može zahtijevati da u podrumskim spavaćim sobama budu dovoljno veliki prozori koji mogu prolaziti kroz njih.

Ozbiljnija ograničenja rjeđa su, ali ih je ipak važno slijediti. Na primjer, neki od lokalnih vlasnika zabranjuju vlasnicima kuća da unajmljuju sobe potpuno nepovezanim ljudima. Drugi zahtijevaju da vlasnici stanara dobiju licence za najam.

2. Osiguranje

Standardno osiguranje vlasnika kuća možda ne pruža odgovarajuću zaštitu odgovornosti za vaše stanare. Kišobran politika može biti vaša najisplativija opcija. Prema podacima Instituta za osiguranje osiguranja, možete očekivati da ćete trošiti između 150 i 300 dolara godišnje za kišobranu polisu od milijun dolara.

3. Vetting stanar

Da, oni su vaši prijatelji, ali nikad ne možete biti previše oprezni. Podvrgnite ih istim kreditnim i pozadinskim čekovima koji biste izvršili s nepoznatim stanarima. Izvještaji ne bi trebali koštati više od 50 USD, a trošak možete pojesti ako se osjećate velikodušno.

4. Sastavljanje najma

Opet, nikad ne možete biti previše oprezni. Sastavite formalni ugovor o zakupu u kojem ćete precizirati svoja prava i obveze. Zakup bi također trebao obuhvaćati detalje vašeg životnog aranžmana, kao što su:

Dopuštaju li se kućni ljubimci (i pravila koja reguliraju)
Odgovornost za komunalije
Pristup i zadaće u zajedničkom području
Pravila koja reguliraju noćenja preko noći
Pravila koja uređuju osobni prostor (na primjer, pod kojim okolnostima možete ući u sobu svog stanara i koliko obavijesti morate dati?)
Naplata, povrat i zaplena sigurnosnog depozita

5. Prikupljanje sigurnosnog depozita

Bez obzira koliko odgovornog smatrali svojim prijateljem, mogu se dogoditi nesreće. Zato skupite taj sigurnosni depozit.

Točna pravila razlikuju se od države do države, ali stanodavci općenito mogu sakupljati sigurnosne depozite jednake mjesečne najamnine i pol. U najmu odredite kako se depozit drži - obično u depozitu - i okolnosti koje mogu umanjiti povrat sigurnosnog depozita.

Prednosti iznajmljivanja soba vašim prijateljima

Zašto iznajmiti rezervnu sobu ili jedinicu prijateljima? Osim očite prednosti subvencioniranja vlastitog stanovanja, to su među najvećim prednostima.

Vaši prijatelji su poznata količina. Većina nas ima priče o lošim cimerima. Prijatelji mogu biti i loši cimeri, ali činjenica da ih društveno poznajete, trebala bi barem naznačiti kako će se ponašati u bliskoj četvrti.
Ne morate oglašavati mjesto. Jednom kada vaš prijatelj pristane za najam mjesta, možete odmah preskočiti na potpisivanje zakupa - nema potrebe da otvarate svoj osobni prostor za izložbe.
Prijatelji mogu osjetiti socijalni pritisak da poštuju vaš prostor. Bez obzira na njihove prirodne sklonosti, vaši prijatelji mogu osjećati socijalni pritisak kako bi bili stanari modela, kako ne bi spalili mostove.
Prijatelji mogu biti skloniji pomoći oko kuće. Isto tako, vaši prijatelji mogu biti skloni ići iznad i izvan kuće - čistiti zajedničke prostore, kositi travnjak, lopati snijeg i slično - posebno ako im smanjite stanku za iznajmljivanje ili komunalije..
Plaćanja najma vaših prijatelja povećavaju vaš prijavljeni dohodak. Dok se prihod od najma oporezuje, novac je novac. U kratkom roku, dodatni fondovi mogu smanjiti omjer duga i prihoda, što je prednost za vašu kreditnu ocjenu. S vremenom bi vaš prihod od najma mogao financirati održavanje kuće, poboljšanja i ne-stambene troškove ili pak platiti vaš mirovinski račun povoljnijeg od poreza.

Slabosti iznajmljivanja soba vašim prijateljima

Ovo su jedan od najvećih nedostataka iznajmljivanja prostora vašim prijateljima.

Možda ćete morati biti loš tip. Nadamo se da od prijatelja nikad ne morate tražiti najam ili prijetnju deložacijom. Ali trebali biste se pripremiti za tu mogućnost. Ako vas odgađa ideja igranja negativca s prijateljima, razmislite o iznajmljivanju osobama koje još ne poznajete.
Neravnomjerna dinamička snaga mogla bi oštetiti odnos. Čak i ako vam odnos vlasnika-stanara nikada ne padne na pamet, sama činjenica nejednake dinamike moći s vremenom bi mogla narušiti vaš odnos. Uostalom, vaš stanar prijatelj je u biti plaćajući gost u vašem domu.
Vaša odluka da ne formirate vezu mogla bi uzvratiti požar. Možda ćete se naći u iskušenju da iznajmite dugogodišnjem prijatelju na način stiskanja ruke. U nesretnom - ali ne nečuvenom - slučaju da vaš prijatelj nanese ozbiljnu štetu na imovini ili istekne s dospjelom stanarinom, mogli biste pronaći tisuće dolara i zaglavili ste u potrazi za novim stanarom u kratkom roku.
Možda ćete osjetiti pritisak kako biste smanjili pauzu od najma ili komunalnih usluga. Čak i ako poduzmete oprezni korak u izradi pravno obvezujućeg najma i prihvaćanju sigurnosnog pologa, možda ćete se osjećati obveznim pokazati dobru volju tako što ćete prijatelju smanjiti stanku za najam ili pokriti komunalne troškove iz vlastitog džepa. Ako se ne želite osjećati loše u naplaćivanju fer tržišne najamnine nekome koga poznajete godinama, možda biste htjeli iznajmiti stanaru kojeg ne poznajete dobro.
Trebate biti sposobni za pristupanje kući u prvom redu. Ako ne možete prvo provjeriti sredstva za predujam, cijela ova vježba je u redu, a vi se vraćate potrazi za prijateljima koji su voljni sklopiti zajednički ugovor o vlasništvu..

Završna riječ

Pod bilo kojim okolnostima kupovina kuće je odluka koja mijenja život. Kupnja kuće s prijateljem ili više prijatelja predstavlja čitav niz razmatranja koja kupci samohranih ili oženjenih kuća ne trebaju uzimati u obzir.

To bi moglo reći da je kupovina kuće s jednim ili više rodbine mogla biti vaš jedini realan način posjedovanja kuće prije nego što vaše sijede dlake počnu ulaziti. Ako to nije dovoljno motivacije za istraživanje netradicionalnih vlasničkih aranžmana, možda ste spremni unajmiti za život.

Razmišljate li o kupnji kuće s prijateljem ili o kupnji kuće samostalno i iznajmljivanju osobama koje poznajete?