Treba li kupiti početni dom kao prvi kupac za kupca?

Ako ste u ovom položaju, ključ za posjedovanje kuće iz snova jednog dana može biti kupnja kuće koja trenutno nije vaša kuća iz snova. Kupujući prvu kuću za kupnju jeftinog "početničkog doma", možete izgraditi kapital koji možete unovčiti za kupnju svog "zauvijek doma" nekoliko godina niz put.

Kupnja kuće za startere uobičajena je strategija za kupce koji prvi put žele probiti na tržište stanova. Međutim, neki stručnjaci upozoravaju kako to nije prava odluka za sve. Ovisno o vašoj situaciji, možda će vam biti bolje da nastavite iznajmljivati ​​i štedjeti novac sve dok ne budete spremni zaletjeti u svoj zauvijek dom.

Evo što trebate znati o plusima i minusima kupnje starter kuće i kako odlučiti je li to pravi potez za vas.

Vrste početnih domova

Dom za startove treba samo jednu ključnu značajku: cijenu popisa koja je znatno ispod prosjeka za vaše područje. Postoji nekoliko vrsta domova koji se uklapaju u ovu kategoriju, uključujući:

Priloženi domovi

Bilo koja kuća u prilogu, koja dijeli barem jedan zid s drugim domom, vjerojatno će koštati manje od samostalne kuće. Ova kategorija uključuje stanove, gradske kuće, zadruge (oblik zajedničkog stanovanja) i dvojne kućice, poput polovine dupleksa.

Male kuće

Neke samostalne kuće cijene su ispodprosječno jer su premalene za većinu obitelji. Prema prosječnoj veličini novih američkih domova od 2.426 četvornih metara, prema američkom uredu za popis stanovništva, kuće veličine 1500 četvornih metara mogu se smatrati malim kućama. Najekstremniji primjeri su malene kuće koje nemaju više od 400 četvornih metara prostora i koštaju puno manje od kuća punih dimenzija.

Popravljač-Gornjišta

Ostale kuće prodaju manje od prosjeka jer nisu u najboljem stanju. Kupnja jednog od ovih popravljača i podmetanje može biti izvrstan način za izgradnju pravičnosti, posebno ako ste u mogućnosti sami popraviti. Međutim, obnova i popravak gornjeg dijela popravljača zahtijeva mnogo posla, a često i mnogo novca, tako da morate dobro razmisliti prije nego što napravite kuću poput ove, prve kupnje kuće.

Kuće u manje poželjnim područjima

Konačno, neke kuće cijene se ispod prosjeka zbog svog položaja. Manje poželjne lokacije uključuju četvrti s visokim kriminalom, područja sa četvrti pod-škola i prigradske kuće s dugim putovanjem u grad. No, ovisno o situaciji, ove "nepoželjne" lokacije ne bi mogle biti problem za vas. Na primjer, školski okrug nije važan ako nemate djecu i ne planirate imati uskoro, a dugotrajno putovanje nije problem ako ste freelancer koji radi kod kuće.

Prednosti Starter domova

Glavna prednost kupnje kuće za startere je ta što vam pomaže ući nogom u vrata tržišta nekretnina. Kada kupite kuću, dio svakog mjesečnog hipotekarnog plaćanja ide u pravcu stvaranja kapitala - to je udio imovine koja vam pripada. Nekoliko godina niz put možete prodati kuću, unovčiti taj kapital i staviti je u kupovinu svog zauvijek doma.

Evo nekih konkretnih stvari koje vam mogu kupiti početni dom.

1. Unovčite rastuće cijene

Obično, stvaranje kapitalnosti u kući traje dugo. Kad prvi put započnete s hipotekarnim plaćanjima, većina svake isplate ide prema kamatama na kredit, a samo mali dio ide prema kapitalu. Međutim, ako živite na vrućem tržištu stanovanja na kojem cijene neprestano rastu, to je drugačija priča. Od prvog dana kada ga kupite, vrijednost vašeg novog početnog doma će se povećavati, a vaš kapital će rasti zajedno s njim..

Studija iz 2018. godine tvrtke GOBankingRates identificirala je 20 američkih gradova u kojima su cijene kuća u prethodnoj godini porasle za više od 10%. Ako se cijene i dalje povećavaju po toj stopi, kuća za 200.000 dolara kupljena u jednom od tih gradova danas bi mogla vrijediti više od 322.000 dolara za pet godina. To će vam dati dodatnih 122.000 američkih dolara koji ćete staviti na kupnju svog zauvijek doma.

Ako živite na nekom od ovih vrućih tržišta za stanovanje, kupovina starter kuće najbolja je prilika da uđete u prizemlje i stavite one rastuće cijene da rade za vas. Ako sjedite na margini i čekate dok si ne možete priuštiti kuću iz snova, postoji rizik da će skokovite skok cijena kuća nadmašiti rast prihoda, održavajući vaš san samo izvan dosega.

2. Iskoristite prednost niskih kamatnih stopa

Od rujna 2018. prosječna kamatna stopa na 30-godišnju hipoteku iznosila je 4,9%, prenosi Bankrate. To je više nego prije samo godinu dana, ali još uvijek relativno nisko prema povijesnim standardima.

Kupnja kuće za startere sada vam daje šansu da postanete vlasnik kuće i započnete graditi kapital dok je to još uvijek prilično pristupačno. Ako pričekate nekoliko godina da kupite zauvijek dom, stope bi mogle biti mnogo veće, a vaš dom iz snova možda više ne odgovara vašem proračunu.

3. Uštedite na troškovima

Startave kuće nisu samo jeftinije kupiti; jeftinije su i za posjedovanje. Nekoliko je vrsta troškova niže kod kuće za startere, uključujući:

• Porez na imovinu. Iznos poreza na imovinu koji plaćate obično ovisi o vrijednosti imovine. Dakle, što je jeftinija vaša kuća, to je manji porezni račun.
• Računi za komunalne usluge. Budući da su početne kuće obično manje od prosjeka, oni koštaju manje grijanja i hlađenja. To vam pomaže uštedjeti na komunalnim računima.
• Održavanje. Ako ne kupite gornji fiksator, vjerovatno će imati početni dom niže troškove održavanja. To je zato što ćete jednostavno imati manje prostora za održavanje: manji krov, manje dvorište i manje sobe.

Novac koji uštedite na tim troškovima može otići u vaš kućni fond, spreman vam pomoći da kupite svoj zauvijek dom.

4. preprodajte kad budete spremni

Kad dođe vrijeme za prodaju kuće za startere, možete biti prilično sigurni da ćete brzo pronaći kupca. Uvijek postoji puno potražnje za početnike, jer su oni toliko popularan izbor za kupce kuća koji prvi put dolaze.

Prema Truliji, konkurencija za smanjivanje opskrbe starter domovima uzrokovala je da prosječna cijena ovih domova poraste za gotovo 10% između 2017. i 2018. Ako se ovaj trend nastavi, ne biste trebali imati problema s prodajom kuće za startere nakon nekoliko godina za uredan profit.

Nedostaci početnih domova

Unatoč prednostima, kupovina starta kućice nije neznanka. U bilo kojoj kupnji kuće postoje neki problemi, plus još par problema specifičnih za kuće za startove.

1. veći trošak od najma

Iako su kuće za startove jeftinije od većih kuća, ipak koštaju više od mnogih najamnina. Prema Truliji, hipotekarne uplate za prosječni dom starta u 2018. godini pojele bi više od 40% prosječnog prihoda kupca prvog puta. Povrh toga, posjedovanje kuće zajedno s troškovima koje iznajmljivanje nema, kao što su porezi na imovinu, održavanje, osiguranje vlasnika kuća i eventualno veći troškovi prijevoza ako se preselite u predgrađa i pronađete kuću koju možete priuštiti..

Zbrojite sve ove troškove, a mjesečni trošak posjedovanja kuće za startere mogao bi biti prilično veći nego što biste ga platili za najam kuće slične veličine. Možda bi bilo bolje da nastavite iznajmljivati ​​i ulagati dodatni novac kako biste ga kasnije mogli staviti u svoju kuću zauvijek.

2. Ograničeni izbori

Velika potražnja za starter domovima znači da ne kupujete puno izbora pri kupnji kuće. Trulia napominje da, čak i kako su cijene kuća za startaste porasle, njihova se kvaliteta smanjila. Danas je prosječna kuća za startere manja, starija i vjerojatnije je da će joj trebati popravak nego prije šest godina.

Također je teško pronaći startarske domove u najpoželjnijim četvrtima. Kupnja jednog mogla bi vas natjerati u predgrađa dalje od posla i vaših prijatelja. To bi, zauzvrat, moglo dodati puno duži put i moguću socijalnu izolaciju, dva glavna izvora nesretnosti.

3. Rizik od pada cijena

Kao što se pokazalo pad nekretninama od 2007. do 2008. godine, vrijednosti nekretnina mogu se povećavati i povećavati. Ako stambeno tržište opadne ubrzo nakon što kupite svoj početni dom, možda ćete se iznenada zaglaviti sa kućom koja vrijedi manje nego što ste je platili.

Ako se to dogodi, vaš se dom za startere mogao pretvoriti u vaš dom „u dogledno vrijeme“. Umjesto da ga prodate radi zarade i trgujete svojim zauvijek domom, mogli biste ostati tamo dok se tržište ne oporavi. Srećom, uvijek velika potražnja za starter domovima znači da možda nećete morati čekati dok ljudi koji žive u većim kućama.

4. Porezi na kapitalni dobitak

Kada kupite početni dom, vjerojatno očekujete da živite u njemu najmanje nekoliko godina prije nego što trgujete. Međutim, ponekad vam život baci krivulju. Na primjer, možda vas posao prebaci u drugi grad i morate se preseliti. Ili možda odjednom otkrijete da imate dijete, a dom za početak je sada premalen za vašu rastuću obitelj.

Nažalost, ako u žurbi morate prodati svoju kuću za startere, mogli biste se suočiti s velikim porezom. Kada prodajete svoje prebivalište, obično možete zaraditi do 250.000 USD dobiti ili 500.000 USD za bračne parove, a da pritom ne morate plaćati porez na kapitalni dobitak. Međutim, ovo se izuzeće odnosi samo na kuću u kojoj ste živjeli najmanje dvije od posljednjih pet godina. Dakle, ako postoji šansa da nećete moći zadržati svoj početnički dom najmanje dvije godine, kupovina možda neće biti vrijedna rizika.

Čimbenici koje treba uzeti u obzir

Kupnja kuće za startere nije rješenje veličine jednog za sve. Da li je to za vas ovisi o vašem načinu života, lokaciji i financijama. Ako razmišljate o kupnji starter kuće, evo nekoliko čimbenika koje treba razmotriti.

1. Vaš proračun

Prije nego što se upustite u kupnju kuće, morate shvatiti koliko si kuća možete priuštiti. Da biste to utvrdili, pogledajte sve troškove kupnje kuće, a ne samo predujam. Stručnjaci poput Neale Godfrey iz Forbesa i Julie Park, agenta za nekretnine s kojim su razgovarali američki News and World Report, upozoravaju da kupci prvih kuća često podcjenjuju troškove zatvaranja i druge troškove vlasništva nad kućom, poput:

• Porez na imovinu
• Održavanje, popravke ili obnove (posebno ako kupuju gornju šipku)
• Osiguranje vlasnika kuća
• komunalne usluge
• Njega dvorišta
• Troškovi kretanja
• Prijevozni troškovi (ako se kreću iz grada do predgrađa ovisnih o automobilima)

To je puno faktora koji treba uzeti u obzir, ali postoje alati koji vam mogu pomoći. Prvo se obratite kućnom kalkulatoru pristupačne cijene, poput ovog iz NerdWallet-a. Proučava vaš prihod, ostale dugove, lokaciju i predujam kako bi otkrio koliko možete potrošiti na kuću bez previše trošenja proračuna. Web stranica također ima alat koji će vam pomoći izračunati troškove zatvaranja.

Da biste izračunali troškove prijevoza, pogledajte indeks pristupačnosti H + T. Pokazuje koliki postotak svog dohotka rezidenti u određenom području obično troše na smještaj i prijevoz. Također može pružiti detalje poput prosječnog broja automobila po kućanstvu i prosječnih troškova posjedovanja automobila. Ovo je posebno korisno ako uspoređujete domove u različitim područjima.

Da biste procijenili troškove preseljenja, pokušajte Kalkulator troškova kreće s Moving.com. Može vam pokazati približne troškove premještanja na temelju lokacije, veličine kuće i usluga. Konačno, kako biste odredili svoje ukupne troškove vlasništva, pogledajte Kalkulator kućnih troškova s ​​Angie's List. Ako unesete cijenu kuće, podatke o hipoteci i lokaciji, možete dati procjenu troškova poput komunalnih usluga, poreza na imovinu, osiguranja i popravaka.

2. Vaše lokalno tržište nekretnina

Nakon što znate koliko bi vas svakog mjeseca koštalo posjedovanje kuće, možete usitniti neke brojeve da biste vidjeli kako se to uspoređuje s troškovima najma i što će vam dugoročno vjerojatno više koristi. Evo nekoliko pitanja koja možete postaviti:

• Kako se iznajmljivanje uspoređuje s kupnjom? Ako trenutno iznajmljujete dom, dodajte iznos koji trenutno trošite - uključujući najamninu, komunalije i prijevoz - da živite tamo gdje živite. Zatim to usporedite s ukupnim iznosom koji biste potrošili svakog mjeseca da ste kupili kuću za startere. Ako sada ne plaćate najam ili ako se selite u neko drugo područje, možete provjeriti troškove najma u odabranom kvartu na Trulii.
• Povećavaju li se cijene kuća ili padaju? Ako cijene kuća u vašem području rastu, kupovina kuće za starter danas bi mogla biti dobra investicija, jer to vjerojatno možete prodati zarad dobiti za nekoliko godina. Međutim, ako propadnu, postoji velika vjerojatnost da nećete dobiti novac koji ste unijeli u svoj početni dom kad dođe vrijeme za prodaju. Možda bi bilo bolje pričekati da tržište nestane kako biste mogli kupiti na putu prema gore. Da biste vidjeli na koji se način kreću cijene kuća u vašem području, idite na Zillow i potražite lokaciju vašeg trenutnog doma ili moguću početnu kuću koja vas zanima kupnju. Kliknite "Zgodna povijest i detalji" da biste vidjeli kako se vrijednost vašeg doma i opće cijene kuća u tom području mijenjaju tijekom posljednjih nekoliko godina, kao i kako bi se mogle mijenjati tijekom sljedeće godine.
• Povećavaju se ili padaju kamate? Ako su kamate u porastu, kupnja kuće sada vam daje šansu da dobijete hipoteku dok su još uvijek relativno niske. No ako padnu, mogli biste uštedjeti novac čekajući malo duže.
• Što možete zaraditi ulagajući svoj novac drugdje? Čak i ako cijene kuća rastu, starter kuća nije nužno najbolja investicija koju možete uložiti. Ako je iznajmljivanje mnogo jeftinije od kupovine, možda ćete bolje iznajmiti i uložiti dodatni novac negdje drugdje. Pogledajte trenutne prinose za ulaganja s niskim rizikom, poput CD-ova, trezorskih vrijednosnih papira i fondova općinskih obveznica. Zatim upotrijebite kalkulator ulaganja, poput ovog iz Bankratea, kako biste shvatili koliko biste mogli napraviti s jednom od tih ulaganja u sljedećih nekoliko godina. Ako je to veći od iznosa za koji će vaša početna kuća vjerojatno rasti, iznajmljivanje i ušteda je bolja ponuda.

3. Vaše trenutne potrebe

Po definiciji, kuća za startere je ona od koje ne očekujete da živite dugoročno. Dakle, vaša ne mora biti dovoljno velika za šestero djece za koje očekujete da će imati neki dan ili biti u kvartu s najboljim školama za tu djecu. Međutim, treba biti mjesto u kojem biste mogli biti sretni živjeti sljedećih nekoliko godina.

Jedan od najvažnijih čimbenika je lokacija. Kuće u centru grada ili u blizini obično koštaju više, pogotovo ako su u visokim ili modernim četvrtima. Iseljavanje u predgrađa pružit će vam više prostora za vaš stambeni dolar, ali to ne mora nužno značiti da je to dobra ideja. Ako apsolutno volite svoj trenutni kraj - ili ako stvarno mrzite ideju o dugim putovanjima - sretniji ćete ostati u tom kvartu, čak i ako to znači da ćete nastaviti s iznajmljivanjem dok ne uštedite više novca.

Druga je mogućnost da ostanete u blizini središta grada, ali da odaberete manji dom, kao što je stambena kuća ili gradska kuća. Opet, ovo je pitanje što vam je najvažnije. Ako volite biti u srcu grada i voditi život bez automobila, condo u gradskom susjedstvu mogao bi biti dobar izbor. Međutim, ako ono što želite od svog sljedećeg doma je dvorište u kojem možete zasaditi vrt ili pustiti psa da trči uokolo, condo vam neće biti dobro.

4. Vaši planovi za budućnost

Prema američkoj vijesti iz 2015. godine o starinskim domovima, stručnjaci se uglavnom slažu da nije dobra ideja kupiti kuću osim ako ne očekujete da u njoj živite najmanje pet godina. To znači da prije nego što kupite, morate uzeti u obzir ne samo vaš trenutni stil života, već i planove za budućnost.

Na primjer, ako jednog dana planirate podići obitelj, razmislite o tome koliko brzo želite započeti. Sićušna kućica s jednom spavaćom sobom mogla bi izgledati kao idealan početni dom za vas ili vas i supružnika. Međutim, ako postoji prilika da tamo odgajate djecu, vjerojatno će vam trebati više prostora - a to znači i više novca.

Slično tome, ako već imate barem jedno dijete, razmislite o lokalnom školskom sustavu. Ako će vaše dijete krenuti u školu dok ste kod kuće za početnike, ono mora biti u području s dobrim školama, što će također povećati cijenu. To je nešto što ćete morati uzeti u obzir kada shvatite relativne troškove kupnje i najma.

Ako su vam planovi za budućnost u zraku, kupovina kuće trenutno možda i nije dobra ideja. Na primjer, ako radite u tvrtki koja bi vas mogla iznenada preseliti u cijelu zemlju s otkazom od samo nekoliko mjeseci, to vam ne daje puno vremena za prodaju kuće. Mogli biste prodati s gubitkom, a ako ste prošli manje od dvije godine od kada ste kupili kuću, čak možete i dugovati porez na kapitalni dobitak.

Savjeti za kupnju početničkog doma

Čak i ako ste sigurni da je kupovina starter kuće pravi potez za vas, najbolje je nastaviti oprezno. Uzmite vremena da isplanirate kupnju i pronađete pravu početnu kuću, u pravom susjedstvu, po pravoj cijeni.

Evo nekoliko savjeta stručnjaka koji se odnose na kupovinu kuće za početak.

1. Planirajte unaprijed

Kada kupujete početni dom, ne zaboravite da ga namjeravate prodati i na kraju krenuti dalje. Prije nego što uopće kupite kuću, trebali biste imati ideju o tome koliko dugo namjeravate tamo živjeti i što namjeravate raditi s njom kada se iselite..

Hoćete li prodati kuću ili je iznajmiti i postati posjednik? Shvaćate li to prije vremena pomoći će vam donijeti strateške odluke o tome koje ćete susjedstvo odabrati i kako održavati kuću. Na primjer, ako ga namjeravate prodati na kraju, morat ćete odabrati projekte poboljšanja kuće koji povećavaju vrijednost za buduće kupce. Ako ga iznajmljujete, u budućnosti možete odabrati završne obrade koje zahtijevaju manje održavanja.

2. Pristupite prethodnom odobrenju

Hipotekarni zajmodavci preporučuju postrojiti zajam kod kuće prije nego što započnete kupovati kuću. Postupak dobivanja odobrenja za hipoteku može dugo trajati i ne želite riskirati da vam nedostaje savršen dom, dok pokušavate osigurati financiranje. Imajući pismo prethodno odobrenja od poznatog, lokalnog hipotekarnog zajmodavca, učinit će vam se mnogo privlačnijim prodavačima, poboljšavajući vaše izglede za pronalazak vašeg idealnog početničkog doma kad ga pronađete.

3. Odaberite pravo susjedstvo

Budući da ćete u ovom domu živjeti najmanje pet godina, važno je odabrati mjesto koje odgovara vašim potrebama. Ovisno o vašem načinu života, to bi moglo značiti nadolazeće susjedstvo u srcu grada ili prigradsku lokaciju pogodnu za obitelj..

Još jedan čimbenik koji treba razmotriti je hoće li kvart za nekoliko godina ugoditi budućim kupcima ili stanarima. Dom na željenom mjestu bit će mnogo lakše prodati ili unajmiti nakon što krenete dalje.

4. Držite se svog proračuna

Stručnjaci upozoravaju da ne bi trošili previše na početnu kuću. Lako vam je skinuti nogu s velikom kućom s nevjerojatnim sadržajima, ali smisao kupnje početničkog doma jest zadržati ga pristupačnim. Ako sada previše opterećujete proračun, to bi moglo naštetiti vašoj kreditnoj ocjeni, što otežava hipoteku kada ste spremni kupiti zauvijek dom.

5. Obratite pažnju na troškove

Kad pokušavate shvatiti odgovara li vaš startni dom vašem proračunu, ne gledajte samo na njegovu cijenu. Obavezno uzmite u obzir i troškove zatvaranja i troškove vlasništva, poput održavanja i poreza na imovinu. Konkretno, uzmite u obzir troškove popravka i obnova ukoliko kupujete fiksatorski gornji dio. Kad završite sa ponovnim postavljanjem kuće, dodavanjem druge kupaonice i preuređivanjem kuhinje, to bi moglo koštati onoliko koliko biste potrošili zauvijek kući od šišmiša.

6. Nabavite temeljit pregled

Kućna inspekcija ključni je dio procesa kupovine kuće. Ako je moguće, pratite kućnog inspektora i vodite bilješke kako biste imali jasnu predodžbu u kakvom je stanju kuća. To će vam pomoći da shvatite trebate li zamijeniti bilo šta veliko, poput krova ili peći, u vrijeme kada ste vlasnik kuće. Ako ustanovite da su neki glavni sustavi na zadnjim nogama, zamolite prodavača da snizi cijenu kako bi nadoknadio troškove njihove zamjene..

7. Budite fleksibilni

Ne očekujte da će vaš početnički dom imati sve na vašem popisu želja. Uostalom, tamo nećete živjeti zauvijek. Otkrijte što vam je apsolutno bitno, kao što je pravo mjesto ili dvorište, i ostanite spremni na kompromise. Također, zapamtite da ako kuća uglavnom odgovara vašim potrebama, ali nedostaje jedna značajka koju želite, poput garaže ili palube, uvijek možete dodati. Samo budite sigurni da shvatite koliko će taj dodatak koštati i uzeti u obzir otkupnu cijenu prije nego što odlučite odgovara li vaš dom vašem proračunu.

8. Ne pretjerano poboljšavajte

Iako možete poboljšati svoj početni dom kako biste ga bolje prilagodili svojim potrebama, stručnjaci upozoravaju na njegovo pretjerano nadograđivanje. Ako uložite previše novca u svoj početni dom, možda ga nećete moći povratiti prilikom prodaje. Usredotočite se na poboljšanja kod kuće koja dodaju vrijednost vašem domu i ne ulažite mnogo novca u luksuzne kuhinje i kupaonice koje vam neće platiti.

Završna riječ

Ako još uvijek niste sigurni je li kupovina starter kuće pravi potez za vas, nemojte to učiniti - ili barem, nemojte to učiniti odmah. Kupnja vašeg prvog doma velika je odluka i trebali biste izdvojiti svo vrijeme koje trebate da biste razmotrili svoje mogućnosti. Nastaviti unajmljivanje na neko vrijeme duže ne može vam zaista naškoditi, ali kupovina kuće koja ne odgovara vašem načinu života ili vašem proračunu je teška odluka za poništavanje.

Ono što je najvažnije, ne kupujte kuću samo zato što se u ovoj fazi svog života osjećate kao da bi to trebali raditi. Samo zato što je kupovina kuće pravi potez za većinu vaših vršnjaka ne znači da je to pravi potez za vas. Vaš život i okolnosti su jedinstveni i samo vi možete odlučiti hoće li vam postati vlasnik kuće u ovom trenutku života. Ako se sada odlučite za najam, ne isključuje se kupovina kasnije; tržište stanovanja i dalje će biti prisutno kad god budete spremni.

Što biste radije: kupili starter kuću i trgovali, ili čekali dok niste spremni kupiti zauvijek dom? Zašto?