Kako odabrati pojam zajma za hipoteku na kući

MBA kaže da je 15% svih hipoteka za refinanciranje vlasnika domova bilo netradicionalno u lipnju 2012., dok je samo 2% hipoteka za kupnju kuće bilo namijenjeno netradicionalnim uvjetima kredita. U stvari, 85% otkupa kupili su 30-godišnji krediti s fiksnom stopom.

Ako razmišljate o refinanciranju, netradicionalni rok hipoteke od 20, 10 ili čak neparni rok od 17 ili 23 godine može biti atraktivan jer možete otplatiti zajam do određenog datuma, kao što je mirovina ili što bi su datum otplate vašeg prvobitnog 30-godišnjeg zajma.

Opcije uvjeta zajma

Prilagođeni uvjeti zajma dostupni su sve dok postoje hipotekarni zajmovi, posebno od malih banaka u zajednici i kreditnih sindikata. Ovih su dana neki veći hipotekarni zajmodavci skočili u ponudu individualiziranih hipotekarnih kredita. Na primjer, Quicken zajmovi snažno reklamiraju svoj program "VAŠA" koji omogućava zajmoprimcima da odaberu rok zajma od 8 do 30 godina uz fiksnu kamatnu stopu. Ti su krediti dostupni od 25.000 do 417.000 USD. Ako ste vlasnik kuće, možete refinancirati do 95% vrijednosti kuće, a ako ste kupac, možete kupiti dom s početkom plaćanja čak 5%.

Iako prilagođeni uvjeti, na primjer, 7 ili 17 godina nisu uvijek dostupni od većih financijskih institucija, neki zajmodavci poput Chase hipoteke nude kredite s fiksnom stopom za 10, 15, 20-, 25-, 30- i 40-godišnji uvjeti.

Kraći uvjeti zajma i alternativni uvjeti zajma postali su popularniji posljednjih godina iz dva razloga: Prvo, izuzetno niske kamatne stope čine mjesečnim plaćanjima na kraće hipoteke pristupačnijima zajmoprimaca. Drugo, recesija i zastrašujuća razina nezaposlenosti naveli su mnoge potrošače da prihvate koncept uklanjanja svih dugova, uključujući hipoteke..

Zašto odabrati alternativni rok zajma?

Nekoliko je razloga zašto možda želite odabrati alternativni pozajmni rok:

Manje kamata. Kraći uvjeti zajma imaju veću popularnost kod vlasnika kuća za refinanciranje, a ne kod kupaca. To je zbog toga što ti vlasnici kuća plaćaju svoj kreditni saldo već nekoliko godina i žele ostati na tragu da im se isplati kuća unutar prvobitnog vremenskog okvira njihovog prvog zajma - obično 30 godina. Ako imate 30-godišnju hipoteku i vršite plaćanja 11 godina, možda nećete htjeti refinancirati drugi 30-godišnji zajam jer to znači da ćete plaćati kamate i obavljati hipotekarne isplate puno duže vrijeme. Kratkim rokom zajma možete uštedjeti tisuće dolara na kamatama i taj novac iskoristiti za druga ulaganja.
Pogodan datum isplate. Osim što se želite pridržavati rasporeda hipoteke, možda biste trebali razmisliti o drugačijem pojmu zajma, tako da se datum otplate hipoteke podudara s datumom umirovljenja ili kada dijete započne fakultet. Neki vlasnici kuća za refinanciranje žele da njihov novi zajam prestane kad završi izvorni zajam, te stoga prelaze na 20-godišnju hipoteku ako su imali trenutni kredit 10 godina.
Ograničenja proračuna. I kupci i vlasnici kuća možda žele odabrati prilagođeni rok zajma kako bi se najbolje uklopili između njihovog stambenog proračuna i trajanja hipoteke. Na primjer, ako su plaćanja previsoka za 15-godišnji zajam, mogla bi biti pristupačna za 20-godišnji zajam, čak i ako je kamata nešto viša.

Kako odabrati rok zajma

Bilo da ste kupac ili vlasnik kuće za refinanciranje, odluku o vašem zajmu treba donijeti u kontekstu financijskog plana. Odlučite koliko si možete priuštiti da potrošite na svoju mjesečnu hipoteku prije nego što počnete razgovarati o mogućnostima zajma s vjerovnikom. Čak i ako zajmodavac kaže da se možete kvalificirati za veću hipoteku ili kredit na kraći rok, možda imate druge načine na koje biste radije potrošili svoj novac.

Zatim razmislite koliko dugo namjeravate ostati u svom domu i kakve će vaše buduće potrebe biti za djecom, fakultetom ili mirovinom. Čak i ako planirate prodati svoj dom u roku od pet do sedam godina i želite mjesečno plaćanje održavati niskim, imajte na umu da ćete uz kratkoročni zajam brže graditi kapital i samim tim ostvariti veću dobit prilikom prodaje.

Usporedba značajki zajma

Trebali biste usporediti svoje mogućnosti zajma na nekoliko načina:

Kamatne stope i naknade. Neki zajmodavci nude alternativne uvjete zajma po višoj naknadi od standardnih uvjeta zajma, stoga budite sigurni da znate koliko morate platiti prije nego što se odlučite za termin za specijalizirani zajam. Kamatne stope su niže za kratkoročne kredite, ali raspon među njima mijenja se onoliko često koliko se mijenjaju i hipotekarne stope. Obično je razlika između 30-godišnjeg i 15-godišnjeg zajma veća od razlike između 20-godišnjeg i 15-godišnjeg zajma. Vaš zajmodavac može naplatiti istu kamatnu stopu za 20-godišnji zajam i 23-godišnji zajam, stoga budite sigurni da usporedite sve moguće uvjete zajma prije nego što odlučite koji vam odgovara.
Amortizacija. Vaš zajmodavac može pripremiti tablice amortizacije za različite uvjete i stope zajma kako bi vam pokazao glavnicu i kamate na različitim točkama vašeg kredita. S kraćim kreditnim rokom, brže počinjete plaćati glavnicu; međutim, tijekom prvih nekoliko godina 30-godišnje hipoteke s fiksnom stopom, vaša plaćanja su gotovo u potpunosti kamate. Tablica amortizacije može vam pokazati koliko biste manje platili kamate ako se odlučite za kraći rok zajma.
Mjesečne isplate. Vaša mjesečna plaćanja uvelike variraju ovisno o vašem kreditu. Plaćanje glavnice hipoteke i plaćanja kamata obično su viši kod kraćeg zajma, ali budući da su kamate niže na te hipoteke, isplata možda neće biti toliko visoka koliko mislite.

Razmislite o hipoteci u iznosu od 200 000 USD usporedbom uvjeta zajma od 30 i 10 godina. Na 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom od 3,37%, vaša mjesečna glavnica i kamate iznosile bi 884 USD, dok bi na 10-godišnji zajam s fiksnom stopom od 2,75% vaš mjesečni iznos glavnice i kamata bio 1.908 USD.

Nakon pet godina, zajam na 30-godišnjem zajmu po toj stopi iznosio bi 178.610 dolara, za razliku od 105.193 dolara za 10-godišnji zajam. Kamatama biste uštedjeli 89.280 dolara odabirom 10-godišnje hipoteke zbog nižih kamata tijekom kraćeg razdoblja hipoteke.

Zapamtite, iako je manje kamata dobro, a skraćivanje roka zajma omogućava vam da brže otplaćujete hipoteku, odbitak poreza na kamate smanjen je i vremenom će nestati. Obavezno planirajte potencijalno veće poreze ako odaberete kraći rok zajma.

Završna riječ

Kad odaberete termin zajma, ne zaboravite uzeti u obzir važnost drugih financijskih ciljeva, poput plaćanja dugovanja putem kreditne kartice ili studentskog zajma i štednje za fakultet ili mirovinu. Također, imajte na umu da vam je prihod potreban da biste se kvalificirali za veća plaćanja zajmova povezana s kratkoročnim zajmom, tako da možda nećete dobiti odobrenje za kratki zajam ako se omjer duga i prihoda ne uklapa u smjernice zajmodavca. Uvijek možete postići cilj otplate hipoteke ranije dobrovoljnim plaćanjem glavnice.

Koliko dugo traje vaš hipotekarni kredit? Želite li da ste odabrali neki drugi pojam?