Trebam li uštedjeti za predujam kuće ili otplatiti dug?

U stvari, koliko imate za predujam je presudno za ovu odluku kao i procjena vašeg postojećeg duga. Ali to stvara zagonetku. Ako već imate zdravi predujam i prilično duga duga, što činiti? Isplaćujete li dug i polažete manji predujam ili zadržavate dug i predujam netaknut?

Odgovor na to pitanje nije težak, ali zahtijeva pomno ispitivanje vaše osobne situacije, poput toga koliko dugovanja možete priuštiti, koliko duga imate, koja je kamatna stopa i koja je velika hipoteka. za koju se želite kvalificirati.

Postupak prijave

Kada podnesete zahtjev za hipotekom, banka ili broker će uzeti u obzir redoviti prihod koji primate, kao i isplate duga koje trenutno imate. Ovo će im dati sliku koliko novca možete uštedjeti svakog mjeseca za plaćanje hipoteke.

Na temelju toga, vaše ostale imovine, vaše kreditne povijesti i vašeg predujma, banka ili broker će odrediti koliku veliku hipoteku mogu ponuditi i po kojoj stopi..

Studija slučaja

Razmislite o Jimu koji se priprema za kupnju svoje prve kuće. Ima vrlo dobre kredite i nakon poreza uzima kući 36.000 dolara godišnje. Jim ima i dug na kreditnoj kartici u iznosu od 10 000 američkih dolara koji minimalno plaća 250 dolara mjesečno, ali nema drugog duga. Jim je uštedio 20.000 dolara kako bi uplatio svoj predujam i traži 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom. Pretpostavit ćemo da kućno osiguranje košta 800 dolara godišnje, a porez na imovinu 2.000 dolara.

Ako Jim iskoristi 10.000 USD svog predujma za isplatu duga, kvalificirat će se za drugačiji iznos hipoteke nego ako ne otplati dug i stavi čitavih 20.000 USD. Ako pretpostavimo da se Jim može kvalificirati za 6% kamatnu stopu, evo kako brojevi funkcioniraju. Također, razmatranje privatnog hipotekarnog osiguranja ili PMI ne utječe značajno na ovu usporedbu i isključuje se radi jednostavnosti.

20.000 USD predujma, 250 USD mjesečno duga na kreditnoj kartici

• Mjesečno plaćanje (uključujući hipoteku, poreze i osiguranje): 830 USD
• Ukupna cijena kuće: 119,519 USD

10.000 američkih predujmova, nema duga

• Mjesečno plaćanje (uključujući hipoteku, poreze i osiguranje): 1,073 USD
• Ukupna cijena kuće: 150,105 USD

To je prilično velika razlika! Jim se može kvalificirati za hipoteku koja je veća za 30.000 dolara ako otplati dug, iako mu je predujam upola manji. Zašto je razlika tako velika?

Kako se utvrđuje iznos zajma

To ima veze s načinom na koji banka izračunava ono što si možete priuštiti. Općenito, banka će uzeti postotak vašeg ukupnog mjesečnog dohotka (36% je uobičajeno) i pretpostaviti je koliko možete platiti prema svom dugu, uključujući hipoteku.

Drugim riječima, vaša postojeća plaćanja duga izravno će smanjiti iznos za koji banka misli da možete platiti u vezi s hipotekarnim plaćanjem, osiguranjem vlasnika kuća, poreza i PMI-ja, ako je potrebno. Nakon što utvrde koliki iznos mjesečne uplate možete sebi priuštiti, ekstrapoliraju kolika je hipoteka na koju se kvalificirate..

Zbog prirode ovih izračuna, predujam samo povećava ukupnu veličinu hipoteke za koju ste kvalificirani prema osnovi dolar za dolar. To jest, ako se kvalificirate za hipoteku u iznosu od 150 000 američkih dolara i imate dodatnih 10 000 dolara za odlaganje, možete se kvalificirati za hipoteku od 160 000 dolara. Ali budući da postojeći dug utječe na to koliko banka misli da ste u mogućnosti platiti, ograničava i veličinu vaše hipoteke. U stvari, otplata duga povećava iznos hipoteke za koju ste se kvalificirali otprilike tri puta više nego što je jednostavno ušteda novca za predujam.

Dakle, generalno gledano, ima najviše smisla otplatiti postojeći dug ako želite maksimalno povećati iznos zajma.

Dodatna razmatranja

Tu je i drugi aspekt. Kamata na dug na kreditnoj kartici često je puno viša od kamatne stope na hipoteci, a to sigurno vrijedi u Jimovom slučaju. Nadalje, možete odbiti hipotekarne kamate na svoje poreze, a time i dodatno smanjiti stopu koju učinkovito plaćate na vaš stambeni kredit.

Budući da je gotovo uvijek bolje trgovati s visokim kamatama za dugove s niskim kamatama, Jimova odluka iz ove perspektive nije promišljena. Da ne spominjemo da čak i ako cijelih 20 000 američkih dolara plati prema kući, on i dalje mora plaćati PMI, što je dodatni mjesečni trošak ako je predujam manji od 20%.

iznimke

Ali postoji nekoliko situacija u kojima usmjeravanje dijela svog predujma prema dugu nije nužno najpametniji potez:

1. Ako možete smanjiti svoje minimalne zahtjeve za plaćanje
Budući da banka koristi vaša minimalna potrebna plaćanja za izračun koliko zajma možete priuštiti, smanjenje minimalnih plaćanja, čak i privremeno, može povećati iznos vašeg kredita bez da morate otplatiti bilo koji dug. Nadalje, to je najbolje učiniti s kreditima koje želite zadržati, poput onih s kamatama blizu ili čak ispod vaše hipotekarne kamatne stope.

Na primjer, mnogi studentski zajmovi spadaju u ovu kategoriju i mogu vam dozvoliti da promijenite svoj plan plaćanja za godinu ili dvije, što olakšava kvalificiranje za veći zajam bez potrebe za plaćanjem bilo kojeg studentskog duga s niskim kamatama.

ili na kreditnoj kartici, osim što od tvrtke tražite da smanji minimalne zahtjeve za plaćanje, možete razmotriti i prijenos stanja na kreditnu karticu s nižom stopom trajanja ili promotivnim razdobljem bez ikakvih kamata. Međutim, ne otvarajte novu karticu preblizu vremenu podnošenja zahtjeva za hipoteku, jer to može nakratko naštetiti vašem kreditnom rezultatu..

2. Ako si ne možete priuštiti velik dio predujma
Iako postoje mogućnosti hipoteke s otplatom bez plaćanja, vjerojatno ćete platiti mnogo veće kamatne stope. Ušteda novca tako da možete osigurati čak i mali predujam, na primjer 3,5%, dugoročno vam može uštedjeti novac nego što otplatite svoj dug.

Međutim, to ovisi o tome možete li se uopće kvalificirati za zajam s niskim ili nikakvim predujmom, koja će vam biti ponuđena kamatna stopa i trenutna kamatna stopa na vaš postojeći dug.

3. Ako možete izbjeći plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja
Ako vam ne otplati bilo koji postojeći dug, omogućiti će vam davanje predujma jednakog 20% ​​prodajne cijene vašeg doma, možete izbjeći plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja. To vam može uštedjeti novac s vremenom sve dok kamatna stopa na vaš postojeći dug nije vrlo visoka.

4. Ako ne trebate maksimalno povećati iznos zajma
Ako se ne trebate kvalificirati za veliki zajam, spremite svoj novac umjesto toga pri ruci i kad se uselite u svoj novi dom. Tada je vjerojatno da će se povećati neočekivani troškovi, a dodatni dug možete izbjeći plaćajući ih iz svog džepa.

Završna riječ

Ako imate hipoteku na tržištu, pokušajte se poigrati s Kalkulatorom nove kuće Bankratea koji je generirao brojeve korištene u gornjoj studiji slučaja. Prvo pronađite određene kuće koje vas zanimaju. Zatim u kalkulator uključite cijenu, podatke o porezu na imovinu i procjenu troškova osiguranja vlasnika kuća. (Pokušajte zatražiti procjenu osiguranja od drugih vlasnika kuća ili lokalnog agenta osiguranja.)

Pogledajte koliko ste se kvalificirali za početno i hoćete li plaćanje dugovanja povećati iznos. Ne zaboravite uzeti u obzir i kamatne stope na vaš postojeći dug. Na primjer, čak i ako svoju hipoteku možete sniziti za puni postotak povećanjem predujma, po kojoj je kamati dug koji biste inače mogli otplatiti? Zapamtite, kamate na hipoteku na kuće mogu se odbiti od poreza.

Ako tek počinjete tražiti dom, poigrajte se s gornjim kalkulatorom i razmotrite različite načine trošenja svog predujma. Ne ostavljajte u potpunosti na banci da odluči što si možete priuštiti. Ako banka misli da možete izdržati hipoteku s 2.000 dolara mjesečno, ali znate da ne možete, nemojte ulaziti u novac samo zato što banka tako kaže. Pronađite kuću koju si možete udobno priuštiti, tako da možete biti sigurni u izvršavanje svih mjesečnih plaćanja i uživati ​​u svom novom domu bez stresa..

Jeste li se ikada suočili s odlukom da uštedite za predujam kuće ili otplatite dug? S kim ste išli i zašto?