Kako pronaći dobrog izvođača radova za popravke kućnih popravaka

Nitko ne želi proći kroz takvo iskušenje. A ipak se to događa cijelo vrijeme, posebno tijekom ljeta kada sve više vlasnika kuća započinje projekte poboljšanja kuće.

Velika većina izvođača radova je poštena i pouzdana, ali uvijek će biti onih koji su spremni i spremni pokrenuti prevaru i pobjeći sa svojim novcem. Pa kako možete biti sigurni da ćete naći pouzdanog i uglednog izvođača koji drži svoja obećanja? I kako osigurati da zaposlite pravog profesionalca za posao? Pogledajmo.

Trebate li izvođača ili majstora?

Pogledajte popis svojih projekata. Možda trebate zamijeniti krov, popraviti propuštanje ispod kuhinjskog sudopera, ponovno položiti pod u hodniku i instalirati stropni ventilator u spavaću sobu svog sina. Također biste željeli napraviti malu palubu za ljetne pripreme.

Neke je od tih projekata relativno lako dovršiti, dok su drugi mnogo složeniji. Stoga postavlja pitanje: Trebate li angažirati dobavljača ili će neki majstor biti dovoljan?

Određeni projekti zahtijevaju dubinsko znanje, pa čak i lokalne ili državne potvrde; za ove projekte trebat će vam izvođač radova. Druge projekte može rješavati netko tko zna kako koristiti tračnu pilu ili tko ima vremena popraviti cijev koja curi; za ove projekte možete nazvati majstora koji će obično naplaćivati manje po satu ili projektu od licenciranog dobavljača.

Evo kako shvatiti koga profesionalaca angažirati za vaš projekt.

majstor za sve

Majstor će obično dovršiti opće projekte popravka kuće i rutinskog održavanja, kao što su:

Zamjena sudopera
Ugradnja novog wc-a
Slikarstvo
Čišćenje oluka
Popravak suhozida
Instaliranje popločanog dijela
Projekti sezonskog održavanja
Manji popravak HVAC-a
Popravak ili zamjena podova
Dvorišni posao
Popravak ograde
Eliminiranje plijesni na otvorenom

Ti projekti nisu složeni i ne zahtijevaju veliko specijalizirano znanje.

izvođač radova

Izvođači su prikladniji za veće poslove koji zahtijevaju dozvolu, specijalizirano znanje ili oboje. Ovi profesionalci spadaju u dvije kategorije: opći izvođači i izvođači.

Generalni izvođač

Generalni ugovarač (GC) djeluje kao voditelj velikih projekata. Oni angažuju izvođače, poznate kao podizvođači, za obavljanje specijaliziranih zadataka poput ugradnje novih vodovodnih instalacija, postavljanja novih radnih ploča ili ponovnog postavljanja kuće. Opći izvođači osiguravaju podnošenje svih dozvola, ispunjavanje svih rokova i troškovi ostaju u proračunu.

Trebali biste zaposliti generalnog izvođača za projekte poput:

Pregradnja kuhinje ili kupaonice
Izgradnja dodatka
Izgradnja novog doma

Izvođači

Izvođači radova su kvalificirani i licencirani obrtnici koji samostalno rade s nekoliko općih izvođača ili s većom agencijom. Angažirali biste izvođača za projekte poput:

Izgradnja palube
Ponovno postavljanje kuće
Instaliranje generatora za cijelu kuću
Zamjena vodovoda ili ugradnja grijača vode
Ugradnja novih prozora ili vrata
Obnova kamina ili ugradnja peći na drva
Ugradnja pločica ili zidova
Ugradnja HVAC jedinice

Ako još uvijek niste sigurni trebate li generalnog izvođača radova, redovitog izvođača ili majstora, slijedite sljedeća pravila od HomeAdvisor:

Ako će posao potrajati više od tjedan dana, zaposlite GC-a.
Ako posao treba završiti nekoliko različitih profesionalaca, zaposlite GC-a.
Ako posao zahtijeva nekoliko dozvola, zaposlite GC-a.
Ako se ta pravila ne primjenjuju na vaš projekt, možda ćete biti u redu s običnim izvođačem radova ili čak majstorom.

Koliko će vas to koštati?

Možda se pitate želite li to učiniti sami (uradi sam) ili unajmite dobavljača. A ako nekoga zaposlite, koliko će vas to koštati?

Kotacija izvođača ovisi o nekoliko čimbenika: vrsti projekta, koliko su skupi materijali i gdje živite. Nemoguće je navesti prosječnu cijenu jer se projekti toliko razlikuju.

Na primjer, ako razmišljate o preuređivanju kuhinje, vjerojatno ćete morati zaposliti generalnog dobavljača koji će se također prijaviti na kooperante kao što su vodoinstalateri i električari. Trošak za projekt poput ovog ovisi o opsegu projekta i prosječnim satnicama za svakog kooperanata, a to može uvelike varirati ovisno o mjestu u kojem živite.

Prema podacima HomeAdvisor-a, prosječne cijene za izvođače uključuju:

Električar: 50 do 100 dolara na sat
Vodoinstalater: 45 do 200 dolara na sat
Postavljanje pločica ili postavljanje kamena Professional: 863 do 2681 USD po poslu
roofer: 7.524 dolara po poslu
HVAC: 284 USD (popravak) ili 4.274 USD (instalacija) po poslu
Instalacija prozora: 5.274 dolara po poslu
Slikarstvo kuće (izvana): 2.803 dolara po poslu

Nešto je lakše procjeniti što ćete platiti za manji projekt koji zahtijeva majstora. Ti profesionalci obično naplaćuju manje od izvođača radova; Prema HomeAdvisoru, tipični troškovi za majstorskih projekata u cijeloj državi iznose 178 do 650 dolara.

Kako pronaći sjajnog izvođača

Brza internetska pretraga dovoljna je da vas zastraši od angažiranja izvođača radova. Web je prepun horor priča od obitelji koje su angažirale izvođača radova koji:

Pobjegli su svojim novcem, a da nikada nisu izveli posao
Je li posao bio tako loš da su morali zaposliti nekoga drugog kako bi posao popravio dvostruko ili trostruko
Za završetak projekta su vam trebali mjeseci ili čak godine, za desetke tisuća, pa čak i stotine tisuća dolara, više od proračuna

Ako je vaše područje nedavno prošlo kroz veliku oluju, poput uragana, tornada, tuče od tuče ili poplave, također morate paziti na "napadače oluje". Riječ je o izvođačima radova koji vire izvan grada kako bi popravili kuće oštećene nedavnom prirodnom katastrofom. Iako su neki od tih dobavljača legitimni, mnogi samo žele zaraditi nešto brzo i potom krenuti na put prije nego što vlasnici kuća otkriju svoje gadne radove.

Ipak, ima puno poštenih i pouzdanih izvođača radova. Kako ga pronalazite? Potrebno je vrijeme, rad i strpljenje, ali vaš će se trud isplatiti.

1. Učinite domaću zadaću

Web stranice poput Angie's List i HomeAdvisor pomažu u uklanjanju nagađanja o zapošljavanju nekoga neviđenog; ovo su odlična mjesta za početak pretraživanja. Svaka web stranica ima opsežnu bazu podataka o izvođačima poboljšanja kuće koju pregledavaju provjereni članovi. Druga je mogućnost Handy.com. Pomoći će vam da pronađete majstora za jednostavan zadatak, poput vješanja televizora, sve do izvođača radova za preuređivanje.

Pokušajte kontaktirati vašu lokalnu trgovinsku komoru ili građevinsko trgovačko udruženje i zatražite njihove preporuke.

Možete zatražiti i svoje osiguravajuće društvo, čak i ako ne plaća rad. Većina osiguravajućih društava ima sporazume s renomiranim lokalnim dobavljačima. Ne samo da možete iskoristiti prednosti postupka pregleda koji je osiguravajuće društvo izvodilo na tim društvima, već ćete možda dobiti i pad cijene na temelju odnosa između izvođača i vašeg osiguravajućeg društva.

Nakon što istražite svoje mogućnosti, napravite popis najmanje tri visoko ocijenjena izvođača od kojih želite dobiti ponudu i izravno im se obratite..

2. Nabavite brojeve licenci izvođača

Nakon što kreirate uži izbor izvođača radova, suzite popis tako da nazovete i zatražite od dobavljača njihove brojeve licenci i potvrde o osiguranju. Svi izvođači radova, neovisno o državi u kojoj posluju, moraju imati poslovnu licencu i osiguranje.

Posjedovanje broja poslovne dozvole omogućit će vam da kontaktirate svoju lokalnu općinu i utvrdite je li izvođač posao legalno, dok će potvrda o osiguranju osigurati pokrivanje izvođača radova ako nešto pođe po zlu. Dobri izvođači kroz posao trebaju imati i osiguranje radnika i osiguranje od odgovornosti. Pitajte njihovu policu osiguranja kako biste mogli pregledati njihovu pokrivenost.

Imajte na umu da poslovna licenca nije isto što i licenca izvođača. Svaka država, grad i općina imaju različite zahtjeve za licenciranje izvođača. Posjetite stranicu državnih licenci HomeAdvisor da biste provjerili jedinstvene zahtjeve svoje države kako biste znali koje licence treba tražiti od uglednog izvođača.

3. Postavljajte pitanja

Kad dođe vrijeme za susret sa svakim izvođačem radova, korisno je napisati popis pitanja kako ne biste zaboravili nešto važno. Razmislite da im postavite neka ili sva sljedeća pitanja:

Koja lokalna trgovačka udruženja pripadaju?

Nakon razgovora nazovite ove organizacije i provjerite je li ovaj izvođač uistinu član.

Koliko dugo ste u poslu?

Zatražite dokaz o njihovom mandatu, jer će neki izvođači letjeti po noći tražiti „iskustvo 20 godina“ u tom području kada su tek ušli u grad prošlog mjeseca.

Možete li mi dati najmanje 3 nedavne reference?

Ključna riječ ovdje je "nedavno". Dobri izvođači radova trebali bi biti spremni i voljni podijeliti kontakt podatke najmanje tri vlasnika kuća s kojima su radili tijekom prošle godine. Ako su sve stare reference, to bi mogao biti znak da im je kvaliteta rada pala.

Kada razgovarate sa tim vlasnicima kuća, pitajte ih:

Koliko je brzo ovaj izvođač vratio vaše telefonske pozive?
Je li projekt dovršen na proračun? Ako ne, što se dogodilo?
Je li izvođač ispunio svoja obećanja za vas?
Je li izvođač reagirao na promjene u projektu? Ako je bilo neslaganja, što se dogodilo?
Želite li preporučiti ovog izvođača nekome iz vaše obitelji?

Koju vremensku traku imate za ovaj projekt? Jeste li na nekom drugom projektu koji bi mogao utjecati na ovu vremensku traku?

Pitajte ih i o nedavnim ponudama koje su napravili s drugim vlasnicima kuća. Sada možda neće imati nijednog drugog projekta, ali što će se dogoditi ako ih dvije druge kuće unajmljuju kasnije tijekom tjedna?

Kakav raspored plaćanja trebate?

Zapamtite, pošten izvođač nikada neće tražiti puni iznos projekta unaprijed, ali većina će tražiti polog i redovita plaćanja tijekom cijelog projekta. Obavezno znate kada dospijevaju isplate i kolika će biti.

Hoće li isti ljudi raditi na ovom projektu svaki dan?

Ako razgovarate s generalnim izvođačem radova, pitajte ih tko će se svaki dan pojavljivati u vašem domu. Koji se postupak provjere koriste pri zapošljavanju kooperanata? Hoće li to biti isti tim kooperanata svaki dan ili će se različiti timovi pojaviti u različitim danima? Saznajte detalje kako biste znali što možete očekivati.

Što trebam učiniti da pripremim kuću ili radni prostor?

Trebate premjestiti namještaj? Snimite slike sa zidova u susjednim sobama? Razvaljajte prostirke?

Ovo je također prilika da pitate postoji li nešto što biste mogli učiniti da pripremite područje što može sniziti troškove projekta.

Kako će projekt izgledati, stvarno?

Ovim pitanjem postavljate pitanje kako će projekt utjecati na vaš život i obitelj. Pitanja za praćenje mogu uključivati:

Koliko će glasno biti djelo?
Koliko će se prašine podivljati?
Koliko smeća će se stvoriti i hoće li se to svakodnevno čistiti?
Hoće li neko od nas morati biti kod kuće dok se posao dovršava?
Hoćete li koristiti bilo kakve zaštitne namirnice za zaštitu namještaja i drugih predmeta?
Hoće li vaši izvođači nositi zaštitu cipela kad dođu izvana?
Gdje ćete trebati pohraniti alate i materijale tijekom projekta?

Ako se radi o velikom projektu, pitajte je li izvođač donio porculan ili će kooperanti koristiti jedan od vaših toaleta tijekom dana.

Neka od ovih pitanja mogu se činiti pomalo glupima, ali nemojte podcjenjivati koliko vas može iznervirati kada izvođač prati blato po vašem tepihu, jer nije skinuo čizme. Otkrijte ove stvari prije početka projekta kako biste mogli prenijeti svoja očekivanja i uštedjeti se glavobolje.

4. Dobijte podjele ponude

Svaki izvođač s kojim razgovarate trebao bi vam ponuditi detaljnu ponudu. Ovo je ponuda koja navodi, stavku po stavku, sve što ćete platiti. Trebao bi uključivati:

Svi troškovi rada (uključujući procijenjene troškove podizvođača, ako ih vaš projekt traži)
Svi materijali (uključujući detalje kao što su boja, suhozid i rasvjetna tijela)
Sve dozvole pristojbe
Sve druge troškove, poput putnih naknada za koje izvođač očekuje da će platiti

Detaljan račun daje jasne i najnovije informacije o tome koliko će projekt koštati. To vam također daje snagu da ostanete na proračunu. Ako je izvođačeva početna ponuda veća nego što si možete priuštiti, lako možete promijeniti opseg projekta da bolje odgovara vašem proračunu. Na primjer, možda ćete se odlučiti za jeftiniju pločicu ili sami napraviti sve slikanje.

Ako su potrebne promjene izvorne ponude, dokumentirajte ih izvornom ponudom i provjerite da li je potpisujete i vi i izvođač radova. Vaš bi citat trebao sadržavati i primjenjive podatke o jamstvima ili jamstvima za izvedeni rad i korištene materijale.

Čuvajte ovaj ugovor na sigurnom mjestu do isteka garancije u slučaju da ikada budete trebali pokrenuti pravne postupke protiv izvođača.

Morate pojasniti je li ponuda izvođača procjena ili fiksna cijena. Procjene bi vas mogle koštati puno više, pa saznajte koji čimbenici mogu utjecati na konačnu cijenu.

Ako vaš dobavljač ne želi dati detaljnu ponudu, nemojte ga angažirati.

Crvene zastave na koje treba paziti

Nepoželjni ugovaratelj može se pojaviti u bilo koje vrijeme, na bilo kojem mjestu. Ali često pokazuju neke crvene zastave na koje možete paziti.

1. Oni traže vrata od vrata

Dobri izvođači radova obično imaju više posla nego što mogu podnijeti i ne moraju kucati na vrata ili stavljati letke u poštanske sandučiće da bi pronašli posao.

Neki nepošteni dobavljači koriste molbe od vrata do vrata da bi izravno prezirali svoje kupce. Primjerice, u jednom od mojih starih naselja, dobavljač koji je ponovno asfaltirao, periodično bi se valjao niz ulicu, pružajući usluge svima koji su se nalazili vani. Jedan susjed ga je nepromišljeno angažirao, a oni su se dogovorili oko cijene i rukovali se. Ni jedan ugovor nije bio uključen.

Izvođač radova završio je posao popodne i zatražio duplo veću cijenu koju je prvotno citirao. Budući da nije potpisan ugovor, to je bio slučaj "rekao je, rekla je." Moj je susjed morao odvesti izvođača na sud za male zahtjeve da bi riješio pitanje; pobijedio je u svom slučaju, ali ne bez značajne količine vremena i stresa.

Još jedna uobičajena prevara uključuje uređenje okoliša. Kamion nabijen drvećem, grmljem i cvijećem vozit će se po kvartu, pitajući vlasnike kuća žele li kupiti ove super jeftine „viškove biljaka“ i imati li ih profesionalni pejzaž u svom dvorištu. Obično su ove biljke na vratima smrti, a vlasnik kuće plaća dobar novac samo da bi ih morao iskopati tjedan ili dva kasnije.

Pazite da itko ide od vrata do vrata tražeći posao. Češće nego ne, to je znak nekoga tko je očajan poslom.

2. Traže od vas da dobijete dozvole

Ugledni izvođači preuzimaju odgovornost za dobivanje svih potrebnih dozvola za projekt jer će oni razgovarati s građevinskim inspektorom kada dođu pregledati posao. Podnose dozvolu pod svojim brojem licence izvođača.

Prevara traži da dobijete vlastitu građevinsku dozvolu, što znači da ćete morati lagati o tome tko stvarno radi posao. Kao vlasnik kuće, možete dobiti vlastitu dozvolu za izradu sopstvenih projekata, ali ako netko drugi radi, mora dobiti dozvolu - i, prema tome, oni su odgovorni inspektoru. Prečesto, izvođači koji zahtijevaju da vlasnici kuća dobiju vlastite dozvole nisu licencirani ili imaju lošu reputaciju kod lokalnih inspektora. Bilo kako bilo, trči.

3. Oni žele sav novac unaprijed

Normalno je da izvođači radova traže novac unaprijed, obično paušalni iznos ili postotak onoga što su naveli u svojoj ponudi - obično ne više od 10%. Ako izvođač želi sav novac unaprijed, pokaži im vrata.

4. Njihova je ponuda previše niska

Trebali biste dobiti najmanje tri ponude prije nego što nekoga zaposlite, a te bi cijene trebale biti relativno slične.

Budite oprezni bilo kojeg dobavljača koji podnese izuzetno nisku ponudu. Postoji dobra šansa da ponude malo da uđu nogom u vrata da bi vas kasnije mogli udariti neočekivanim troškovima za materijal ili rad.

Još jedna uobičajena prevara s niskim ponudama uključuje izvođača radova koji kaže da želi koristiti vaš projekt u “reklamne svrhe” ili kao izlog za svoj portfelj. Samo reci ne i odlazi. Izuzetno niska ponuda znak je neiskustva, rezanja uglova ili još gore.

Dobijte opću ideju o tome koliko bi vaš projekt trebao koštati prije nego što počnete gledati ponude. Pogledajte Izvještaj troškova i vrijednosti tvrtke Remodeling u kojem se navode tipični troškovi 30 uobičajenih projekata poboljšanja kuće po područjima.

Završna riječ

Dovoljno je zastrašujuće izdvojiti tisuće dolara ili više za projekt poboljšanja kuće, a još je zastrašujuće kada ne vjerujete u potpunosti osobi koja je odgovorna za dovršetak posla..

Pronalaženje izvrsnog dobavljača iziskuje vrijeme i istraživanje, ali vrijedno je truda. Suočavanje s nekim tko će biti profesionalan, iskusan i pouzdan oslobodit će puno stresa u već stresnoj situaciji i osigurati da dobijete ono što plaćate.

Kakvo je vaše iskustvo s izvođačima radova? Imate li neke savjete za pronalazak odličnog izvođača (ili bilo kakve horor priče za dijeljenje)?