Refinanciranje hipoteke blizu odlaska u mirovinu - Opcije i trošak

Koliko ste blizu odlaska u mirovinu ima veliki utjecaj na ovu odluku: Ako imate još 10 do 15 godina rada pred sobom, vaši razlozi za refinanciranje mogu se mnogo razlikovati od nekoga tko se namjerava povući u roku od godinu ili dvije. Ako se barem deset godina ili više pripremate za mirovinu, vaš bi cilj mogao biti skraćenje roka kako biste otplatili zajam prije nego što prestanete raditi. A ako odlazite u mirovinu prije i znate da ne možete eliminirati hipoteku prije posljednjeg dana na poslu, vaš bi cilj mogao biti smanjenje mjesečne stambene isplate.

Ako ste još uvijek otišli u mirovinu, možda će vam biti bolje da se uopće ne refinancirate. Samo zato što možete platiti nižu kamatnu stopu ne znači da uvijek ima smisla refinanciranje - produljenje roka kredita znači da morate plaćati kamate puno dulje vrijeme. U stvari, ako trenutno imate hipoteku 10 ili manje godina, mogli biste krajnje platiti više kamata tijekom trajanja zajma ako se refinancirate u 30-godišnju hipoteku. Još gore, ako odaberete petnaestogodišnju hipoteku s većim plaćanjima, mogli biste sabotirati svoju mirovinsku štednju kako biste izvršili te hipoteke..

Kako odlučiti hoćete li refinancirati

Da biste utvrdili kako strukturirati refinanciranje ili trebate li uopće refinancirati, prvo morate sebi postaviti brojna pitanja:

• Gdje ćeš živjeti? Prvo odlučite gdje želite živjeti kad se penzionirate. Ako želite ostati u svom domu, refinanciranje kako bi se smanjilo mjesečno plaćanje ili brže isplatilo vaš dom u potpunosti moglo bi imati smisla. Ali ako se želite preseliti, morate odlučiti želite li svoj sadašnji dom zadržati kao investiciju za prihod od najma ili ga prodati kako biste mogli smanjiti veličinu. To bi trebalo uzeti u obzir za svako refinanciranje, bez obzira na to gdje se nalazite na vremenskoj skali za umirovljenje.
• Hoćete li se povući s dugom? U idealnom slučaju, svi bi se mogli povući s nultom dugom i obiljem uštede. Nažalost, to se ne događa uvijek. Ako se refinancirate u hipoteku na 30 godina i namjeravate se povući za 15 godina, potreban vam je plan kako ćete izvršiti hipotekarne uplate u penziji ili otplatiti zajam prijevremeno. Ako si možete priuštiti kraći rok zajma, možete brže otplatiti zajam i platiti manje kamate.
• Koje plaćanje zajma možete priuštiti? Dok se mnogi psihološki protive odlasku u mirovinu s hipotekarnim dugom, drugi nisu. Refinanciranje u hipoteku na 30 godina s niskim mjesečnim isplatama može imati smisla ako imate dovoljno mirovinske štednje za uplate. Ili možda želite sada smanjiti hipoteku kako biste svaki mjesec više ulagali u svoj mirovinski fond. Možete i dalje uzimati odbitak poreza na hipoteku, što će smanjiti porezni teret nakon umirovljenja.
• Koji tip zajma ima smisla? Zajmovi s fiksnom kamatnom stopom daleko su najpopularniji, jer je lakše planirati budućnost kada znate da će plaćanja glavnice i kamata ostati ista za cijeli zajam. Ako se planirate preseliti za nekoliko godina, možda će vas napastovati hipoteka s vrlo niskom prilagodljivom stopom (ARM). Prije nego što odaberete ARM, svakako provjerite maksimalnu potencijalnu kamatnu stopu i plaćanje. Čak i ako mislite da ćete prodati svoj dom prije nego što se stopa hipoteke prilagodi, okolnosti se mogu promijeniti. Možda želite zadržati svoj dom i unajmiti ga, što bi moglo biti isplativije ako imate hipoteku s niskom kamatnom stopom. Samo nemojte pretpostavljati da u budućnosti možete refinancirati jer nitko ne može precizno predvidjeti stope hipoteke ili kućne vrijednosti.

Opcije hipotekarnog zajma

Zajmodavci danas nude širok spektar uvjeta zajma, uključujući najpopularnije 30-godišnje i 15-godišnje kredite s fiksnom kamatnom stopom, 20-godišnje kredite s fiksnom kamatnom stopom, pa čak i neke kredite sa specifičnim uvjetima prilagođenim vašim individualnim potrebama, kao što su 11-godišnja hipoteka dizajnirana tako da se podudara s datumom umirovljenja. Vaša sklonost može biti refinanciranje kratkoročnog zajma, pa ako ga otplatite brže, ali plaćanja su veća na kratkoročnom kreditu, čak i ako on ima nižu kamatnu stopu od vašeg trenutnog zajma. Usporedite kamatne stope i mjesečne isplate po nekoliko uvjeta zajma i uravnotežite višu uplatu s ukupnim kamatama na kratkoročne zajmove da biste pronašli odgovarajuće podudaranje.

Ne zaboravite, čak i ako odaberete 30-godišnji zajam, uvijek možete brže otplatiti hipoteku vršeći hipotekarne uplate na dva tjedna, plaćajući jedno godišnje plaćanje hipotekom ili jednostavno primjenjujući glavnicu svaki mjesec više. Na taj način, ako se vaše okolnosti promijene i nedostaje vam dodatnog novca, uvijek se možete vratiti na plaćanje minimuma hipoteke. Samo pripazite da ne refinancirate kredit uz plaćanje unaprijed.

Hipoteke podesive stope

Neki pametni umirovljenici možda žele razmotriti niske kamate na hipoteku s podesivom stopom (ARM), kao što je hibridni ARM 5/1. S ovom hipotekom vaša kamatna stopa ostaje ista prvih pet godina, a zatim može rasti ili pasti prema ograničenjima utvrđenim zajmom.

Ako znate da svoju kuću možete otplatiti u roku od pet godina ili ste sigurni da ćete je prodati prije isteka razdoblja s fiksnom kamatnom stopom, to može biti odličan način za uštedu na isplati kamata. U skladu s tim, uvijek biste trebali biti sigurni da s ARM-om možete priuštiti najgori scenarij - najveću moguću uplatu unutar ograničenja postavljenih zajmom - samo u slučaju da se vaši planovi promijene.

Trošak refinanciranja

Iako ste možda fokusirani na snižavanje kamatne stope, skraćivanje roka kredita ili smanjenje mjesečnih uplata, ne zaboravite da refinanciranje nije besplatno. Ako vam trenutni zajmodavac nudi jeftino refinanciranje, to može biti izvrsna opcija, ali i dalje ćete morati platiti troškove zatvaranja.

Troškovi zatvaranja variraju ovisno o državi i prosječno su oko 3% (ili 3.000 USD na 100.000 USD zajma). Ako imate dovoljno dostupnog domaćeg kapitala, te troškove obično možete ubaciti u svoj novi kreditni saldo, ali to znači da plaćate tih 3000 USD tijekom 30 godina (ili 15) i da na to plaćate kamate. Možete platiti gotovinu za te troškove ili se odlučiti za refinanciranje „nula troškova“, što zapravo znači da, iako za refinanciranje ne plaćate iz vlastitog džepa, plaćate nešto višu kamatnu stopu kako biste pokrili te troškove za život vašeg kredita.

Brzi izračun može vam reći koliko će vremena trebati da se nadoknade troškovi vašeg refinanciranja. Na primjer, ako ste platili 3000 USD za refinanciranje i štedite 200 USD mjesečno, trebat će vam 15 mjeseci prije nego što povratite naknadu za refinanciranje..

Kada uspoređujete opcije refinanciranja hipoteke, svakako usporedite naknade i povezane kamatne stope te razmislite o utjecaju tih troškova na vaš mirovinski plan.

Pogodnost

Svaka odluka o refinanciranju zajma trebala bi biti donesena u kontekstu vaših osobnih financija. Primjerice, par s puno mirovinske štednje i planira otići u mirovinu u roku od šest godina mogao bi odabrati 10-godišnji zajam s niskom kamatnom stopom i izvršiti dodatna plaćanja kako bi uklonili hipoteku prije prestanka rada.

Još jedna umirovljenica koja planira otići u mirovinu za šest godina mogla bi napraviti veliku pogrešku refinancirajući desetogodišnju zajmu jer joj je potrebno staviti svaki raspoloživi dolar kako bi povećao svoj mirovinski fond. Bilo bi joj bolje zadržati trenutni zajam i možda izvršiti dodatna plaćanja glavnice uz dvostruko hipotekarno plaćanje, umjesto da veći dio svog prihoda uloži u hipoteku..

Završna riječ

Refinanciranje za smanjenje plaćanja ili skraćivanje roka zajma može biti od koristi za vaš mirovinski plan sve dok osigurate da uravnotežite svoju želju za otplatom hipoteke sa potrebom za štednjom. Usporedite ne samo svoju kamatnu stopu, već i mjesečne uplate i sveukupne kamate koje ćete platiti za različite uvjete zajma kako biste odredili koji će najbolje odgovarati vašim potrebama. Za mnoge vlasnike kuća trošak refinanciranja uopće neće opravdati novu hipoteku.

Jeste li ikada refinancirali hipoteku? Ako je tako, da li ste smatrali da to ima koristi?