Krediti za težak novac za obnovu nekretnina - trebate li ih dobiti?

Tko je u pravu?

Zajmovi s tvrdim novcem nisu sami po sebi ni dobri ni zli; oni su samo jedno sredstvo za financiranje mnogih među alatima za ulaganje u nekretnine. Evo što ambiciozni ulagači u nekretnine trebaju znati o kreditima s tvrdim novcem, uključujući njihove prednosti, nedostatke, troškove i pravo i pogrešno vrijeme da ih koriste.

Što je zajam za težak novac?

Zajam za težak novac je zajam orijentiran na kolateralu osiguran protiv nekretnina. Zajmodavci tvrdog novca obično se manje fokusiraju na zajmoprimca od klasičnih hipotekarnih zajmodavca, a više na imovinu i kvalitetu samog posla. Umjesto da kreditiraju 90% do 95% vrijednosti imovine poput klasičnih hipotekarnih zajmodavaca, zajmodavci tvrdog novca obično slijede omjer zajam od 60 do 80% (LTV).

Iako zajmodavci tvrdog novca također procjenjuju zajmoprimca, njihov glavni fokus je osiguravanje dovoljno imovine u imovini za povrat sredstava, čak i ako dužnik ne ispunjava zadane vrijednosti. Oni pomno pregledavaju ugovor kako bi osigurali da dužnik kupuje ispod tržišne vrijednosti i da će moći stvoriti još više kapitala obnavljajući imovinu profitabilno..

Zajmodavci tvrdog novca nisu velike banke ili korporacije. Umjesto toga, uglavnom su male, agilne tvrtke koje posluju na lokalnoj, državnoj ili regionalnoj razini. Sada postoji pregršt tvrtki koje gotovo širom zemlje nude kredite za težak novac, ali nijedna ne posluje u svih 50 država. Za razliku od banaka, koje pokušavaju poslužiti na masovnom tržištu, zajmodavci tvrdog novca su zajmodavci niša specijalizirani za kredite za brzu obnovu iskusnih investitora u nekretnine.

Zajmovi za tvrdi novac obično su kratkoročni (6 do 24 mjeseca), samo za kamate i dostupni su samo za nekretnine u kojima ne žive vlasnici. Suprotno tome, hipoteka ima tendenciju da bude orijentirana na zajmoprimce i dugoročno (15 do 30 godina). Konvencionalni hipotekarni zajmodavci pomno proučavaju kvalifikacije zajmoprimca, poput kreditne povijesti, prihoda, dugova i omjera poput omjera duga i prihoda. Zalog - imovina - treba procijeniti najmanje po otkupnoj cijeni da bi se zadovoljili konvencionalni hipotekarni zajmodavci.

Prednosti zajma s tvrdim novcem

Zajmovi za tvrdi novac postoje već duže vrijeme, a i dalje su mogućnost izbora mnogih investitora u nekretnine, unatoč nedavnom ulasku „poremećaja“ u polje poput crowdfunding web stranica. Evo zašto su oni i dalje toliko popularni među investitorima.

1. Brzina i fleksibilnost

Krediti za težak novac su brzi i fleksibilni, dvije kvalitete koje njeguju investitori u nekretnine. Vidio sam kredite za težak novac blizu tri dana od početka do kraja. Ta je brzina često potrebna da bi investitori u nekretnine osigurali izvanredne ponude nudeći zabrinuti prodavaču brzu i gotovo zagarantiranu nagodbu.

2. Idealno za financiranje obnove

Tamo gdje krediti za teške novce sjaju financiranje obnove. Većina zajmodavaca za težak novac pokriva 100% troškova obnove i sredstva oslobađa u nizu izvlačenja, na temelju obostrano dogovorenog rasporeda izvlačenja (više o tome kasnije).

3. Loša kreditna sposobnost nije probijač ponude

Budući da se zajmodavci tvrdog novca više fokusiraju na imovinu osiguranja od zajmoprimca, oni se ne ogluše na zajmoprimce koji imaju lošu kreditnu sposobnost; samo naplaćuju veće kamatne stope i naknade, te posuđuju po nižim LTV-ovima, visokorizičnim dužnicima.

4. Fleksibilan u vezi s predujmom

Još jedna poteškoća za zajmove s tvrdim novcem je da zajmodavci često ne mare odakle dolazi vaš polog. Možete ga posuditi kod velike tete Sue, povući gotovinski predujam sa svoje kreditne kartice ili prodati bubreg na eBay ili Amazonu; većinu zajmodavaca za težak novac nije briga jer im je fokus na kolateralu. Konvencionalni zajmodavci obično ne dopuštaju posudbu bilo kojeg dijela predujma, čak i od članova obitelji.

5. Vrsta nekretnine nije bitna

Zajmodavci tvrdog novca također su voljni razmotriti jedinstvena svojstva koja konvencionalne zajmodavce čine škrtim. Jednom sam poznavao ženu koja je upravljala pansionom mješovite namjene i tjednima naplaćivala nedokumentirane imigrante za sobe, bez pitanja. Niti jedan konvencionalni zajmodavac ne bi je dotaknuo, ali zajmodavac s teškim novcem kojeg je pronašla nije bacio pogled kad je vidio visoku vrijednost i pravičnost u nekretnini.

6. Ne PMI

Za kraj, zajmodavci za težak novac ne naplaćuju privatno hipotekarno osiguranje (PMI), što će uzeti neke dijelove iz njihovih visokih troškova.

Niske zajmove za težak novac

Ti zajmovi imaju značajne rizike koje bi potencijalni zajmoprimci trebali razumjeti.

1. Visoki troškovi posudbe

Brzina i fleksibilnost nisu jeftini. Najveći nedostatak zajmova za težak novac, daleko veći, jesu njihovi veći troškovi.

Zajmoprimci mogu očekivati ​​da će platiti između 8% i 18% kamate i između 2 i 6 bodova. ("Točka", u pozajmici, je naknada naplaćena unaprijed kod namire, jednaka 1% iznosa zajma.) Te se stope i naknade razlikuju ne samo o zajmodavcu, već i ovisno o kreditnom rezultatu zajma, prihodu, i iskustvo. Ako tražite razlog za poboljšanje svoje kreditne sposobnosti, bolji rezultat kredita obično svodi troškove vašeg tvrdog novca.

Kao i tradicionalni hipotekarni zajmodavci, zajmodavci za težak novac podižu svoje stope uz rastuće kamatne stope. Uostalom, oni sami posuđuju novac kako bi vam se okrenuli i pozajmili, te prenose sve veće troškove kamata na njihove zajmoprimce.

Uz visoke kamatne stope i bodove, zajmodavci za težak novac također naplaćuju „naknadu za smeće“ poput većine hipotekarnih zajmodavaca: naknade za obradu, administrativne naknade, naknade za procjenu troškova i sve ostalo što mogu izmisliti da odvoje zajmoprimce od više svog novca. A kad govorimo o procjenama, većina zajmodavaca za težak novac zatražit će da koristite njihovog odobrenog procjenitelja, koji može naplatiti više od prosječnih stopa. Ipak, ovo je tipično za većinu hipotekarnih zajmodavca, a ne samo zajmodavaca za težak novac.

Većina zajmodavaca s tvrdim novcem također naplaćuje inspekcijske pristojbe za svaki izvlačenje. U svaku fazu obnove šalju inspektora u objekt da provjeri je li navedeni posao završen prije puštanja izvlačenja.

2. Uvjeti su obično kratki

Prvo, zajmodavci za težak novac gotovo uvijek daju pozajmice za kratkoročne zajmove, obično u trajanju od 6 do 24 mjeseca. I nemaju smisla za humor ako im ih u tom razdoblju ne vratite. Očekujte još jedan krug bodova i naknada ako vam moraju izdati još jedan zajam.

To je rečeno, jer su zajmovi kratkoročni, obično su samo za kamate. Ne vraćate nikakvu glavnicu, samo kamate, što mjesečne uplate drži u podnošljivom rasponu unatoč visokim kamatama.

3. Kasne isplate imaju oštre kaznene kazne

Zajmodavci za težak novac također nemaju smisla za humor u vezi s kašnjenjem u isplati. Ako propustite plaćanje, ne očekujte prijateljski telefonski poziv od nekog bučnog zastupnika u pozivnom centru koji će vam pomoći oko izrade plana plaćanja. Umjesto toga, očekujemo da će biti obavijest o trenutačnom ovrhama.

Na kraju krajeva, cjelokupni poslovni model zajmodavaca utemeljen na kolateralu; njihova se zaštita od gubitaka ne temelji na statističkom modeliranju vaše vjerojatnosti neplaćanja, već na jednostavnijem računu "Možemo li povratiti svoj zajam ako ovrhnemo?"

4. Potencijal za prekoračenje proračuna

Konačni rizik, koji je svojstven bilo kojem projektu obnove, prelazi proračun. Ne očekujte da će vam zajmodavac za težak novac biti naklonjen ako vas izvođač pogodi sa dodatnih 5000 dolara troškova; od vas se očekuje da iskašljate dodatke iz vlastitog džepa. Prije kupnje provjerite kućni pregled kako biste umanjili rizik od iznenađenja.

Svi ovi rizici mogu se sažeti u jednoj rečenici: Pridržavajte se uvjeta zajma ili suočite se sa brzom ovrhom. Zajmodavci za tvrdi novac su fleksibilni prije nego što se posudite dok oni strukturiraju zajam. Jednom kada je tinta na papiru, očekujte nultu fleksibilnost.

Kad postane smisljeno dobiti zajam s teškim novcem

Zajmovi s tvrdim novcem nevjerojatno su učinkoviti za vrlo specifičnu vrstu posla s nekretninama: posao kupnje-sanacije.

Drugim riječima, oni su savršeni za ulagače u nekretnine koji pronađu kuće u nevolji ili raspadnuće, kupuju ih s popustom, obnavljaju, a zatim ih prodaju ili refinanciraju kako bi zadržali kao dugoročne nekretnine za najam. Krediti za težak novac izvrsni su za okretanje kuća ili obnovu najma. No, zbog kratkih uvjeta zajma investitori se moraju brzo prodati ili refinancirati nakon što se obnove završe.

To znači da vam je potrebna strategija izlaska prije nego što uzmete zajam za težak novac. U stvari, jedno od prvih pitanja koje zajmodavci za težak novac postavljaju kada se prijavite za zajam, je li imate takvu strategiju. Zajmodavci tvrdog novca ne nagađaju o nadolazećim četvrtima ili mogućim budućim cijenama ili povećanju stanarine. Oni pozajmljuju na temelju vrijednosti vrijednosti i vrijednosti nakon popravka (ARV) na današnjem tržištu.

U određenom smislu, postoji udobnost kad objektivni, iskusni set očiju pregleda vaše brojeve i vaš dogovor. Ako zajmodavac pronađe bilo koji razlog za zabrinutost, brzo će vam ga ukazati i prisiliti vas da opravdate logiku vašeg posla.

I na kraju, vrijedno je spomenuti da većina zajmodavaca za težak novac više ne pozajmljuje vlasnicima domova za njihovo primarno prebivalište. Zajmovi za tvrdi novac nisu dizajnirani za potrošače i ne dolaze s uobičajenom zaštitom koju potrošači očekuju. Namijenjeni su investitorima u nekretnine koji se žele brzo kretati i zaraditi.

Nacrtajte planove i sredstva za obnovu u zajmu s tvrdim novcem

Jednom kada zajmodavac s tvrdim novcem pregleda vaš posao i odobri ga, oboje sjedite za izradu plana izvlačenja obnove na temelju potrebnih popravaka.

"Izvlačenje" je naknada za određeni skup popravki ili obnove. Na primjer, prvi izvlačenje može uključivati ​​zamjenu određenih cijevi i električnog ožičenja. Nakon što je ovaj posao završen, zajmodavac šalje inspektora u nekretninu kako bi potvrdio da je posao završen prihvatljivog kvaliteta, a zatim otpušta izvlačenje kako bi vam nadoknadio posao..

Posljednje gledište vrijedi ponoviti: Plaćate bilo koji rad i materijal unaprijed, a zajmodavac vam nadoknađuje novac..

Jednom kad izđe jedan crtež, prelazite na rad sljedećeg izvlačenja. Za nastavak primjera odozgo, drugi izvlačenje može uključivati ​​zamjenu kanala i peći i klimatizacijske jedinice i njihovo spajanje. Ciklus se zatim ponavlja: Nazovite zajmodavca kako biste ih obavijestili da je drugi izvlačenje završen, oni šalju inspektora da ga potvrdi, pušta vam ždrijeb i tako dalje dok obnove ne završe..

Ako ste zgodni i želite neki posao poboljšanja kuće izvršiti sami, možda nećete imati sreće. Većina zajmodavaca za težak novac financirat će samo popravke koje su napravili licencirani izvođači - osim ako s njima nemate dokazane kvalitetne i pravovremene radove.

Ostale mogućnosti financiranja obnove

Zajmodavci za tvrdi novac nisu jedina igra u gradu, naravno. Evo još nekoliko opcija koje možete razmotriti za financiranje sljedeće ponude nekretnina.

1. Web stranice za mnoštvo sredstava

Postoji zamagljena linija između web mjesta za crowdfunding i zajmodavca za težak novac, jer se mnoge web stranice crowdfundinga naplaćuju kao zajmodavci tvrdog novca..

Kao što je spomenuto gore, zajmodavci tvrdog novca posuđuju novac od drugih, a zatim se okreću i daju ga ulagačima u nekretnine. U slučaju crowdfunding web stranica, oni posuđuju novac od javnosti. Obično nude financijske ulagače snažne prinose budući da daju zajmove s većim rizikom i više cijene. Ali većina web-mjesta za crowdfunding prihvaća novac samo od akreditiranih investitora i zahtijevaju visoka minimalna ulaganja.

Bez obzira jeste li klasificirali crowdfunding web stranice kao zajmodavci tvrdog novca ili konkurente njima, one su usporedive iz perspektive zajmoprimca..

2. Banke u zajednici

Banke lokalne zajednice služe kao istinske alternative i konkurentima zajmodavcima tvrdog novca. Ali s obzirom na to da su male, lokalne banke, često ih je naporno identificirati i njihove uvjete kreditiranja. U prošlosti, kada sam se želio posuditi od banke lokalne zajednice, morao sam pokrenuti pretragu, napraviti popis svake banke u krugu od 50 milja, a zatim nazvati svaku od njih pojedinačno i pitati o njihovim cijenama i uvjetima za kredite za obnovu.

Ako vas to ne zanima zašto biste prošli kroz gnjavažu, uzmite u obzir da su cijene tih banaka ponekad jeftinije od zajmodavaca za težak novac. Čak i što je bolje za investitore koji iznajmljuju, neke male banke još uvijek nude kredite za obnovu, koji uključuju početnu fazu obnove koja se po završetku prebacuje u trajnu dugoročnu hipoteku - nije potrebno skupo, dugotrajno refinanciranje..

Ako je vaša izlazna strategija refinanciranje dugoročne hipoteke i zadržavanje imovine kao najam, vrijedno je upućivati ​​na desetine telefonskih poziva kako biste pokušali pronaći portfeljnog zajmodavca koji nudi ovaj nedostižni program zajma..

3. Zajmodavci privatnog novca

Novi investitori u nekretnine često zbunjuju "privatni novac" s "tvrdim novcem". Zajam privatnog novca dobiva pojedinac, poput prijatelja, člana obitelji, poznanika ili bilo koga drugog tko se ne bavi posudbom novca.

Novac ponekad ulažem s investitorima u nekretnine koje osobno poznajem u obliku pozajmljivanja privatnih zapisa. Ali ne bavim se posudbom novca; Ponekad služim kao zajmodavac privatnog novca, ali nisam zajmodavac tvrdog novca.

Kao što je gore istaknuto, zajmodavci za težak novac su tvrtke - čak i ako ih pojedinačno pozajmljuje od samostalnog poduzetnika LLC - koji se bave posudbom novca investitorima u nekretnine.

4. HELOC ili zajam za vlasnički kapital

Ako imate kuću s puno udjela u njemu, mogli biste se posuditi protiv svog primarnog prebivališta kako biste financirali posao ulaganja u nekretnine, a ne zaduživali se za novu nekretninu.

Prednost vama, kao zajmoprimcu, jest ta što su zajmovi osigurani od strane vašeg prebivališta gotovo uvijek jeftiniji od kredita zajamčenih investicijskim nekretninama. To je zato što će ulagači uvijek platiti zajmove za investicijsku imovinu prije nego što polože zajam za kuće, što zajmodavce za vlasnike kuća svodi na manji rizik.

Jedna od opcija je hipotekarna kreditna linija (HELOC) kuće iz kreditnog kapitala. To su rotirajuće kreditne linije koje možete podizati po potrebi, a zatim uzvratiti slobodno vrijeme - barem za početno razdoblje izvlačenja, koje je obično 10 do 15 godina. Nakon toga, HELOC-ovi se obično prebacuju na razdoblje otplate, u kojem morate otplatiti glavnicu tijekom 10 do 20 godina.

Mnogi investitori koriste HELOC za financiranje svojih početnih kupovina nekretnina i obnova, a zatim prodaju ili refinanciraju nekretninu po dovršetku, otplaćujući HELOC bilans. Isperite i ponovite ad infinitum - ako u vašem domu imate dovoljno kapitala da pokrijete ove velike troškove.

Druga je mogućnost zajam kućni kapital ili druga hipoteka. Umjesto rotirajuće kreditne linije, ovo je još jedna hipoteka na vaš dom. Ti su zajmovi daleko manje fleksibilni i stoga manje korisni za investitore u nekretnine koji traže privremeno financiranje.

5. FHA 203K zajmovi

Ovi se zajmovi primjenjuju samo na vlasnike domova koji žele financirati popravke svog primarnog prebivališta.

Ako ste vlasnik kuće, zaboravite na zajmodavce za težak novac i razgovarajte s kreditnikom iz vaše lokalne banke o FHA 203K kreditu. To su značajno jeftinije od zajmova s ​​tvrdim novcem i omogućuju kupnju i refinanciranja. Međutim, ono što oni ne dopuštaju su luksuzne nadogradnje kuće, pa ako vam je srce postavljeno na bazenu s barom za plivanje, počnite štedjeti novčiće.

6. Gotovina

U redu, to nije oblik financiranja. Ali ako možete prikupiti dovoljno novca za kupnju i obnovu investicijske nekretnine, to vam može uštedjeti ogroman novac na kamatama i naknadama.

Ako imate dovoljno novca, evo nekoliko savjeta koji će vam pomoći da odlučite želite li uložiti svoj novac u projekt nekretnina ili biste ga bolje iskoristili negdje drugdje.

Završna riječ

Zajmovi s tvrdim novcem su brz, fleksibilan i prikladan način za financiranje investicijskih svojstava koja trebaju obnovu.

Oni su i skupi, a zajmodavci ne ustručavaju se iskoristiti ako ne uspijete preživjeti kraj svog posla. Ni pod kojim uvjetima ne biste trebali koristiti zajam tvrdog novca za financiranje primarnog prebivališta, ako čak možete pronaći zajmodavca za težak novac koji još uvijek pozajmljuje vlasnicima kuća; Ne znam nikoga tko bi. Čak bi i ulagači u nekretnine trebali razmotriti sve svoje mogućnosti, a ne da jednostavno ostanu bez zajma.

Dno crta: saznajte svoje mogućnosti financiranja poslova s ​​nekretninama mnogo prije nego što napravite prvu ponudu.

Kakvo je vaše iskustvo u financiranju nekretnina za ulaganje u nekretnine? Jeste li ikad koristili zajam za težak novac?