Prijevare za oslobađanje od hipoteke i promjene zajma na koje biste trebali paziti
Johnsoni su s nestrpljenjem predali honorar, ali tvrtka ih nikada nije pozvala. Posao koji je rekao da će im to pomoći bio je samo financijska prevara da bi dobili svoj novac.
Ova je priča izmišljena - ali problem koji opisuje vrlo je stvaran. Postoji mnogo prijevara o hipotekarnim hipotekama, koji izvlače stotine ili čak tisuće dolara od ljudi koji se bore da spasu svoje domove. Obećavaju da će pomoći vlasnicima domova u refinanciranju, pregovorima sa njihovim zajmodavcima ili koristiti neki pravni trik kako bi se izvukli iz postojeće hipoteke. Međutim, sve što stvarno čine je uzeti novac iz džepova onih koji si to najmanje mogu priuštiti, ostavivši ih u gorem stanju nego ikad.
U siječnju 2018. Federalna komisija za trgovinu (FTC) poslala je čekove za povrat 862 žrtava hipotekarnog sustava otplate koji su im naplatili od 2.500 do 3.500 dolara za “usluge” koje nisu učinile ništa da im pomognu. Ovo je bio samo jedan od stotina slučajeva pokrenutih protiv lažnih hipotekarnih pružatelja usluga u proteklih nekoliko godina, a vjerojatno je još mnogo onih koji nikada nisu izvedeni pred sud.
Kako prevaranti pronalaze žrtve
Prevara o hipotekarnim hipotekama pleni na očajne ljude koji pokušavaju spasiti svoje domove od ovrhe. Prijevare imaju nekoliko trikova kako pronaći vlasnike kuća u nevolji. To uključuje:
1. Provjera obavijesti o ovrhu
Prijevare pretražuju obavijesti o javnim ovrhama u novinama i na mreži ili pretražuju dosjee u uredima lokalnih vlasti. Oni zapisuju imena vlasnika kuća i izravno im se obraćaju s ponudom za "pomoć".
2. Ciljanje određenih grupa
Neki prevaranti fokusiraju se na pripadnike određenih vjerskih ili etničkih grupa. FTC je 2016. godine razotkrio skupinu prevaranata u Južnoj Kaliforniji koji su predočili latinoameričke kuće. Tvrtka je čak otišla toliko daleko da je zaposlila prodavače koji govore špansko da se približe vlasnicima kuća i steknu njihovo povjerenje.
3. Čestitke cijelih četvrti
Prijevare često usredotočuju svoju pozornost na određeni kvart - na primjer, onaj u kojem je već puno kuća za prodaju ili ovrhe. Obilaze kvart dijeleći letke ili posjetnice nudeći takozvane usluge i čak mogu ići osobnim razgovorima s vlasnicima kuća.
4. Lažno predstavljanje drugih
Neki prevaranti izigravaju vlasnike kuća tvrdeći da dolaze iz njihove trenutne banke ili hipotekarne tvrtke. Nude nam da im pomognu u refinanciranju ili izmjeni njihove hipoteke, ali kažu im da moraju početi slati svoje hipotekarne isplate na drugu adresu. Nepotrebno je reći da ta plaćanja zapravo ne idu u banku.
5. Široko utemeljeno oglašavanje
Ponekad se prevaranti ne trude da ciljano pronalaze vlasnike kuća. Umjesto toga, oni koriste široki pristup, postavljajući oglase gdje će ih vidjeti puno ljudi - uključujući i vlasnike domova kojima treba pomoć..
Te bi reklame mogle biti u lokalnim novinama, na televiziji i radiju ili na mreži. Prijevari također mogu postavljati letke na telefonskim stupovima, na autobusnim stajalištima i na srednjim trakama na autocesti.
Što prevaranti obećavaju učiniti za vas
Prijevare nude da pomognu vlasnicima domova u nevolji na različite načine, a svi oni su lažni. Evo nekih stvari koje mogu obećati da će učiniti:
1. Pregovarajte sa svojim zajmodavcem
Prijevare nude da u vaše ime pregovaraju s bankom kako bi vam pomogli u refinanciranju ili izmjeni kućnog zajma i smanjivanju plaćanja. Ponekad tvrde da imaju "posebne odnose" s bankama koje im pomažu da dobiju niže stope ili brže odobrenje. Oni također mogu savjetovati da ne kontaktirate zajmodavca sami ili razgovarate s odvjetnikom ili drugim kreditnim savjetnikom.
2. Obaviti forenzičku reviziju zajma
Neki prevaranti sebe smatraju "forenzičkim zajmom, hipotekarnim zajmom ili" revizorima "za sprječavanje ovrhe. U zamjenu za naknadu, oni nude odvjetniku ili drugom stručnjaku da pregleda vaše hipotekarne papire kako bi utvrdio je li vaš zajmodavac prekršio zakone.
Tvrde da će vam ovo pomoći da izbjegnete ovrhu, steknete odobrenje za izmjenu zajma, smanjite glavnicu vašeg kredita ili možda čak potpuno izvučete kredit. Ponekad oni čak i provode ovu „reviziju“ kako je i obećano.
Nažalost, nema dokaza da forenzička revizija zajma zapravo pomaže da dobijete modifikaciju zajma ili bilo koju drugu vrstu posla od zajmodavca..
3. Tužite svog zajmodavca
Neki prevaranti za zaštitu hipoteka, poput onih u Kaliforniji 2016. godine, tvrde da su pravnici ili predstavnici odvjetničke tvrtke. Nude vam da vam pomognu da tužite svog hipotekarnog zajmodavca ili da se pridružite tužbi klase.
Postoje savezni zakoni koji vam omogućuju da tužite hipotekarnog zajmodavca zbog grešaka u svojim kreditnim dokumentima, ali nema garancije da ćete pobijediti, čak ni sa pravim odvjetnikom. Čak i ako pobijedite u parnici, vaš zajmodavac i dalje nema obvezu sniziti plaćanja kako bi bio pristupačniji.
4. Povežite vas s programima državnih potpora
Hipotekarne prevare ponekad nude da vas nauče o državnim programima koji pomažu vlasnicima domova da refinanciraju svoje domove ili promijene uvjete kućnih kredita.
Ti programi postoje, ali ne morate angažirati nekoga da vam pomogne da ih koristite. Svu pomoć koja vam je potrebna besplatno možete dobiti na vladinoj web lokaciji Making Affordable pristupačni (MHA) ili pozivom na broj 888-995-HOPE (4673). Program MHA više ne nudi pomoć u vezi s refinanciranjem ili izmjenama zajma, ali još uvijek pruža besplatno savjetovanje i pomoć vlasnicima kuća u rješavanju poslova s hipotekarnim zajmodavcima..
5. Pomoću ćete podnijeti zahtjev za stečaj
Ostali prevaranti nude da vam pomognu da podnesete stečaj kako biste se isključili iz plaćanja hipoteke. Podnošenje zahtjeva za stečaj u 7. poglavlju privremeno će zaustaviti ovrhu kod kuće, ali to neće spasiti vaš dom, koji ćete morati prodati kako biste otplatili dugove. Stečaj iz 13. poglavlja mogao bi vam omogućiti da držite svoj dom, ali neće otkazati dug prema banci; samo će ga restrukturirati.
U oba slučaja vam nije potreban odvjetnik ili bilo tko drugi da vam pomogne u pokretanju stečaja. To možete učiniti sami koristeći obrasce dostupne na web stranici američkih sudova. A to nije brzo ili jednostavno popravljanje; to je dug, kompliciran proces koji traje nekoliko mjeseci i ima svoje negativne posljedice. Stečaj na vašoj evidenciji uništava vašu kreditnu ocjenu, što će vam u budućnosti otežati kupnju kuće ili automobila i može vam naštetiti šansama za posao..
6. Postanite novi stanodavac
Jedna od najopasnijih prijevara o hipotekarnim hipotekama je prevara „najam za kupnju“. Prijevare vam kažu da ako im predate kuću, oni mogu iskoristiti njihov dobar kreditni rejting za refinanciranje po nižoj kamatnoj stopi. Možete tamo živjeti kao iznajmljivač dok refinanciranje prođe, a zatim ga ponovo kupiti.
U stvarnosti, muljaža ili bježi s novcem, a zatim zadaje novi kredit ili, što je još gore, podiže najamninu sve dok si to više ne možete priuštiti, a zatim vas otjera. Bilo kako bilo, izgubili ste dom i još uvijek dugujete onoliko stvarnom hipotekarnom zajmodavcu kao i prije.
7. Prodajte kuću za vas
Ostali prevaranti mogu vam reći da mogu naći kupca za vašu kuću ako im predate djelo i odsele se. Obećavaju da će vam platiti dio zarade nakon što kuća proda. Naravno, ono što stvarno čine je da čuvaju kuću i daju je unajmljujući, ostavljajući vas bez kuće - i još uvijek na udicu zbog hipotekarnog kredita.
8. Kupite svoju kuću
Neki prevaranti traže vašu kuću, a ne vaš novac. Ponudit će vam da ga kupite od vas, ali za mnogo nižu cijenu nego što vrijedi.
Možda se čini da se isplati riješiti svojih hipotekarnih problema, ali prodaja kuće ne oslobađa vas hipotekarnog duga. I dalje ćete morati vratiti banci ono što dugujete i više nećete imati priliku prodati kuću po njezinoj stvarnoj vrijednosti.
Kako prevaranti dobivaju novac od žrtava
Jednom kada prevaranti imaju svoje žrtve na udici, od njih dobivaju novac na različite načine. Najčešće je naplatiti unaprijed naknadu za forenzičku reviziju zajma ili neku drugu lažnu pravnu uslugu. Te naknade mogu pokrenuti stotine ili čak tisuće dolara. Nakon što prevaranti dobiju novac, oni jednostavno prestaju vraćati pozive žrtve.
Prijevare također zarađuju prikupljanjem stanarina ili hipoteka od svojih žrtava. Neki od njih uvjeravaju svoje žrtve da direktno izvrše hipoteku, a ne banci, dok "pregovaraju" s vjerovnikom. Nakon nekoliko mjeseci, oni nestaju s novcem, ostavljajući žrtve dalje iza svojih stvarnih hipoteka nego prije.
U nekim slučajevima prevaranti ne uzimaju samo novac od svojih žrtava; oni im zapravo kradu kuće. Oni nalažu vlasnika da potpiše ugovor, obećavajući da će kredit ponovo ugovoriti i vratiti ga vlasnicima, ili ga prodati nekom drugom i podijeliti novac. Umjesto toga, oni čuvaju kuću, izbacuju izvorne vlasnike i prodaju ili iznajmljuju nekom drugom.
Con umjetnici su čak znali prevariti ljude da se prijave preko svojih kuća, a da toga nisu ni svjesni. U prevari s "mamac i sklopka", daje vam se hrpa papira za potpis u sklopu postupka refinanciranja. Međutim, skriveni u gomili je obrazac koji predaje naslov svojoj kući prevarantima. Ako pažljivo ne pročitate svaki od papira prije nego što ga potpišete, možete izgubiti dom prije nego što uopće započne ovrha.
Zaštita od prevare za uklanjanje hipoteke
Ako imate problema sa hipotekom, možete postati pomalo očajni. Kad se prevaranti s hipotekarnim hipotekarnim kreditima pridruže svojim lažnim obećanjima, sve je previše jednostavno shvatiti ovu „životnu liniju“, a da ne pogledate na što je sve povezano. Kad shvatite da je to više sidro nego spasilac života, prevaranti su odavno otišli s vašim novcem.
Ključ izbjegavanja hipotekarnih prijevara je informiranje i nadzor. Znajte svoja prava kada imate posla s odvjetničkom tvrtkom ili bilo kojom drugom tvrtkom i budite oprezni zbog znakova prijevare. Čak i ako ponuda izgleda legitimno, poduzmite neke osnovne mjere opreza kako biste zaštitili sebe i svoj dom u slučaju da se pokaže da je riječ o prijevari..
Znajte svoja prava kao vlasnika kuće
FTC je 2010. godine objavio svoje Pravilo pomoći o pomoći u hipoteci (ili Pravilo MARS) radi zaštite vlasnika kuća od prijevara o hipotekarnim olakšicama. Prema ovom pravilu, tvrtka koja obećava pomoć za zajmove od vas ne može naplatiti nikakve naknade nakon postigao ti je rezultate koje je obećao. Čak i ako pristanete na prihvaćanje pomoći tvrtke, ne morate platiti ni jedan denar dok ne primite i ne primite pismenu ponudu o hipoteci od banke..
Pravilo MARS također zahtijeva od kompanija da navedu neke osnovne činjenice u svojim oglasima i telemarketing pozivima. Oni moraju otkriti da ne rade za vladu ili hipotekarnog zajmodavca i da ni vlada ni vaš zajmodavac na bilo koji način nisu odobrili njihove usluge. Oni vas također moraju upozoriti da vaš zajmodavac možda neće pristati na izmjenu vašeg zajma u kući.
Pored toga, tvrtka vam ne može zakonski reći da prestanete razgovarati sa svojim hipotekarnim zajmodavcem. Uvijek biste se trebali izravno baviti svojom bankom i vidjeti koje opcije ona može ponuditi. Tvrtka limenka savjetujemo vam da prestanete plaćati hipoteku, ali također vas mora upozoriti da bi to moglo oštetiti vašu kreditnu sposobnost i vjerojatno uzrokovati da izgubite dom.
Pravilo MARS postavlja i neke zahtjeve za odvjetnike koji nude uslugu hipotekarne pomoći. Oni mogu naplatiti unaprijed naknadu, ali samo ako pružaju stvarnu uslugu na način koji je u skladu sa svim pravilima državne etike. Svaki novac koji im date daje se na računu klijenta s povjerenjem, a mogu ga povući tek kada završe uslugu. Moraju vas obavijestiti i kad povuku povlačenje.
Kako uočiti prevaru
Općenito, svaka tvrtka koja vam pokuša naplatiti naknadu za hipotekarno savjetovanje, promjenu zajma ili druge vrste olakšica za hipoteku najvjerojatnije je prijevara. Nekoliko programa koji uistinu mogu pomoći vlasnicima domova, kao što su MHA programi, su besplatni.
Budite posebno oprezni bilo koje tvrtke koja ne samo da inzistira na naknadi unaprijed, već će prihvatiti samo blagajnički ček ili bankovni prijenos - dva oblika plaćanja koja je vrlo teško pronaći.
Ostali znakovi upozorenja o prijevari za hipoteku uključuju:
1. Zajamčeni rezultati
Čuvajte se bilo koje tvrtke koja "jamči" da vam može izmijeniti zajam za stan ili zaustaviti ovrhu. Samo hipotekarni zajmodavac može odobriti izmjenu zajma, a niti jedan treći ne može jamčiti za taj rezultat.
Čak je i tvrdnja da "gotovo svi" klijenti tvrtke dobivaju hipoteku. Ne vjerujte ni jamstvu povrata novca; beskorisno je ako prevaranti nestanu i ne možete ih pronaći.
2. Lažna adresa
Ako dobijete pismo ili telefonski poziv u kojem piše da je to od hipotekarne kompanije, ali želite da počnete slati plaćanja na adresu koja se ne podudara s onom u vašoj hipoteci, to je lažnjak.
Prava banka neće promijeniti svoju adresu bez prethodnog obavještavanja svojih klijenata. Ako imate bilo kakvih nedoumica, obratite se svojem hipotekarnom zajmodavcu na njegov stari telefonski broj i pitajte je li promjena adrese stvarna.
3. Pritisnite za prijavu sada
Hipotekarne prevare, poput ostalih prevara, pokušavaju proći kroz obranu tako što vrše pritisak da djelujete brzo, umjesto da odvojite vrijeme za razmišljanje. Onaj tko vas pritiska da potpišete dokument koji ne razumijete - ili ga čak niste imali prilike pročitati - nema vaše najbolje interese u srcu.
4. Isključivanje stvarne pomoći
Lažni hipotekarni prevaranti često govore da se ne obratite stvarnom hipotekarnom zajmodavcu, svom odvjetniku ili stambenom savjetniku. Postoji dobar razlog za to: bilo koji od ovih ljudi brzo bi uočio prevaru i upozorio vas na to.
Svaka tvrtka koja nema što sakriti neće imati ništa protiv ako se savjetujete s drugima o njenim uslugama.
5. Pokušaj preuzimanja vašeg djela
Ako vas tvrtka iz bilo kojeg razloga pokuša natjerati da potpišete djelo na vašoj kući, to je ogromna crvena zastava. Isto vrijedi za bilo koju tvrtku koja vam kaže da prestanete plaćati hipoteku ili da joj izvršite plaćanja umjesto vašoj redovnoj hipotekarnoj tvrtki.
Mjere opreza koje treba poduzeti
Ako ste vlasnik kuće koji traži pomoć u vezi s hipotekom, budite vrlo oprezni u vezi s bilo kojom tvrtkom s kojom poslujete. Evo nekoliko mjera koje treba poduzeti kako biste se zaštitili od prevare.
1. Provjerite tvrtku
Prije nego što poslujete s bilo kojom tvrtkom, napravite neka istraživanja kako biste bili sigurni da je zakonita. Pogledajte njegovu web stranicu i uvjerite se da sadrži podatke za kontakt, uključujući stvarnu adresu tvrtke (ne samo poštanski pretinac).
Pogledajte tvrtku na web stranici Better Business Bureaua i potražite naziv tvrtke s riječju "prijevara" da biste vidjeli što dolazi. Ne predajte nikakve osobne podatke, uključujući broj vašeg bankovnog računa ili broj socijalnog osiguranja, bilo kojoj tvrtki koju niste istražili.
2. Pokrenite pozadinsku provjeru pravnika
Obavite domaći zadatak bilo koji odvjetnici s kojima namjeravate poslovati. Pitajte njihova imena, državu ili države gdje imaju licencu i njihov broj licence u vašoj državi. Zatim se obratite odvjetničkoj komori svoje države kako biste bili sigurni da su odvjetnici legalni i da trenutno nemaju problema s kršenjem etičkih pravila. (Da biste pronašli odvjetničku komoru svoje države, samo brzo pretražite web mjesto "odvjetničke komore" i naziva države.)
3. Pazi što potpisuješ
Ne potpisujte nijedan dokument bez da ga pročitate i ne razumijete točno u što se slažete. Ako imate bilo kakvih problema s razumijevanjem jezika, zatražite odvjetnika ili drugog neovisnog stručnjaka da pregleda obrazac i objasni vam ga prije nego što se potpišete.
4. Nastavite vršiti hipotekarna plaćanja
Neki će prevaranti savjetovati da prestanete plaćati hipoteku dok "pregovaraju" s vašom bankom. Ne čini to! Neuspjeh u isplati hipoteke samo povećava rizik isključenja, kao i štete za vašu kreditnu sposobnost.
Uz to, nemojte početi mjesečno slati hipotekarne uplate nikome osim hipotekarnom zajmodavcu, osim ako vas zajmodavac posebno pismeno nije ovlastio za to..
5. Ne podcijenite svoju kuću
Ako vam tvrtka dolazi s ponudom za kupnju kuće, provjerite je li cijena razumna. Potražite "sitnice" ili cijene sličnih kuća u vašem susjedstvu, na web mjestima poput Zillow ili Trulia. Ako je iznos koji tvrtka nudi mnogo manji od dnevnice vašeg doma, gotovo sigurno možete bolje prodati kuću nekom drugom.
6. Ne prijavljujte svoje djelo
Što god napravio, nikada potpišite djelo o vašem domu trećoj strani u nadi da će to nekako "spasiti" vaš dom. Jedini put kada je smisleno potpisati djelo je kada prodajete kuću ili kada je predate svojoj hipotekarnoj tvrtki u sklopu posla da oprostite svoj dug.
Što učiniti ako ste postali žrtva
Ako ste bili žrtva prevare sa hipotekom, postoji nekoliko načina da se to prijavi:
- FTC pomoćnik za žalbe omogućava vam prijavu prevare svih vrsta.
- Nacionalno udruženje državnih odvjetnika može vas kontaktirati s uredom vašeg državnog odvjetnika.
- Better Business Bureau prihvaća pritužbe na proizvode i usluge poduzeća. Da biste podnijeli žalbu s njima, morate znati naziv i lokaciju tvrtke.
- Biro za zaštitu potrošačkih financija rješava pritužbe na financijske proizvode i usluge. Žalbu možete podnijeti putem interneta ili pozivom na broj 855-411-CFPB (2372).
- Ako prevara uključuje bankrot, možete je prijaviti u lokalnom uredu američkog skrbnika. Možete pronaći svoj lokalni ured putem web stranice Ministarstva pravosuđa.
- Konačno, možete prijaviti sumnju na prevare putem internetske linije MHA na broj 888-995-HOPE (4673). Ova linija također vas može povezati s zakonitim izvorima hipotekarne pomoći.
Prijavljivanje prevare vaša je najbolja šansa za povrat novca. No, vjerovatno nećete vratiti sve, a postupak bi mogao potrajati godinama. Naknada za povrat novca koji je FTC poslao žrtvama u siječnju 2018., na primjer, bio je nagodba za prvobitno podnesenu žalbu u 2013. Prosječni iznos plaćen svakoj žrtvi bio je 619,24 USD - otprilike 26% onoga što su izgubili.
Završna riječ
Nažalost, ne možete brzo i lako popraviti nepristupačni kredit za kuću. Ako imate problema sa hipotekom, vaš najbolji potez je da se obratite zajmodavcu, objasnite mu situaciju i zatražite da radi s vama kako biste stvorili plan za plaćanje onoga što dugujete.
Odlazak na zajmodavca može biti zastrašujući i neugodan, ali vaša je najbolja šansa da spasite svoj dom. Natjecanje za banke je dugotrajno i skupo, pa imaju svaki poticaj da vam pomognu da pronađete drugo rješenje ako je moguće.
Postoje i legitimni vladini programi koji mogu pomoći. Najbolji način da ih pronađete je putem web stranice MHA ili internetske linije. Možete se obratiti i vašoj državnoj agenciji za stambeno zbrinjavanje putem Nacionalnog vijeća državnih agencija za stambeno zbrinjavanje i provjerite ima li program za izbjegavanje isključenja iz zatvora..
Jeste li se ikada susreli s prijevarom o hipotekarnoj pomoći? Što se dogodilo?
