6 mogućnosti Ako trebate preseliti i ne možete prodati kuću

Unatoč činjenici da smo svoju kuću plasirali na tržište nakon proljeća - glavne sezone nekretnina - i činjenicu da je prvi put porez na kredit za kupce istekao dva mjeseca prije našeg preseljenja, bili smo sigurni da ćemo kuću prodati u nekoliko mjeseci.

Dečko, jesmo li pogriješili.

Prošlo je gotovo cijelu godinu - do svibnja 2011. - prije nego što smo uspjeli prodati kuću, i to za cijenu gotovo 20.000 USD manju od onoga što smo očekivali.

Ovo je previše uobičajena situacija za obitelji koje se moraju preseliti. Nakon pada stanovanja, prodaja kuće više nije relativno lak dio preseljenja. Srećom, postoji nekoliko opcija za vlasnike domova koji se pokušavaju prodati.

Mogućnosti za one koji ne mogu prodati kuću

1. Prodaj po pravoj cijeni

Tijekom pet godina u našem domu Columbus, moj suprug i ja smo uložili mnogo tisuća dolara u kućna poboljšanja, kao i bezbroj sati vlastitog rada. Iako smo znali da je poboljšanje kuće nešto što bi trebalo poduzeti jer smo željeli rezultate (a ne samo povećanu vrijednost preprodaje), još uvijek nismo mogli pomoći nego dobiti znakove dolara u očima kad smo započeli planirati svoj potez. Izvorno smo nabrojali naš dom za otprilike 25 000 USD više nego što smo ga platili - cijenu koja bi bila primjerena našem domu prije pada stambene zgrade, ali ne i onu koju bismo mogli dobiti u 2010. godini.

Do trenutka kad smo prodali, osjećali smo se srećom prodati za samo 6.000 USD više od naše prvotne kupovne cijene. Iako je malo vjerojatno da bi prvotno navođenje naše kuće po toj cijeni ubrzalo prodaju - kupci su bili prvi pojedinci koji su po svaku cijenu pokazali ozbiljan interes za kuću - važno je zapamtiti da su novac (i vrijeme) uložili u kuća često ne povećava otkupnu cijenu, posebice na padu tržišta.

Surađujte sa svojim Realtorom kako biste osmislili realni broj koji vas ne košta na tržištu i omogućava vam brzu prodaju. Jedan od načina za to je pogledati cijene na usporedivim kućama koje su se nedavno prodavale. Ako, s druge strane, gledate popis cijene kuća slične vašoj, možda nećete dobiti točan osjećaj tržišta jer bi se one mogle cijene puno više od onoga što je prodavac spreman platiti.

Najvažnije je da kada tržište stanovanja bude pretrpano, morate shvatiti da je cijena po kojoj možete prodati kuću vjerojatno biti niža nego što biste željeli, a možda čak i niža nego što ste platili za kuću. Ali zapamtite, ako si ne možete priuštiti da prodate kuću za manje nego što ste platili, niste bez mogućnosti.

2. Pričekajte

Planiranje najgoreg je ono što svi prodavači kuće trebaju učiniti, a ne činiti to bila je najveća greška koju smo napravili moj suprug i ja. Pretpostavili smo da stambeni pad nije utjecao na naše susjedstvo. Ali s dvije ovrhe unutar nekoliko blokova od nas i nekim kućama u susjedstvu koje se prodaju za manje nego što su vrijedile, mi (i naš Realtor) trebali smo vidjeti napise na zidu. Umjesto toga, odmah smo kupili novu kuću u Indiani, misleći da ćemo imati samo nekoliko mjeseci dvostruke hipoteke.

Bolji plan bi bio da bismo unajmili stan na godinu ili dvije dok smo čekali da se naša prva kuća proda. Ne samo da bi to uklonilo financijski pritisak od nas, već bi nam i pružilo priliku da saznamo više o raznim četvrtima u našem novom gradu.

Druga je mogućnost na jakom tržištu stanovanja da dio obitelji ostane na mjestu, dok se novi zaposlenik sam preseli kako bi preuzeo novi posao. Iako je ovo možda emocionalno teško, to olakšava održavanje kuće u vrhunskom obliku za izloge i omogućuje vam da izbjegnete povećane troškove osiguranja praznog doma.

Konačno, najbolje je pretpostaviti da nećete prodati kuću brzo, i na temelju toga pravite planove stanovanja i useljenja.

3. Postanite posjednik

Na neki način, iznajmljivanje vašeg doma može biti sretno rješenje za vaše prodajne probleme. Međutim, puno toga morate znati o tome da ste posjednik prije nego što uđete.

Troškovi

• Osiguranje kuće. Iznajmljivanje vašeg doma nosi nekoliko povezanih troškova koje možda niste predvidjeli. Na primjer, osiguranje vaših vlasnika kuća mora se promijeniti u politiku koja posebno pokriva nekretnine iznajmljivača / iznajmljivanje. Prema Institutu za informacije o osiguranju, "polisničke kuće obično koštaju oko 25% više od standardne politike vlasnika kuća jer stanodavci trebaju više zaštite od tipičnog vlasnika kuće."
• Upravljanje imovinom. Osim toga, troškovi upravljanja imovinom - posebno ako ste udaljeni posjednik - potencijalno bi mogli pojesti veliki dio prihoda od najma. Ako se nalazite u drugom dijelu zemlje, morat ćete imati nekoga pri ruci koji će se pobrinuti za bilo kakve probleme, od začepljenih odvoda, redovitog održavanja, do mrtvih stanara. U većini slučajeva trebate najam upravitelja imovine, što će vas uglavnom koštati oko 10% mjesečne najamnine.
• Kapitalni dobici. Konačno, vaše porezno opterećenje vjerojatno će se promijeniti kad postanete posjednik. Na primjer, jedna od potencijalnih poreznih briga je vaš mogući gubitak oslobođenja od poreza na kapitalni dobitak. Sve dok dvije od pet godina živite u vašem domu prije prodaje kuće, od prodaje kuće ne morate plaćati porez na najviše 250.000 USD dobiti (500.000 USD za bračne parove). Međutim, ako kraj vašeg najma stana iznajmite više od tri godine nakon što se preselite, a zatim prodate zarad, dugujete novac saveznoj vladi na toj dobiti.

Potencijalne porezne olakšice

• Zatraživanje gubitka kapitala. Jedna od strana zabrinutosti zbog gubitka oslobađanja od poreza na kapitalni dobitak (posebno na padu tržišta) je da iznajmljivanje kuće i prodaja s gubitkom znači da možete zahtijevati kapitalni gubitak prema dohotku. To može biti velika porezna olakšica, i zbog toga je prodavačima na sniženom tržištu često dobra ideja da unajmljuju kuću prije prodaje, jer zapravo mogu nadoknaditi dio svog gubitka kroz poreze.
• Porezi. Pored toga što možete zatražiti gubitak kapitala od svojih prihoda, postoje i druge porezne olakšice dostupne vlasnicima domova koji unajmljuju svoje domove dok su stanodavci. Stanodavci mogu odbiti gotovo bilo koji trošak koji se odnosi na održavanje i stavljanje u promet kuće za najam, kao što su premije osiguranja, popravke, troškovi oglašavanja, usluge uređenja okoliša, usluge upravljanja imovinom, hipoteke, pa čak i putni troškovi vezani za najam..

Postavljanje cijena
Može biti teško znati odgovarajući iznos za naplatu stanarine. Općenito pravilo za ulaganja u nekretnine sugerira da vam je potrebno naplatiti najmanje 1% iznosa hipoteke kako biste stvorili pozitivan novčani tok. Međutim, ovo je pravilo malo zamršenije kada iznajmljujete svoj postojeći dom.

Prvo morate utvrditi koliko je najamnina tipična za vašu četvrt. Čak i ako ima nekoliko nekretnina za najam u kojima živite, još uvijek možete odrediti razumnu cijenu. Razgovarajte s agencijama za upravljanje nekretninama kako biste saznali više o cijenama i potražite slične najamnine na mreži. Craigslist, Rentometer i Rent.com također su dobri resursi za provjeru.

Morate uzeti u obzir i svoje cijene slobodnih radnih mjesta kako biste stekli predodžbu o tome koliko novca možete očekivati ​​tijekom godine najma. Većina savjeta o investicijskim nekretninama sugerira da planirate samo 10 i pol mjeseci zauzeća godišnje - što znači da možete očekivati ​​10% slobodnog radnog mjesta tijekom određenog vremenskog razdoblja koje iznajmljujete.

Čak i ako otkrijete da iznos najma koji biste mogli naplatiti (umanjen za pripadajuće troškove prijenosa i pražnjenje radnog mjesta) ne bi bio dovoljan za pokrivanje mjesečne hipoteke, ipak može imati smisla iznajmiti vaš dom, umjesto pokušaja prenošenja hipoteku sam.

Pronalaženje stanara
Jedan od najtežih aspekata iznajmljivanja vašeg doma je pronalaženje pouzdanih stanara. Trebate osigurati oglašavanje na vrlo vidljivim lokacijama: Online, kako na web lokacijama za iznajmljivanje poput Rent.com i Craigslistu, tako i na web stranicama društvenih mreža poput Facebooka; putem lokalnih tvrtki za preseljenje i odjela za ljudske resurse; na bilo kojem lokalnom sveučilištu; i sa staromodnim predznakom u vašem dvorištu.

Jednom kada imate podnositelje zahtjeva, neophodno je da ih provedete kroz postupak provjere. Aplikacije na platoima i ugovori o zakupu možete pronaći na mreži, ali morate biti sigurni da raspitate svoje potencijalne stanare o njihovim prihodima, povijesti zaposlenja i povijesti najma - i nazovite sve njihove reference.

Uz to, zapamtite da brojeve socijalnog osiguranja možete tražiti putem čekova i kreditnih provjera putem web stranice kao što je E-Renter. Ove provjere prošlosti i kredita koštaju nominalnu naknadu (oko 25 USD), ali mogu vam poštedjeti brojne glavobolje.

4. Pretvorite kuću u najam

Čak i ako vam dugoročni posjednik nije moguć ili vas ne zanima, ipak možete nadoknaditi neke troškove iznajmljivanjem kuće putnicima. Navođenje vaše kuće kao najam za odmor na Vrbou ili na web mjestu za iznajmljivanje privatnih smještaja Airbnb može vam pomoći da se probijete do tržišnih padova dok ne budete u mogućnosti prodati.

Nadalje, ako svoj dom koristite kao najam za odmor dovoljno često da se kvalificira kao imovina koja donosi dohodak, a prodate imovinu prije nego što se tržište oporavi, možete zatražiti gubitak od poreza.

5. Stavite svoj dom na kratku rasprodaju

Ako se apsolutno morate preseliti i u svom ste domu pod vodom, kratka rasprodaja je opcija sa zadnjim rovom koja će vas barem izbaciti iz kuće. U ovom slučaju, vi i vaš zajmodavac pristali biste prodati kuću po znatno sniženoj cijeni, samo da biste je prodali. Vaš zajmodavac tada oprašta nedostatak između onoga što možete platiti za hipoteku i punog iznosa. Međutim, važno je napomenuti da je u nekim slučajevima taj nedostatak ne oprošteno, a prodavač je još uvijek odgovoran za plaćanje zajmodavcu.

Nažalost, čak i kad se nedostatak oprosti, kratka prodaja može imati dugotrajne financijske posljedice. Može oštetiti vaš kreditni rezultat, iako ne toliko kao ovrha, što je često pokušaj izbjegavanja kratke prodaje. Također, zajmodavci uglavnom pristaju na kratku prodaju samo ako vlasnik kuće već zaostaje na uplatama i primi zadanu obavijest.

Dovoljno je reći da je kratka prodaja samo rješenje ako je vaš problem s hipotekom inače nepremostiv.

6. Idite u ovrhu

U nekim se slučajevima može činiti kao da je dopuštanje banci da preuzme pravo na polaganje kuće samo vaša jedina opcija. Iako vam ovrha može izaći iz nereda za stanovanje, ovo je alternativa koju morate naporno raditi kako biste izbjegli. Većina ljudi razumije da ovrha ima velike kreditne posljedice - ali mnogi ne shvaćaju da bi vas pogodak kredita mogao koštati vaših kreditnih kartica. Nakon ovrhe, bivši vlasnik kuće može pronaći otkaz kreditne kartice ili sniženje ograničenja. Uz to su potrebne godine (uglavnom tri do sedam) prije nego što banke budu spremne iskoristiti šansu za hipoteku za vlasnike domova koji su otuđivali bivšu kuću.

Protuzakonito zatvaranje ne mora nužno značiti i da vlasnik kuće može otići bez trošenja novca. U većini država banke mogu legalno tražiti vlasnike domova zbog nedostatka, što je razlika između onoga što je banka uspjela dobiti za dom i onoga što još duguje na hipoteci. Čak i oni vlasnici kuća koji žive u državi sa zakonima protiv nedostatka i dalje moraju odgovoriti banci jesu li ikad uzeli drugi zajam ili refinancirali hipoteku kako bi unovčili dio kapitala. Zakoni protiv nedostatka ne štite vlasnike domova u tim slučajevima.

Sve što vlasnik kuće može učiniti kako bi izbjegao ovrhu, u konačnici je najbolja financijska odluka, jer ovrha može i dalje negativno utjecati na financije u godinama koje dolaze.

Završna riječ

Možda nećete moći prodati dom u željenom vremenskom roku ili po cijeni koju želite, ali prihvaćanje te činjenice i donošenje odluka u skladu s tim mogu vam pomoći da postignete najbolji financijski rezultat za svoju situaciju. Ako pretpostavimo najgore u vezi sa stambenim tržištem, najvjerojatnije je najsigurniji način djelovanja za vašu konačnu vrijednost.

Jeste li nedavno pokušali prodati svoj dom? Koje druge savjete savjetujete onima koji se muče prodati?