7 savjeta koje treba slijediti prilikom kupnje vašeg prvog ulaganja u nekretnine
Kao izvor pasivnog dohotka, on nikada ne presušuje ili sazrijeva, već umjesto toga osigurava stalni prihod bez gubitka imovine. U stvari, osnovna imovina se s vremenom cijeni, čak i dok otplaćujete hipoteku na nju. Zbog toga je ulaganje u nekretnine izvrstan izvor prihoda za umirovljenje. Diverzificira raspodjelu imovine i štiti od slijeda rizika povrata jer vam ne treba prodati nijednu imovinu da biste ostvarili prihod.
Zatim, tu su i porezne olakšice. Investitori mogu odbiti za svaki zamislivi trošak, od hipoteke do troškova održavanja do naknada za upravljanje nekretninama. Oni čak mogu odbiti neke troškove papira koje nikada nisu stvarno nastali, poput amortizacije.
No, za sve te prednosti, dolazi i sa svojim udjelom nepostojanja i rizika. Svaka nekretnina zahtijeva velika novčana ulaganja u obliku akontacije i troškova zatvaranja. Nekretnine su notorno nelikvidne, što ih čini skupim i sporim za prodaju. Za to je potrebna i vještina i rad za ulaganje, za razliku od dionica koje možete odmah kupiti putem indeksnog fonda bez posebnog znanja.
Ipak, znanje i vještina koje su vam potrebne da biste kupili svoje prvo imanje nisu raketna znanost. Svatko može naučiti kako ulagati u nekretnine. Evo sedam savjeta koje morate slijediti pri kupnji vaših prvih investicijskih nekretnina kako biste izbjegli zamke i ostvarili snažnu zaradu od samog početka.
1. ispravite brojeve
Najčešća pogreška koju vidim novi investitori u nekretnine čine pogrešno izračunavanje troškova, vrijednosti i najamnina.
Ako iz ovog članka ne uzmete ništa drugo, imajte na umu ovu lekciju: naučite kako točno izračunati novčani tok i dobit preusmjeravati novac jer to nije intuitivno. Na taj način investitori gube novac.
Popravci i nošenje troškova
Kada kupite kuće ili kupujete nekretnine za renoviranje, morate znati koliko će popravak koštati. Zvuči lako na površini; uostalom, dobavljači vam daju pismenu cijenu cijene, točno?
Problem je u tome što je s izvođačima radova teško raditi, a obnove rijetko idu glatko kao što je planirano. Izvođači često obećavaju i nedovoljno isporučuju, u smislu troškova i vremenskog rasporeda.
Za svoje prvo ulaganje, držite se relativno malih kozmetičkih popravaka. Zatim, proračunajte ogromne troškove prekoračenja troškova kako bi se riješili neizbježne štucanje. Samo nemojte reći izvođaču za to, ili će naći izgovor da ga potroši.
Nabavite najmanje tri ponude licenciranih dobavljača i budite izuzetno jasni u vezi sa popravcima koje želite. Kada ostavite prostor za tumačenje, ostavljate prostor da izvođači naknadno naplaćuju dodatne troškove.
I nemojte zaboraviti da su troškovi obnove samo početak. Također troši novac za posjedovanje nekretnine dok ona stoji na praznim mjestima popravljanja. Ovi knjigovodstveni troškovi, odnosno "povoljni troškovi", uključuju hipoteku, komunalije, poreze, osiguranje i dozvole.
Za vaš prvi posao proračunajte dodatnih 50% kao rezervu za troškove obnove, plus 50% jastuk za procijenjene troškove prijenosa. Pažljivo upravljajući izvođačima radova, možete izbjeći trošenje bilo čega, ali kao novi investitor, trebate proračunati za pogreške prilikom rada s izvođačima.
Savjet profesije: Prije nego što započnete s procesom pronalaska izvođača radova, pogledajte HomeAdvisor. Obavili su provjere u pozadini i pronašli najbolje ugovore iz vašeg područja. Izaberite nekoliko s njihovog popisa i svaki će vam dati ponudu za posao koji treba obaviti.
Vrijednost nakon popravka (ARV)
Kao što novi investitori obično podcjenjuju troškove, oni također često precjenjuju vrijednost imovine nakon popravka (ARV)..
Provedite vlastita istraživanja Trulia ili Zillow kako biste stekli osjećaj usporedivih vrijednosti obnovljenih nekretnina. Zatim posjetite nekoliko uporedivih domova koji su trenutno na prodaju. Prođite kroz njih i osjetite kako u kvartu cijene cjelovita svojstva.
Kao početnik investitor, vaše mišljenje samo to neće smanjiti, pa prije kupnje potražite i tri stručna mišljenja o ARV rasponu za određenu nekretninu. Prvo pitajte mišljenje svog agenta za nekretnine i tražite da budu konzervativni u svom rasponu vrijednosti. Zatim pronađite iskusnog investitora koji djeluje na vašem tržištu i pitajte njihovo mišljenje. Konačno, potražite njihova procjena zajmodavca.
Kada imate ova tri mišljenja o rasponu ARV-a, uzmite donji kraj asortimana kao svoj radni ARV. Ovo nije vrijeme ili mjesto za optimizam; morate znati vaš minimalni profit od prevrtanja nekretnine i uvjerite se da nije negativan.
Najam nakon popravka
Ako nekretninu čuvate kao najam, potrebna vam je točna procjena cijene najma nakon popravka. Prođite isti postupak kao i procjena ARV-a, ali ovaj put za najam.
Ako ste domaći, nemojte preskočiti šetanje susjednim nekretninama koje su trenutno navedene za iznajmljivanje. Nema zamjene za gledanje kako lokalni bijelci izgledaju vlastitim očima. Želite razviti osjećaj za lokalno tržište najma, kao i razinu završne obrade i pogodnosti koje iznajmljivači očekuju.
Tekući troškovi zakupa
Ponovite za mnom: Vaš novčani tijek nije stanarina minus hipoteka.
Drugi skup brojeva koje novi ulagači pogriješe jesu tekući troškovi najma. Kao općenito pravilo, očekujte da će vaši ne-hipotekarni troškovi prosječno iznositi oko 50% najamnine. Na primjer, prema Pravilu od 50%, ako je najamnina 1200 USD, vaši tekući ne-hipotekarni troškovi prosječno će iznositi 600 USD. Ako je vaša hipoteka 500 USD, to vam ostavlja prosječni mjesečni novčani tijek od 100 USD - što je daleko veći iznos od 700 USD koji mnogi početnici očekuju.
Ne-hipotekarni troškovi uključuju:
- Porez na imovinu
- Osiguranje imovine
- Stopa slobodnih radnih mjesta
- Glavni popravci i kapitalni izdaci (CapEx)
- Održavanje
- Troškovi upravljanja imovinom
- Računovodstveni, knjigovodstveni i pravni troškovi
Ne isključujte troškove upravljanja imovinom jer planirate sami upravljati imovinom. Nisu svi imali vremena ili temperamenta potrebnih za kvalitetno upravljanje iznajmljivanjem. Čak i ako ga danas imate, to ne znači da ćete ga imati sljedeće godine. Osim toga, upravljanje najamninama je trošak rada, bilo da radiš taj posao ili je to netko drugi. Budite financijski spremni zaposliti upravitelja imovine uključivanjem ovih troškova u svoj izračun gotovinskog toka.
Međutim, ne oslanjajte se isključivo na 50% pravila za svoj stvarni izračun. To je široko pravilo i prije kupnje morate izračunati svaki trošak za bilo koju nekretninu.
2. Razmotrite svojstvo "ključ u ruke"
Ne žele svi da se svađaju s dobavljačima, dozvolama i refinanciranjem dugoročne hipoteke. U tome nema ništa loše.
Ako vas ideja nadzora nad obnavljanjem ispunjava stresom, kupite nekretninu "ključ u ruke". Možete kupiti nekretnine koje su već unajmljene stabilnim, pouzdanim stanarima ili kupiti nekretnine u stanju spremnosti za iznajmljivanje.
U današnjem sve više povezanom svijetu čak možete kupiti ključ u ruke u bilo kojem dijelu zemlje koristeći platforme poput Roofstock. Zamislite nacionalnu verziju MLS-a za javni pristup samo za nekretnine za najam, i imate dobar osjećaj snage i praktičnosti ove platforme.
Roofstock također uključuje mnoštvo podataka za svaku navedenu nekretninu, od podataka lokalnog tržišta do povijesnih i prognoziranih trendova vrijednosti kuće do detalja o stanju nekretnine. Najbolje od svega, oni uključuju dvije garancije: jedno vam omogućuje da „vratite“ nekretninu bez troškova u roku od 30 dana, a drugo jamči da ćete nekretninu iznajmiti najmoprimcu u roku od 45 dana od kupnje. Pogledajte naš potpuni pregled Roofstock za više detalja.
3. Ostanite odvojeni i budite strpljivi
Kao što je već spomenuto, kupovina nekretnina zahtijeva posao. Taj se rad umnožava deset puta ako želite naći dobar posao - što vam je bolje kao investitoru ili u čemu je drugo?
Mnogi investitori početnici emocionalno se vežu za prvo imanje koje privlači njihovo zanimanje. Vole lokaciju i misle: "Volio bih se ovdje povući" ili vole kuhinju ili mozaik pločice u drugom katu kupaonice.
Emociji nema mjesta u bilo kojoj vrsti ulaganja. Dovodi do odluka donesenih iz pogrešnih razloga i "intuitivnog ulaganja", poput pokušaja vremena na tržištu.
Nikada, nikada nemojte dozvoliti da oblikujete emocionalnu povezanost s potencijalnim investicijskim nekretninama. Po svemu sudeći, morat ćete pregledati desetine - možda stotine - nekretnina prije nego što pronađete pravi posao. Ako dajete ponude na 15 nekretnina, postoji velika vjerojatnost da će pet prodavača pregovarati s vama, a od njih će se troje s vama dogovoriti. Od te tri, dvoje će propasti prije nagodbe, ostavljajući vam jedan zaključeni ugovor za sve vaše napore.
Malo ljudi ima strpljenja i mogućnosti da ostane odvojeno od svakog od tih ugovora. Izravno ulaganje u nekretnine je igra brojeva u dva osjetila: Sve se odnosi na dobit i trošak, a samo je mali postotak vaših potencijalnih poslova zapravo blizu. Prigrlite te stvarnosti sada prije gubitka ogromne količine vremena i novca u neuspjelom pokušaju ulaganja.
4. Pregovarajte (i ne bojte se hodati dalje)
Prodavci očekuju da pregovarate. Ako to ne učinite, započinju drugi pogađanje cijena i pitaju se trebaju li zatražiti više.
Pregovaranje o nekretninama započinje istraživanjem prodavača. Otkrijte sve što možete o prodavačima, kao što su koliko žurno žele prodati, zašto prodaju i kada se kreću ako je nekretnina okupirana. Ako upotrebljavate agenta za nekretnine, neka neka se oglasi s popisom. Iznenadili biste se koliko često agenti za listing nude razgovor.
Uđite s najnižom ponudom za koju mislite da će prodavač shvatiti dovoljno ozbiljno da bi se borio. Što se prodavatelj hitnije želi zatvoriti, taj broj može biti niži.
Da biste smanjili iznos dospjelog novca za namirenje, ne ustručavajte se u pregovoru ugraditi prodajnu koncesiju.
Ono što je najvažnije, postavite cijenu stropa prije nego što uopće napravite svoju početnu ponudu. Obvezujte se pismeno i recite nekome što znači zaključati na svom mjestu. Ako prodavač nakon pregovora naprijed i natrag ne prihvati broj ispod tog stropa, udaljite se. Iznenađujući broj prodavača vas nazove nakon nekoliko dana da kažu: "Pa, možda mogu učiniti da ti brojevi nakon svega rade." Prodavači žmirkaju i drže, ali kada ostanete emocionalno odvojeni, možete se udaljiti od ne baš zvjezdanih ponuda, što vas pozicionira da ne kupujete ništa osim dobrih ponuda.
Slijedite ove pregovaračke taktike da biste se čvrsto držali pregovora i uvijek budite spremni na šetnju.
5. Organizirajte financiranje prije davanja ponuda
Kad napravite ponudu, prodavači očekuju da ćete pružiti detalje o tome kako planirate stvarno platiti njihovu imovinu. Što znači da trebate uskladiti financiranje prije nego što počnete baviti ponudama. Vaše mogućnosti razlikuju se ovisno o tome tražite li kratkoročni kredit za rehabilitaciju ili dugoročnu hipoteku najamnine..
Za kratkoročne zajmove za kupnju na rehabilitaciji idite s najmoprimcima. Brzi su i fleksibilni, ako skupe. S druge strane, možda ćete sreću naći u lokalnoj banci, ali svaka posluje pojedinačno, a svaka ima drugačiju politiku kreditiranja.
Za dugoročne hipoteke za najam možete isprobati konvencionalne hipotekarne zajmodavce prilikom prvog ulaganja. Ali banke i odgovarajući zajmodavci nisu skalabilni izvan vaših prvih nekoliko entiteta jer oni postavljaju ograničenja na koliko hipoteka možete imati izvješća o svom kreditu.
Razmatrajte portfeljne zajmodavce kao financiranje na sljedećoj razini. Ovi zajmodavci ne prodaju vaš zajam velikom korporativnom zajmodavcu, već ga drže u kući. Banke lokalne zajednice ponekad nude te zajmove, kao i neki online zajmodavci.
Na kraju, nakon što ste dokazali uspješnost, novac možete privatno posuditi od prijatelja i obitelji za financiranje vaših ponuda. Ali to dolazi godinama nakon vašeg prvog posla.
Savjet profesije: Kad tražite hipotekarni zajmodavac za financiranje prve nekretnine, započnite s LendingTree. Za nekoliko minuta, možete imati više citata za zajam koje možete usporediti jedan pored drugog.
6. Nemojte platiti procjenu vrijednosti
Nekretnine ne povećavaju vrijednost uvijek. Kuće obično povećavaju vrijednost, ali ako računate na "obično", onda nagađate, a ne ulažete.
Ako ste flipper, okrenite se prema današnjim cijenama. Ako ste dugoročni investitor u najam, kupite na temelju današnjeg novčanog toka. Iako se kućne vrijednosti mogu srušiti, stanarine ostaju iznenađujuće otporne. Čak i u Velikoj recesiji, kada su kućne vrijednosti pale za 27,42%, stanarine su i dalje rasle, prema američkom uredu za popis stanovništva..
U tome je ljepota ulaganja u najam. Kada naučite kako prognozirati novčani tok, možete točno izračunati prinose na bilo kojoj imovini ulaganja, a možete se odlučiti ulagati samo u nekretnine s visokim prinosom. A kad ulažete u nekretnine za iznajmljivanje na temelju trenutnog novčanog toka, tada svaka procjena vrijedi.
7. Budite spremni na provođenje zakona i deložaciju
Kao što svi nemaju temperamenta biti investitorom u nekretnine, isto vrijedi i za učinkovitog iznajmljivača. Potrebna je pažnja na detalje, samodisciplinu i spremnost na provođenje pravila vašeg ugovora o najmu.
Ljudska bića guraju se prema svojim granicama. Kao posjednik, to znači da će neki od vaših stanara pokušati pomaknuti vaše granice. Vaš je posao braniti te granice. Nisu svi disciplinirani za provođenje pravila o najmu pred nasmijanim stanarom. Ali provođenje pravila jedan je od izazova da ste posjednik, s kojim morate biti zadovoljni ako želite uspjeti.
Vaš hipotekarni zajmodavac neće se usmjeriti ako ih nazovete da šuškaju i zamolite ih da vam ne naplaćuju zakašnjelu naknadu ili započnu postupak ovrhe. Ako najam ne dođe do kraja razdoblja odgode, poslužite se obavijesti o iseljenju, koja iznajmljivaču daje drugi poček prije nego što podnese zahtjev za deložaciju. Ako ne plate do kraja drugog razdoblja odgode, podnesite zahtjev lokalnom sudu. To će započeti još jedan dugotrajan proces s datumom saslušanja i zaključavanja, a sve to traje mjesecima.
Naravno, rijetko se dođe do toga. Kad odmah dostavite obavijest o upozorenju za iseljenje i podnesete je sudu, iznajmljivači često počinju dati prednost najma svojim računima za kreditne kartice, diskrecijskim trošenjima i drugim troškovima..
Ako vam se ne sviđa zvuk ničega, niste sami. Ali to znači da niste temperamentno prilagođeni iznajmljivanju zemljišta. Trebali biste je ili predati menadžeru imovine ili pronaći druge načine ulaganja u nekretnine.
Završna riječ
Izravno ulaganje u nekretnine nije dobro za mnoge, pa čak i za većinu ljudi. Jednostavno nemaju strpljenja i discipline.
Srećom, ne morate ulagati izravno kako biste postigli izloženost nekretninama u svom portfelju. Neizravni načini ulaganja u nekretnine uključuju REIT-ove, koje možete odmah kupiti putem vašeg brokerskog računa ili IRA-e. Također možete uložiti u web stranice za crowdfunding nekretnina. Iako su nekad mogli sudjelovati samo akreditirani ulagači, nekoliko ih je, poput Fundrise, sada dopustite bilo kome da uloži.
Ako imate interesa, strpljenja i temperamenta izravno ulagati u nekretnine, vaša disciplina bit će nagrađena predvidljivim povratima, snažnim poreznim olakšicama i visokim pasivnim prihodima. Jedan jednostavan način kupnje vašeg prvog investicijskog imanja je živjeti u njemu kućnim sjeckanjem. Suprotno uvriježenom mišljenju, ne morate kupovati višeobiteljsku imovinu da biste hakirali kuću. Kućicu možete hakirati s cimerima, s pomoćnom jedinicom za stanovanje, iznajmljivanjem soba na Airbnbu ili čak dovođenjem studenta s devize.
Imate obilje mogućnosti ulaganja u nekretnine, bilo da se odlučite za izravno vlasništvo ili pristup više od ruke. Bilo kako bilo, obavezno obavite domaću zadaću i pažljivo provjerite svaku investiciju, posebno pazeći na brojke.
Razmišljate li o kupovini investicijske nekretnine? Koji je vaš dugoročni plan?
