9 Vrijednosti ulaganja u nekretnine
Svaka nova investicija je zastrašujuća u početku kad se još uvijek trudite naučiti vokabular, izazove, rizike i nagrade. Ali nekretnina nudi neke uvjerljive pogodnosti za ulagače koji su spremni naučiti užad, od diverzifikacije imovine do pasivnog prihoda do nekretnina koje ulažu porezne olakšice.
I imate mnogo mogućnosti ulaganja u nekretnine. Od brze jednokratne isplate do stalnog primanja, praktičnog rada do potpune pasivnosti, možete odabrati pravu mogućnost ulaganja na temelju svojih osobnih ciljeva.
Evo devet popularnih opcija pomoću kojih možete započeti graditi svoje carstvo nekretninama - ili barem dodati nekretnine u svoj portfelj.
1. Flipping kuće
Reality TV emisije poput "Flip This House" popularizirale su kuću koja se bacala sredinom 2000-ih, a flipping je apel uspio preživjeti stambenu krizu i veliku recesiju..
Nije teško razumjeti zašto. Ako se pravilno izvedu, ulagači mogu za nekoliko mjeseci ostvariti prinose u rasponu od nekoliko stotina posto.
Naravno, mnogi novi investitori to ne rade ispravno i na kraju gube novac. Čak su i oni koji zaradite snažan povratak često iznenađeni količinom posla koja je potrebna da bi se postigla. Preusmjeravanje kuća uključuje ulaganje vremena i rada, a ne samo novca.
Ako vam se ne čini da se zabrljate sa zajmom za težak novac i žurnom obnavljanjem, jedna druga opcija je preokret uživo. Uselite se u kuću koju je potrebno ažurirati, poboljšati je tijekom godinu ili dvije, a zatim je prodate i plaćate samo porez na kapitalnu dobit. Ili možete u potpunosti izbjeći kapitalni dobitak ako se kvalificirate za izuzeće Odjeljka 121.
Nema mnogo strategija ulaganja koje vam omogućavaju da se maknete s desecima tisuća dolara nakon samo nekoliko mjeseci. Flipping kuće jedan je od njih, ali dolazi s vlastitim rizicima. Stoga pripazite da ispravno utvrdite brojeve, posebno troškove popravka, troškove prijevoza i vrijednost popravka. Također, provjerite da li vam je ugodno u upravljanju i pregovorima s izvođačima, prije nego što isprobate ruku na prvom koraku.
2. Svojstva za dugoročni najam
Nisu svi sigurni da su posjednici i da se nose sa svim neočekivanim izazovima s kojima se stanodavci suočavaju. Ipak, unajmljivanje nekretnina može osigurati stalni pasivni prihod i pad poreznih pogodnosti za poduzetne investitore koji su spremni preuzeti glavobolju.
Postoje tri puta za kupnju vašeg prvog objekta za iznajmljivanje.
BRRRR Strategija
Jedna opcija je kupovina nekretnine koja treba obnovu, ali umjesto da je prodate po završetku, držite je kao najam. BRRRR se odnosi na kupovinu, obnovu, iznajmljivanje, refinanciranje, ponavljanje i odličan je način financiranja 100% kupovine imovine..
Radi ovako: Otplatite 20% ili otplatite kredit za rehabilitaciju, izvršite obnove da biste stvorili kapital u kući, a zatim ga unajmite. Uz sav taj kapital, možete povući novac kad refinancirate dugoročnu hipoteku. Dovoljno novca za povrat izvornog predujma ako ste stvorili dovoljno kapitala.
To funkcionira jer se iznos zajma za refinanciranje temelji na vrijednosti imovine nakon popravka, a ne na vašoj originalnoj otkupnoj cijeni i troškovima popravka..
To vas oslobađa ponavljanja postupka u nedogled koristeći istu gotovinu. A uz svaku nekretninu dodajete još pasivni prihod bez novca u džepu.
Poput preusmjeravanja kuća, novi investitori često ulaze u probleme podcjenjivanjem troškova, posebno obnove i nosivih troškova. Veliki dio njihovog uspjeha svodi se na sposobnost pronalaženja dobrih izvođača radova koji im neće povećati troškove prilikom renoviranja. HomeAdvisor je sjajno mjesto za pronalazak uglednih dobavljača u vašem području. Sve izvođače postavili su na svojoj platformi kroz postupak provjere kako bi bili sigurni da ćete za svoje potrebe angažirati najbolju tvrtku.
Iznajmljivanje "ključ u ruke"
Nije baš oduševljena ideja zapošljavanja izvođača i nadzora projekata obnove?
Iznajmljivanje ključ u ruke je ono koje je ili već unajmljeno ili je u stanju za najam. Naravno, očekujte da platite više s obzirom da ne kupujete majstora specijalca. Utoliko rečeno, izbjegavate i glavobolje povezane s obnovom imanja.
Tijekom posljednjih nekoliko godina, bilo je puno lakše kupiti nekretnine za iznajmljivanje "ključ u ruke" bilo gdje u zemlji. Ne samo da je tehnologija virtualnih turneja postala bolja, već su i platformi za prodaju poput peer-to-peer Roofstock iskočili su kako bi dodali transparentnost procesu.
Roofstock sadrži mnoštvo podataka, kako o nekretnini tako i o susjedstvu. Uključuju izvješća o inspekcijama kuće, izvješća o povijesti naslova, analize stope ograničenja novca i analize povrata novca, povrata povijesti na susjedstvu i imovini, podatke o lokalnoj školi i još mnogo toga. Najimpresivnije, nude dvije garancije za kupca, uključujući 30-dnevno jamstvo povrata novca i 45-dnevno jamstvo za leasing za upražnjene nekretnine.
Kućno sjeckanje
Iako postoji mnogo načina za hakiranje kuće, klasična strategija uključuje kupnju malog imanja u više obitelji, premještanje u jednu cjelinu i iznajmljivanje druge jedinice ili jedinice. Ideja je jednostavna: susjedi plaćaju hipoteku umjesto vas.
Odličan je način da se olakša investiranje u najam, posebno zato što uz malu predujam možete dobiti hipoteku s niskim kamatama. Nekretnine sa dvije, tri ili četiri jedinice još su klasificirane kao stambene u industriji hipoteka, tako da možete izvaditi standardnu hipoteku kupca. To bi moglo značiti avansno plaćanje do 3,5% za FHA kredit, 3% za Fannie Mae HomeReady kredit ili 0% za VA kredit.
Za razliku od standardnih 20% za kredit za investicijsku imovinu, plus viša kamatna stopa koja se povećava, i možete vidjeti zašto se hakiranje kuća pokazuje tako atraktivnim - da ne kažem ništa od čitavog "moji susjedi plaćaju hipoteku".
3. Kratkoročni najam
Nitko ne kaže da morate iznajmiti svoje nekretnine za iznajmljivanje dugoročnim stanarima. Web lokacije poput Airbnb i HomeAway dopustite da ih iznajmite kratkoročno zaposlenima ili čak srednjoročno za korporativne goste.
Iznajmljivanje za odmor, naravno, dolazi s vlastitim pogodnostima. Da, možete naplaćivati više po noćenju, ali su vaše popunjenosti niže. I dok nećete imati iste glavobolje kod neplativih stanara i iseljenja, imat ćete i druge glavobolje, poput čišćenja jedinice između gostiju, opremanja jedinice i plaćanja komunalnih usluga..
Prije nego što uložite u nekretninu za najam za odmor ili se odlučite koristiti postojeći najam za ugostiteljstvo turista, svakako prikupite točne brojeve za troškove poput cijene slobodnog radnog mjesta, naknade za upravljanje, troškova čišćenja i sezonskih najamnina i zauzeća. Uključite troškove komunalnih usluga i budite konzervativni u svim procjenama.
Može biti učinkovit poslovni model ako mu pristupite kao poslu, a ne pasivno ulaganje.
4. cjelovitost
Ulagači u nekretnine često traže od veleprodajnih nekretnina, umjesto da sami kupuju nekretnine. Za veleprodaju nađete veliku nekretninu i stavite je pod ugovor za, recimo, 100.000 USD. Nekretnina po svom trenutnom stanju vrijedi 120.000 USD, ali umjesto da je kupite, ugovor prodajete drugom ulagaču za 110.000 USD.
Dobivate dobit bez da ikada morate oduzeti vlasništvo nad nekretninom, a kupac dobije nekretninu za popust ispod njegove tržišne vrijednosti. To je win-win.
Ako vam zvuči kao lak novac, nije. Pronalaženje izvanrednih ponuda nekretnina iziskuje puno posla, a treba i posao na izgradnji mreže kupaca investitora. Trgovci na veliko moraju prihvatiti određeni rizik da neće uspjeti pronaći kupca, ostavljajući ih zaglavljene s ugovorom koji nikad nisu namjeravali zatvoriti..
Ali uz sve to, sjajan je način da naučite kako pronaći ponude i zaraditi novac prije nego što sami budete financijski spremni kupiti nekretnine.
5. Trustovi za ulaganje u javne nekretnine
Investicijsko povjerenje u nekretnine ili REIT je vrsta vrijednosnih papira kojima se trguje na javnim burzama. Fond REIT koristi svoj kapital za ulaganje u nekretnine, bilo izravno kupnjom nekretnina ili posredno pozajmljivanjem hipoteka na nekretninama - to su poznate kao hipotekarni REITs ili mREIT.
Jedna zajednička prednost REIT-a u odnosu na tradicionalne dioničke fondove su visoki prinosi na dividende. Prema zakonu, REIT-ovi moraju isplatiti najmanje 90% svoje dobiti dioničarima u obliku dividendi, stvarajući ulaganja u visoke prinose.
Loša strana tog visokog prinosa od dividendi je ta što REIT-ovi često imaju problema sa prikupljanjem kapitala za rast svog portfelja jer oni moraju toliko dugovanja isplatiti dioničarima. Ali ako tražite potpuno pasivan način diverzifikacije portfelja dionica tako da uključuje nekretnine, ne postoji jednostavnija opcija od kupovine REIT-a na vašem brokerskom računu, IRA-u ili 401 (k).
Savjet profesije: Ako nemate posrednički račun ili IRA postavljen, možete otvori račun kod tvrtke You Invest J.P. Morgan. Nude se do 625 USD kada otvorite i financirate svoj novi račun.
6. Dionički fondovi povezani s nekretninama
Određene industrije uključuju veliku izloženost nekretninama, poput trgovačkih građevinskih tvrtki, kuća za gradnju kuća, trgovaca za poboljšanje kuće, pa čak i hotelijerstva. To znači da možete posredno ulagati u nekretnine kupovinom dionica u tvrtkama koje zarađuju za život iz sektora nekretnina.
Možete investirati ubiranjem pojedinačnih dionica ili kupnjom uzajamnih fondova specifičnih za pojedinu industriju ili fondova kojima se trguje na burzi. Imajte na umu da dionice tih tvrtki ne pokreću samo tržišta nekretnina i mogu se povećati ili pasti na temelju različitih razloga kao što su loše upravljanje, visoki troškovi građevinskog materijala ili čak seks skandal CEO-a..
Iako je to najmanji način diverzifikacije ulaganja u nekretnine, to je potpuno pasivno i to možete učiniti jednim klikom na gumb.
7. Web stranice i privatni REITs
Ne rade sve web lokacije za crowdfunding nekretnina po istom modelu.
U jednom je modelu crowdfunding web stranica namijenjena financiranju za kratkoročne zajmove za rehabilitaciju - vrsta kredita koja koristi leptir i BRRRR investitori. Kako bi došli do novca za financiranje tih zajmova, web-mjesto crowdfundinga prikuplja novac od javnosti. Kao ulagač kapitala možete potražiti kredite koji se trenutno financiraju, procijeniti imovinu i dužnika i uložiti novac u zajam. Jedan od primjera ovog modela je GroundFloor, koji omogućava sudjelovanje nekvalitetnih ulagača.
Drugi uobičajeni model za crowdfunding web stranice djeluje poput REIT-a, ali onim na kojem se ne trguje javno na burzama. U tim slučajevima web-mjesto crowdfundinga privatno kupuje i upravlja imovinom za ostvarivanje prihoda koristeći novac prikupljen od pojedinačnih ulagača poput vas. Dobar primjer uključuje DiversyFund, koji ima prosječni godišnji prinos od 17,6% od svog početka. Ovo web mjesto za prikupljanje novca prihvaća novac od nekreditiranih ulagača i ulaganja od čak 500 USD.
Imajte na umu da mnoge web stranice za crowdfunding prihvaćaju sredstva samo od akreditiranih investitora, postavljaju visoke minimalne iznose ulaganja ili oboje.
8. Fondovi privatnog kapitala i fondovi prilika
Akreditirani ulagači s puno novca za ulaganje imaju više mogućnosti od nas ostalih. Među tim opcijama su fondovi privatnog kapitala.
Ta sredstva omogućuju bogatim investitorima da sakupe svoj novac za veća ulaganja poput komercijalnih zgrada. Menadžer fonda nadgleda svakodnevne operacije - naravno uz ogromnu naknadu - ostavljajući ulagačima fonda da se odmore, opuštaju i uživaju u povratima.
Jedna posebna vrsta fonda privatnog kapitala koji je posebno značajan za nekretnine jest fond prilika. Ta sredstva kupuju i poboljšavaju nekretnine u zonama s kvalificiranim mogućnostima koje odredi država i ovjere Ministarstvo financija.
Zone s kvalificiranim mogućnostima obično su područja s malim dohotkom u kojima država želi podstaći gospodarski rast i ulaganja. Mrkva za ulagače: odgođeno i smanjeno porez na dobit. Pojedinosti potražite u ovom sažetku IRS-a.
Ove porezne olakšice čine primamljivu ponudu za bogate akreditirane investitore koji traže kreativne načine umanjivanja poreznog računa. Ali budite spremni na veći rizik kada investirate u nevolji susjedstva.
9. Privatne bilješke
Jedan od načina za posredno i pasivno ulaganje u nekretnine jest posuđivanje novca izravno investitorima u nekretnine za kupnju imovine.
To najčešće znači pozajmljivanje prijatelja, članova obitelji i drugih ljudi koje osobno poznajete i kojima vjerujete u svoj novac. To povjerenje je ključno, jer ako vam oni zadaju zadaće, imate malo prava nego da ih tužite. Većina zajmodavaca za privatne zapise ne uzima založno pravo na nekretninu, pa čak i kad to učine, nije trivijalno zaključiti bračni postupak na nekretnini.
No, obično privatni ulagači naplaćuju visoke kamatne stope. A kad oni osobno upoznaju investitora u nekretnine i njihove (nadam se izvrsne) rezultate, to se često odnosi na niski rizik, visoku zaradu. Samo budite oprezni prilikom miješanja vašeg osobnog života i financijskih ulaganja. Rizikujete svoje osobne odnose, a ne samo svoj novac.
Završna riječ
Nema vam nedostatka opcija kada ste spremni dodati nekretnine u svoj investicijski portfelj.
Prije nego što odlučite koju strategiju za ulaganje u nekretnine trebate razjasniti, jasno odredite svoje osobne ciljeve. Flipping je odličan za generiranje gotovine brzim preokretom, ali to je jednokratna isplata koja se oporezuje kao redoviti dohodak i daleko je od pasivne. Suprotno tome, pozajmljivanje novca u obliku privatne note svom prijatelju investitora u nekretnine je u potpunosti pasivno, ali ostavlja vas bez ikakve kontrole ili uvjerenja osim vašeg osobnog povjerenja u dužnika..
Nekretnine su zloglasno nelikvidna investicija, pa se prije ulaganja uložite u svoje vremensko opredjeljenje. Isplanirajte svoju idealnu izlaznu strategiju, a zatim kreirajte plan u kriznim situacijama za slučaj da se prebacite na plan B.
Kao izvor visokih prinosa, stalnog prihoda i poreznih pogodnosti, nekretnine čine dobru priliku za uvrštavanje u vaš portfelj. No, kao i kod svakog ulaganja, napravite domaći zadatak i shvatite rizike prije nego što granatirate svoj teško zarađeni novac.
Kako ste u prošlosti ulagali u nekretnine? Koje su vaše brige i izazovi u napretku?
