Kako se nositi sa lošim stanarima - 13 problema s iznajmljivačima

Iako niže stanarine očito utječu na rentabilnost iznajmljivača, deložacije su također skupe i mogu koštati stanodavca vremena, novca i resursa za provođenje. Uz osnovne prometne troškove kao što su marketing, izgubljena najamnina, nova boja i popravak uređaja, odvjetničke naknade za deložaciju stanara mogu biti nevjerojatne. Također, najmoprimac može naljutiti bijes namjerno oštetivši nekretninu.

Bez obzira jeste li bili stanodavac veći dio svog života ili se pripremate unajmiti svoju prvu nekretninu, važno je shvatiti da će možda trebati proći postupak iseljavanja u nekom trenutku tijekom karijere. Čak i ako ste dobar iznajmljivač i trudite se da izgradite pozitivne odnose sa svojim stanarima, u nekim slučajevima su odnosi jednostavno kiseli. Ali umjesto da odmah pošaljete obavijest o deložaciji, možda biste trebali isprobati bilo koji od niza provjerenih savjeta za rješavanje uobičajenih problema stanara..

Česti problemi s kojima se suočavaju stanodavci

1. Stanari odbijaju plaćati najam

Stanari mogu iz više razloga, od nedostatka novčanog toka ili privremene nezaposlenosti, oduzimati najamnine od iznajmljivača do sporova za popravak i održavanje. Komunikacija je presudna pri suočavanju s tim problemom i važno je razumjeti stanara i prirodu problema i pokušati pregovarati, ako je moguće.

Mogućnosti plaćanja strukture
Ako stanar ima problema s novčanim tokom, najefikasnija metoda prikupljanja stanarine je strukturiranje opcija plaćanja. Kao posjednik, trebali biste prepoznati da se ljudi povremeno bore s računima, tako da možete pokušati provoditi politiku prihvaćanja djelomičnog plaćanja od strane stanovnika jednom godišnje. Još jedan dobar način naplate je probijanje zakasnjelih naknada i delinkventna najamnina za ostatak najma stanara..

Također možete pregovarati o tjednim djelomičnim plaćanjima za pomoć novčanom toku stanara, pa čak i primijeniti dio sigurnosnog depozita kako biste olakšali opterećenje stanarskog novčanika. Krajnji ključ uspjeha je postavljanje strogog plana plaćanja i praćenje kako bi se stanar držao u skladu s planom plaćanja. Općenito, stanari koji su najprikladniji za fleksibilne planove plaćanja su oni koji imaju kratkoročne financijske probleme koji imaju tendenciju plaćanja kad god imaju novac, a ne prema uvjetima najma..

Promijenite živi raspored
Ako stanar više ne može priuštiti stanarinu, stanodavci ih mogu postaviti s cimerima ili ih premjestiti u manje, jeftinije jedinice. Stanodavci koji se trude i nude svoje stanare mogu biti nagrađeni zakupcima za život.

Međutim, ako pregovori i komunikacija ne riješe problem, možete pokušati uvjeriti stanara da dobrovoljno ode. Ako najmoprimac ne može platiti, objašnjavanje dugoročnog utjecaja deložacije na njihovu kreditnu i najamnu povijest može ih uvjeriti da preuzmu posjed jedinice. Ostavljanje vlastite volje može biti puno bolja opcija od suočavanja s pravnim naknadama i lošim dugom.

2. Loši stanari prolaze kroz vaš postupak provjere

Jednostavna provjera kredita i prijava možda ne otkrivaju dovoljno prethodne probleme sa stanarima, ali je to izvrsno mjesto za početak. Evo nekoliko načina na koje stanodavci mogu pomoći osigurati da postupak pregleda stanara ukloni problematiku stanara:

• Provedite temeljitu probiru pozadine. Temeljita pozadinska provjera uključuje preglede radi provjere povijesti zaposlenja i najma, provjere kredita i intervjue za sve potencijalne stanare. Da biste pokrenuli kreditni ček, pribavite podnositeljev socijalni broj, adresu i ime i osigurajte da imate njegovo ovlaštenje. Neki iznajmljivači traže plaćanje troškova za pokretanje kreditnog čeka, koji može koštati bilo gdje između 30 i 50 dolara. Iako ne možete naručiti izvješće izravno od tvrtke Experian, TransUnion ili Equifax, možete dobiti pomoć servisa za provjeru stanara ili agencije za kreditno izvještavanje.
• Podnositelji intervjua na prikazivanju. Primarni cilj posjednika za vrijeme prikazivanja nije prodaja potencijalnog stanovnika na jedinici. Umjesto toga, iskoristiti priliku intervjuirati podnositelje zahtjeva i saznati zašto napuštaju svoje trenutno prebivalište i utvrditi što očekuju od njihove nove imovine ili zajednice najma.
• Zatražite ispunjenu prijavu nakon prikaza. Zatražite da potencijalni stanari ispune prijavu tijekom prvog prikazivanja. Omogućujući im da naknadno vrate obrazac, u osnovi pružate podnositeljima zahtjeva priliku da stvore povijest i zaposle članove obitelji ili prijatelje kako bi prikazali prethodne i sadašnje poslodavce i stanodavce.
• Razgovarajte s prethodnim iznajmljivačima. Kada istražujete podrijetlo podnositelja zahtjeva, razgovarajte s njegovim prijašnjim, ne sadašnjim stanodavcem. Ako najmoprimac nije poželjan, trenutni posjednik može dati blistavu preporuku, nadajući se da će stanar učiniti vaš problem.
• Obratite se izravnom nadzorniku podnositelja zahtjeva. Umjesto da kontaktirate odjela za ljudske resurse poslodavaca potencijalnih stanara, obratite se njihovim izravnim nadzornicima. Suradnik, pošten i pouzdan zaposlenik vjerojatno će pokazati iste osobnosti kao i stanar.

Prostor za kompromis gotovo uvijek postoji. Netko s lošim kreditnim znakom nije nužno loš stanar, jer ljudi najprije plaćaju svoje stanarine. Nastavite s oprezom ukoliko je samo jedan dio provjere prošlosti podnositelja zahtjeva zamrznut. Ovisno o ozbiljnosti problema, možete ponuditi podnositelju zahtjeva probno razdoblje s sigurnosnim depozitom većim od uobičajenog ili za tromjesečno probno razdoblje.

3. Zgrada ima lošu reputaciju

Od glasnih zabava do nepovoljnih ljudi koji ostaju u sjeni, postoji više razloga zbog kojih stambene zgrade mogu rutinski razviti gnusnu reputaciju koja utječe na sposobnost gazdarice da privuče dobro kvalificirane, ugledne stanare. Konkretne mjere, kao što je promjena imena zgrade, popravljanje zanemarenog uređenja okoliša i preuređivanje moraju biti brzi, tako da stanovnici odmah uoče promjene - čak i ako su male u početku.

Govorite o provedbi zakona
Ako je potrebno, obratite se policiji kako bi saznali da li određene jedinice u vašoj zgradi generiraju iznadprosječni broj poziva službenicima zakona. Uz aktivnu suradnju policije, ne biste trebali imati poteškoća s uklanjanjem loših stanara s imanja.

Druga je mogućnost platiti policijsku trafostanicu u jednom od leasinga na vašim nekretninama. To se može učiniti renoviranjem prazne jedinice, kako bi ona bila manji ured s ograničenim uslugama. Morate se obratiti lokalnom šerifovom odjelu radi pojedinosti da biste vidjeli je li takav dogovor moguć.

Ako vi i stanica ne postignete sporazum, nudeći besplatne stanove ili jedinice sa smanjenom stanarinom probacijskim policajcima i policajcima može uzrokovati da stvarni problem stanara odmah i dobrovoljno napusti prostorije.

Razviti sustav
Nakon što otklonite loše stanare, implementirajte sustav u kojem kvalitetni najmoprimci primaju kredit za iznajmljivanje, gotovinu ili poklon kartice za djelomični mjesec za preporuku. Postavljanje takvog sustava može pomoći preseljenju vaše imovine s dobrim i pristojnim stanovnicima.

Također je važno reklamirati svoje napore. Izgradnja odnosa i umrežavanje s drugim upraviteljima imovine širom vašeg područja može vam pomoći širiti riječi o pozitivnosti koju pokušavate prenijeti na zajednicu. Pokušajte sagraditi putokaze koji najavljuju novo upravljanje i ime objekta kako biste izgradili svijest zajednice.

4. Stanar redovno ometa susjede

Iako provođenje temeljitog postupka provjere može eliminirati mnoge problematične stanare, to možda neće spriječiti buduće prepirke između susjeda. Aktivnosti stanara mogu rutinski, negativno i izravno utjecati na susjede.

Dopustite stanarima da rješavaju probleme
Rješenje za takve sporove je da sugeriraju da svi stanari rješavaju sporove između sebe. Navedite klauzulu o najmu koja posebno kaže da svi stanari trebaju svaki pokušaj nagodbe argumenata bez vaše intervencije. Uključite poruku u kojoj se navodi da ako se morate uključiti, jedan stanar možda nije zadovoljan rješenjem, a neko ima dobre šanse da napusti nekretninu.

Ako otkrijete da se dva stanara svađaju preko drugog stanovnika, uljudno ih podsjetite na uvjete ugovora i moguće posljedice, poput deložacije, koje bi mogle biti u njihovoj budućnosti. Iako će se stanari vjerojatno svađati, oni također mogu naučiti da se slažu i poštuju jedni druge.

Uđite kad je to potrebno
Ako stanari jednostavno ne mogu postupati jedni prema drugima, posredovanje može biti jedina opcija. Ako nijedna strana ne surađuje, objasnite posljedice smireno na način da se pomogne u rješavanju. U nekom trenutku vaši stanovnici nadaju se da će neto utjecaj imati na njih, a ne na vas

Kao dodatna zaštita - ako stanar pokušava okriviti upravu - budite sigurni da bilo koji ugovor o zakupu ili najam sadrži imovinske propise i pravila, uz stroge klauzule koje se tiču ​​tih neslaganja. Možete obavijestiti "tri štrajka i nestanete" ili razgovarati s menadžerom imovine u vezi s njegovim iskustvom u rješavanju sporova. Uvijek vam je u interesu da imate neki oblik dokumentacije na koji se možete kasnije obratiti kad se nađete s problemom najmoprimca..

5. Zgrada ima visoku stopu prometa stanara

Jedan od najčešćih problema s kojim se stanari suočavaju zbog napuštanja stana su sporovi za popravak. Stoga je osiguravanje da svi odgovori na zahtjeve za održavanje budu profesionalni, kvalitetni i pravovremeni jedan od najučinkovitijih načina za održavanje pozitivnog odnosa sa svojim stanarima. Da bi zahtjevi bili jednostavni, šaljite mjesečnu obavijest da se stanari mogu odjaviti i vratiti se u ured ako trebaju prijaviti problem sa svojim jedinicama..

Evo još nekoliko stvari pomoću kojih možete pokušati pomoći ispuniti svoja trenutna slobodna radna mjesta:

• Popravak i nadogradnja jedinica. Pazite da se sva polomljena ili oštećena čvora riješe prije nego što se stanari žale. Predviđanje pritužbi i ispravljanje problema odnosi se na vaše poštovanje stanara kao i na ponos zgrade. Na primjer, zamijenite navoje, istrošeni tepih i instalirajte energetski učinkovite uređaje, a ne izvršavajte "Band-Aid" popravke.
• Često nadgledajte pogodnosti i iznajmljivanje svojstava konkurencije. Stanari se obično ispraćaju kako bi uštedjeli novac u drugom domu. Da biste to spriječili, pazite na konkurenciju. Promatrajte tržište i znate kako se u njega uklapate - i ako vidite da se stanarina smanjuje na horizontu, odmah spustite najam. To osigurava visoku popunjenost, a pritom minimalizira vaš gubitak.
• Pregovarajte o obnavljanju unaprijed. Uobičajena je praksa da dobri iznajmljivači pregovaraju o obnavljanju s respektabilnim stanarima otprilike tri do četiri mjeseca prije završetka najma. Ovisno o stupnju popunjenosti u vremenu i trenutnom tržištu, možete ponuditi poticaj ili popust za obnovu. Ako je potrebno povećati najam, pošaljite stanarima obavijesti zajedno s zahvalnim pismom i objašnjenjem. Pobrinite se da vi ili član osoblja osobno dostavite pismo svakom stanaru. Za dugotrajne stanare pokušajte umjesto toga skromno povećati godišnju stanarinu. Može potrajati neko vrijeme da cijela zajednica dođe do trenutnih tržišnih standarda, ali mogli biste uštedjeti novac tako da ne morate pronaći nove stanare ako forsirate trenutne stanare.
• Stvorite snažno osjećanje zajednice. Organizirajte zabave na odmorima ili bazenima ili natječaje za uređenje i vrtlarenje ili distribuirajte mjesečni bilten na kojem stanari mogu razmjenjivati ​​informacije i pridonositi članke.

Ostali uobičajeni problemi sa stanarima

6. Problemi sa štetočinama

Nitko ne želi živjeti u kući s glodavci ili žohari koji trče okolo. Ako rutinski izbjegavate unajmiti sredstvo za uništavanje, vjerojatno imate značajno visoke stope prometa na svojim nekretninama.

Dupleksi, apartmani i obiteljske kuće mogu stvoriti probleme s bugom kada ili stanovnik ili njegov susjed dovedu ove životinje, a ako otkrijete da je jedna jedinica zagađena s greškama, to neće proći dugo prije nego što sve jedinice su. Umjesto da situaciju pustite van kontrole, obratite se istrebljivaču koji će riješiti problem čim čujete ili primite žalbu..

7. Pitanja o krovištu

Ako znate da krov u vašoj zgradi curi, popravite to odmah - i nikada pokušajte unajmiti nekretninu ništavnom stanaru. Stanari imaju svako zakonsko pravo na siguran dom, a što duže krov puštate, to će više štete i odmazde biti suočeni.

Čak i najmanja propuštanja mogu dovesti do plijesni i plijesni, uzrokovati oštećenje vode ili čak napraviti krovnu špilju. Prema zakonu, stanari mogu svoj novac od najma staviti na račun za deponovanje i zadržati ga dok krov ne bude ispravno fiksiran, tako da je najbolje je riješiti ove probleme prije nego što zakažete svoje prikazivanje.

8. Slomljeni uređaji

Ako u ugovoru o zakupu stoji da predmet posjeduje uređaje, zakonski ste odgovorni za održavanje i popravak tih uređaja, osim ako ne navedete drugačije. Na primjer, možete uključiti klauzulu koja potvrđuje da imovina dolazi s rabljenom perilicom i sušilicom, ali zamjena je odgovornost stanara. Ipak, ako obećate uređaje i iznajmljivač krene u jedinicu i otkrije, primjerice, da je peć slomljena, situaciju morate popraviti što je prije moguće.

Iako je kupnja novog uređaja daleko od jeftinog, to prije nego što se useli unajmljivač može vam uštedjeti puno poteškoća i pritužbi. Imajte na umu da stanari mogu pokrenuti zahtjev protiv vas ili podnijeti svoje najamnine na sudu ili na posebnom štednom računu dok ne popravite ili zamijenite pokvarene uređaje..

9. Izdavanja sigurnosnih depozita

Ako jedan od vaših stanara pogrešno vjeruje da on ili ona mogu koristiti sigurnosni depozit za plaćanje najma prošlog mjeseca, možda ćete imati nekih problema. Zbrka se događa kada najmoprimac pogrešno vjeruje da od njega ili ona nije dužan plaćati stanarinu za prošlog mjeseca i da iznajmljivač umjesto toga može jednostavno koristiti sigurnosni depozit. Dok građanski zakonik kaže da posjednik može zadržati sigurnosni depozit da pokrije stanarinu od prošlog mjeseca ili bilo koju neplaćenu najamninu za vrijeme najma, ako najmoprimac ne uplati ništa, sigurnosni depozit možda neće biti dovoljan da pokrije posljednji mjesec plus troškove.

Ako ste dobili namjeru da napusti obavijest stanara, ali još uvijek plaća s najma mjesec dana, možete započeti postupak iseljavanja ako smatrate da je to najbolje rješenje. Neki iznajmljivači jasno govore da se sigurnosni depozit ne smije koristiti kao zamjena za prošlogodišnju najamninu. Također možete prikupiti najam za prvi mjesec, najam za prošlog mjeseca i treću uplatu da biste se koristili kao sigurnosni depozit. Međutim, ako odaberete ovu rutu, budite sigurni da je ona najma u najmu i da stanar u potpunosti razumije prije nego što potpiše dokument.

10. Kršenje pravila

Pismenim ugovorom utvrđeni su uvjeti vašeg najma, uključujući može li najmoprimac zakupiti dio prostora drugom iznajmljivaču ili ima li vaš stanar odobrenje za držanje kućnih ljubimaca na imovini. Ako je prebivalište u udruzi vlasnika kuća, stanar može biti odgovoran za održavanje krajobrazne i vanjske zgrade.

Bez obzira da li ste bili sami kršenjem zakupa ili vam je riječ stigla preko treće strane, važno je da stanara pismeno obavijestite o prekršaju i zatražite da on ili ona ispravi problem ili da se na drugi način suoči s deložacijom. Na primjer, ako u vašem zakupu izričito stoji da nije dopušteno držanje kućnih ljubimaca, a vi nalazite dokaze o psu, pošaljite stanaru pismo da obavještava da krši uvjete najma i da životinju mora ukloniti s imanja određeni datum.

Obavijestite stanara da će, ako ne vrati kuću ponovo, biti deložacija moguća. Alternativno, ovisno o situaciji, možete napraviti izmjenu najma zahtjevom dodatnog pologa i povećanjem mjesečne najamnine kako biste platili mogućnost buduće štete koju životinja nanosi. Ako najmoprimac ne ispuni vaš zahtjev do trenutka kada provede inspekciju, možete odlučiti je li deložacija odgovarajući postupak.

11. Usluge prošlosti

Mnogi iznajmljivači ne nadziru plaćanje komunalnih usluga tek nakon što stanar preseli imovinu. Bez obzira jesu li komunalije na vaše ime ili ime stanara, određuje tko je odgovoran za dospjele račune. Provjerite je li vaš ugovor o najmu jasan i poseban.

Na primjer, ako se slažete da su komunalije na vaše ime i stanar vam mora plaćati svaki mjesec, te komunalije postaju vaš odgovornost ako najmoprimac napusti bez upozorenja. S druge strane, ako u vašem zakupu stoji da se komunalne usluge nalaze na ime najmoprimca, tada će komunalno poduzeće pokušati pronaći trag korisnika u slučaju dospjelih plaćanja. Komunalno poduzeće ne može zakonski prisiliti novog stanara da plati dospjeli dug prethodnog stanara.

12. Namjerna šteta

Nezgodno je da neki stanari napuštaju stanodavca uz značajno velike troškove namjerno nanošenjem štete prije odlaska. U svakom slučaju, uvijek je dobro dokumentirati stanje stana: slikajte nekretninu prije nego što je iznajmljena i fotografirajte nakon što se stanar iseli. Obavezno provjerite imaju li fotografije na sebi pečat vremena i datuma jer to može pomoći u dokazivanju vašeg slučaja na sudu.

Također, uvijek morate zaštititi svoje ulaganje izvodeći policu osiguranja imovine koja je dizajnirana posebno za stanodavce. Imajte na umu da tradicionalna polica osiguranja vlasnika kuća možda ne pokriva stan ili zgradu za najam, pa vam je potrebna polica koja će pokriti vašu odgovornost prilikom iznajmljivanja zgrade kao i bilo kakvo oštećenje građe koje su uzrokovali vaši stanari..

Bilo je mnogo slučajeva poplava ili požara izazvanih problematičnim stanarima ili drugim stanovnicima koji su u konačnici uništili imovinu jer posjednik nije osigurao jedinicu. Zbog toga je izuzetno važno zaštititi se polisom osiguranja specifičnom za iznajmljivača. Srećom, pokriće odgovornosti gotovo je uvijek uključeno u politike iznajmljivača, a pokrivanje odgovornosti štiti vas od tužbe ako vaš stanar odluči poduzeti pravne postupke..

Međutim, ako vaša polica ne uključuje pokriće odgovornosti ili ako želite povećati pokriće, provjerite kod svog davatelja osiguranja da li je dodavanje tog pokrića dostupno putem krovne polise. Da biste se dodatno zaštitili, od stanara morate imati minimalno osiguranje najmoprimaca.

13. Nelegalna upotreba kuće

Ako ste obaviješteni o svim promjenama u vašoj jedinici, presudno je poduzeti mjere kako biste se zaštitili tako što ćete tražiti pravnog savjetnika od iskusnog odvjetnika i prijaviti incident odgovarajućim vlastima. Međutim, gazite s oprezom kako ne bi došlo do problema sa stanarima.

S druge strane, možda imate stanara koji se bavi prekršajnim ponašanjem koje negativno utječe na njihove susjede, samo da otkrije da su ove aktivnosti potpuno legalne. U ovoj je situaciji najbolje pripremiti pismo kojim službeno zatražiti da stanar odmah prekine radnju ili se suoči s deložacijom. Na primjer, stanar može vježbati sa svojim rock sastavom od 10 do 15 sati svakog ponedjeljka i srijede. Međutim, uredba o buci u općini je 11 sati, pa dok njegov susjed smatra da je to podmuklo i nepošteno, stanar zakonski ima pravo igrati tijekom ovih sati.

Iseljavanje: Konačno rješenje

Nažalost, u nekim ekstremnim slučajevima deložacija može biti jedina opcija. Ponekad iznajmljivač otkrije da se davanju jednog stanaru jedna šansa pretvara u dvije šanse, što onda rezultira trećom šansom, i tako dalje. To gubi vrijeme, uzrokuje pogoršanje i može rezultirati gubitkom prihoda od najma.

Ako vjerujete da ćete se u skoroj budućnosti naći na sudu - ili čak ako se jednostavno želite zaštititi, za svaki slučaj - uvijek je dobra ideja voditi detaljne zapise o problemima sa stanarima, kako se od vas traži da dokažete povod za deložaciju na sudu. Mnogi iznajmljivači podcjenjuju potrebu za papirnim tragovima kada se bave problemima stanara, pogrešno vjerujući da se verbalni dogovori drže na sudu. Međutim, ovaj postupak može biti puno lakši ako dokumentirate svaku interakciju koju imate sa stanarima koji imaju problema.

Uobičajeni postupak iseljavanja je sljedeći:

1. Shvatite zakone o iseljavanju u vašem gradu i državi
2. Imati valjan, pravni razlog za deložaciju
3. Pokušaj razuma ili kompromisa sa stanarom
4. Pošaljite službenu obavijest o deložaciji
5. Podnesite svoje deložacije odgovarajućem sudu
6. Pripremite se i prisustvujte sudskom ročištu
7. Deložirati najmoprimca
8. Naplatite dospjelu najamninu

Budući da troškovi deložacije mogu biti vrlo skupi ovisno o okolnostima u vašoj konkretnoj situaciji, poduzimanje pravnih radnji za iseljavanje stanara trebalo bi biti vaša apsolutna konačna opcija. Na primjer, neki stanodavci izvijestili su o trošenju tisuća dolara za uklanjanje problematičnih stanara s njihovih nekretnina, a ti troškovi mogu uključivati:

• Naknade za podnošenje sudova: 50 do 500 dolara
• Naknade za poslužiteljski proces: 30 do 150 dolara po tuženom
• Povezani troškovi: 400 do 700 dolara, ovisno o poteškoći u pružanju obavijesti svim stanarima jer će biti potrebno više od jednog pokušaja
• Naknade kompanije za iseljenje: 140 do 500 dolara za obradu papirologije za iseljenje
• Pravni savjetnik: 200 do 400 dolara na sat ili 500 do 5000 dolara ili više ukupnih troškova odvjetnika ako najmoprimac zatraži suđenje i angažira svog odvjetnika
• Dodatni troškovi: Ovisi o šteti koju je najmoprimac uzrokovao i troškovima popravaka, izgubljenoj najamnini, novim bravama i čišćenju

Završna riječ

Ako odlučite da, unatoč vašim naporima, odnos između vas i stanara jednostavno ne funkcionira, najbolje je da svi koji su uključeni započnu proces iseljavanja. Međutim, posavjetujte se sa svojim odvjetnikom kako biste osigurali da poštujete državne i savezne zakone i to ne pokušavajte sami ukloniti. Isključivanje komunalije, uklanjanje stvari stanara ili promjena brave na glavnim vratima kompleksa ili stanarske jedinice može imati ozbiljne pravne posljedice. Iseljavanje bi moglo biti jedino rješenje, ali kako ne biste sudjelovali u sudskom sustavu i odvjetnicima, pokušajte ostati dostupni i vidljivi stanarima prije nego što se pojave problemi i nakon što vam ih privedu..

Jeste li se morali baviti problemima stanara? Imate li riječi mudrosti za druge stanodavce koji su u istoj situaciji?