Je li preinaka hipotekarnog zajma bolja opcija od refinanciranja?

U osnovi, preinaka zajma znači da, iako vaša kamatna stopa i rok zajma ostaju nepromijenjeni, mjesečno plaćanje hipotekom smanjuje se tako da odražava vaš trenutni trenutni saldo. Na primjer, ako ste preuredili zajam 6 godina u hipoteku na 30 godina, preostat će vam još 24 godine da je otplatite. Da bi promijenili posao, zajmodavci zahtijevaju dodatnu paušalnu uplatu kako bi smanjili svoj saldo. Veličina tog dodatnog plaćanja utječe na to koliko možete uštedjeti preinakom zajma. No, umjesto prenamjene, možete platiti paušalni iznos za vaš postojeći zajam, što bi smanjilo stanje, ali ne i smanjilo mjesečnu hipoteku.

Kako radi prenamjena zajma

Preoblikovanje zajma može imati smisla ako naslijedite novac (ili primite značajan bonus na poslu) i želite ga primijeniti na saldu svoje hipoteke. Budući da smanjite bilancu prije planiranog roka, na kraju ćete platiti manje kamate. Na taj način zajmodavci mogu prepraviti vaš zajam ili ponovno izračunati mjesečnu hipoteku.

Pojedini zajmodavci imaju različite zahtjeve za preinakom zajma. Na primjer, neki zajmodavci zahtijevaju paušalno plaćanje u iznosu od 5000 USD ili 10% zajma - ovisno što je veće - kako bi smanjili saldo prije kvalificiranja nekoga za prenamjenu zajma..

Ako tijekom 30 godina imate hipoteku od 400 000 USD uz kamate od 4%, mjesečna plaćanja glavnice i kamate iznosila bi 1.910 USD. Ako zajam plaćate 10 godina, vaš preostali bi zajam iznosio 315,136 USD. Paušalno plaćanje 10% preostalog zajma iznosilo bi 31.554 USD, čime bi taj saldo bio 283.582. U ovom bi se slučaju mjesečna plaćanja smanjila na 1.718 USD. Međutim, imajte na umu da je ušteda od 200 USD mjesečno na hipoteci vrijedan cilj, a također ćete potrošiti značajan iznos novca za postizanje tog smanjenja plaćanja.

Naravno, zajmodavci naplaćuju malu naknadu za preuređivanje zajma, što je često čak 250 USD.

Utvrđivanje podobnosti

Prerađivanje zajma dopušteno je na uobičajenim, sukladnim Fannie Mae i Freddie Mac kreditima, ali ne na hipotekarnim ili hipotekarnim zajmovima FHA. Neki zajmodavci preinačuju jumbo zajmove, ali razmotre ih ovisno o slučaju.

Da biste se kvalificirali za prenamjenu zajma, morate biti aktualni na plaćanju zajma i imati novac potreban za otplatu glavnice. Provjera kreditne sposobnosti i procjena nisu potrebni.

Prednosti preuređivanja zajma

1. Smanjeno plaćanje. Preoblikovanjem zajma možete olakšati novčani tok bez troška kućnog refinanciranja, što može zahtijevati potrošnju od čak 6% salda vašeg kredita. Zapravo, u nekim slučajevima ono što bi se potrošilo na refinanciranje moglo bi se upotrijebiti za smanjenje vašeg salda dovoljno da biste se kvalificirali za prenamjenu zajma..
2. Nije potrebna procjena. Za razliku od refinanciranja kuća, prenamjena zajma ne zahtijeva ocjenu. Ako je vaš dom opao na vrijednosti, možda nećete imati pravo na refinanciranje, jer većina zajmodavaca refinancira samo dom s najmanje 5% do 10% udjela..
3. Nema potrebe za provjerom kreditne sposobnosti. Reakcije zajma uglavnom ne zahtijevaju odobrenje kredita. Ako imate problema s kreditom i ne možete se kvalificirati za refinanciranje, još uvijek možete se kvalificirati za preoblikovanje zajma.

U jednom konkretnom slučaju prenamjena zajmova može biti osobito korisna. Ako ste vlasnik kuće koji je kupio novi dom prije prodaje svog trenutnog doma, možda ćete trebati platiti dvije hipoteke. Nakon što prodate svoj prethodni dom, dobit od te prodaje kuće možete iskoristiti za plaćanje zajma i prenamjenu hipoteke kako bi plaćanja postala pristupačnija. Mnogi vlasnici kuća namjerno planiraju koristiti prenamjenu zajma u ovu svrhu prilikom prelaska iz jedne kuće u drugu. Samo zapamtite da obično morate pričekati 90 dana nakon što zajam prijeđe na namirenje prije nego što ga možete preoblikovati.

Nedostaci preoblikovanja zajma

Prije nego što se odlučite za preoblikovanje zajma, bilo bi pametno procijeniti ga u kontekstu cijelog vašeg financijskog plana. Neki od nedostataka prenamjene zajma uključuju:

1. Veže gotovinu. Ako imate paušalni iznos novca, provjerite je li za isplatu hipoteke najbolje iskoristiti taj novac. Na primjer, ako imate dug s kreditnim karticama visokih kamata, to biste prvo trebali apsolutno otplatiti. Ako vam nedostaje štedni fond ili trebate izdvojiti novac za druge troškove, vjerojatno je najbolje da čitav vikend ne stavite na isplatu hipoteke.
2. Ne smanjuje rok hipoteke. Također biste trebali razmotriti prenamjenu zajma u kontekstu vašeg umirovljenja. Mnogi stariji vlasnici kuća nadaju se otplatiti hipoteku prije odlaska u mirovinu. Međutim, prenamjena zajma neće vam skratiti rok zajma, iako bi mogla poboljšati vaš novčani tok. Ako je vaš cilj smanjiti stanje hipoteke, prelazak na dva hipotekarna plaćanja ili jednostavno redovito donošenje redovnih dodatnih plaćanja glavnici može biti bolja opcija od prenamjene zajma..
3. Ne smanjuje kamatnu stopu. Ako plaćate visoku kamatnu stopu, refinanciranje je možda bolja opcija. Zajmodavac može usporediti troškove i mjesečne isplate refinanciranja i prenamjene zajma kako bi utvrdio koji je najprikladniji za vas.

Završna riječ

Preoblikovanje zajma nije za sve, ali ako imate dodatni novac, konzultirajte svog zajmodavca kako biste vidjeli je li ovaj način smanjenja mjesečne isplate pravi za vas. Ako ste vlasnik kuće koji prodaje jedan dom i kreće u drugi, mogli biste vrlo dobro iskoristiti preinaku zajma. Oni koji posjeduju dom sa smanjenom vrijednošću ili imaju kreditne izazove također mogu imati više koristi od preustroja zajma nego refinanciranja.

Možete li smisliti druge scenarije u kojima bi preinaka zajma bila mudar financijski potez?