Za i protiv kupnje stana - vrijedi li to?

Kupnja stana može biti sjajna opcija, bilo da započinjete s obitelji ili pobjegnete od sindroma praznih gnijezda. Međutim, condo život nije za sve. Imate nekoliko važnih pitanja koja trebate postaviti prije nego što kupite condo i jednako toliko nedostataka koliko i koristi. Pogledajmo prednosti i nedostatke condo života.

Što je stan?

Condo je poput stana u vašem vlasništvu, zar ne? Nekako. No postoje neke velike razlike između stana i stana.

Condoini, koji je skraćenica za "condominium", privatno je prebivalište u većoj zgradi ili zajednici, dok je stan iznajmljeno prebivalište u većoj zgradi ili zajednici. Condos dijele zajedničke prostore sa svim ostalim jedinicama u svojoj zajednici; ti zajednički prostori mogu uključivati ​​fitnes centar, bazen i uređene bazene. Za razliku od stana, međutim, vlasnici stanova plaćaju mjesečne takse za održavanje ovih usluga i njihovo dobro stanje.

Condos mogu biti gradske kuće koje su s jedne ili obje strane pričvršćene na drugu jedinicu. Ili, ako se stan nalazi u većoj zgradi ili velikoj ustanovi, možda će biti okružen drugim jedinicama.

Prednosti kupnje stana

Jeste li odlučni postati vlasnik stana ili vam je bolje što kupujete kuću za jednu obitelj? Škakljivo je pitanje. Neki vole živjeti u condo zajednici, dok drugi s vremenom otkriju da bi bili sretniji s malo više privatnosti i slobode. Condos nudi dugačak popis prednosti i nedostataka. Počnimo prvo s pozitivima.

1. Manje održavanja

Jedna od najvećih prednosti života u stanu je to što drugi ljudi održavaju održavanje umjesto vas. Šišaju travu i održavaju teren, popravljaju krov i lopate snijeg, a ne morate se brinuti hoćete li naći nekoga da zamijeni sporedni kolosijek. Ako ste vlasnik prve kuće, lošeg zdravlja, zaokupljeni poslom, volite putovati ili se jednostavno ne želite baviti svim tim poslovima, ovo je velika prednost.

Condos također može biti dobra opcija ako želite ostarjeti u mjestu jer imate bliske susjede, iskusno osoblje za održavanje koje se brinu za velike popravke i obilje aktivnosti koje će vas održati angažiranim sa zajednicom.

2. Sigurnost

Mnogi stanovi nude stanovnike koji su zatvoreni ili zaključani, čuvari vrata ili čak zaštitari. Ako živite sami ili je sigurnost za vas briga, to može biti uvjerljivo jer može umanjiti rizik od provale u kuću. Pored toga, živite u neposrednoj blizini mnogih drugih ljudi, što znači da ćete u hitnim slučajevima imati puno ljudi kojima ćete se obratiti za pomoć.

3. Pogodnosti

Želite bazen? Fitnes centar? Srijedom igre večeri u društvenom klubu? Mnoge zajednice stanova nude stanovnicima pogodnosti koje nisu dostupne prosječnom vlasniku kuće.

Ove pogodnosti također mogu znatno olakšati upoznavanje susjeda. Ako živite sami ili volite družiti se, ovo može biti velika muka.

4. Pristupačnost

Kondominiumi su često cijene niže od obiteljskih kuća. Prema Nacionalnom udruženju REALTOR-a (NAR), u kolovozu 2018. godine prosječna prodajna cijena kuće za jednu obitelj kretala se oko 260 000 USD. Condos obično ima nižu prosječnu prodajnu cijenu - oko 248.200 dolara, navodi NAR. Ovisno o regiji i zajednici, tražena cijena može biti drastično niža od kuće za obitelj. Dakle, ako želite zaroniti u vlasništvu kuće jer polako trošite proračun, condo može biti odličan prvi korak.

5. Uvažavanje

U prošlosti su se stanovi uobičajeno cijenili sporije od obiteljskih kuća jer su obiteljske kuće više privlačne većini ljudi. Još važnije, dobijate zemlju kada kupujete kuću, a zemljište je ogroman faktor u poštovanju.

Međutim, to se mijenja. Citirajući istraživanje koje je provela Trulia, Washington Post izvijestio je da je tržišna vrijednost za condos porasla za 38,4% između 2012. i 2017., dok je vrijednost obiteljskih kuća porasla samo za 27,9%.

6. Približavanje gradskom životu

Mnogi se stanovi nalaze u blizini živahnih središta grada, što je privlačno iz više razloga.

Prvo, neki ljudi žele biti u stanju pješačiti, voziti biciklom ili koristiti javni prijevoz do svog posla jer im nije mučno da sat vremena dnevno ili više sjede u prometnom vremenu. Živjeti blizu svog posla možete uštedjeti tisuće dolara godišnje na troškovima goriva i održavanja automobila.

Život u blizini centra grada također olakšava posjet novim restoranima, kupovinu i provjeru emisija uživo. Ako možete hodati ili voziti javnim prijevozom, vjerojatno ćete otkriti više vježbanja, jer je lakše izaći van. Također, stanovi koji se nalaze u glavnim četvrtima mogu povećati vrijednost brže od stanova u predgrađima, što ih može učiniti vrijednom investicijom.

Nedostaci kupnje stana

Iako postoji obilje prednosti života condo-a, ima i toliko mnogo nedostataka.

1. Naknade za udruživanje vlasnika kuća

Kao što možda mislite, taj bazen, fitnes centar, sigurnosni sustav i osoblje za održavanje koštaju novac. Kada kupite stan, vi ustvari postajete poslovni partner u toj zajednici. Svaki mjesec plaćate naknadu za udrugu vlasnika kuća (HOA), uz hipoteku, koja ide u održavanje imovine, kao i buduće investicije, poput ponovnog parkiranja parkirališta ili dodavanja parka za pse.

Naknade za HOA uvelike se razlikuju ovisno o lokaciji, veličini i kvaliteti vaše zajednice, a Trulia izvještava da su HOA naknade u porastu u cijeloj zemlji. U 2005. prosječna naknada HOA iznosila je 250 USD mjesečno; do 2015. godine porasla je na 331 dolar. Naravno, važna uloga je tamo gdje živite. Primjerice, prosječna naknada za HOA u New Yorku iznosi 571 USD mjesečno, dok prosjek u Charlotteu u Sjevernoj Karolini iznosi samo 218 USD.

Stalni rast naknada nije iznenađujući ako uzmete u obzir inflaciju; troškovi i dalje rastu u gotovo svakom sektoru. Što je iznenađujuće je to što kad je Trulia usporedio naknade HOA-a s porastom i padom vrijednosti kuće, nije bilo podudaranja; Naknade za HOA nastavili su rasti čak i tijekom godina kada su srednje vrijednosti kućanstava pale. Između 2005. i 2015., naknade za HOA porasle su 32,4% u usporedbi s rastom vrijednosti kuće za 15,1%.

Dakle, ne samo da morate plaćati ogromnu mjesečnu naknadu da biste živjeli u stanu, nego možete računati i na one troškove koji će se u godinama koje dolaze neprestano rasti. Ako ne povećate troškove za povećanu naknadu, riskirate da nećete platiti cijenu svog stana jer si ne možete priuštiti da tamo živite.

2. Potencijalno upravljani fondovi

Mislili biste da ako plaćate 300 USD mjesečno naknade HOA, sve bi se odmah pobrinulo, ali to nije uvijek tako.

Svaki HOA ima dvije vrste računa: operativni račun i račun pričuve. Sredstva na operativnom računu koriste se za troškove redovnog održavanja, poput košenja travnjaka, održavanja bazena i lopatanja snijega. Račun rezerve namijenjen je velikim ili dugoročnim projektima, poput obnavljanja parkirališta, zamjene ograde oko zajednice ili izgradnje novog igrališta. Mislite na to kao na račun za štednju u hitnim slučajevima.

Dobro upravljani HOA pobrinut će se da oba računa budu dobro financirana, tako da ima dovoljno novca za podmirivanje redovitih troškova, kao i dovoljno novca za dugoročne ili hitne projekte. Međutim, postoji dosta HOA-ova koji nisu dobro upravljani. Ako u rezervnom fondu nema dovoljno novca i uzgaja se neočekivani trošak, poput stabla koje pada na krov, tada će odbor glasati da se posebna procjena zatraži od svih vlasnika kuća. To znači da ćete morati pravno platiti dodatnu naknadu, koja može biti stotine ili čak tisuće dolara, kako biste nadoknadili razliku.

To se dogodilo stanovnicima Sudden Valley u Bellinghamu, Washington. Kako izvještava The Bellingham Herald, HOA Sudden Valley pokušala je prikupiti mjesečne provizije za 48%, s 832 na 1.237 dolara, kako bi pokrila rutinske i neočekivane popravke. Nije bilo dovoljno novca za podmirivanje troškova, jer su ploče u prethodnim godinama stavile čak i redovite popravke i uložile u upitna poboljšanja, poput stajališta školskog autobusa sa solarnim pločama.

Ovaj nedostatak je čest. Prema studiji koju je provela udruga Association Reserve, tvrtka koja pomaže udrugama u zajednici u upravljanju svojim sredstvima, do 70% svih HOA-ova osigurano je nedovoljno. Čak i zdravi fondovi HOA-e mogu biti uništeni kada se financijski nepismeni članovi glasaju u odboru ili kada grupa kolektivno donese neke loše odluke.

3. Nedostatak privatnosti

Drugi nedostatak stambenog zbrinjavanja je taj što je strukturno vrlo sličan stanu. I kao što se vjerojatno sjećate iz mlade odrasle dobi, ponekad stambeno življenje nije sve što bi trebalo biti.

U stanu imate susjede s druge strane zidova, a možda i iznad i ispod vas. Imate susjede koji idu gore i dolje kroz hodnik ili prelaze teren po svim satima dana i noći. Čujete njihove proslave, njihove prepirke i njihovo novorođenče kako plaču svake večeri u 2 sata ujutro.

Ako tražite malo mira i tišine, condo možda nije pravi izbor.

4. Delinkvencija

U condo zajednici dijelite financijsku odgovornost održavanja sa svima drugima. Kada se ljudi trude da sastave kraj s krajem, možda će odustati od plaćanja doprinosa. To uzrokuje da kotizacija ide prema svima ostalima kako bi se pokrio delinkvencija, što znači da ste zaglavili držeći kratki kraj štapa.

5. Poteškoća s prodajom

Condos može biti teško prodati iz više razloga.

Prvo, ne žele svi živjeti u stanu. Obitelji s malom djecom često žele dvorište, obitelji s više pasa često trebaju dvorište, a neki jednostavno ne žele živjeti iznad nekog drugog. Ti čimbenici sužavaju vaš bazen potencijalnih kupaca.

Drugo, morate razmotriti svoj HOA. Ako vaš HOA zahtijeva visoke provizije, to će neke ljude otkupiti. Ako je vaš HOA nedovoljan, a zajednica izgleda lošije, drugi ljudi neće htjeti živjeti tamo. Kada prodajete stan, vaš HOA igra veliku ulogu u brzini kretanja.

Financijsko zdravlje vašeg HOA-e će također biti faktor za kupce koji uzimaju hipoteku. Mnogi zajmodavci neće odobriti zajam ako je u tijeku parnica protiv HOA-e ili ako HOA nema dovoljno rezervi. Ako zajednica ima visok omjer iznajmljivača, neki će zajmodavci uskratiti kredit. Svi ovi problemi mogu dodatno ograničiti vaš potencijalni kupci.

Konačno, budući da većina stanova u zajednici izgleda isto, ako u vašoj zgradi ima praznih jedinica, ti će se oni vjerojatno prvo prodati. A ako ima puno praznih jedinica, sretno.

6. Više pravila

Živjeti u stanu znači da morate živjeti po pravilima uprave. Na primjer, recimo da želite instalirati tehnologiju zelene energije, poput solarne ploče na krovu, kako biste uštedjeli energiju kod kuće. Umjesto da samo započnete, morate pitati udruženje stanara za dozvolu. Ako odbiju vaš zahtjev, nemate sreće.

HOA-i mogu imati neodoljiv popis pravila kojih se vlasnici moraju pridržavati. Na primjer, vaš HOA može ograničiti broj kućnih ljubimaca kojima ste dozvoljeni i čak ograničiti neke rase. Oni mogu postaviti ograničenja u broju posjetitelja koje možete imati ili postaviti posvećena „tiha vremena“ kako bi ograničili buku. Oni također mogu ograničiti vrstu obnove koje smijete raditi ili ukrase koje smijete postavljati.

Živjeti po tuđim pravilima za neke ljude može biti u redu, ali za druge može biti sputavajuće.

Savjeti za kupnju stana

Dakle, smatrate li da je condo dobar spoj za vaš životni stil? Zatim razmislite o ovim savjetima prije nego što uložite novac.

1. Stariji Condos mogu biti skuplji

Kako izvještava Trulia, naknade za HOA često su veće u starijim zajednicama, jednostavno zato što te zajednice zahtijevaju više održavanja. Prema njihovim podacima dobivenim iz američkog popisa stanovništva, građevine sagrađene 2005. ili kasnije imale su naknade za HOA koje su bile 90 dolara mjesečno jeftinije od zgrada izgrađenih između 1960. i 1969..

2. Pažljivo pročitajte upravljačke dokumente

Ne baviti se mnogim poslovima održavanja kuće privlačno je mnogim ljudima. Ali važno je da razumijete koje elemente HOA pokriva i koji su na kraju vaša odgovornost. Ovdje treba razmotriti tri kategorije održavanja.

Jedinica

Prvo trebate razumjeti kako vaš HOA definira granice ili "jedinice" u vašoj zajednici. Važan dio podzakonskih akata HOA je definiranje onoga što je uključeno u standardnu ​​jedinicu. Budite sigurni da znate što posjedujete i što HOA posjeduje.

Tipično, HOA će definirati standardnu ​​jedinicu kao sve što se nalazi unutar unutarnjih zidova jedinice, uključujući uređaje. Kada otvorite vrata stana, to je vaš privatni prostor, pa ćete biti odgovorni za oslikavanje zidova, popravljanje kapaljke ispod kuhinjskog sudopera i zamjenu tepiha..

Zajednički elementi

Zajednički elementi su ona područja ili značajke koje dijele svi vlasnici. Domaće su službe odgovorne za popravke i održavanje na tim područjima. Oni mogu uključivati:

• bazeni
• Teniski tereni
• Fontane
• Rekreacijski centri ili klupske kuće
• teren
• Parkirališta
• nogostupa
• Vanjski sporedni kolosijek
• krovovi
• hodnici
• Ograde oko terena
• Ulazna vrata

Ograničeni zajednički elementi

Ograničeni zajednički elementi su značajke koje ne spadaju u područje standardne jedinice, ali nisu ni uobičajeni elementi. Obično je ograničeni zajednički element onaj koji dijelite s drugim vlasnicima, ali ne sa svim vlasnicima u zajednici. To mogu biti značajke koje padaju unutarnjim zidovima vašeg uređaja, kao što je popločani dio dvorišta. Ili bi to mogle biti obilježja koja imaju samo neki stanovi u zajednici, poput dimnjaka ili krovnih prozora.

Na primjer, garaža koju dijelite s drugim vlasnikom bio bi ograničen zajednički element, kao što bi bio i nosivi zid koji dijelite sa susjednom osobom. Ostali primjeri mogu uključivati:

• Ulazi ili zajednička vrata
• Spremnici
• tende
• saginje
• šalukatre
• Balkoni ili popločani dijelovi
• Vanjska vrata ili prozori

Svaki HOA ima drugačija pravila koja se tiču ​​ograničenih zajedničkih elemenata, stoga je važno pažljivo pročitati pravilnike kako biste utvrdili za koje će se dodatne značajke odgovarati. Obično HOA-e preuzimaju odgovornost za zajedničke elemente, ali zahtijevaju da vlasnici održavaju ograničene zajedničke elemente koji su spojeni na njihovu jedinicu. Ako je ograničenim uobičajenim elementima potreban popravak, HOA može platiti dio troškova i zatražiti da vlasnici koji dijele element nadoknade ostatak.

3. Razgovarajte sa susjedima

Pametna je ideja razgovarati sa susjedima prije nego što napravite ponudu na condo-u. To ne samo da vam daje priliku da vidite s kim ćete živjeti u blizini, već i da se pitate koliko je dobro u zajednici. Trenutni stanovnici mogu vam dati korisne unutarnje informacije o članovima odbora, okruženju zajednice i broju najma.

Doznavanje omjera zakupa važno je iz nekoliko razloga. Prvo, jedinice koje su u vlasništvu investitora i iznajmljene znače da će uvijek biti stranaca koji dolaze i odlaze. Te se jedinice mogu unajmiti godišnje, poput stana, ili se mogu iznajmljivati ​​tjedno za godišnji odmor. Ljudi u jedinicama za odmor češće ostaju do kasno, glasni su i možda čak uzrokuju probleme zajednici.

Još jedan razlog zašto je najamni omjer važan jest taj što neki zajmodavci neće odobriti zajam zajednicama s visokim omjerom najma. To je obično veći problem u velikim gradovima, poput New Yorka ili Miamija, gdje investitori kupuju stanove i iznajmljuju ih turistima.

4. Zatražite proračun HOA-e

HOA vjerojatno neće potencijalnom kupcu dati kopiju svog trenutnog proračuna. Međutim, ako ozbiljno kupujete stan, možete zatražiti od prodavača da vam dostavi kopiju.

Ako pređete preko proračuna HOA-e, pružate vam priliku da vidite kamo novca idu i koliko imaju rezerve za buduće projekte. Trebali biste pogledati i njihov dug. Koliko duga ima HOA, ako ih ima? Još važnije, koliko vlasnika ne plaća svoje pristojbe? Zajednice s visokom zadanom stopom mogu biti u financijskim problemima, što bi vam moglo biti skupo na putu.

Također može biti prosvjetljujuće pročitati zapisnike sa posljednjih nekoliko sastanaka odbora. Da, to je dosadna sitnica, ali ove minute mogu vam dati neke vrijedne insajderske informacije o tome kako dobro odbor i zajednica rade zajedno. Na primjer, moći ćete saznati je li tip koji je u susjedstvu stana koji želite kupiti često podnosi pritužbe na svoje susjede ili ako odbor razmatra posebnu procjenu za sljedeću godinu. Ovo su podaci koje želite imati prije nego što uložite u zajednicu.

Završna riječ

Nema sumnje da kupovina stana može biti odlična odluka - za neke ljude. Starenje praznih gnijezda, mlade obitelji i zaposleni profesionalci često smatraju oslobađanjem života u domu s niskim održavanjem, gdje glavne odluke rješavaju drugi ljudi. Međutim, ako volite svoju privatnost i neovisnost i ne želite živjeti po tuđim pravilima, tada condo život vjerojatno nije prikladan za vas.

Živiš li u stanu? Sviđa li vam se ili bi vam obiteljski dom više odgovarao?