Za i protiv posjedovanja i upravljanja nekretninama za iznajmljivanje

Nažalost, plaće povezane s nekretninama za iznajmljivanje nisu baš tako lako doći. Iako nekretnine za iznajmljivanje sigurno mogu donijeti znatan prihod, važno je zapamtiti da je posjedovanje i upravljanje nekretninom posao još uvijek. Prije nego što zakoračite u svijet prihoda, uzmite malo vremena da ozbiljno razmislite o prednostima i nedostacima takvog aranžmana, kako biste bili sigurni da se vaše snage i slabosti odgovaraju odgovarajućim prednostima i nedostacima posla.

Prednosti upravljanja nekretninom za najam

1. Mjesečna plaća

Mjesečne plaće koje možete zaraditi u vlasništvu i upravljanju nekretninama za iznajmljivanje jedna su od rijetkih prilika u kojima ponekad možete prikupiti prihod za gotovo ništa. Kad je nekretnina u dobrom stanju i vaš stanar je odgovoran, možete prikupiti čekove za najam kako bi se nadoknadio trošak vaše hipoteke i drugi troškovi održavanja imovine. Ako je hipoteka manja od one koju prikupite za najam, mogli biste se naći u sretnoj situaciji da višak mjesečno imate višak.

No imajte na umu da trebate izdvojiti novac za kućna poboljšanja i popravke, buduća slobodna radna mjesta i poreze. Iznos koji izdvojite ovisi o vašem poreznom razredu, stanju kuće i projekcijama za slobodna radna mjesta i stanarske prihode..

Ali čak i ako svaki mjesec uzimate gubitak na nekretnini (troškovi su veći od prihoda), možda će vam i dalje biti vrijedno ulaganja. To ovisi o tome koliko očekujete da će nekretnina cijeniti u vremenu koje ga namjeravate držati, koliko očekujete da se tržište najamnina poboljša za to vrijeme i kakav će utjecaj gubitak imati na vaše poreze.

Roofstock, koji je tržište ulaganja u ključ u ruke, ima vrlo temeljito izvješće o financijama svake nekretnine kako bi vam pomogao razumjeti potencijalni novčani tok svakog mjeseca.

2. Kapital kao investicija

Kao i svaka investicija, posjedovanje i upravljanje nekretninama za najam dolazi s rizicima. Ali za one koji riskiraju postoji potencijal za značajnu nagradu.

Dvije velike stvari se mogu dogoditi: Prvo, imovina može s vremenom cijeniti vrijednost, a drugo, ulaganje u kapital u nekretnini se nadoknađuje i može biti u potpunosti pokriveno novcem koji zarađujete. Uz to, možete ostvariti značajnu poreznu olakšicu na svoje ulaganje, jer uz sve svoje troškove možete otpisati i kamate na hipoteku..

Ako se ove dvije stvari dogode, možda ćete moći prikupiti značajnu provjeru prilikom prodaje ili refinanciranja nekretnine pomoću Figure.com. Samo pripazite da dio svoje projektovane kuće za kapitalni dobitak pri prodaji odvojite kao i novac za pokrivanje naknada povezanih s refinanciranjem ili prodajom imovine. Za razliku od primarnog prebivališta, svaki novac koji zaradite prodajom najma - bez troškova - oporezuje se.

3. Alternativa prodaji

Iznajmljivanje nekretnina može pružiti lijepu alternativu prodaji ako je tržište u padu. Na primjer, potencijalnim kupcima je sve teže pronaći financiranje, tako da možda nema dovoljno potražnje za vašom nekretninom da bi se postigla prodajna vrijednost koja vrijedi. Ako je to slučaj za posjedovanje vaše imovine, možda bi bilo pametno iznajmiti ga dok se tržište ne poboljša. Ako iznajmite nekretninu prije nego što je prodate, možete izgraditi kapital dok istjerate loše tržište.

Uz to, velika prednost iznajmljivanja vaše imovine na silaznom tržištu je ta što ćete možda moći otpisati dio gubitaka kući kada dođe vrijeme za prodaju. To je najbolje učiniti ako predvidite da će nekretnina dodatno amortizirati vrijednost kada je počnete iznajmljivati. Ovaj pametni potez može vam olakšati gubitak prodaje kuće s gubitkom, jer vam je kao poslovnom vlasništvu omogućen zahtjev tog dijela gubitka kao odbitak od vašeg prihoda, što je posebno korisno ako ste u višem porezni zagrad. Možete otpisati do 25.000 USD gubitka.

4. Dodatne porezne olakšice

Kao posjednik možete otpisati ogroman broj troškova vezanih za posjedovanje i upravljanje svojom imovinom. Stanodavci mogu otpisati hipotekarne kamate, amortizaciju, popravke, putovanje i troškove osiguranja koji se odnose na nekretninu. Kao i svaki samozaposleni pojedinac, iznajmljivač može otpisati i troškove kućnog ureda, pravne i računovodstvene usluge i druge troškove povezane s vođenjem posla..

Ova otpisa mogu se pretvoriti u novac natrag u džepu na kraju godine. I, u mnogim slučajevima, za razliku od samozaposlene osobe, nećete zahtijevati svoj prihod prema Dodatku C i nećete morati plaćati porez na samozapošljavanje, osim poreza na dohodak.

5. Neovisnost

Posjedujući i upravljajući imovinom, možete biti sami svoj šef. Odobri se, možda nećete uspjeti sastaviti kraj s prihodom ostvarenim od samo jedne nekretnine, ali postoje mnogi pametni investitori koji dohodak od najma pretvore u sredstva za život. Ti investitori obično posjeduju i upravljaju portfeljem nekretnina, što je puno posla. Komplicirano je, naravno, to što su u stanju ulagati, održavati i utjecati u skladu sa svojim željama i rasporedom.

Nedostaci posjedovanja nekretnine za iznajmljivanje

Prihod od iznajmljivanja vlasnicima i upraviteljima nekretnina može biti prekrasna investicija i izvor prihoda. Međutim, to je složenije od unovčenja čekova najamnina vaših stanara.

1. Stanari mogu biti strašni

Iznajmljivači imaju nekoliko razloga za brižljivo brigu o nekretnini. Često, u najboljim slučajevima, stanar će napustiti mjesto malo zaprljano kad se preseli van. Još uvijek morate preraditi i dovršiti osnovno održavanje vlasnika kuće.

Nažalost, zna se da stanari koji su ili osvetoljubivi prema opaženim sumnjama potpuno otimaju nekretninu, znajući u potpunosti da vrijedan depozit od 500 dolara vrijedi njihovu ropsku robu. U tim slučajevima možda ćete morati izdvojiti tisuće dolara kako biste vratili nekretninu u prihvatljiv uvjet za uzastopne stanare.

Nadalje, stanari ponekad jednostavno prestanu plaćati najamninu, znajući da se mogu nakratko izvući s njom zbog vaših troškova da ih odvedete na sud radi deložacije. Bilo kako bilo, grozni stanari mogu vam vratiti desetke tisuća dolara - i mogu uzrokovati bezbrojne glavobolje.

2. Za ulaganje je potreban kapital

Uz kapital potreban za predujam za kupnju nekretnine, morate imati likvidni kapital kako biste upravljali imovinom. Na primjer, možda će vam trebati tisuće dolara za popravak nekretnine koju ruši strašan stanar. Možda će vam trebati stotine dolara kako biste stanara izveli na deložacijski sud. I da ne mislite da otkrivanje pristojnog stanara smanjuje potreban kapital, neočekivani popravci kuća često su skupi, a vi ste zakonski potrebni kao stanodavac da brzo i dovoljno riješite imovinske probleme..

Na primjer, trebate stotine dolara na ruci da zamijenite uloženi bojler i možda tisuće dolara za zamjenu propusnog krova. Dodatno osiguranje vam treba i ako iznajmljujete svoj dom, jer se osiguranje vlasnika kuća primjenjuje samo na nekretnine u kojima žive vlasnici.

3. Potencijalne pravne posljedice

Kada govorimo o pravnim problemima, zakon je na strani vašeg stanara ako ne učinite potrebne popravke zbog vašeg vremenskog ili novčanog ograničenja. Prema Nolo-u, vaš stanar može bez kazne zadržati stanarinu ili izaći na zakup ako se ne brinete pravilno. Štoviše, ako najmoprima najmova nije prozračna, možda ćete imati malo prava ako vaš stanar ošteti imovinu ili ne plati najam zadovoljavajuće..

Obavezno imate odvjetnika s iskustvom u iznajmljivanju nekretnina. Pregledajte detalje vašeg najma. I zapamtite da ako ne provjerite osiguravajuće police osiguranja odgovarajućeg pokrića, vaš stanar može vas odvesti na sud ako su on ili ona ili gosti ozlijeđeni na nekretnini.

4. Trudni napori

Očito, neočekivani popravci mogu potrajati vrijeme za otklanjanje poteškoća. Međutim, cijeli postupak vlasništva i upravljanja nekretninama i iznajmljivanjem zahtijeva vremena.

Morate uzeti u obzir vrijeme i energiju potrebnu da biste pronašli visokokvalitetnog najmoprimca putem aplikacija, intervjua i kreditnih izvještaja. Također morate ostati na vrhu depozita stanara, iznajmljivanja čekova, upita i potreba. Vaš stanar plaća vam ne samo mjesto boravka, već i uslugu na nekretnini. Za sve to treba vremena i znanja.

Ne možete samo pretpostaviti da će se vaš prihod povećati bez znatnog broja sati namijenjenog upravljanju imovinom. Ovo je posebno problematično ako pokušavate zadržati uobičajeni posao s punim radnim vremenom. U ovom slučaju, svakodnevno poslovanje upravljanja imovinom možete prenijeti na specijaliziranu tvrtku za upravljanje imovinom, ali to dodatno smanjuje vašu konačnu vrijednost za 8% do 10% ili više, ovisno o tome koliko zarađujete. Prije nego što započnete, dobro je razgovarati s nekoliko lokalnih tvrtki za upravljanje nekretninama kako biste dobili predstavu o tome koje usluge nude i kako ih naplaćuju..

5. Donja linija može odgristi unatrag

Kao i sva ulaganja, tako postoji rizik povezan s posjedovanjem i upravljanjem nekretninama za iznajmljivanje. Ponekad se tržišta ne ponašaju onako kako biste željeli, primjerice kada neko imanje omalovažava, a ne cijeni. Drugi put problemi se javljaju s imovinom, poput niza loših stanara ili skupih popravaka (što je posebno pogubno ako niste izdvojili dovoljno likvidnog kapitala za rješavanje problema). Možda ćete imati poteškoća s popunjavanjem slobodnih radnih mjesta ili zarađivanjem povrata vrijednog vremena koje ste uložili u to. Protiv neuspjeha možete se zaštititi tako što ćete diverzificirati svoj portfelj nekretnina, tako da vaša financijska budućnost nije u potpunosti povezana s imovinom s jednim dohotkom.

Na kraju, sjetite se da će vlada doći kuca za svoj fer dio vašeg prihoda. Obavezno pažljivo dokumentirajte svoje prihode i troškove kako vlada ne bi mogla potrajati više nego što treba. Ako imate pitanja vezana uz porez o korištenju vaše imovine, njenim prihodima ili troškovima, obratite se svom knjigovođi kako biste bili sigurni da vas na kraju godine ne iznenađuju skrivena pravila..

6. Pretvaranje prebivališta u najam sa skraćenim radnim vremenom

Ako niste oprezni, sitni otisci ambicija vašeg stana za iznajmljivanje mogu vas ponovno dočarati. Uzmimo za primjer sve popularniji najam nekretnina za odmor. Porezni zakoni ne omogućavaju samo vama i vašoj obitelji da napustite prostorije nekoliko tjedana godišnje kako biste ostvarili malo dodatnog dohotka i otpisa. U ovom slučaju možete unajmiti svoj dom za dodatni prihod, ali vjerovatno nećete moći uzeti dodatne odbitke.

Bilo koja imovina koju posjedujete još uvijek se smatra glavnim prebivalištem ako vi i vaša obitelj dom prebivate dulje od 14 dana ili više od 10% vremena koje zauzimaju iznajmljivači, ovisno što je veće. Ako se imovina još uvijek smatra primarnim prebivalištem, čak i ako ste ga pretvorili u objekt za odmor, ne možete odbiti svoje troškove od prihoda od najma kada dođe vrijeme za poreze. (Međutim, budući da je to vaš glavni prebivalište, u mnogim slučajevima još uvijek možete odbiti hipoteku.) Ako je vaša motivacija iskoristiti odbitke povezane s iznajmljivanjem kuće, razgovarajte sa svojim knjigovođom prije nego što napravite bilo kakve smjele korake s pretvaranjem imovine. u najam kako ne biste bili šokirani u poreznom vremenu.

Završna riječ

Ako vam iznajmljivanje imovine zvuči privlačno, a dubinsko upravljanje imovinom je izvan vašeg ograničenja vještina, interesa ili zakazivanja, razmislite o tome da zaposlite tvrtku za upravljanje imovinom. U idealnom scenariju možete generirati prihod i / ili kapital iz najamnine, ali netko drugi ostaje zadužen za svakodnevno održavanje imovine, kolekcije, pa čak i pronalazak novih stanara. Dobro je intervjuirati više od jednog lokalnog upravitelja imovine kako biste dobili uvid u usluge koje pruža tvrtka i isplati li se njihov trošak.

Jeste li ikada imali velikih nedostataka povezanih s iznajmljivanjem nekretnina?