Što je privatno hipotekarno osiguranje (PMI) - kako izbjeći plaćanje

Ali zašto to plaćate? U osnovi, vaš zajmodavac zahtijeva od vas da platite premije za polise osiguranja koje ih djelomično nadoknađuju u slučaju da u slučaju hipoteke propustate. Raspravljat ćemo kada trebate imati PMI, što to osiguranje štiti, tko ga treba nositi i načine kako ga izbjeći.

Omjer zajma na vrijednost (LTV)

Omjer zajma na vrijednost (LTV) ono je što zajmodavac promatra kako bi utvrdio trebate li platiti PMI ili ne i kada možete prestati plaćati. Da biste izračunali ovaj omjer, uzmite iznos zajma i usporedite ga s trenutnom vrijednošću vaše kuće. Na primjer, ako je vaša hipoteka 150 000 USD, a vaš dom trenutno vrijedi 200 000 USD, omjer zajma i vrijednosti iznosi 75%.

Kada kupite novi dom, zajmodavac će pregledati iznos svog predujma u odnosu na prodajnu cijenu kako bi odredio omjer zajma i vrijednosti. Dakle, ako kupite kuću za 200.000 i stavite 20.000 USD, omjer zajma i vrijednosti iznosi 90%. Obično, ako je omjer vašeg kredita i vrijednosti veći od 80%, od vas će se morati platiti PMI.

Što je privatno hipotekarno osiguranje?

Kada podnesete zahtjev za hipotekom, zajmodavac želi osigurati da će vaš dom imati dovoljno kapitala za otplatu zajma u slučaju da propustite i krenete u ovrhu. No, budući da se domovi za prodaju kuće često prodaju s popustom, zajmodavci žele zaštititi najmanje 20%. Drugim riječima, žele biti s razlogom sigurni da mogu vratiti novac koji su vam posudili ako se kuća mora prodati po nižoj cijeni od prvotne prodajne cijene.

Međutim, to ne znači da zajmodavci ne žele pisati zajmove kad položite manje od 20%. Oni vam naplaćuju više za privilegiju putem PMI-a. Na taj način dobivate hipoteku, a oni minimiziraju svoj rizik nudeći vam zajam. Privatno hipotekarno osiguranje je stvarna polica osiguranja koju izdaje osiguravajuća tvrtka koja koristi vašem zajmodavcu. Ako vaš dom ide u ovrhu i zajmodavac ne može nadoknaditi preostali iznos prodajom kuće, osiguravajuće društvo koje je izdalo vaš PMI platit će zajmodavcu razliku.

PMI se naziva "privatnim" jer se nudi samo privatnim tvrtkama, a ne vladinim agencijama ili javnim hipotekarnim zajmodavcima. Javni programi, poput hipotekarnih programa FHA i VA, imaju svoje hipotekarno osiguranje, ali to se vodi drugačije i interno se upravlja. Međutim, jedna značajna razlika između PMI i hipotekarnog osiguranja povezana s mnogim FHA i VA kreditima je ta što posljednja nikada ne ističe. Drugim riječima, nastavit ćete plaćati hipotekarno osiguranje na FHA i VA kredite čak i nakon što se omjer zajma i vrijednosti smanjio ispod 80%.

Tko treba privatno hipotekarno osiguranje?

Općenito, ako je vaš omjer LTV manji od 80%, jasni ste. Međutim, ako imate lošu kreditnu sposobnost ili ako se na neki drugi način smatra da predstavlja visoki rizik za zajmodavca, možda ćete trebati nositi PMI čak i ako imate omjer zajma od 70%, 60% ili čak 50%.

Možete se smatrati „visokorizičnim“ ako ste nedavno prodali više domova, imat ćete pravo na teret ili ako imate nestalni ili nedokumentirani prihod. Međutim, to bi trebalo biti jasno navedeno u vašim kreditnim dokumentima, a ako niste sigurni kako to funkcionira, prije potpisivanja dobiti jasan odgovor od službenika zajma..

Kako izbjeći plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja

Najbolji način da se izbjegne plaćanje PMI-a je da se ne počne s posudbom! Ako kupujete novi dom, ali neće imati značajan predujam, pitajte svog kreditnog službenika za prijedloge o izbjegavanju PMI-ja.

U prošlosti je bila popularna opcija hipoteka 80-10-10 ili piggyback, koja je koristila kombinaciju druge hipoteke ili zajma glavnice glavnice i vašeg predujma kako bi smanjila omjer zajma na vrijednost primarne hipoteke. Ovo će možda i danas biti dostupno nekim zajmodavcima.

Ali ako ste već na hipoteci koja ima PMI, imate dvije mogućnosti da je uklonite:

1. Ispunite omjer zajma i vrijednosti

Ako je vaš zajam blizu praga od 80% ili bilo kojeg praga koji je vaš zajmodavac predvidio u početnom hipotekarnom papirologiji, zajmodavac će automatski ukloniti zajam. U praksi većina zajmodavaca čeka 78%, ali ako nazovete i zatražite, uklonit će ih prije.

Budući da će vaš zajmodavac izračunati LTV od prvotne kupovne cijene, morat ćete pratiti trenutnu tržišnu vrijednost vašeg doma. Drugim riječima, ako se vaš dom povećao na vrijednosti, možete dobiti profesionalnu procjenu i predstaviti to zajmodavcu kao dokaz da se vrijednost povećala.

Iako profesionalne procjene obično koštaju nekoliko stotina dolara, to može biti dobro utrošeni novac ako vas ne plati PMI nekoliko mjeseci ili godina ranije nego što biste inače imali.

2. refinanciranje hipoteke

Prije nego što refinancirate hipoteku, odmjerite trošak s mjesečnim uštedama. Obavezno usporedite i jabuke. Drugim riječima, ako vam je preostalo 25 godina za vaš trenutni zajam, zatražite zajmodavce za 25-godišnju hipoteku na vaš trenutni iznos zajma i pogledajte kako zbroj brojeva.

Ako vaš trenutni zajam zahtijeva PMI, a novi ne bi, a ako se također kvalificirate za nižu kamatnu stopu, refinanciranje će vjerojatno imati smisla. Na primjer, recimo da vaš trenutni zajam zahtijeva omjer zajma na vrijednost od 70% prije nego što prestanete plaćati PMI, a vaš trenutni omjer zajam / vrijednost iznosi 75%.

Ako se vaša kreditna sposobnost poboljšala od trenutka kada ste prijavili prvobitnu hipoteku, možda ćete moći refinancirati novu hipoteku gdje je prag za PMI 80%. To znači da ne biste trebali plaćati PMI novom hipotekom.

Ali kako biste utvrdili da li vam ovo refinanciranje uštedi novac, pogledajte koliko dugo je potrebno da nadoknadite troškove zatvaranja mjesečnim uštedama i uvjerite se da ćete tako dugo biti u kući. Opet, a to se ne može precijeniti, pazite da uspoređujete jabuke i jabuke prilikom pregledavanja zajmova o zajmodavcu: novi rok zajma i bilanca moraju biti isti kao što je trenutna hipoteka.

Završna riječ

Plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja često je nužan trošak ako želite kupiti dom bez značajnog predujma. Međutim, morate razumjeti uvjete vašeg trenutnog hipotekarnog ugovora i izračunati omjer zajma na vrijednost kako biste izbjegli njegovo plaćanje duže nego što je apsolutno potrebno.

Štoviše, znajući kada i kako ukloniti PMI, snizit će vaš mjesečni hipoteku. Slijedite gornje savjete i kada sljedeći put podnesete zahtjev za hipoteku, obavezno razumijete pravila PMI-ja i zatražite pojašnjenje prije potpisivanje.

Plaćate li privatno hipotekarno osiguranje? Koji su neki od koraka koje preduzimate kako biste je uklonili iz hipotekarnog kredita?