Što je hipoteka REIT (mREIT) - definicija, rizici i prikladnost
U posljednje vrijeme raste interes za klasu REIT-a pod nazivom mREIT, koja također isplaćuje visoke dividende, ali predstavlja nešto drugačiji skup rizika.
Što je mREIT?
"M" označava "hipoteku", jer mREIT-ovi su posebna skupina REIT-ova koja svoja ulaganja u nekretnine zasnivaju na hipotekarnom tržištu. Najvećim dijelom to znači da mREIT-ovi kupuju hipoteke na sekundarnom hipotekarnom tržištu - drugim riječima, oni kupuju hipotekarne dugove.
Nakon što banka posuđuje novac nekome tko kupuje kuću, banka prodaje tu hipoteku kupcu hipoteke (poput mREIT-a), a budući da su stope hipoteke vezane za tržište državnih obveznica, mREIT-ovi su usko vezani i za to tržište.
Vrste mREIT-ova
Kad se uspostavi mREIT, obično se specijalizirala za jednu vrstu hipotekarnog duga. Neke tvrtke kupuju samo hipoteke koje imaju savezne agencije poput Fannie Mae, Freddie Mac ili Ginnie Mae. Ove hipoteke biraju zato što su podržane saveznim jamstvom i tako postoji manji rizik neplaćanja, što znači da su i manje profitabilne.
Ostali mREIT-i, koji se ponekad nazivaju i ne-agencijski mREIT, specijalizirani su za hipoteke za koje ne jamči savezna agencija. Oni imaju tendenciju da isplaćuju veće dividende, uglavnom zato što postoji veći rizik od otplate hipoteke.
Posjedovanje dionica
Ulagači mogu kupiti ove mREIT-ove kupnjom dionica u tvrtkama kojima se javno trguje na burzi. Kao djelomični vlasnik tvrtke, dioničari primaju dividendu od mREIT-a - i tu dolaze ti atraktivni visoki prinosi.
Kao i druga javna poduzeća, i mREIT povećava i smanjuje vrijednost dok tržište preispituje vrijednost tvrtke. Ako investitori vjeruju da će mREIT postati manje profitabilan jer im postaje skuplje za prikupljanje novca ili zato što hipoteke imaju slabiji učinak, cijena dionica pada. Budući da mnogi ulagači na mREIT gledaju kao na izvor pasivnog prihoda zahvaljujući tim visokim dividendama, mREIT dionice će se također oslabiti ako investitori misle da će dividende pasti.
Oporezivanje
Iako visoki prinosi na dividende mogu biti atraktivni, mREIT dividende ne treba uzimati po nominalnoj vrijednosti. To je zato što mREIT-ove tvrtke moraju plaćati najmanje 90% svog prihoda dioničarima po zakonu, što zauzvrat znači da se dohodak ne oporezuje REIT-om, već se oporezuje kao obični dohodak dioničarima. Dakle, mREIT dividende se ne smatraju kvalificiranim dividendama prihvatljivim za preferirani porezni tretman, već se smatraju običnim dividendama i oporezuju se prema graničnoj poreznoj stopi dioničara. Stoga, što je viša vaša porezna stopa, to ćete manje profitirati.
Budući da se REIT-ovi oporezuju po običnoj stopi dohotka, a ne po nižoj stopi dividendi, oni mogu biti vrlo neučinkovit način za ostvarenje pasivnog dohotka iz porezne perspektive. Za neke ljude to nije važno, ali ako prihod od ulaganja iz REIT-a premjesti investitora u veći porezni dohodak ili su oni već u jednom, investitoru bi bilo pametnije odabrati niže prinose dionica s dividendom koji se oporezuju po nižoj stopi dividende.
Jedan je način izbjegavanja porezne kazne za REIT dividende: Držite REIT udjele na mirovinskom računu odgođenom za porez kako biste izbjegli da se te REIT dividende u potpunosti dodaju vašem oporezivom dohotku dok još uvijek radite.
mREITs i obveznice
Jedan od glavnih čimbenika koji utječe na profitabilnost mREIT-a i prinos od dividendi je promjena na tržištu obveznica. mREIT-i ne kupuju samo hipoteke s reinvestiranom dobiti od aktivnosti tvrtke. U stvari, s obzirom da toliki dio tvrtke ide investitorima, tvrtka mora posuditi novac da bi kupila hipoteke.
Ovo tržište obveznica postaje ključno za rad mREIT-a. Jednostavno rečeno, mREIT-ovi posuđuju novac po kratkoročnim kamatnim stopama za obveznice i pozajmljuju ih po stopama blizu višim stopama dugoročnih obveznica - kad kupuju hipoteke, novac u osnovi pozajmljuju po trenutnim hipotekarnim stopama. Budući da su stope hipoteke vezane za više, dugoročne stope obveznica, dobit mREIT-a izravno je proporcionalna razmaku (ili „razmaku“) između kratkoročnih i dugoročnih stopa obveznica..
Budući da su stope hipoteke vezane za stope obveznica, ulagač u mREITs mora gledati tržište obveznica, kao i tržišta nekretnina i hipoteka kako bi razumjeli taj potencijal dobiti. Što je veći jaz između kratkoročnih i dugoročnih stopa obveznica, to će profitabilnije biti posao mREIT-a. Ako Federalne rezerve održaju svoje obećanje da će kamatne stope ostati niske, prinosi obveznica trebaju ostati veliki, a mREIT dividende trebaju ostati visoke.
Najveća prijetnja mREIT-ovima je povećanje kratkoročnog prinosa riznice. Djelomično je to razlog što su mREIT-ovi postali popularni tijekom cijele 2012. U siječnju je predsjedavajući Ben Bernanke objavio da namjera Feda drži stope niske do kraja 2014. godine, u osnovi jamčeći profitnu maržu mREIT-a tijekom tri godine. Obećanje da će u rujnu ubrizgati novac kao dio QE3 također je dovelo do daljnjeg skoka cijena mREIT-a, kao i izjava Bernankea da Federalne rezerve planiraju zadržati niske stope do 2015. godine.
Rizici i zamke za investitore mREIT
Prije nego što potrošite i napunite svoj portfelj hrpom mREIT-ova, treba uzeti u obzir više točaka. Iako potencijal zarade može biti velik, ulagači mREIT riskiraju da izgube novac u temeljnoj cijeni dionica, a također i smanjenim dividendama.
1. Rezanje dividendi
Tijekom nekoliko godina, broj mREIT-a smanjio je isplatu dividendi. Razlozi za to su mnogi: nekvalitetni zajmovi, loše upravljanje i sve manje mogućnosti na sekundarnom hipotekarnom tržištu. A budući da su mREIT dividende vrlo osjetljive na fluktuacije kamatnih stopa na obveznice i na iznos gotovine u gospodarstvu, ako Federalne rezerve odluče povećati kamatne stope, mREIT bi bio prvi koji će izgubiti na vrijednosti.
2. hipoteke i hipoteke
Veći trošak zaduživanja utjecao bi na sve mREIT-ove, ali pojedini mREIT-ovi također mogu biti oštećeni zbog slabih kredita. Ako se hipoteke koje drži mREIT ne ispunjavaju, mREIT gubi novac. Iako su mREIT-ovi obično vrlo raznoliki među različitim hipotekama, oni su i dalje ograničeni na jedno tržište i stoga im nedostaje raznolikosti da izdrže kolaps na hipotekarnom tržištu..
Ako još jedna nesreća poput krize hipotekarnih hipoteka uzrokuje da hipotekarni hipotekarni vlasnici neplaćuju, to bi moglo devastirati tržište mREIT-a. Ipak, postoji jedan način ublažavanja ovog rizika: Neki mREIT-ovi ulažu samo u hipoteke koje podržavaju agencije, poput kredita Fannie Mae i Freddie Mac. Budući da ti agencijski zajmovi imaju američku državnu garanciju, oni su niži rizik od mREIT-a koji nisu agencijski i obično nude niži prinos od dividende kao rezultat.
Druga krajnost je, pak, jednako loša: Ako se hipoteka otplati rano, mREIT također gubi novac jer iz tog duga više neće biti plaćen kamate i morat će otkupiti novi dug. Visoka stopa refinanciranja hipoteke u 2012. nanijela je štetu nekim mREIT-ovima, i iako oni još uvijek mogu posuđivati novac po niskim stopama i kupovati hipoteke, te hipoteke će vjerojatno imati niže stope.
3. Operativni gubici
Treće i najviše zabrinjavajuće je što mnogi od najvećih mREIT-ova posluju s malom dobiti ili gubitkom. Ako mREIT i dalje posluje s dobiti manjom od iznosa koji mora izdvojiti za dividendu, ta će se dividenda morati smanjiti. Kada se najave ta smanjenja dividendi, obično pada i cijena dionica mREIT-a. Naravno, ako tvrtka posluje s gubitkom dovoljno dugo, nestat će s posla i dionice će biti bezvrijedne.
U drugom su tromjesečju 2012. neki od najvećih mREIT-a tržišnom kapitalizacijom prijavili gubitke od milijuna dolara i operativne marže od -30% do -60%. To je zato što su dugoročne stope obveznica pale, što je smanjilo raspon između kratkoročnih i dugoročnih stopa obveznica dok su ulagači tražili sigurno tržište obveznica.
Budući da nijedna tvrtka ne može zauvijek poslovati s gubitkom, ti razočaravajući prinosi postavljaju neugodna pitanja o održivosti vrijednosti mREIT-a ako se prinosi obveznica i dalje sužavaju. Također se postavlja pitanje koliko je špekulacija i rizika na mREIT tržištu, budući da su ti gubici pogodili tvrtke upravo kad su cijene njihovih dionica porasle..
4. QE3 i rizik plaćanja unaprijed
Nedavna odluka Federalnih rezervi o pokretanju trećeg kruga kvantitativnog olakšavanja (QE3) još je jedna briga za mREIT. QE3 je, za razliku od svojih prethodnika, usmjeren na hipotekarne vrijednosne papire - Fed planira kupiti neograničeni iznos tih vrijednosnih papira mjesečno dok ekonomija ne izgleda bolje.
Ti su vrijednosni papiri isti u koje mREIT ulažu, pa ova najava izravno utječe na njih. Sa agresivnijim igračima na tržištu, Federalne rezerve mogu imati više prilika za vlasnike hipoteka na refinanciranje. To je loše za mREIT-ove, jer refinanciranje znači da se hipoteka koju drže otplaćuje rano - a prihod koji su zaradili od plaćanja kamata prestaje.
S druge strane, QE3 može imati pozitivniji utjecaj na sekundarnom hipotekarnom tržištu. Poticanjem više refinanciranja stvara se veća aktivnost hipoteke, a time i više poslovnih prilika za mREIT. Budući da i kratkoročne stope obveznica drže niske, trebao bi ostati velik raspon između kratkoročnih i dugoročnih stopa obveznica, omogućujući mREIT-ovima mogućnost da posuđuju novac po mnogo nižoj stopi od one koju pozajmljuju..
5. Ograničeni kapital
Budući da te tvrtke trebaju vratiti 90% svog prihoda dioničarima, ozbiljno su ograničene u načinu upravljanja i ponovnog ulaganja zarade, što otežava rast u dobrim vremenima i boravak u vodi u lošim vremenima. To čini REIT strukturu inherentno rizičnim poslom. Zamjena ovog rizika puno je veći prinosi na kratkoročne dividende, ali taj prekid nije uvijek održiv.
Pogodnost
Budući da su mREIT promjenjivi i na njih lako utječe tržište hipoteke, tržište nekretnina i tržište obveznica savezne vlade, to je rizična opklada. Međutim, njihovi visoki prinosi i izravna isplata zarade investitorima čine ih velikim izvorom novca u kratkom roku.
Nadalje, nude likvidan oblik ulaganja u nekretnine i pristup profesionalnom upravljanju. Kupnjom dionica u mREIT-u pojedini ulagači mogu neizravno posuditi novac ljudima na hipotekarnom tržištu. Ako mislite da će doći do oporavka na tržištu nekretnina i hipoteke, mREIT-ovi su jedan od načina da se okladite.
Mlađi, agresivniji investitori koji sami ne posjeduju nekretnine, ali koji su zvjerski na nekretnine, možda bi htjeli razmotriti mREIT. Međutim, mREIT-ovi također mogu imati mjesto u zrelijim portfeljima sve dok postotak koji čine nije veći od onoga što investitor može priuštiti da izgubi.
Završna riječ
Zamke u mREIT-u ne znače da ih je uvijek potrebno izbjegavati. Iskorištavajući prinose obveznica koji su prilično predvidljivi i nude likvidnost na tržištu nekretnina, mREITS pruža vrijednu uslugu i priliku investitorima da predaju svoja sredstva stručnjacima koji mogu igrati i na obvezničkim i na tržištima nekretnina i ostvariti profit..
Prije nego što uložite, pogledajte dalje od onih dvoznamenkastih prinosa od dividendi, bez obzira na to koliko se prvi put pojavljuju. Gledajući bilans stanja, izvještaje o novčanom toku i prošle rezultate mREIT-a, ulagači mogu steći dobar uvid o tome vrijedi li tvrtka u njih i mogu li umanjiti rizik.
Kakva su vaša razmišljanja o ulaganju u mREITS?
