Kako refinancirati hipoteku na svoj dom

Prije podnošenja zahtjeva shvatite što će hipotekarni zajmodavac tražiti da navedete, koju vrstu hipoteke tražite (i ne želite) i da li ima smisla refinancirati sada ili pričekati.

Ako ste spremni refinancirati, slijedite ove korake kako biste postigli najbolju moguću ponudu za svoju novu hipoteku.

5 koraka za refinanciranje vaše hipoteke

1. Pripremite svoj financijski pregled

Zajmodavci trebaju vašu cjelovitu financijsku sliku kako bi utvrdili možete li si priuštiti novu hipoteku. Prije nego što to osigurate, najbolje je da sami pregledate svoje financije.

Prvo pregledajte svoje kreditno izvješće. Ako pronađete bilo kakve netočnosti, zatražite od kreditnih ureda da ih isprave. Ne želite da materijalne netočnosti pogoršavaju vašu kreditnu ocjenu ili povećaju ponuđenu kamatnu stopu.

Zatim sastavite dokumentaciju. Bilo koja banka ili hipotekarni posrednik s kojim radite zahtijevat će određene predmete. Najbolje je i prvo pregledati te stavke, tako da niste suočeni s bilo kakvim iznenađenjima:

• Dokaz o dohotku, uključujući porezne prijave, isplate plaćanja ili izvode iz banke
• Nedavna procjena vašeg doma (posebno ako nemate puno kapitala)
• Trenutni kreditni rezultati i kreditna izvješća
• Računi za porez na imovinu

2. Odredite hipoteku koju želite

Refinanciranje hipoteke daje vam priliku za "prekoračenje". Ako niste dobili ono što ste željeli prvi put, iskoristite priliku da svoju novu hipoteku prilagodite vašim potrebama.

Također, vaš se kreditni rezultat možda poboljšao nakon nekoliko godina pravovremenih hipotekarnih plaćanja i sada se možete kvalificirati za bolju stopu nego što ste to činili ranije. Ali prije nego što počnete kupovati, odlučite što želite od svoje profinjenosti.

Koliko dugog trajanja zajma želite?
Možda biste htjeli strukturirati refinanciranu hipoteku kako bi se isplatila prema istom rasporedu kao i izvorna hipoteka. Na primjer, ako ste u početku imali hipoteku od 30 godina, a refinancirali u šest godina, rok nove hipoteke bio bi 24 godine.

Također možete dobiti duži ili kraći rok nego što ste prvobitno imali. Ako su kamatne stope i naknade jednaki, dulji rok dobit će vam nižu uplatu. No, kako će vam se isplatiti duže, na kraju ćete platiti više kamate. Ako želite brže otplatiti svoj dom i platiti manje kamate, kraći rok zajma, na primjer 15 ili 20 godina, bit će prikladniji, dok god si možete priuštiti veće isplate.

Želite li hipoteku s trajno fiksnom stopom?
Hipoteka podesiva stopa, ili ARM, praktično je bila nečuvena prije petnaest godina. Ali sada su široko dostupne i često su jedna od prvih opcija koje kreditnik nudi.

Većina hipoteka s prilagodljivom stopom imaju fiksnu kamatnu stopu u trajanju od samo nekoliko mjeseci do više od pet godina. Nakon ove točke, kamatna stopa će se prilagoditi prema indeksu kamatnih stopa, kao što je LIBOR. Prednost ARM-a je u tome što je kamatna stopa prvih nekoliko godina vrlo niska u odnosu na 30-godišnju fiksnu stopu. Također, ove hipoteke imaju tendenciju da se lakše kvalificiraju.

Ako ste sigurni da nećete ostati u svom domu duže od početnog razdoblja s fiksnom stopom, ARM može biti dobra opcija. Ali ako hipoteku zadržite nakon ove točke, vaša će se kamatna stopa vjerojatno povećati i možda čak i učiniti vaše plaćanje neprimjerenim.

Štoviše, vi riskirate da se stopa dodatno poveća. U stvari, mnogi ljudi koji se sada refinanciraju izlaze iz ARM-ova i daju hipoteke sa trajno fiksnom stopom. Nažalost, to je dijelom i zbog toga što su kreditni službenici te kredite u prošlosti pogrešno predstavljali.

Na primjer, ako vam vaš kreditni službenik kaže da je stopa fiksna, pitajte ga koliko je fiksna. Budući da mnogi ljudi traže hipoteku s fiksnom stopom od 30 godina, neki beskrupulozni zajmodavci predstavit će 30-godišnji zajam s fiksnom stopom, ali ne spominju da je stopa fiksna samo na dvije godine. To je jedan od razloga zašto je prije potpisivanja ključno provjeriti sve dokumente o zajmu.

Što vaš dom sada vrijedi?
Budući da cijene kuća rastu i padaju, možda ne znate koliko udjela u vašem domu imate. Iznos vlasničkog kapitala jednostavno je iznos koji vaš dom vrijedi minus koliko dugujete po vašoj hipoteci i bilo kojoj kreditnoj liniji, hipotekarnim kreditima ili drugoj i trećoj hipoteci..

To je važno jer za ulazak u refinanciranje obično vam treba neki kapital. Međutim, čak i ako imate malo kapitala ili imate hipoteku naopako, ipak se možete kvalificirati za refinanciranje putem vladinog programa Izrada povoljnih domova. Putem tradicionalnih sredstava, dobivanje hipoteke na kući s manje od 10% kapitala može biti teško ili nemoguće ili se možda ne kvalificirate za dovoljno nisku stopu da bi se troškovi refinanciranja isplatili.

Oduzimate li drugi dug u svoju hipoteku?
U nekim slučajevima može biti pametno kombinirati kreditnu liniju osnovnog kapitala, zajam domaćeg kapitala ili drugu hipoteku s osnovnom hipotekom u refinanciranje. To vam omogućuje da postignete bolju stopu na dug i, možda, brže otplatite.

Međutim, ako razmišljate o prebacivanju duga s kreditnim karticama visokih kamata u novu hipoteku, prvo pažljivo razmislite o potencijalnim posljedicama. Na primjer, ono što je nekad osiguralo dugovanje na kreditnoj kartici i bilo je moguće steći u stečaju postat će osigurano od vašeg doma. Drugim riječima, riskirate svoj dom ako ne možete otplatiti iznos koji ste pretvorili u svoju hipoteku.

Također, ako koristite postojeći vlasnički kapital za otplatu duga, nužno ćete smanjiti iznos kapitala u vašem domu i od njega će se možda morati plaćati privatno hipotekarno osiguranje ili PMI. Zbog PMI-ja ponekad može koštati manje i zadržati odvojeno dugovanje HELOC-a ili kreditne kartice, čak i ako je viša cijena. PMI se obično zahtijeva kada u vašem domu imate manje od 20% udjela, a troškovi malo variraju od zajmodavca.

Koliko je dobra vaša kreditna sposobnost?
Dobar hipotekarni posrednik može vam dati dobru ocjenu na koju ćete stopu ispunjavati uvjete na temelju kreditnog rezultata. Ako se ne možete kvalificirati za nižu stopu, vjerovatno je da će vam profinjen refinan biti od koristi. Obavezno znate koliko kamatnih stopa trebate dobiti na rok zajma koji želite da biste refinancirali u vrijednosti troškova.

Nakon što odgovorite na ta pitanja, dodajte podatke u kalkulator za hipoteku kako biste procijenili plaćanja kako biste mogli bolje usporediti ponude zajmodavca i utvrditi koje su one zaista „predobre da bi bile istinite“.

Hoćete li pretplatiti unaprijed?
Budući da zajmodavci profitiraju od kamata koje plaćate, njihova se dobit smanjuje ako hipoteku otplatite prije nego što se očekuje refinanciranjem ili prodajom kuće. Stoga su uveli malo sigurnosti (za sebe) u jednadžbu putem kazne za otplatu hipoteke.

Hipoteka s novčanom kaznom u osnovi naplaćuje dodatno ako refinancirate ili prodate kuću u prvih nekoliko godina nakon što ste uzeli hipoteku. Kazneni rok je često između tri i pet godina, iako može biti i deset i više godina. Uz to, naplaćena kazna je često strma, poput kamata od šest mjeseci, ako otplatite zajam prijevremeno.

Pa zašto bi sada želio kaznu za plaćanje unaprijed za svoj novi zajam? Pa, mnogi ljudi to ne čine. Ali okret je da vam to može dati nižu stopu. Uzimanje kazne za plaćanje unaprijed je rizično jer nikad ne znate što će život baciti na vas i kada ćete se možda trebati preseliti. To je reklo, ako ste sigurni da ćete od sada biti u istim kućnim godinama, istražite korist dodavanja kazne za plaćanje unaprijed na svoj kredit i potražite onu koja će vas kazniti samo ako refinancirate, a ne ako prodajete.

3. Odredite najbolje vrijeme za refinanciranje

Ako želite refinanciranje ARM-a, možete propustiti potencijalnu uštedu ako to učinite prije nego što istekne početna niska stopa. Međutim, treba uzeti u obzir i druge čimbenike, poput kamatnih stopa i tržišta stanovanja.

Na primjer, ako su vam preostale dvije godine prije nego što se stopa ARM-a prilagodi, ali kapital vašeg doma kreće oko 20%, možda ćete se sada odlučiti za refinanciranje tako da nećete morati plaćati PMI ako vrijednost vašeg doma padne. Doznajte od svog hipotekarnog servisa kada će se vaše tarife početi mijenjati i usporedite potencijalne rizike i koristi ostajanja u vašem ARM-u malo duže u odnosu na refinanciranje sada.

S druge strane, možda želite usmjeriti refinanciranje prema drugim događajima, kao što su čekanje dok ne budete dvije godine na trenutačnom poslu, otplaćivanje duga ili ušteda novca za troškove refinanciranja. Svaki od ovih čimbenika može olakšati postupak kvalificiranja zajma ili smanjiti plaćanje. Budući da podnošenje zahtjeva za refinanciranje nanosi štetu vašem kreditnom rezultatu, najbolje je pričekati dok se ne predate prije podnošenja prijave. Inače, možda se teže kvalificirati ako zaustavite postupak i ponovo ga pokrenete, recimo, šest mjeseci kasnije.

Drugo razmatranje je koliko dugo planirate ostati u svom domu. Budući da refinanciranje obično košta između 2.000 i 4.000 USD, ovisno o veličini hipoteke i mjestu u kojem živite, obavezno nadoknadite troškove prije nego što se preselite. Opće pravilo je da, ako ne planirate živjeti u svom domu najmanje dvije godine, refinanciranje će vas koštati više novca nego što štedi..

4. Zatražite savjetovanje o zajmu

Refinanciranje hipoteke općenito je lakše i brže od dobivanja izvorne hipoteke, tako da ne postoji nedostatak banaka i posrednika koji bi željeli pomoći..

• Tvrtke za konsolidaciju citiranja. Dobro mjesto za početak je web mjesto poput Stabla posudbe, koje vam omogućuje da dobijete kvote za stope od nekoliko različitih zajmodavaca. Jednostavno ispunite jedan obrazac i oni pružaju vaše podatke mnogim zajmodavcima koji će se natjecati da vam ponude niske cijene. Imajte na umu da niže cijene i niski troškovi zatvaranja obično ne idu ruku pod ruku.
• Hipotekarni posrednik ili kreditni službenik. Također možete kontaktirati hipotekarne posrednike ili kreditne službenike koji su vam pomogli s vašom izvornom hipotekom ako ste imali dobro iskustvo s njima. Oni također mogu pružiti informacije o tome kakve tarife možete ispunjavati i kako tržište izgleda prije prijave.
• Kreditna unija ili banka. Kreditne unije ne nude uvijek najpovoljnije stope, posebno na veće zajmove poput hipoteke. Ali ako imate dugogodišnju vezu s vašom kreditnom unijom ili bankom, možda ćete moći dobiti dobar posao.

Bez obzira odlučite li se surađivati ​​s lokalnom bankom ili kreditnom unijom, velikom bankom ili brokerom, vaša odanost treba biti vaš novčanik. Pažljivo razmotrite ponude sa svih strana kako biste najbolje utvrdili koji je za vas najprikladniji. Pogledajte ukupni trošak refinanciranja (uključujući polazne bodove, diskontne bodove, osiguranje naslova i druge naknade) i ne fokusirajte se samo na troškove iz vlastitog džepa ili na vaše plaćanje. Zajmodavci su postali vrlo kreativni u davanju zajmova koji su zapravo „visoki troškovi“ izgledaju kao „niski troškovi“.

Obavezno usporedite jabuke i jabuke kad pregledavate i različite citate. Drugim riječima, potvrdite da je svaka primljena ponuda jednaka vrsti zajma - ona koju ste tražili. Nažalost, neki beskrupulozni zajmodavci pokazat će vam nevjerojatne „ponude“ da vas povuku. Ipak kasnije, otkrićete da je „ugovor“ bio za sasvim drugačiju vrstu zajma, poput 6-mjesečnog oružja. Zapravo, ako tražite 30-godišnji trajno fiksni zajam, a službenik zajma pokaže 30-godišnju hipoteku s prilagodljivom stopom sa 6 mjeseci određenog razdoblja, ustanite i ostavite!

5. Troškovi izvan džepa

Trebate razmotriti želite li troškove za refinanciranje platiti iz vlastitog džepa ili ga zaključiti unutar zajma. Iako će zajmodavci ponuditi niske ili bez troškovne refinancije, shvatite da mnogi od njih jednostavno prekriju troškove zajma koji će se kasnije otplatiti.

Pregledajte ponude koje ćete dobiti kako biste utvrdili kako će se troškovi zatvaranja isplatiti i kako će utjecati na uvjete zajma uključivanjem tih troškova u odnosu na plaćanje za njih iz vlastitog džepa. Imajte na umu da će vam, ako financirate troškove zatvaranja, duže potrajati. No, zamatanje zatvaranja troškova zajma može vam omogućiti refinanciranje čak i kad nemate dovoljno novca na raspolaganju da pokrijete troškove.

Završna riječ

Najvažnije kada kupujete refinance je doći do pripremljenog stola i dvaput provjeriti sve što vam kažu ili „zagarantirano“. Taj teritorij je još uvijek oprezan. Nemojte se zavaravati da ćete jednostavno izaći i nikome "ne vjerovati".

Kasnije ćete, na primjer, otkriti da je ugovor za koji ste mislili da je previše dobar da bi bio istinit zapravo stigao s unaprijed plaćenom kaznom koja vas sprečava da prodate kuću. Učinite sebi uslugu i napravite domaću zadaću. Također, imajte na umu da je hipoteka hipoteka bez obzira gdje je dobili, a većina će je odmah prodati drugom serviseru nakon što potpišete..