Porezne posljedice i posljedice kratke prodaje ili ovrhe

Obično, ako zakažete na kredit ili postignete nagodbu za manje od punog iznosa, zajmodavac će izdati porezni obrazac od 1099 za godinu u kojoj je došlo do neplaćanja, prisiljavajući vas da uključite neplaćeni - ili „oprošteni” dio duga kao prihoda na vašim poreznim prijavama. Ako se to dogodi, morali biste platiti porez na „dohodak“ koji nikada nije prošao kroz vaše ruke. To može biti vrlo frustrirajuće, a da ne spominjemo naporne proračune. Ovisno o veličini oproštenog duga, dodatni prihodi - i rezultirajući porez na njega - mogu biti znatni.

Srećom, porezi ne moraju nužno poništiti ljekovite učinke vašeg oproštenog zajma. Krajem 2007. godine Kongres je donio Zakon o oslobađanju od hipotekarnih oprosta, pružajući porezne olakšice milionima koji su bili prisiljeni podmiriti svoje hipotekarne kredite za manji iznos od duga. Prema IRS-u:

Zakon o otplati duga za hipoteku iz 2007. godine obično omogućava poreznim obveznicima da isključe dohodak od naplate duga na glavnom prebivalištu. Dug smanjen kroz restrukturiranje hipoteke, kao i oprošteni hipotekarni dug u vezi s ovrhom, kvalificiraju se za ovo olakšanje. Ova odredba primjenjuje se na dug oprošten u kalendarskim godinama 2007. do 2012. Do 2 milijuna oproštenih duga ispunjava uvjete za to izuzeće (milion dolara ako se vjenčaju podnoseći odvojeno). [naglasak dodan]

Zakon obuhvaća ne samo ovrhe, već i kratku prodaju ili bilo kakvo podmirivanje duga u vašem primarnom prebivalištu za manje od punog iznosa koji se duguje.

Kako djeluje Zakon o oslobađanju od hipoteke

Iako će ovaj akt pomoći smanjiti poreznu obvezu, neće smanjiti količinu papirologije kojom ćete se baviti. Da biste dobili poreznu olakšicu, još uvijek morate zabilježiti i prijaviti potencijalni prihod. Kad izmirite dug za manje nego što vrijedi, vaš zajmodavac treba izdati obrazac 1099-C (otkazivanje duga). Ovaj obrazac izvještava o fer tržišnoj vrijednosti vašeg doma neposredno prije ovrhe i visine oproštenog duga. Porezne posljedice opraštanja duga prijavljuju se i obračunavaju na vašu poreznu prijavu na Obrascu 982.

Morate prijaviti dvije potencijalne porezne posljedice:

1. Prihod od otkaza ili oprosta duga
2. Moguća dobit od raspolaganja kućom

Da biste izračunali otkaz duga na Obrascu 982, od ukupnog iznosa duga neposredno prije ovrhe oduzmite fer tržišnu vrijednost kuće (kako je objavljeno u polju 1099-C, okvir 7). Broj veći od nule predstavljat će dohodak za oprost duga i trebao bi se nalaziti u retku 21 (ostali prihodi) stranice 1 vašeg 1040 poreznog obrasca. Kao i kod većine elemenata poreznog zakona, postoje izuzeci i iznimke, o kojima ćemo raspravljati.

Da biste izračunali dobitak od rasporeda kuće, oduzmite prilagođenu osnovu u kući - što ste platili za dom i velika poboljšanja u kući koja povećavaju vrijednost - od fer tržišne vrijednosti kuće koja postoji kod ovrhe (opet, od 1099-C, redak 7). Ako je vrijednost kuće kod ovrhe veća od podešene vrijednosti, dobit ćete izvještaj o Obrascu 1040, Prilogu D (kapitalni dobici i gubici).

Što nije pokriven

Imajte na umu upotrebu riječi "općenito" u objašnjenju IRS-a. To je možda jedina najčitanija riječ koja se pojavljuje u propisima IRS-a. A ova se dvosmislena klauzula o bijegu od riječi često pojavljuje u njihovim propisima. U ovom slučaju, to znači da nisu obuhvaćene sve ovrhe i kratka prodaja, tako da morate znati može li vam djelo zaista pomoći ili ne.

Postoje dvije značajne, značajne iznimke od čina:

1. Drugi domovi i ulaganja u nekretnine nisu obuhvaćene aktom. Ako zajmodavac oprašta svoj dug prema bilo kojoj od ovih vrsta imovine, vi mora prijavite to kao prihod. Odredbe zakona odnose se samo na vaše glavno prebivalište.
2. Možda je još značajnije da taj čin drži da možete isključiti samo pražnjenje glavnica rezidencijalna zaduženost. To je dug koji se koristi za kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje vašeg prebivališta ili za refinanciranje duga nastalih u te svrhe. Jednostavno rečeno, ako ste refinancirali hipoteku na kući (samo jednom ili više puta) i uzeli gotovinu u vrijednosti većoj od prvobitnog duga, ne možete isključiti bilo koji oprošteni dug iz dijela novčanog iznosa vašeg refi-ja. Morate ga prijaviti kao oporezivi dohodak.

Na primjer, ako ste prošle godine uzeli hipoteku od 180 000 USD na kući od 200 000 dolara, a vrijednost je narasla na 250 000 USD, možda ste se refinancirali da biste dobili dodatni novac za otplatu kreditnih kartica. Razlika između prvotne hipoteke i nove vrijednosti, u ovom slučaju 70 000 USD, smatra se oporezivim dohotkom nakon ovrhe ili kratke prodaje.

Ako se tržište nekretnina sruši i banka oduzme pravo na dom s vrijednošću od 190 000 američkih dolara, preostalih 60 000 dolara koje vam je zajmodavac oprostio oporezuje. Ako se kuća isključuje ispod njegova izvorna vrijednost, recimo, 160.000 USD, a dok je 70.000 USD još oporezovano, 20.000 USD oproštenog duga (iznos ispod vrijednosti vaše izvorne hipoteke) još uvijek spada pod zaštitu djela.

Slično tome, početne kreditne linije i druge hipoteke koje možete uzeti nakon kupnje kuće također će biti isključene. Ali ako prihod iskoristite za velika poboljšanja svog doma, novac će biti zaštićen.

Dobra vijest: Čak i ako se nađete u jednoj od iznimki tog čina, možete izuzeti do 250 000 USD (500 000 USD ako se vjenčate ako podnosite zajedničku prijavu) pod jednom isključenje dobitka u primarnom prebivalištu.

Ako se ne kvalificirate

Ako spadate u neku od ovih iznimki ili ako IRS nađe neki drugi razlog zbog kojeg vas njihova "općenito" klauzura blokira, i dalje možete pronaći olakšice u ostalim dijelovima poreznog broja.

1. Stečaj. Ako su vaša kuća i hipoteka uključeni i povučeni putem bankrota, oprošteni dug općenito se ne oporezuje.
2. Krediti bez povrata. U nekoliko država, zajmovi kod kuće nisu "regres", što znači da je pravni lijek zajma vašeg zajmodavca ograničen na vrijednost imovine koju je zajam osigurao. Zajmodavac može ne bavite se ostalom imovinom u nastojanju da zadovoljite dug. Oproštaj nenaplaćenog zajma zajmoprimcu ne predstavlja oporeziva dobit. Hipoteke se ne koriste u 12 država (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), ali provjerite kod svog odvjetnika da li postoje neke druge odredbe u vašoj zajednici.
3. insolventnost. Ako vaše ukupne obveze premašuju ukupne obveze, tehnički ste „nesolventni“, a oprošteni dug može se smatrati isključenjem iz nesolventnosti. Ako ste nesolventni, IRS obično neće tražiti da u svoj prihod uključite oproštene dugove. Ako mislite da spadate u ovu kategoriju, razgovarajte s poreznim odvjetnikom. Zahtjevi za obrazloženje ovog izuzeća su znatni, a trebat će vam stručnjak za pomoć u pripremi papira.

Završna riječ

Nadamo se da će ovrha ili kratka prodaja biti jednom u životu, ali ako se suočavate s izazovom gubitka svog doma, morate znati kakve su porezne posljedice i posljedice prije nego što se uvuku u vas i prouzrokuju ga. više štete vašem proračunu. Razumijevanje Zakona o oporezivanju duga za otplatu hipoteke može vam olakšati dio tereta ili barem spriječiti da vas iznenadi računovođa ili porezni upravitelj.

Definitivno ne želite samostalno rješavati papirologiju, proračune ili zakonske odluke. Ne pokušavajte rješavati ove probleme na samostalno pripremljenoj poreznoj prijavi ili korištenjem besplatnog softvera za pripremu poreza na mreži. Ako se bavite oproštajem duga za nekretnine, svakako biste trebali potražiti vodstvo CPA-e, posebno ako trebate koristiti neku od metoda koja nisu obuhvaćena aktom.

Kompletne informacije o otkazivanju hipotekarnog duga dostupne su u IRS Publikaciji 4681 koja je trenutno nedostupna na web stranici IRS-a. Da biste naručili kopiju, obratite se direktno IRS-u na (800) 829-3676 ili posjetite terenski ured IRS-a.