FHA vs VA protiv konvencionalnih hipotekarnih zajmova - u čemu se razlikuju?

Bez obzira kupujete li novu građevinsku kuću ili staru gornju kuću, već postoji velika vjerojatnost da nemate dovoljno novca za kupnju kuće. Kupnju ćete morati financirati hipotekarnim kreditom.

Isto tako, ako ste kupili dom kad su kamatne stope više, ali nemate dovoljno novca da isplatite hipoteku u potpunosti, možda ćete biti spremni refinancirati kredit za kupnju. To znači da uzmete novi zajam za stanovanje kako biste otplatili postojeći zajam i zaključali s nižom kamatnom stopom koja vam štedi tisuće - a možda i desetke ili čak stotine tisuća - tijekom ostatka trajanja kredita.

Vrste zajmova za stanovanje: neusklađivanje i neusklađivanje

Krediti za kupnju i refinanciranje dolaze u mnogo različitih konfiguracija. Prije nego što napravite ponudu za dom ili se obvezate refinancirati trenutnu hipoteku, morat ćete procijeniti svoje mogućnosti i odabrati onu koja najbolje odgovara vašim potrebama.

Zajmovi za kuće mogu se podijeliti u dvije široke kategorije: konvencionalne i nekonvencionalne. Ponekad možete primijetiti i kredite za "neusklađivanje" i "neusklađene" kredite. Ovi izrazi nisu sinonimni, ali se ponekad upotrebljavaju naizmjenično.

Konvencionalni u odnosu na nekonvencionalne zajmove: ključne razlike

Najvažnija razlika između konvencionalnih i nekonvencionalnih zajmova je da konvencionalne zajmove ne izdaje ili ne podržava državna agencija.

Suprotno tome, nekonvencionalne zajmove izdaju ili podržavaju odjeli izvršne vlasti, uključujući Odjel za boračka pitanja (VA), Federalnu stambenu upravu (FHA, dio Odjela za stambeno zbrinjavanje i urbani razvoj) i Ministarstvo poljoprivrede (USDA).

U skladu s uvjetima zajma

Većina konvencionalnih kredita je u skladu, što znači da se moraju pridržavati ograničenja zajma koje su postavile Federalno nacionalno udruženje za hipoteku (Fannie Mae) i Federalna hipotekarna korporacija za kućne zajmove (Freddie Mac), dva kvazi vladina poduzeća koja imaju ogroman utjecaj na američku industriju kreditiranja kuća. Fannie Mae i Freddie Mac jamče zajmove koji udovoljavaju tim ograničenjima, osiguravajući likvidno sekundarno tržište stambenih hipotekarnih duga.

Ograničenja veličine zajma

Da bi se kvalificirao kao odgovarajući zajam, glavnica zajma ne može prijeći čvrsti maksimum koji se svake godine prilagođava nagore kako bi odražavao tržišne uvjete. U 2017. godini ograničenje je bilo oko 424.000 USD za obiteljske kuće u kontinentalnom dijelu SAD-a i otprilike 625.000 USD u područjima s visokim troškovima (uključujući Aljasku, Havaje i skupe obalne gradove poput Seattlea i San Francisca).

Zajmovi koji nisu podržani od vlade s većim glavnicama poznati su kao jumbo krediti. Jumbo zajmove ne jamče Fannie i Freddie, pa je sekundarno tržište za njih manje i rizičnije.

Vrste imovine koja ispunjava uvjete

Prihvatljivi tipovi nekretnina uključuju obiteljske kuće s jednom do četiri obitelji, kondominijume, nove građevinske kuće u planiranom razvoju, kooperantsko stanovanje i proizvedene kuće. Ipak, stanovi, zadruge i proizvedeni domovi podliježu nekim dodatnim ograničenjima.

Zahtjevi za kredit i dug

U većini slučajeva, odgovarajući zajmovi rezervirani su za zajmoprimce s dobrim i izvrsnim kreditima. Zajmoprimci koji imaju FICO ocjene ispod 680 rijetko su se kvalificirali za usklađivanje zajma, iako zajmodavci imaju diskreciju da prave iznimke. Akcijske cijene rezervirane su za vlasnike domova s izvrsnim kreditnim sposobnostima.

Uz to, većina zajmodavaca zahtijeva da omjeri duga i dohotka (DTI) budu podmireni od 43%. Neki zajmodavci su stroži i zahtijevaju omjere ispod 36%. Međutim, u nekim slučajevima, koeficijenti DTI mogu porasti iznad 50%, premda su vjerojatno visoke kamatne stope za DTI zajmove veće. Vaš omjer duga i prihoda definira se kao udio (postotak) vašeg mjesečnog dohotka utrošenog na servisiranje duga, uključujući nezaštićene kreditne proizvode kao što su kreditne kartice i osigurani kreditni proizvodi poput automobila.

U sljedećim ćemo odjeljcima dublje zaroniti u razlike između konvencionalnih hipotekarnih kredita, hipotekarnih zajmova FHA i hipotekarnih zajmova VA..

Konvencionalni hipotekarni zajmovi: cijene, uvjeti i parametri

Vrste konvencionalnih zajmova

Konvencionalni zajmovi za kućanstvo dolaze u nekoliko različitih konfiguracija. Ako nije drugačije navedeno, ove vrste zajma mogu se koristiti za kupnju ili refinanciranje:

Fiksnom stopom. Kamatne stope na zajmove s fiksnom stopom fiksne su za cijeli rok trajanja kredita. Uvjeti zajma s fiksnom stopom kreću se u rasponu od 10 do 40 godina, iako su uvjeti 15 i 30 godina češći. U većini slučajeva dugoročni zajmovi imaju veće kamatne stope - na primjer, početkom 2018. godine 30-godišnja trajanja bila su gotovo 1 postotni bod veća od 10-godišnjih travanj za zajmoprimce s izvrsnim kreditom. Najbolje cijene rezervirane su za glavne dužnike - one s FICO ocjenom iznad 740.
Podesiva-rate. Kamatne stope na zajmove podesive stope (ARM) ostaju fiksne za određeno početno razdoblje. Na kraju ovog razdoblja oni se prilagođavaju prema gore, a zatim se mijenjaju godišnje ili dvaput godišnje s prevladavajućim kamatnim stopama (s LIBOR-om ili drugim općenito prihvaćenim standardom kao referentnim vrijednostom). Većina ARM-ova ima periodične i najviše doživotne kamate povećanja kamatnih stopa - obično 1 do 2 postotna boda godišnje i 5 do 6 postotnih bodova tijekom trajanja kredita, što znači da bi ARM s početnom stopom od 4% mogao porasti na samo 5% ili 6 % u roku od jedne godine i 9% do 10% tijekom cijelog trajanja. Početni uvjeti mogu biti kraći od jedne godine i čak 10 godina. Ako su ostale jednake, početni ARM tragovi znatno su niži od travanj s fiksnom stopom, iako se oni uvijek izdižu iznad prevladavajućih travnatih stopa. Neki ARM-ovi su konvertibilni, što znači da se pod određenim okolnostima mogu pretvoriti u kredite s fiksnom stopom.
ARM samo za kamate. ARM-ovi samo za kamate strukturirani su poput tradicionalnih ARM-ova, s jednom bitnom razlikom: Tijekom početnog razdoblja, dužnik plaća samo kamate na saldo kredita. To znatno smanjuje isplate rano, ali usporava izgradnju kapitala i ne smanjuje glavnicu zajma. Nakon početnog razdoblja, zajam se amortizira, a dužnik je odgovoran za plaćanje glavnice i kamata. Prijelaz s plaćanja samo na kamate na plaćanja glavnice i kamata može biti zabrinjavajući, pa korisnici kredita moraju potvrditi da mogu priuštiti buduće isplate glavnice i kamata prije nego što osiguraju ARM-ove samo za kamate. ARM-ovi samo za kamate često su pogodni za kupce koji očekuju da će prodati svoje domove kratkoročno i srednjoročno, prije nego što se uplate glavnice i kamate pokrenu, a stope se povećaju. Međutim, neki ARM-ovi (uključujući samo kamatu) nose kazna plaćanja unaprijed koja se primjenjuje kada im se u cijelosti isplati u unaprijed određenom vremenskom okviru..

Polog

Otplata predujma presudna je za kupce koji traže kupovinu kredita. Zajmovi za refinanciranje ne zahtijevaju predujmove, iako nose značajne troškove zatvaranja.

Povijesno, zajmodavci zahtijevaju najmanje 20% manje na uobičajene zajmove, npr., 40.000 USD na zajam od 200.000 USD. Posljednjih godina zajmodavci postaju manje strogi. Do 2014. mnogi su počeli prihvaćati avansne uplate od čak 3%, npr. 6.000 USD uz zajam od 200.000 USD.

Konvencionalni zajmovi s niskim plaćanjem (predujmovi ispod 10% kupoprodajne cijene) poznati su kao konvencionalni zajmovi 97. Kamatne stope mogu biti veće za takve kredite, baš kao što su viši za zajmoprimce s sub-premije kreditom. Imajte na umu da mnogi zajmodavci izbjegavaju konvencionalne 97 zajmove, pa će ih možda biti teže pronaći u vašem području, posebno ako imate sub-premium kredit.

Privatno hipotekarno osiguranje (PMI)

Zajmoprimci koji polože manje od 20% na uobičajeni zajam moraju plaćati privatno hipotekarno osiguranje ili PMI. PMI premije obično se plaćaju mjesečno. Ovisno o omjeru zajam / vrijednost (LTV), godišnja plaćanja PMI-a za konvencionalne zajmove mogu iznositi do 1% glavnice kredita, s većim LTV omjerima koji proizvode veće PMI isplate.

Zatvaranje troškova

Ima puno hipotekarnih naknada koje treba izbjeći, ali većina konvencionalnih zajmova i dalje dolazi s velikim troškovima zatvaranja. Neki od češćih predmeta uključuju:

Predplaćeni porez na imovinu. Kupci uglavnom trebaju unaprijed platiti porez na imovinu koji nastaje između datuma zatvaranja i sljedećeg roka plaćanja poreza na imovinu. Porezne stope se uvelike razlikuju ovisno o nadležnosti, ali kupci bi trebali izdvojiti najmanje nekoliko stotina dolara za ovu stavku.
Predplaćeno osiguranje od opasnosti. Kupci moraju uplatiti i premije za svoje vlasnike domova za prvu godinu, a one se mogu kretati od manje od 0,25% do više od 1% od procijenjene vrijednosti kuće..
Anketa o imovini i procjena. Ovisno o vašoj nekretnini i lokaciji, možda ćete trebati provesti anketu. U većini slučajeva dovoljno je trajno istražiti hipoteku po cijeni manjoj od 500 USD. Također ćete morati financirati procjenu imovine koju je povjerio zajam, što potvrđuje da ne preplaćujete imovinu i na taj način smanjuje izloženost zajmodavca financijskim gubicima u ovrhama. Procjene obično koštaju i manje od 500 USD.
Određivanje poplava i procjene stanja okoliša. Čak i ako se čini da imovina nije podložna poplavi, potrebno je utvrditi poplavu da bi se to potvrdilo i potvrdilo da osiguranje od poplave nije potrebno. Određivanje poplava obično košta 20 do 50 dolara. U nekim će regijama biti potrebne i druge procjene stanja okoliša, poput procjene opasnosti od požara.
Kućni pregled. Kućna inspekcija nije obvezna, ali se vrlo preporučuje jer može otkriti potencijalne nedostatke i opasnosti po sigurnost prije nego što transakcija postane službena. Troškovi temeljnih inspekcija približavaju se 500 USD.
Traženje naslova i osiguranje. Pretraživanje naslova potvrđuje da prodavatelj ima pravo prodati vam nekretninu - da nitko drugi nema valjan zahtjev za njezin naslov. Osiguranje vlasništva pokriva troškove popravljanja bilo kakvih problema otkrivenih u pretraživanju, kao i svih poteškoća (uključujući tužbe na imovini) koji bi se mogli pojaviti u budućnosti. Troškovi pretraživanja naslova obično se vežu za troškove osiguranja naslova, a cijeli paket obično prelazi 1.000 USD (jednokratno, plaća se prilikom zatvaranja).
Snimanje i prijenos. Te naknade pokrivaju troškove evidentiranja prodaje kod nadležnih vlasti (obično gradskog ili županijskog odjela) i formalizacije prijenosa s instrumentima poznatim kao "markice". Troškovi snimanja i prijenosa obično se kreću od 300 do više od 700 dolara.
Naknada za porijeklo. Ovo je jedinstvena stavka retka koja zajedno snosi manje troškove zatvaranja. Troškovi koji su obično uključeni u naknadu za porijeklo uključuju kurirske pristojbe, troškove escrowa, naknade za dokumente i odvjetničke naknade. Te naknade trebaju biti jasno navedene u Procjeni dobre vjere koju dobivate u postupku zatvaranja. Naknade za porijeklo mogu se značajno razlikovati, ali 1% otkupne cijene je uobičajeno.
Popust za bodove. Ovo je neobavezno, iako uobičajeno, način da zajmodavci povećaju prinose na zajmove iznad navedenih kamatnih stopa. Popustni bodovi u osnovi su plaćanja kamata, pri čemu svaki bod odgovara 1% ukupnog iznosa zajma i snizuje kamatnu stopu za čak 0,25%. Kupci koji imaju dovoljno novca pri zatvaranju mogu smanjiti tekuće mjesečne isplate (i poboljšati novčani tok svojih domaćinstava) plaćanjem bodova.

FHA hipotekarni zajmovi: idealno za kupce koji prvi put dolaze u kuću

FHA hipotekarne kredite izdaju privatni zajmodavci, a za njih jamči Federalna stambena uprava. Dizajnirani za prve kupce kuća s ograničenom imovinom i manje od savršenog kredita, zajmovi za kupnju FHA-e povijesno su bili presudna pomoć Amerikancima s nižim prihodima koji traže dobrobiti vlasništva. Uz jednu značajnu iznimku, kuće kupljene ili refinancirane kreditima FHA-e moraju biti okupirane od vlasnika i koristiti se kao primarno prebivalište zajmoprimca..

Zajmovi za kupnju FHA-e mogu biti s fiksnom stopom (hipotekarni zajam od 203 milijardi, koji se odnosi na obiteljske kuće sa jednom ili četveročlanom obitelji) ili podesivom stopom (zajam iz članka 251. odnosi se na obiteljske kuće s jednom obitelji do četiri obitelji ). Obje konfiguracije dopuštaju različite pojmove, pri čemu su termini 15 i 30 godina najčešće opcije s fiksnom stopom.

FHA krediti za refinanciranje, kao što je FHA racionalizirani proizvod za refinanciranje, omogućavaju vlasnicima domova obdarenih FHA-om da se refinanciraju uz nižu cijenu od klasičnih zajmova za refinanciranje. Dostupne su i u konfiguracijama s fiksnom i prilagodljivom brzinom. FHA racionalizirani krediti za refinanciranje nemaju zahtjeve hipotekarnog osiguranja (MIP) - velika financijska pomoć vlasnicima domova uz uske proračune.

Razlike između FHA i konvencionalnih zajmova

FHA zajmovi i konvencionalni zajmovi razlikuju se na neke važne načine:

Maksimalni limiti zajma. Na većini tržišta maksimalno dopušteni zajam za kupnju FHA-e iznosi 115% srednje vrijednosti lokalne prodajne cijene (obično se izračunava na županijskoj razini). U kontinentalnom dijelu SAD-a najniži maksimum je 271.050 USD (na tržištima s niskim cijenama), a najviši maksimum 625.000 USD (na tržištima visokih troškova). Na Aljasci, Havajima i prekomorskim protektoratima kao što je Guam, maksimum je 938.250 USD. Ta ograničenja mogu se promijeniti s prevladavajućim cijenama kuća. Za obrnute hipoteke (ili HECM-ove, popularni FHA-in proizvod), maksimalno dopušteno ograničenje zajma je 625.000 američkih dolara posvuda u kontinentalnom američkom savezu i 938.250 dolara u ne-kontinentalnim jurisdikcijama. Koristite kalkulator hipotekarnog kredita HUD-a kako biste pronašli svoje lokalne granice.
DTI i omjer kućišta. FHA krediti dopuštaju više DTI omjere - pouzdano do 43%, a ponekad i veći. Omjer stanovanja, ili omjer troškova stanovanja i prihoda zajmoprimca, može biti i veći od standardnog zajma od 28% - do 31%, u većini slučajeva.
Polog. Za zajmoprimce koji imaju FICO ocjene 580 ili više, uplate zajam FHA za kupnju mogu biti niže od 3,5% od kupoprodajne cijene, npr., 7 000 USD za kuću s 200 000 dolara. To je znatno manje od povijesnih 20% predujma za uobičajene zajmove, npr., 40.000 USD za kuću s 200.000 dolara. To je također manje od 10% smanjenja zaostalih plaćanja između konvencionalnih i konvencionalnih 97 kredita, npr., 20 000 USD za kuću s 200 000 USD.
Hipotekarno osiguranje. Hipotekarno osiguranje je puno skuplje na FHA kredite za kupnju i većinu FHA kredita za refinanciranje (isključujući pojednostavljene refinance kredite). Statutom se zajmodavcima naplaćuje paušalna naknada u iznosu od 1,75% iznosa zajma pri zatvaranju, bez obzira na vrstu, rok ili stopu kredita. Ta naknada se obično unosi u zajam, povećavajući glavnicu, iako se može platiti i iz vlastitog džepa. Dalje, zajmoprimci koji počinju od 90% LTV ili više (10% ili manje) moraju plaćati tekuće premije hipotekarnog osiguranja dok se cijeli kredit ne isplati - čak 1,05% od iznosa zajma svake godine, ovisno o roku kredita i financirani iznos. Zajmoprimci koji započinju s manje od 90% LTV-a moraju plaćati tekuće premije osiguranja najmanje 11 godina. Za razliku od toga, konvencionalni zajmoprimci koji počinju s 80% LTV-a ili manje uopće nisu potrebni za hipotekarno osiguranje. Jedini način da većina korisnika FHA kredita otkaže svoje hipotekarno osiguranje je putem FHA racionaliziranog programa refinanciranja.
Kamatne stope. Uz sve ostale jednake, zajmovi za kupnju i refinanciranje FHA gotovo uvijek imaju niže kamate od usporedivih zajmova. Međutim, štednja na kamatama može se nadoknaditi višim premijama hipotekarnog osiguranja.
Zahtjevi za kredit. Zajmovi FHA-e imaju manje zahtjeve za osiguravanje ugovora od klasičnih. Možete dobiti zajam od FHA za 3,5% niže s FICO ocjenom 580 ili bolji i FHA kredit od 10% s FICO ocjenom 500 ili bolji..
Završni troškovi koje plaća prodavac. FHA krediti omogućavaju prodavačima da plate do 6% kupoprodajne cijene do zatvaranja, npr., 12.000 USD za kuću od 200.000 dolara. To je potencijalno velika korist na tržištima kupaca. Konvencionalni zajmovi pokrivaju troškove zatvaranja prodavača od 3% od kupoprodajne cijene, npr., 6 000 USD na kući od 200 000 USD.
Pretpostavka. FHA krediti su pretpostavljivi, što znači da se mogu prenijeti s prodavatelja na kupca uz minimalne promjene stope i uvjeta. Iako su pretpostavke podložne odobrenju FHA-e i preispitivanju zajmodavca, kao i mogućnosti kupca da nadoknadi razliku (bilo u gotovini ili putem druge hipoteke) između preostalog salda kredita i procjene cijene kuće, oni su ogromni vremenski i stresni -stedi za motivirane prodavače. Konvencionalni zajmovi uglavnom nisu iskoristivi.

Vrste kredita FHA

Pored zajmova 203b i odjeljka 251 za obiteljske kuće s jednom obitelji, FHA zajmove ima i nekoliko drugih oblika:

Krediti od kondominija. Poznati i kao zajmovi iz odjeljka 234c, zajmovi kondominija osigurani FHA dijele mnogo zajedničkog s 30-godišnjim zajmovima sa FHA-om za samostojeće domove. Međutim, 30-godišnje razdoblje je jedina opcija financiranja koju podržava FHA za kupnju stanova. Da biste se kvalificirali, zajam odjela 234c mora se primijeniti na kupnju pojedinačne stambene jedinice unutar razvojne jedinice s najmanje pet jedinica. Zahtjevi za iznajmljivanje vlasnika gube se za zajmove iz odjeljka 234c, ali program zahtijeva da se najmanje 80% zajmova osiguranih od FHA u bilo kojem razvoju daje vlasnicima stanara.
Sigurni zajam za refinanciranje. FHA sigurni zajmovi za refinanciranje pretvaraju konvencionalne hipotekarne kredite, uključujući kredite koji su zapali u prijestup zbog usporavanja kamatnih stopa na konvencionalne ARM-ove, u zajmove s fiksnom stopom podržani od FHA-e. Ako se odlučite za refinanciranje iznosa, gornja granica zaduživanja je 85% LTV. Za bezgotovinska refinanciranja gornja granica je 97,75% LTV.
FHA pojednostaviti refinanciranje. FHA racionalizirani zajmovi za refinanciranje dizajnirani su za refinanciranje postojećih FHA kredita bez procjene troškova stanovanja i relativno niskih troškova zatvaranja (obično manje od 4% glavnice). Zahtjevi programa prilično su blagi na papiru - na primjer, tehnički možete refinancirati duboko podvodni dom, a formalnih pragova dohotka ili zaposlenja nema. Međutim, većina zajmodavaca zahtijeva pristojan kredit (FICO na 620 ili više) i provjeru zaposlenosti. Krediti također ne mogu biti ozbiljno delinkventni. Da biste se kvalificirali, vaš novi zajam mora sniziti mjesečno plaćanje za najmanje 5% (na primjer, s 1.000 USD na 950 USD). Neki zajmodavci nude mogućnost spajanja troškova zatvaranja u glavnicu kredita, što rezultira nulom „nula troškova“, iako to rezultira višim mjesečnim plaćanjem tijekom trajanja kredita.
Hipoteke za konverziju domaćeg kapitala (HECM ili povratna hipoteka). Poznati i kao obrnute hipoteke, HECM zajmovi pomažu starijim vlasnicima stanara (onima koji imaju 62 ili starije godine) da iskoriste svoj kapital bez prodaje domova i preseljenja. Neuobičajeno za hipotekarni proizvod, HECM-ovci ne zahtijevaju mjesečne isplate. Umjesto toga, oni su idealni izvori gotovine bez poreza za korisnike kredita s fiksnim primanjima i ograničenom imovinom. No, zbog njihovih značajnih pravnih i financijskih posljedica, najbolje je ne uzimati HECM prije savjetovanja s odvjetnikom ili financijskim savjetnikom.
Diplomirani zajam za plaćanje. Zajmovi za plasiranje uz naplatu ili zajmovi iz odjeljka 245 u početku imaju vrlo niska mjesečna plaćanja. Tijekom prvih 5 do 10 godina života zajma ta se plaćanja postupno povećavaju po stopi između 2% i 7,5% godišnje. Na kraju razdoblja povećanja oni se zaravni i ostanu konstantni do kraja mandata. Krediti s plaćenim plaćanjem idealni su za zajmoprimce koji očekuju da će se njihovi prihodi vremenom znatno povećati.
Rastući zajam za kapital. Poznat i pod nazivom zajmovi iz odjeljka 245a, rastući zajmovi s vlasničkim kapitalom u osnovi su svestranije i financijski opraštajuće verzije zajmova za diplomirane isplate. Vrijede za većinu tipova stanova, uključujući zadruge i postojeće domove predviđene za obnovu ili sanaciju. Godišnje povećanje plaćanja postupno je više od mogućnosti diplomiranog plaćanja - godišnja povećanja su ograničena na 5%. Uvjeti su i kraći - najviše je 22 godine.

Prednosti FHA kredita protiv konvencionalnih zajmova

Evo sažetka glavnih prednosti FHA kredita u odnosu na konvencionalne zajmove:

Lošiji zahtjevi za osiguravanje kredita (kreditni rezultat)
Niži preduvjeti za uplatu (čak 3,5% za korisnike kredita s FICO-om od 580 ili više)
Uvjerljivost (može se prenijeti s prodavača na kupca s minimalnim trenjem)
Doplata za zatvaranje većeg plaćanja od strane prodavača
Niže kamate
Lošiji zahtjevi za DTI i omjer kućišta

Nedostaci zajmova FHA u odnosu na konvencionalne zajmove

I najvažniji nedostaci zajmova FHA u odnosu na konvencionalne zajmove:

Plaćanje hipotekarnog osiguranja koje je predviđeno statutom o kupnji zajmova i nenamjenskim kreditima za refinanciranje (1,75% veličine kredita)
Veće trajne premije hipotekarnih osiguranja (do 1,05% od veličine kredita godišnje)
Hipotekarno osiguranje nije moguće otkazati osim putem modernog refinanciranja
Niži zajamčeni limiti zajma na tržištima s niskim cijenama (nepovoljni za kupce visokog ranga na tim područjima)
Kuće moraju biti primarne rezidencije u vlasništvu kuće

Hipotekarni zajmovi VA: Izvrsno za vojne obitelji

Ovlašten Zakonom o ponovnom prilagođavanju članova iz 1944. godine (SRA), program VA zajma za stan pomaže sadašnjim i bivšim članovima usluga ostvariti san o vlasništvu kuće. Kao i FHA zajmovi, većinu zajmova za VA daju privatni zajmodavci, a podržava ih Ministarstvo za braniteljska pitanja - nisu izravne zajmove po VA. Kao i FHA zajmovi, zajmovi VA mogu se koristiti samo za domove u kojima žive vlasnici i koji su kvalificirani kao primarna prebivališta zajmoprimaca.

VA zajmovi mogu financirati kupovinu i napore za refinanciranje. Kao i FHA i konvencionalni zajmovi, dostupni su u širokom rasponu konfiguracija, uključujući 15-godišnju i 30-godišnju fiksnu kamatnu stopu i razne uvjete podesivih stopa. Kamatne stope su obično usporedive s uobičajenim zajmovima i veće su od FHA kredita.

Uvjeti za ispunjavanje uvjeta

Zahtjevi za VA kreditne uvjete pomalo se razlikuju prema grani, datumu i trajanju usluge.

Općenito je pravilo da djelatnici aktivne dužnosti ispunjavaju uvjete nakon služenja nakon 180 uzastopnih dana službe, a ponekad i samo 90 uzastopnih dana službe. Veterani, uključujući rezerviste i pripadnike Nacionalne garde, imaju pravo nakon 90 do 180 uzastopnih dana službe u bilo kojem trenutku tijekom karijere. Rezervisti i osoblje Nacionalne garde koji ne vide aktivnu službu ispunjavaju uvjete nakon šest uzastopnih godina službe. Nepoštena pražnjenja diskvalificiraju.

Provjerite tablicu podobnosti za VA za više informacija o kvalifikaciji i detalje o prijavi za potvrdu o ispunjavanju uvjeta (CoE).

Razlike između VA i konvencionalnih zajmova

Osim zahtjeva za ispunjavanje uvjeta za uslugu, zajmovi za VA i konvencionalni zajmovi razlikuju se u nekoliko temeljnih načina:

Naknada za financiranje. Najveća i najskuplja razlika između zajmova za VA i konvencionalnih zajmova je naknada za financiranje od VA. Naknada za financiranje putem VA-a jedinstvena je naknada koja se ne odnosi na uobičajene ili FHA kredite. Ono se uvelike razlikuje ovisno o grani usluge, vrsti zajma i veličini predujma, ali uglavnom pogoduje kupcima ili refinancerima koji su prvi put imali prethodno iskustvo u aktivnom radnom vremenu i omjeru ispod 90% LTV-a. Za kupnju i otplatu zajma za refinanciranje naknade za financiranje obično se kreću od 1,25% do 3,3% glavnice zajma, npr. Od 2.500 do 6.600 USD na 200.000 USD zajma. Na zajmovima za bezgotovinsko refinanciranje mogu iznositi tek 0,50% glavnice kredita.
Maksimalna veličina zajma. Zajmovi za VA zagarantovani su do 424.100 USD na većini tržišta, iako se ta kap može podložno promjenama s tržišnim uvjetima. Ako vam zajmodavac odobri veći kredit, slobodno ga možete preuzeti, ali VA neće preuzeti višak obveze. Na tržištima s više cijene VA može jamčiti veće kredite.
Polog. Jedna od najvećih prednosti zajma VA je nedostatak zahtjeva za predujam manjih zajmova. Ako se kvalificirate za kredit za VA, možete potencijalno financirati cjelokupnu otkupnu cijenu svoje kuće. Međutim, naknada za nenaplatu ima ključno praktično ograničenje: obično je ograničena na četiri puta više od standardnog VA prava od 36.000 USD po kupcu ili 144.000 USD. Veći zajmovi zahtijevaju predujam, mada ne nužno i 10% -tni predujam koji obično zahtijevaju konvencionalni zajmodavci.
Hipotekarno osiguranje. VA zajmovi ne zahtijevaju hipotekarno osiguranje, čak i kad je LTV veći od 80%.
Zahtjevi za kredit. Standardi za osiguravanje programa VA zajmova nisu tako labavi kao što ih ima FHA program. Većina zajmodavaca zahtijeva minimalni FICO rezultat od 620 da bi se kvalificirali, iako se iznimke mogu napraviti za svaki slučaj (primjerice, korisnici s visokim primanjima).
Zatvaranje troškova. Zakonom, zajmodavci ne smiju procjenjivati određene vrste troškova zatvaranja VA kredita. Oni uključuju odvjetničke naknade, naknade za deponovanje, naknade za pretplatu i troškove obrade dokumenata. Umjesto ovih detaljnih troškova, zajmodavci mogu procijeniti troškove porekla do 1% iznosa zajma.
Pretpostavka. Kao i FHA zajmovi, zajmovi VA mogu se dobiti s odobrenjem VA-a i kvalifikacijom kupca.

Vrste kredita za VA

VA zajmovi dolaze u nekoliko različitih oblika:

Otkupni zajam. Zajmovi za kupnju VA-a ne zahtijevaju smanjenje novca - drugim riječima, dopušteni LTV kreće se do 100%. Uz određena ograničenja, mogu se koristiti za postojeće samostojeće kuće, izgrađene specijalne (nove gradnje) domove, kondominijske jedinice, proizvedene kuće i parcele, te projekte kupnje i obnove (slično kao FHA 203k za sanaciju).
Zajam za povrat novca. Kao i konvencionalni i FHA zajmovi za refinanciranje gotovine, zajmovi za refinanciranje gotovinske zamjene zamjenjuju originalni zajam i pružaju zajmoprimcu paušalni iznos koji mogu koristiti kako smatra prikladnim. Ova paušalna svota može biti velika i do 100% udjela u zajmoprimcu u domu - na primjer, ako zajmoprimac duguje 100.000 dolara za kuću vrijednu 200.000 dolara, može uzeti do 100.000 dolara u gotovini. Gotovinski zajmovi za refinanciranje obično imaju niže kamate od zajmova koje zamjenjuju. Izvorni (refinancirani) zajam ne mora nužno biti zajam za VA.
Zajam za refinanciranje kamatne stope (IRRRL). Poznat i kao VA Streamline zajam za refinanciranje (ili, jednostavno, pojednostavljivanje refinanciranja), IRRRL su posebno dizajnirani za refinanciranje postojećih zajmova za kupnju VA bez drugog zahtjeva za kredit VA. Nema mogućnosti za isplatu gotovine, osim uštede od 6.000 USD za projekte energetskih učinkovitosti za poboljšanje kuće.
Program izravnih zajmova za Indijance (NADL). Dizajniran posebno za članove usluga i veterane porijeklom iz američkih domovina, NADL kredite izravno izrađuje VA. Uvijek su konfigurirani kao 30-godišnji zajmovi s fiksnom stopom. Prema VA-u, NADL-ovi se mogu koristiti samo za "financiranje kupnje, izgradnje ili poboljšanja domova savezne države povjerenja (rezervacijsko zemljište) ili za refinanciranje prethodnog NADL-a za smanjenje kamatne stope."

VA također donosi dvije različite vrste adaptiranih stambenih potpora, a to su ne-zajmovi za veterane s teškim, stalnim invaliditetom povezanim s uslugom. Ove su potpore dizajnirane za financiranje izgradnje, kupovine ili preuređenja invalidskih kuća prilagođenih invalidima i njihovim obiteljima. Ne trebaju im biti vraćeni.

Prednosti VA zajmova u odnosu na konvencionalne zajmove

Evo kratkog sažetka glavnih prednosti VA kredita u odnosu na uobičajene hipoteke:

Za pojedine zajmove nije potrebno avansno plaćanje
Hipotekarno osiguranje nije potrebno
Assumability
Visoki limiti za zajam za refinanciranje gotovine (isplatite novac do 100% svog kapitala u kući)
Niski troškovi za racionalizirane kredite za refinanciranje
Ograničenja na vrste i vrijednosti zatvaranja troškova

Nedostaci VA zajmova u odnosu na konvencionalne zajmove

I njihovi ključni nedostaci:

Naknada za financiranje VA-a potrebna je unaprijed
Ograničeno na aktivne članove vojske, veterane i njihove obitelji
Ograničenja veličine zajma koja mogu oduzeti kupce na tržištima visokih troškova
Kuće moraju biti primarne rezidencije u vlasništvu kuće

Završna riječ

Ako živite u gradskom naselju određenoj popisom stanovništva, izgledi će biti kvalificirani za konvencionalni, VA ili FHA kredit. No ako ste djelomični za široko otvorene prostore, najbolja opcija zajma za kuće može biti ona koju smo ovdje spomenuli samo u prolazu: USDA kredit.

Potpomognuti američkim Ministarstvom poljoprivrede, USDA zajmovi dizajnirani su posebno za kupce koji se prvi put žele doseliti izvan popisnih gradskih područja koja su definirana popisom stanovništva, gdje živi velika većina Amerikanaca. Za one koji se kvalificiraju, USDA program zajma je nevjerojatno velikodušan - nudi 100% financiranje (bez pada novca), ultra niske kamatne stope i snižene PMI. Prije nego što se prijavite za konvencionalni zajam ili neku od uobičajenijih nekonvencionalnih alternativa, učinite sebi (i svoj novčanik) uslugu i pogledajte ovaj neuhvatljivi, potencijalno unosan proizvod za financiranje nekretnina.

Ako želite poboljšati svoje šanse za odobrenje hipoteke, pogledajte ovaj članak: 6 savjeta za dobivanje odobrenja za hipotekarni zajam kod kuće.

Koji od različitih hipotekarnih kredita - FHA, VA ili konvencionalni - odgovara vama?