Kako izračunati omjer duga i prihoda za hipoteku ili zajam

Iako vam nije potrebno enciklopedijsko znanje o svim komponentama dobrog kreditnog rezultata ili razmatranjima koja se tiču ​​odluka o preuzimanju kredita, ne smeta vam znati što voli zajmodavce - a šta ih isključuje.

Osim samog kreditnog rezultata, jedan pokazatelj vrijedan daljnje istrage je omjer duga i prihoda.

Teško je pretjerivati ​​u središtu duga prema dohotku u procesu osiguranja. Ako je vaš omjer previsok, vrlo je teško osigurati osobne zajmove i druge vrste kredita po prihvatljivim cijenama. To može imati ozbiljne posljedice za vaš životni stil i osobno financijsko zdravlje, o čemu ćemo detaljnije govoriti u nastavku.

Evo što trebate znati o omjeru duga i prihoda: kako se izračunava, zašto je to važno, koja su ograničenja kao pokazatelj financijskog zdravlja i što možete učiniti kako biste poboljšali svoj osobni ili kućanski omjer.

Koliki je omjer duga i prihoda?

To je prilično jednostavan koncept.

Vaš odnos duga i prihoda uspoređuje što duguješ protiv što zaradite. Matematički gledano, to je količnik vaših mjesečnih obveza podijeljen s vašim mjesečnim bruto prihodima: R  = D/ja, gdje je D vaš ukupni dug, ja je vaš ukupni prihod, a R je omjer vašeg duga i prihoda.

Kako izračunati omjer duga i prihoda

Omjer duga i prihoda možete izračunati u četiri jednostavna koraka:

1. Dodajte svoje dugove. Prvo, zbrojite sve dugove. Obveze koje se obično koriste za izračun omjera duga i prihoda uključuju hipoteku (uključujući porezne poreze i osiguranje) ili plaćanje stanarine, plaćanje automobilom, plaćanje studentskog zajma, osobni (i drugi) plaćanje kredita, plaćanje zajma za sve zajmove s kojima ste zajednički potpisani (važna stavka retka za roditelje s odraslom djecom opterećenim dugom), alimentacija, uzdržavanje djece, plaćanje glavnice glavnice i minimalno plaćanje kreditnom karticom (čak i ako naplaćujete više). Ovo nije potpuni popis dugova koji mogu biti faktor vašeg omjera duga i prihoda. Ako niste sigurni u što vaš zajmodavac traži, pitajte izravno svog kreditnog službenika.
2. Izuzmi troškove koji se ne smatraju dugovima. Brojač vašeg omjera duga i prihoda uključuje samo troškove koji se smatraju dugovima. To nije ukupno računovodstvo vaših mjesečnih obveza. Neobjavljeni troškovi obično uključuju komunalno plaćanje (poput vode i struje), većinu vrsta osiguranja (uključujući auto i zdravstveno osiguranje), troškove prijevoza (osim zajmova za automobile), račune za mobitele i druge telekomunikacijske troškove, namirnice i hranu, većinu poreza (isključujući porez na imovinu) i diskrecione troškove (poput zabave).
3. Dodajte svoj bruto prihod. Zbrojite sve izvore prihoda prije poreza. Ako imate posao s punim radnim vremenom W-2, to je jednostavno kao i pregledavanje vaše najnovije plaće. Ako imate više radnih mjesta sa skraćenim radnim vremenom, radite kao neovisni poduzetnik za više klijenata ili posjedujete malo poduzeće, vjerojatno je najlakše uputiti se u prijavu poreza za prošlu godinu (pod pretpostavkom da se vaši prihodi nisu značajnije promijenili) ili ručno dodajte račune pomoću najnovija izvoda s bankovnog računa.
4. Korak 1 podijelite na korak 3. Podijelite ukupne mjesečne dugove, kako je definirano u koraku 1, prema bruto prihodu kako je definirano u koraku 3. To je vaš trenutni omjer duga i prihoda.!

Evo jednostavnog primjera. Reci svoje ukupni mjesečni dug, isključujući ne dužničke troškove, je $ 1,500. vaš mjesečni bruto dohodak, prije poreza i troškova kućanstva, je $ 4.500. vaš omjer duga i prihoda iznosi 1.500 USD / 4.500 USD ili 33,3%.

Zašto je važan omjer duga i prihoda

Dug do prihoda jedan je od najvažnijih čimbenika koji zajmodavci koriste za ocjenu podnositelja zahtjeva za kredit.

Za zajmodavce, omjer duga i prihoda pouzdan je pokazatelj vaše sposobnosti pravovremenog vraćanja novog zajma. Statistički, što je veći postojeći dug duga u odnosu na vaš trenutni prihod, vjerojatnije je da ćete zaostajati u otplati duga.

Hipotekarni zajmodavci posebno su svjesni omjera duga i prihoda podnositelja zahtjeva. Hipotekarni osiguravatelji i tvrtke koje servisiraju otkup većinu hipoteka nakon izdavanja malo su poticajne za izdavanje rizičnih zajma podnositeljima zahtjeva koji bi se mogli boriti za ispunjavanje postojećih obveza.

Zajmodavci koji izdaju hipotekarne kredite visokog rizika - poznati kao hipotekarne hipoteke - nadoknađuju dodatan rizik zahtjevanjem većih predujmova i dodjeljivanjem viših kamatnih stopa. Hipotekarni hipotekarni zajmovi često zahtijevaju predujmove sjeverno od 20% i naplaćuju kamate veće od 8% travanj, u usporedbi s 3% do 5% za osnovne hipoteke.

Što je dobar omjer duga i prihoda za zajmodavce?

Svaki zajmodavac je različit, no 36% je općeprihvaćeno ograničenje duga i prihoda za glavne hipotekarne kredite. To je maksimalni omjer duga i prihoda koji je dopušten prema pravilima Fannie Mae-a za ručno preuzete kredite.

Fannie Mae čini iznimke od pravila od 36%. Prema Matrice prihvatljivosti Fannie Mae, Fannie Mae dozvoljava omjer duga i prihoda čak 45% na zajmove dane zajmoprimcima s većim kreditnim rezultatima i novčanim rezervama.

Zajmovi danim zajmoprimcima čiji omjer duga i prihoda prelazi 43% mogu nedostajati važne zaštite zajmoprimaca, kao što su ograničenja za uplate „bodova“ unaprijed i razdoblja samo za kamate. Provjerite literaturu Zavoda za zaštitu potrošača o kvalificiranim hipotekama za više detalja o tome što je, a što nije.

Manji vjerovnici izuzeti su od pravila koja reguliraju kvalificiranu hipoteku i stoga mogu izdati povoljne hipotekarne kredite zajmoprimcima čija je omjera duga i prihoda veća od 43%. Mali vjerovnici su definirani kao zajmodavci s imovinom ispod dvije milijarde dolara i hipotekama od 500 ili manje izdanim u prethodnoj godini. Imajte na umu da zajmodavci imaju konačno diskrecijsko pravo nad osiguravajućim odlukama - i da, bez obzira koliko je vaš zajmodavac popustljiv, vjerojatno ćete se suočiti s višim kamatama i preduvjetima ako vaš omjer duga i prihoda prelazi 36%.

Je li omjer duga i prihoda dobar pokazatelj financijskog zdravlja?

Vjerovatno je do sada jasno da omjer duga i prihoda nije proracun novčanog toka kućanstava. Izuzimajući široke kategorije troškova, kao što su komunalije, osiguranje i hrana, dug u prihodu je u najboljem slučaju nepotpuna slika vašeg ukupnog financijskog zdravlja. Iako je lakše potrošiti više nego što zarađujete uz novčanik pun kreditnih kartica ili ogroman portfelj osobnih zajmova, pretjerani utjecaj nije jedini čimbenik koji može ugroziti vašu financijsku otpornost.

Dug do prihoda dobar je pokazatelj vaše osobne kreditne sposobnosti, makar samo zbog stupnja na koji se zajmodavci oslanjaju na njega u odlukama o preuzimanju ugovora. No, omjer duga i prihoda „out of the box“, definiran u četiri koraka gore, nije dovoljan da stvori holističku sliku vašeg financijskog blagostanja.

Da biste to postigli, morate redefinirati "dug".

Kako izračunati personalizirani omjer duga i prihoda

Vaš personalizirani omjer duga i prihoda trebao bi računati na ponavljajuće se, neizbježne osobne ili obiteljske troškove koji nisu obuhvaćeni definicijom koraka 2 „dugovi“. Takvi troškovi mogu uključivati:

• Zdravstveno osiguranje
• Auto osiguranje
• Kućno osiguranje, ako nije u paketu s depozitom
• Troškovi skrbi za djecu, ako imate malu djecu u kućanstvu s jednim roditeljem ili s dva roditelja
• Porez na dohodak, ako ne u potpunosti zadržani s vaše plaće
• Troškovi komunalnih i komunikacijskih usluga
• Namirnice

Očito, što više troškova koje uključite, to ćete se približiti jednostavnom prilagođavanju proračuna kućanstva. (Ako već nemate proračun za kućanstvo, pročitajte kako prvi put napraviti osobni proračun.)

To možete izbjeći koncentriranjem na najveće obveze: u većini slučajeva zdravstveno osiguranje i skrb za djecu. Prije izračunavanja personaliziranog omjera duga i prihoda, od ukupnog dohotka oduzmite troškove zdravstvenog osiguranja i troškove skrbi o djeci (ako je primjenjivo)..

Ako ispunjavate uvjete za porezne olakšice ili odbitke koji se odnose na bilo koji trošak, dodajte ih natrag. Ovisno o vašem prihodu, možete se kvalificirati za porezni kredit u visini od 20% do 35% kvalificiranog vrtića ili drugi troškovi nadzora za djecu i uzdržavane članove mlađe dobi. 13, s 3 000 USD troškova za jedno dijete i 6 000 USD za dvoje ili više djece. Potpuni kredit dostupan je samo roditeljima s nižim primanjima. Ako zarađujete više od 43 000 USD godišnje, vaš kredit je ograničen na 20%. (Ovaj prag podložan je promjenama svake porezne godine, stoga pogledajte najnovije porezne prijave i trenutne publikacije IRS-a prije nego što napravite pretpostavke o vašoj podobnosti.)

Izračunavanje odnosa duga i prihoda: Primjer

Krenimo kroz primjer. Recite svoj dio plan zdravstvenog osiguranja košta vas 2500 dolara godišnje, ukupni troškovi za njegu djece 11.000 dolara godišnje za dvoje djece, a tvoj bruto godišnji prihod iznosi 70.000 dolara. Pod pretpostavkom da se vaša djeca kvalificiraju za dijete i porezne olakšice za skrbnike o skrbnicima, možete zatražiti pravo $ 2.200.

Da biste pronašli svoju „pravu“ osnovu dohotka za personalizirani izračun duga prema prihodu, oduzeli biste $ 13.500 iz $ od 70.000, zatim dodajte natrag $ 2.200: 58.700 USD godišnjeg prihoda, ili otprilike 4.882 USD mjesečno.

Zatim možete pomoću svoje dohodovne odredbe odrediti maksimalno preporučeno opterećenje duga, na temelju pragova duga i zajma zajmodavci. Ako podnosite zahtjev za hipotekom i želite biti sigurni da se kvalificirate za najbolje moguće cijene i uvjete za svoj kreditni profil, pucajte ne više od 36% duga prema prihodu. Na osnovi mjesečnog dohotka od $ 4.892, bez obračuna dodatnih troškova, možete priuštiti da ne trošite više 1.761 USD mjesečno o servisiranju duga.

Savjeti za poboljšanje omjera duga i prihoda

Smanjivanje omjera duga i prihoda može se činiti nerazumljivim, ali plaćanje dugovanja je često lakše nego učiniti. Slijedite ove savjete kako biste imali smislen i pravovremen utjecaj na omjer duga i prihoda prije podnosite zahtjev za hipoteku ili drugi veći zajam:

1. Trošarine, jedan mjesečni rashod iz proračuna svakog mjeseca. To bi mogle biti jutarnje latte, paket kabel-telefon-Internet koji jedva koristite, pretplata za dostavu obroka koju nemate vremena kuhati. Prepoznajte jednu takvu financijsku slabost mjesečno, napravite plan za život bez nje i izuzmite je iz svog proračuna.
2. Ubrzati otplatu duga na rate. Riznički zajmovi uključuju zajmove za automobile, hipoteke, osobne zajmove i ostale kredite s fiksnim mjesečnim plaćanjima. (Nasuprot tome, kreditne kartice i home equity linije kreditne skrbi poznati su kao "revolving" dugovi, jer ih možete slobodno crpiti i preostali dug može rasti ili padati u skladu s tim. omjer duga i prihoda, pokušajte dodati malo svakoj uplati da biste smanjili broj mjeseci potrebnih za otplatu duga. Za zajmoprimce koji su primarno zabrinuti zbog smanjenja duga na dohodak u kratkoročnom i srednjoročnom razdoblju, ova strategija najbolje funkcionira s kreditima koji se približavaju otplati: recimo, kreditnom automobilu s preostalim 24 mjesečna plaćanja. Nije tako učinkovit za nedavno izdane dugoročne zajmove: recimo, 30-godišnja hipoteka s preostalim 280 mjeseci. Svaki mjesec plaćate više prema glavnicama dugoročnih zajmova limenka smanjiti ukupni trošak zajma. To je dobro za vaše dugoročno financijsko zdravlje, ali ne izravno za vaše stanje dugoročnog duga i prihoda.
3. Isplatite kreditne kartice u cijelosti svakog mjeseca. Ako ne iskoristite ograničenu promociju od 0% trajanja APR-a za financiranje velike kupovine ili otplaćivanja dugovanja s kreditnih kartica s većom kamatnom stopom putem prijenosa stanja, nemojte vršiti mjesečne bilance na kreditnim karticama. Na taj se način povećava minimalna mjesečna uplata - a s njom i omjer duga i prihoda.
4. Iskoristite prednosti ponuda za prijenos ravnoteže. Ako je vaša kreditna sposobnost u dobrom stanju, možete se kvalificirati za kreditne kartice s niskim travanjima, poput Chase Slate ili Citi Simplicity. Te se kartice često isporučuju s dugim ponudama prijenosa salda od 0%, koje u osnovi zamrzavaju nakupljanje kamata na prenesenim dugovanjima po kreditnoj kartici s visokim kamatama, smanjujući trošak za njihovo plaćanje. Iskoristite ih!
5. Pokupite nekoliko sati samostalnog rada svakog tjedna. Povećanje nečijeg prihoda često je lakše nego smanjenje nečijeg duga. Ako posjedujete tržišne vještine ili talente koji se dobro prenose na tržište slobodnih ugovora ili konzultanata na tržištu, objesite digitalnu šindru. Potražite posao na uglednim web stranicama za samostalne poslove.
6. Odgodite velike kupnje. Planirate veliki projekt poboljšanja kuće? Pining za novi automobil? Razmislite o odlaganju tih kupnji sve dok postojeći dugovi nisu pod nadzorom. Ako trebate financirati bilo koji dio ove kupnje, povećaćete omjer duga i prihoda, poništavajući neki ili sav težak rad koji ste uložili.
7. Izbjegavajte podnošenje zahtjeva za nove zajmove ili kreditne kartice. Oni "unaprijed" ponude kreditne kartice su primamljiva, ali nisu dobri za omjer duga i prihoda. Izbjegavajte uzimati nove dugove, posebno zajmove s visokim kamatama i kreditne linije, sve dok omjer duga i prihoda ne bude pod nadzorom. Izbjegavajte grabežljive kredite, poput zajma na isplate plaće.

Završna riječ

Omjer duga i prihoda je apstraktno razumjeti. Tamo gdje guma pada na cestu, stvari nisu uvijek tako jasne.

Ako odvojite jedan zaključak iz ovog posta, nadam se da vaš omjer duga i prihoda nije arbitar vašeg konačnog zdravlja. Da, presudno razmatranje zajmodavaca i visoki omjer duga i prihoda vjerojatno će povećati troškove posudbe ili vas potpuno isključiti iz prepirke. Ali jednostavno nije moguće dobiti potpunu, odmjerenu sliku vašeg financijskog stanja samo s ovog jednog broja.

Jeste li izračunali omjer duga i prihoda u posljednje vrijeme? Je li u dobroj formi ili treba još posla?