Kako zaustaviti i izbjeći ovrhu na vašem domu

Vlasnici domova mogu završiti u ovoj situaciji iz više različitih razloga. Neki izgube posao i više ne mogu sastavljati kraj s krajem. Za druge, zdravstvena kriza ostavlja ih ogromnim računima za medicinu koji troše raspoloživa sredstva. A neki jednostavno pogriješe što kupuju više kuće nego što si mogu priuštiti, tako da je čak i mala promjena njihovih financija dovoljna da plaćanje stavi izvan dosega.

Bez obzira na to zašto se to događa, isključenje iz zatvora je strašno iskustvo. Izgubiti svoj dom uvijek je zastrašujuće i depresivno, ali kad ga izgubite jer niste mogli izvršiti plaćanje, možete osjećati kao da ste krivi. To gomila sramotu i krivnju iznad svih vaših drugih stresova. I da stvar bude još gora, ovrha će ozbiljno naštetiti vašem kreditnom rezultatu, čineći vam teže u budućnosti kupiti drugi dom.

Ako se suočite s ovim problemom, ima smisla učiniti sve što možete da ga izbjegnete. Postoji nekoliko načina kako vlasnici kuća s novčanim vezama mogu spriječiti ovrhu - ili se barem zaštititi od nekih najgorih učinaka ovrhe..

Prikupljanje dodatnih gotovina

Ako više od mjesec ili dva niste zaostali za plaćanjem hipoteke, još uvijek imate šansu da se vratite na pravi put. Ako uspijete prikupiti dovoljno dodatnog novca, nadoknadite propuštena plaćanja i spasite dom od ovrhe.

Evo nekoliko načina za prikupljanje novca u žurbi.

Smanjite svoje troškove

Započnite rezanjem svih dodataka u svom proračunu, ako već niste. Otkažite kablovsku televiziju, vratite se na jeftiniji plan mobitela, odbacite članstvo u teretani, prestanite piti flaširanu vodu i prestanite izlaziti da jedete, čak i ako je ujutro samo za kavu.

Ako to nije dovoljno da biste zatvorili jaz u proračunu, vrijeme je da prijeđete na ekstremnije strategije. Potražite načine kako smanjiti račune za namirnice, pronađite povoljnu zdravstvenu zaštitu i možda se čak odreknite automobila. Zatezanje pojasa toliko je bolno, ali bolje je nego izgubiti dom.

Koristite programe pomoći

Ako ispunjavate uvjete za bilo koji oblik državne pomoći - kao što je Medicaid, SNAP (markice za hranu) ili pomoć u grijanju - uzmite je. Dodatni novac koji oslobađa vaš proračun mogao bi vam omogućiti da pratite svoju hipoteku. Tražilica Benefit na Benefits.gov može vam pomoći pri pronalaženju i prijavi za programe u vašoj državi.

Prodavati stvari

Pretražite u svojoj kući bilo što vrijedno što biste mogli prodati kako biste skupili nešto novca. Visoko vrijedni predmeti uključuju nakit, elektroniku, kolekcionarstvo, alate, glazbene instrumente, pa čak i poneki namještaj ili drugi automobil ako se možete nositi bez njih. Možete prodati svoje stvari na eBayu, postavljati ih na Craigslist ili ih odnijeti u zalagaonicu.

Povećajte svoj prihod

Potražite načine kako zaraditi neki dodatni prihod da sastavite kraj s krajem. Provjerite je li vam šef spreman dati dodatnu smjenu ili prekovremene sate na poslu. Ako to ne uspije, potražite drugi posao ili bočnu svirku poput vožnje za Uber. Iznajmljivanje rezervne sobe u vašem domu, ako ga imate, još je jedan način da unesete dodatni novac.

Dotaknite umirovljenički fond

Ako imate novac izdvojen u mirovinski fond, razmislite o ranom povlačenju. Ako imate Roth IRA, možete povući novac iz njega bez plaćanja dodatnih poreza ili penala. To će vam i dalje zaostajati za mirovinskom štednjom, ali možete se brinuti iskoristiti kasnije, nakon što prođe vaša financijska kriza.

Ako imate tradicionalni IRA ili 401k, morat ćete platiti porez i penale za svako rano podizanje novca, ali trošak bi mogao biti vrijedan zbog uštede kuće.

refinanciranje

Neki ljudi završe u nevolji zbog hipoteke podesivih stopa koje imaju malu upravljivu uplatu prvih nekoliko godina, a zatim iznenada skoče do razine koja je nedostupna. Neki od najgorih prekršitelja su krediti samo za kamate, koji postaju puno skuplji kada morate početi plaćati glavnicu i kamate. Drugi ljudi imaju hipoteke s fiksnom kamatnom stopom, ali kamatna stopa je vrlo visoka - možda zato što su imali lošu kreditnu sposobnost ili možda zato što su se stope baš tada dogodile visoke.

Ako se nalazite u bilo kojoj od ovih situacija, refinanciranje hipoteke moglo bi biti dovoljno da se mjesečna uplata spusti na razinu s kojom se možete nositi. To može biti opcija čak i ako ste na putu zajma naopako. Obično banke ne žele refinancirati hipoteku osim ako nemate popriličan iznos kapitala, ali ako je alternativa zabrana zajma, banka može zaraditi više novca tako što ćete dati refinanciranje nego proći kroz postupak ovrhe..

Refinanciranje u odnosu na ovrhu

Ako je moguće, refinanciranje vašeg zajma za stanovanje obično je najbolja alternativa ovrhama. Nudi nekoliko prednosti:

• Najmanji utjecaj na kredit. Podnošenje zahtjeva za novi zajam uvijek malo smanjuje vašu kreditnu rezultat, ali pad je samo privremen. U usporedbi s drugim opcijama - poput kratke prodaje, izmjene zajma ili djela umjesto ovrhe - refinanciranje bi dugoročno trebalo naneti najmanje štete vašem kreditnom rejtingu..
• Pristupačniji zajam. Refinanciranje vašeg doma zamjenjuje nepristupačni zajam pristupačnim. Imat ćete mjesečna plaćanja koja se udobnije uklapaju u vaš proračun, umjesto da ih rastežete do krajnjih granica ili izvan njega.
• Ti čuvaš svoj dom. Ono što je najvažnije, refinanciranje vam omogućuje zadržavanje vašeg doma. Morat ćete proći kroz neke probleme kako biste ispunili papirologiju, ali to je puno manje problema od preseljenja u novi dom.

Načini refinanciranja

Ako ste sakupili puno kapitala u svom domu, vaša bi banka trebala rado refinancirati vašu hipoteku. Čak i ako ne možete dobiti nižu kamatnu stopu, trebali biste moći smanjiti mjesečne uplate produžavanjem roka kredita.

Na primjer, ako ste imali kredit od 200 000 USD i već ste otplatili 50 000 USD, možete uzeti novi 30-godišnji zajam u iznosu od 150 000 USD. Trebat će vam duže da vam se kuća isplati na ovaj način, ali to je bolje nego da u potpunosti izgubite svoj dom.

Ako nemate mnogo kapitala, postoji vjerojatnost da se refinancirate uz pomoć nekih posebnih programa. To uključuje:

• HARFA. Program povoljnog financiranja po povoljnim uvjetima (HARP) pomaže vlasnicima kuća čiji su domovi izgubili na vrijednosti da refinanciraju svoje hipoteke, čak i ako su sada naglavačke. Ovaj je program dostupan samo za hipoteke koje su nastale do svibnja 2009. Vladini programi Fannie Mae ili Freddie Mac. Web stranica HARP može vam reći ispunjavate li uvjete i pomoći vam da se prijavite. HARP istječe krajem 2018. godine, tako da ćete trebati brzo djelovati da biste koristili ovaj program.
• FHA programi. Ako vašu hipoteku podržava Federalno tijelo za stanovanje (FHA), možete iskoristiti neke posebne FHA programe za refinanciranje. Jednostavna refinanciranje FHA-a je dobra opcija za postizanje najniže moguće kamatne stope i održavanje vlastitih troškova iz džepa, dok vam FHA-ovo stručno refinanciranje pomaže da brzo refinancirate i izbjegnete papirologiju.
• IRRRL. Vlasnici kuća s hipotekom koju financira Ministarstvo za pitanja branitelja ili VA, mogu se kvalificirati za zajam za refinanciranje za smanjenje kamate (IRRRL). Ponekad se naziva VA Streamline ili VA-to-VA zajam, ovaj zajam vam pomaže refinancirati nižu kamatnu stopu. Bilo koji zajmodavac može dati ovu vrstu zajma, ali nije potrebno zajmodavce, pa ćete možda morati kupovati okolo da biste pronašli banku koja će vam dati ovaj zajam..

Hipotekarna vježba

Ako ne možete refinancirati vaš stambeni kredit, možete pokušati pronaći zajmodavca da pristane na "hipotekarnu vježbu". To zvuči kao plan vježbanja za vašu kuću, ali zapravo je plan koji vam pomaže „razraditi“ način da hipoteku učinite upravljivijom. Postoji nekoliko vrsta hipotekarnih vježbi, uključujući izmjene kredita, planove otplate i planove otplate.

Izmjena zajma

Izmjenom zajma vaš zajmodavac pristaje izmijeniti uvjete svoje hipoteke kako bi plaćanja postala pristupačnija. Primjerice, zajmodavac može smanjiti kamatnu stopu, promijeniti zajam iz prilagodljive u fiksnu ili produžiti rok zajma. Jedna prednost izmjena zajma je ta što se prijava za privremeno zaustavlja postupak ovrhe, dajući vam više vremena za uštedu kuće.

Da biste ispunjavali uvjete za izmjenu zajma, morate pokazati da ste pretrpjeli financijske poteškoće i da više ne možete podmiriti svoje trenutne isplate zajma. Da biste to dokazali, morate dostaviti dokumente poput platnih lista, poreznih prijava i bankovnih izvoda. Morate proći i probno razdoblje kako biste pokazali da si možete priuštiti obavljanje novih nižih plaćanja.

Postoji mnogo različitih programa za promjenu kredita. Fond Hardest Hit (HHF), koji osigurava modifikacije zajmova kod kuće i drugu pomoć borbama protiv vlasnika kuća, dostupan je u 18 država i Distrikta Columbia do kraja 2020. Postoje posebni programi izmjena zajmova za zajmove VA i FHA, budući da kao i programi koje vode banke.

Da biste zatražili izmjenu zajma, obratite se odjelu za ublažavanje gubitaka svog zajmodavca (poznato i kao odjel za zadržavanje kuće). Informacije o kontaktu za ovaj odjel trebali biste biti u vašoj mjesečnoj hipoteci ili na web stranici zajmodavca. Web-lokacija Making Home Affordable (MHA) ima više informacija o tome što ćete trebati primijeniti.

strpljenje

U nekim slučajevima, financijska kriza zbog koje se isplata hipoteke stavlja izvan vašeg dosega samo je privremena. Na primjer, možda ste izgubili posao, ali znate da ćete započeti novi za nekoliko mjeseci. Ili možda imate zdravstvenih problema zbog kojih ste privremeno ostali bez posla.

U takvoj situaciji, sporazum o strpljenju može vam pomoći dok se ne vratite na noge. Prema tim planovima, hipotekarni zajmodavac pristaje smanjiti ili čak obustaviti vašu hipotekarnu uplatu za određeno vrijeme. Oni također obećavaju da neće zabraniti isključenje imovine tokom ovog razdoblja. U zamjenu za to pristajete na nastavak plaćanja svoje hipoteke u cijelosti nakon isteka razdoblja, kao i plaćanje dodatnog novca kako biste nadoknadili propuštena plaćanja.

Postupak traženja otplate zajma započinje na isti način kao i dobivanje izmjene zajma: kontaktirajte svog zajmodavca i zamolite ih da vam pomogne oko postavljanja plana. Sjetite se samo da je tolerancija samo privremeno rješenje. To vam neće pomoći da ostanete u domu koji si ne možete priuštiti.

Plan otplate

Možda vam prijeti ovrha jer ste tijekom kratkotrajne krize propustili nekoliko plaćanja hipoteke, ali sada ste na nogama i ponovno ispunjavate plaćanja. U ovom slučaju, plan otplate vam nudi način da se zapnete i izbjegnete ovrhu.

U otplatnom planu, vaš zajmodavac zbraja sva plaćanja koja ste propustili, a zatim dijeli ukupan iznos na male komade koji se dodaju vašoj redovnoj hipotekarnoj uplati tijekom određenog razdoblja. Na primjer, ako zaostajete za 3000 dolara, možete dodati dodatnih 500 dolara za svako plaćanje hipoteke u sljedećih šest mjeseci. Trajanje otplate varira, ali tipično je tri do šest mjeseci.

Kratka prodaja

Ako si jednostavno ne možete priuštiti svoj dom, najbolja opcija može vam biti prodati ga. Problem je u tome što, ako su cijene stanovanja opale, iznos vašeg doma na tržištu mogao bi biti manji od iznosa koji dugujete hipoteku, a to će vas i dalje smatrati crvenim. U takvom slučaju može biti rješenje kratka prodaja - prodaja kuće za manje od iznosa koji ste ostavili na hipoteci. Ako vaš zajmodavac pristane na to, možete prodati kuću, otići i započeti ispočetka.

Na primjer, pretpostavimo da trenutno hipoteku dugujete 100 000 USD. Da biste isplatili taj iznos i također pokrili troškove zatvaranja na prodaju, morat ćete navesti kuću za 105.000 USD. Međutim, tržište stanovanja u vašem području tako je hladno da po ovoj cijeni nemate nikakvih ponuda.

Kratkom prodajom, možete sniziti traženu cijenu kuće na 95 000 dolara. S 5000 dolara za troškove zatvaranja, preostaje vam samo 90 000 dolara za otplatu stare hipoteke. Međutim, zajmodavac pristaje prihvatiti ovaj manji iznos kao potpunu uplatu za vaš kredit, umjesto da prolazi kroz skup, dugotrajan postupak ovrhe na kući. Neki zajmodavci zapravo zahtijevaju da isprobate kratku prodaju prije nego što razmotre bilo koje druge alternative ovrhe, poput izmjene zajma..

Kratka prodaja u odnosu na ovrhu

Kratka prodaja ima nekoliko prednosti u odnosu na ovrhu, ali ima i neke nedostatke. Evo kako to uspoređuje:

• Manje čekati da kupim novi dom. Ako vaša kuća prođe kroz ovrhu, morat ćete pričekati pet do sedam godina prije nego što vam banka opet da hipoteku. Ovaj se rok čekanja može smanjiti na tri godine ako možete pokazati da je ovrha zbog okolnosti izvan vaše kontrole. Nakon kratke prodaje, ipak se možete kvalificirati za kredit za dom za samo dvije godine.
• Kontrola prodaje. Kratkom prodajom kontrolirate postupak prodaje svoje kuće. Možete odlučiti koliko ćete ga tražiti i znat ćete tko je krajnji kupac. Banka će vam jednostavno oduzeti dom i nemate načina znati što će se s njim dogoditi.
• Manje socijalna stigma. Za mnoge vlasnike kuća kratka prodaja je puno manje neugodna od ovrhe. Susjedima to izgleda baš kao i svaka druga prodaja kuće; samo banka zna da za imovinu dobijate manje nego što dugujete.
• Kontinuirana plaćanja. Iako kratko prodajete svoju kuću, i dalje ste u prednosti kako biste nastavili sa plaćanjem hipoteke dok prodaja ne bude okončana. Ako je vaša kuća u ovrhu, možete zaustaviti plaćanja i nastaviti živjeti u kući dok vas banka ne izbaci iz kuće..
• Isti učinak na kreditnu ocjenu. Kratka prodaja i ovrha oštećuju i vaš kreditni rejting za približno isti iznos. Bilo koja opcija može rezultirati padom kreditnog rezultata za 105 do 160 bodova. Oboje ostavljaju negativan trag koji će se zadržati na vašem kreditnom izvještaju do sedam godina, ali rezultat se može početi oporavljati nakon prve dvije godine ili slično.

Kako napraviti kratku rasprodaju

Da biste dobili odobrenje za kratku prodaju, obratite se odjelu za ublažavanje gubitaka svoje banke, baš kao i za modifikaciju zajma za stan. Morat ćete ispuniti prijavu i sigurnosno kopiju s puno dokumenata koji pokazuju sve detalje o vašim financijama. Banka će upotrijebiti ove informacije kako bi utvrdila je li preuzimanje kratke prodaje zaista jedina alternativa ovrhama.

Većina banaka također zahtijeva da imate ponudu kupca prije nego što prihvate prodaju. Dakle, kuću morate popisati po nižoj cijeni, nabaviti ponudu, odnijeti je u banku, a zatim pričekati da čujete je li odobrena kratka prodaja prije nego što odlučite hoćete li prihvatiti ponudu. Sve to naprijed i natrag između prodavača, kupca i zajmodavca čini kratku prodaju vrlo kompliciranim postupkom koji može potrajati i cijelu godinu.

Važno je osigurati da ako zajmodavac odobri prodaju, također pristaje da vas neće tužiti za dodatni iznos koji još uvijek niste platili hipotekom. Ponekad zajmodavac pristane pustiti svoje založno pravo ili pravno vlasništvo na nekretnini tako da ga možete prodati, ali ne pristaje prihvatiti prihod kao potpunu uplatu vašeg kredita. Umjesto toga, može tražiti „presudu o nedostatku“ protiv vas kako bi prikupio dodatni novac na način da vam prikupi plaće.

U nekoliko država - naime, Arizoni, Kaliforniji, Nevadi i Oregonu - presude o manjku nakon kratke prodaje su nezakonite. Ako ne živite u jednoj od ove četiri države, od zajmodavca morate dobiti pisani ugovor u kojem je navedeno da ga neće tražiti. Inače biste svoju kuću mogli prodati za manje nego što vrijedi i još uvijek biti u rupi.

Djelo u korist ovrhe

Ako sve drugo ne uspije, postoji još jedna posljednja stvar koju možete učiniti kako biste izbjegli dug, mučan proces ovrhe. To se zove djelo umjesto ovrhe i to je transakcija u kojoj u osnovi predajete svoj dom hipotekarnom zajmodavcu. U zamjenu zajmodavac pristaje otpustiti vas od duga, čak i ako je to više od onoga što dom sada vrijedi.

Djelo u Lieuu protiv ovrhe

Ljekovito djelo je, zapravo, još uvijek izuzeće, ali to je brže i lakše. Čim predate kuću, vaš se dug otkazuje odmah. Također izbjegavate javno sramoćenje zbog provođenja postupka ovrhe.

Pogrešno djelo vjerojatno će naštetiti vašoj kreditnoj ocjeni jednako kao i uobičajena ovrha. No nećete morati čekati dugo prije nego što ponovo budete mogli kupiti kuću. Odabirom novog djela moglo bi se smanjiti vrijeme čekanja s najmanje pet godina na četiri - ili čak dvije, ako možete pokazati olakšavajuće okolnosti.

Kako dobiti djelo umjesto ovrhe

Postupak umjesto toga započinje kontaktiranjem odjela za ublažavanje gubitaka vaše banke. Morat ćete ispuniti istu vrstu papira kao za modifikaciju zajma ili kratku prodaju, pokazujući da ste pretrpjeli financijske poteškoće i da više ne možete podmiriti svoje isplate.

Baš kao i vi, vaša banka najvjerojatnije promatra djelo kao posljednje sredstvo. To je manje skupo i dugotrajno od ovrhe, ali nije dobro poput refinanciranja ili čak kratke prodaje. Neke će banke zahtijevati da pokušate prodati nekretninu prije nego što prihvate djelo, a oni će tražiti papirologiju da dokažu da ste je stavili na tržište.

Ako vaša banka pristane na neki akt umjesto mene, morat ćete potpisati dva dokumenta. Prva predaja zajmodavcu vašu kuću, a druga, koja se zove estoppel izjave, objašnjava prihvaća li banka djelo kao punu uplatu za vaš hipotekarni dug. U većini slučajeva banka će vas osloboditi od duga nakon zamjenskog djela, ali u rijetkim slučajevima to može zadržati pravo tražiti presudu o nedostatku protiv vas. Da biste izbjegli ovaj problem, prije potpisivanja papira provjerite da li to posebno znači da će vaše djelo podmiriti vaš dug.

Što ne funkcionira: prevare sa ovrhom

Mogli biste se zapitati zašto ovaj članak nije spomenuo nijednu od usluga pomoći za ovrhu koja se oglašavaju putem lokalnih papira, letaka i internetskih oglasa. Te službe tvrde da, u zamjenu za naknadu, mogu spasiti vaš dom od ovrhe. Mogu ponuditi:

• Pregovarajte sa svojim zajmodavcem za refinanciranje vašeg zajma
• Preuzejte zajam tako da hipoteku plaćate njima, a ne banci
• Izvršite forenzičku reviziju kredita kako biste vidjeli je li vaš zajmodavac kršio zakone
• Pomoći će vam da pronađete programe pomoći za kuće u nevolji
• Pomozite vam da podnesete stečaj

Nažalost, ove takozvane usluge zaista su financijske prevare koje plijene ranjivim ljudima koji očajnički žele spasiti svoje domove. U najboljem slučaju, jednostavno će vas povezati s stvarnim programima, poput HARP-a, koji biste mogli besplatno koristiti. U najgorem slučaju, ukradit će hipoteku koja bi trebala ići u banku i još dublje ukopati u dugove.

Općenito, možete sigurno pretpostaviti da svaki program koji vam nudi kako bi se izbjeglo ovrha uz naknadu - za razliku od stvarnih programa vlade koji su besplatni - prijevara je..

Završna riječ

Ponekad, ne postoji način da spasite svoj dom od ovrhe ili neke od njegovih alternativa, poput kratke prodaje. Dobra vijest je da je moguće obnoviti kredit nakon toga kako biste jednog dana mogli ponovo posjedovati dom. Usredotočite se na plaćanje svih računa odmah i otplatu ostalih dugova koje imate, poput stanja na kreditnoj kartici. Nakon otprilike dvije godine, trebali biste vidjeti kako se vaš kreditni rezultat počinje oporavljati.

Kad ste napokon ponovno spremni kupiti kuću, učite se iz svoje pogreške kako ne biste završili s drugom hipotekom koju si ne možete priuštiti. Prije nego što licitirate kuću, napravite matematiku i pazite da mjesečna uplata ne pojede više od 28% vašeg prihoda. Što je manja uplata, to su veće šanse da možete zadržati kuću ako se suočite s drugim financijskim neuspjehom.

Što biste savjetovali nekome tko se suoči s mogućnošću isključenja iz zatvora?