Što je VA zajam za stanovanje - hipotekarna podobnost, beneficije i ograničenja

Kako bi pomogli nadoknađivanju osobnih žrtva, osoblje oružanih snaga uživa brojne izravne i neizravne financijske koristi.

Ako ste sadašnji ili bivši pripadnik Oružanih snaga i mjerite hoćete li kupiti dom, jedna vam je korist potreba da znam više o: zajmu VA. Čitajte dalje kako biste naučili kako možete uštedjeti tisuće dolara kao vlasnik kuće.

Što je zajam za VA?

Prema američkom Ministarstvu za braniteljske poslove, kredit za VA predstavlja „jamstvo za jamstvo za stan kod kuće… koji će vam pomoći da kupite, izgradite, popravite, zadržite ili prilagodite dom svom osobnom boravku.“ To je jedna od najboljih financijskih koristi koju vojnici mogu dobiti.

Osnove zajma VA

Kao i klasične hipoteke, većinu kredita za VA izdaju privatni zajmodavci. Međutim, oni imaju potporu (u većini slučajeva do 417.000 USD u vrijednosti zajma) punom vjerom i zaslugama savezne vlade SAD-a.

To jamstvo smanjuje rizik za zajmodavce i omogućava im da ponude povoljnije uvjete, što potencijalno uključuje niže kamatne stope i odustajanje od privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI) na zajmove s omjerima zajmova i vrijednosti (LTV) višim od 80%.

Također omogućuje zajmodavcima da stvaraju zajmove za kupnju VA-a bez predujma - stavljajući u pomoć vlasništvo domova članovima usluge s ograničenom osobnom uštedom. Konvencionalni zajmovi zahtijevaju predujam - obično do 20% vrijednosti imovine. Ostale vrste zajmova prilagođene vlasnicima kuća, poput FHA kredita, također zahtijevaju smanjivanje novca.

Povijest programa zajma VA

Savezna vlada braniteljima je jamčila stambene kredite od 1944. godine, kada je Kongres donio Zakon o prilagodbi vojnika (SRA). SRA je ovlastio VA da jamči zajmove kod kuće kvalificirani zajmodavci.

U početku su ovo odobrenje pokrivale samo zajmove veteranima koji kupuju nemodularne domove. Kongres je 1970. izmijenio SRA-u radi pokrivanja kredita danim na mobilne kućice. Godine 1992. zakon je dodatno proširen na gotovo svu aktivnu dužnost i časno otpušteni veterani Oružanih snaga, kao i pripadnici Vojne pričuve i Nacionalne garde koji su časno služili najmanje šest godina. U nekim slučajevima, bivši supružnici članova usluge podobni su i za zajam za zajam VA.

SRA pruža i druge financijske koristi i zaštite za određene klase članova usluga, uključujući čvrstu granicu od 6% na hipotekarne kamatne stope tijekom aktivne dužnosti.

Vrste zajmova i davanja VA

Zajmovi VA i financijska potpora dolaze u nekoliko okusa:

Otkupni zajam: Kupnja zajma dizajnirana je tako da pomogne kvalificiranom članu usluge financirati kupnju kuće koju su zauzeli vlasnici, a da novac ne bude smanjen. Kupnja zajma može učiniti bilo što od sljedećeg: kupiti postojeći samostojeća kuća; kupite kondominium jedinicu u projektu koji je odobrio VA; sagraditi novu građevinsku kuću; istovremeno kupiti i obnoviti dom (slično kao FHA 203k zajam za sanaciju); ili kupite proizvedenu kuću ili seriju za već proizvedenu proizvedenu kuću.
Zajam za povrat novca: Zajam za povrat novca namijenjen je zamjeni postojeće hipoteke na kući koju zajmoprimac već posjeduje, a dužniku osigurava jednokratnu novčanu isplatu bez ograničenja. Postojeća hipoteka ne mora nužno biti zajam za VA. Gotovinski zajmovi za refinanciranje slični su zajmovima glavnice koji se također mogu posuditi u odnosu na vrijednost kuće, ali razlikuju se na neke važne načine: zamjenjuju postojeće hipoteke (kućni vlasnički zajmovi nemaju), obično (ali ne uvijek) imaju niže kamatne stope od zajmova za vlasnički kapital i nose troškove zatvaranja (kućni vlasnički kapital ne). Mnogi zajmodavci dopuštaju omjere kredita i vrijednosti i do 100% na kredite za refinanciranje uz podršku VA-a, za razliku od 80% na većini zajmova s glavnicom ili kreditnim linijama. Dakle, ako još uvijek dugujete 100.000 USD na hipoteci od 150.000 USD i vaša kuća vrijedi 200.000 USD, vaš zajam za refinanciranje gotovine može biti težak čak 200.000 USD - od kojih je 100.000 USD dostupno za gotovinu i činite ono što smatrate prikladnim.
Zajam za refinanciranje kamatne stope (IRRRL): Poznat i kao VA Streamline zajam za refinanciranje, ovaj proizvod vam omogućava da refinancirate postojeći VA kredit i osigurate nižu kamatnu stopu, a da drugi put ne prođete kroz postupak prijave za VA. Za razliku od zajma za refinanciranje gotovine, IRRRL-ovi se ne mogu koristiti za ispiranje kapitala vašeg doma za gotovinu, s izuzetkom 6.000 USD za projekte energetske učinkovitosti za poboljšanje kuće. Iako vam nije potrebno podnositi kreditni ček ili druge aspekte tipičnog postupka preuzimanja hipoteke, morate dokazati da živite u kući za koju je kredit osiguran..
Program izravnih zajmova za Indijance (NADL): Ovo je novija, manje uobičajena vrsta zajma VA dizajnirana posebno za članove službi i veterane porijeklom iz Amerike. Za razliku od kredita za kupnju i refinanciranje, to je izravni zajam, što znači da VA djeluje kao zajmodavac i serviser. Uvijek je strukturiran kao 30-godišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom i mora se koristiti za “financiranje kupovine, izgradnje ili poboljšanja domova u saveznoj zemlji skladišta (rezervacijsko zemljište) ili za refinanciranje prethodnog NADL-a za smanjenje kamatna stopa."
Prilagođene stambene potpore: Ova dva nezajmna proizvoda (posebno prilagođeni stambeni potpisi i bespovratna sredstva za prilagođavanje stambenog prostora) namijenjena su veteranima s "trajnim i ukupnim invaliditetom povezanim uslugama" ili invalidima koji se kvalificiraju za 100% naknadu invalidnosti prema VA rasporedu za ocjenu invaliditeta i ne očekuje se da će se poboljšati s vremenom. Prihvatljivi invaliditeti uključuju gubitak uporabe obje noge ili ruke, gubitak uporabe jedne noge i jedne ruke, teške opekotine i sljepoću oba oka, te teške respiratorne ozljede. Veterani mogu koristiti obje donacije za financiranje ili nadoknađivanje troškova izgradnje stambenih objekata prilagođenih osobama s invaliditetom, kupnje već adaptiranog stanovanja, kupovine i adaptacije trenutno neprilagođenog stanovanja ili adaptacije već nastanjenog stanovanja.

Naknada za financiranje VA

VA hipotekarni krediti nose posebnu naknadu koja se ne odnosi na ostale hipotekarne kredite: naknadu za financiranje VA. Ova naknada varira od podnositeljeve grane usluga i predujma, ali se obično kreće od 0,5% do 3,3% kupoprodajne cijene.

Struktura naknade je sljedeća:

Prvotna kupnja i novčana sredstva za povrat kredita (veterani): 2,15% za predujmove manje od 5% (uključujući neuplaćeni iznos); 1,50% za predujmove između 5% i 10%; 1,25% za početne uplate od 10% ili više
Prvootkupni zajmoprimci za refinanciranje kupnje i novčana sredstva (rezervisti i nacionalna garda): 2,40% za predujmove manje od 5% (uključujući neuplaćeni iznos); 1,75% za predujmove između 5% i 10%; 1,50% za početne uplate od 10% ili više
Kasnija kupnja i novčani zajmovi za povrat novca (veterani): 3,30% za početne uplate manje od 5% (uključujući neuplaćeni iznos); 1,50% za predujmove između 5% i 10%; 1,25% za početne uplate od 10% ili više
Naknadna kupnja i novčana sredstva za refinanciranje kredita (rezervisti i nacionalna garda): 3,30% za početne uplate manje od 5% (uključujući neuplaćeni iznos); 1,75% za predujmove između 5% i 10%; 1,50% za početne uplate od 10% ili više
IRRRL (sve klase članova usluga): 0,50%
NADL programski zajmovi (sve klase članova usluga): 1,25% za kredit za kupnju; 0,50% za kredit za refinanciranje
Kućni zajmovi koji nisu stalno korišteni (sve vrste i klase): 1,00%
Veterani s invaliditetom povezanim s uslugama (sve vrste): 0,00%

Naknadu za financiranje možete platiti zatvaranjem ili je umotati u vrijednost svog zajma, iako omotavanje dovodi do veće mjesečne isplate. Za potpuni pregled naknada za financiranje VA, pogledajte tablicu naknada za financiranje putem VA-a.

Prednosti i ograničenja zajmova zajma

Krediti za VA imaju neke korisne (i potencijalno unosne) pogodnosti koje nisu dostupne drugim razredima zajmoprimaca:

Nije potrebno uplatiti predujam: Za zajmoprimce bez novca, ovo je najveća prednost zajma koji podržava VA. Većina ostalih vrsta hipotekarnih kredita zahtijeva najmanje 3%, a mnogi zajmodavci preferiraju 10% ili više. Budite upozoreni da neki zajmodavci i dalje zahtijevaju predujam za zajmove putem VA-a, ali industrija je konkurentna i vjerojatno ćete moći kupovati unaokolo kako biste izbjegli ovaj zahtjev.
Ne zahtijeva se PMI: Zajmovi podržani putem VA ne zahtijevaju privatno hipotekarno osiguranje. Nasuprot tome, konvencionalni zajmovi izdani s više od 80% LTV-a zahtijevaju PMI dok dužnik LTV ne padne ispod 78% (ili 80% ako dužnik zatraži prijevremeno uklanjanje PMI-a). Ovisno o glavnici zajma i vrijednosti predujma, ovo može uštedjeti od nekoliko dolara do nekoliko stotina dolara mjesečno u odnosu na uobičajeni zajam s PMI-om.
Relativno blaže podpisivanje: Zajmodavci drže kvalificirane podnositelje zahtjeva za zajam niže kreditne standarde od onih za konvencionalne hipotekarne kredite. Čak i ako imate fer ili prosječan kredit, ipak se možete kvalificirati za kredit s podrškom za VA.
Ograničenja na potrebne završne troškove: Zajmoprimci koji ispunjavaju uvjete za VA zajmove ne moraju plaćati određene troškove zatvaranja, uključujući naknade za pretplatu, troškove escrowa, odvjetničke naknade i naknade za obradu dokumenata. Zajmodavac može djelomično nadoknaditi svoje gubitke na tim nedopuštenim stavkama tako što će dužniku naplatiti naknadu za porijeklo do 1% glavnice kredita. U suprotnom, prodavatelj se može složiti da ih plati (budući da prodavači prilično često plaćaju troškove zatvaranja), kupac agent može izdati kreditni agent kod zatvaranja i pogoditi proviziju, ili zajmodavac može jednostavno pojesti trošak putem pozajmljivanje kredita pri zatvaranju. Zajmodavci mogu naplatiti zajmoprimcima koji ispunjavaju uvjete za VA za određene završne stavke, uključujući osiguranje naslova, kreditno izvješće, procjenu imovine, istraživanje imovine i snimanje.
VA Inspekcija za nove građevinske domove: Kad se zajam namijenjen financiranju novog građevinskog doma, VA šalje licencirane inspektore da procijene napredak u izgradnji i potvrde da dom odgovara VA-ovim specifikacijama. Graditelju se, u najmanju ruku, mora osigurati jednogodišnje jamstvo za novi dom. Neki graditelji nude jamstva čak 10 godina, pružajući ključan mir novim vlasnicima kuća.
Nema penala: VA zajmovi nemaju nikakvu kaznu unaprijed. Ako želite izbjeći troškove kamata ubrzavanjem otplate vašeg kredita ili dodatnim plaćanjima prema glavnici, slobodno to možete izvršiti bez penala. Neki zajmodavci naplaćuju velike kazne za plaćanje unaprijed - često i do 80% od šest mjeseci kamate, što na velikom kreditu može iznositi više od 10 000 USD.
Assumability: VA zajmovi su pretpostavljivi, što znači da se mogu prenijeti s prodavatelja na kupca uz minimalne (ili nikakve) izmjene na rate i uvjete. To je izuzetno korisno u okruženju s rastom kamatnih stopa. Međutim, kupac ipak mora pokriti razliku između preostalog salda zajma i procjenjene vrijednosti kuće, bilo stavljanjem gotovine ili podizanjem druge hipoteke.

VA Ograničenja zajma

Zajmovi za VA imaju značajna ograničenja i ograničenja:

Glavni zajam: Iako ne postoji gornja granica vrijednosti imovine na koju se odnosi vaš zajam, VA jamči glavnicama zajma samo do 417.000 USD - granica između konvencionalnih i hipotekarnih hipoteka. Ova gornja granica može se podići u određenim regijama s visokim troškovima stanovanja, uglavnom na Aljasci, Havajima i glavnim obalnim metropolitanskim područjima, poput San Francisca.
Procjena refinanciranja gotovine i LTV: Zajmodavci obično ograničavaju LTV-ove refinanciranja novca na 100%, što znači da ne možete posuditi više od procijenjene vrijednosti svog doma. Tijekom postupka podpisivanja potrebna je procjena.
IRRRL kamatna stopa: Ako ne refinancirate hipoteku s prilagodljivom stopom (ARM) u proizvod s fiksnom stopom, kamatna stopa IRRRL-a mora biti niža od vaše originalne zajamne stope.
IRRRL Ograničenja na sredstva: Prihod od IRRRL morate koristiti za otplatu postojećeg zajma VA ili ulaganje u kvalificirane nadogradnje energetske učinkovitosti.

VA Zahtjevi za podobnost zajma

Zahtjevi za VA kreditne uvjete razlikuju se o podružnici usluge podnositelja zahtjeva, dužini usluge i datumima te statusu otpusta. (Nepravedno otpušteni članovi usluge ni pod kojim uvjetima ne ispunjavaju uvjete za VA zajmove.)

Uvjeti za podobnost za nepravedno otpuštene članove usluge

Od 8. rujna 1980. osoblje oružanih snaga koje je davalo najmanje 24 uzastopna mjeseca služenja u aktivnim ili neaktivnim dužnostima ispunjava uvjete za kredite za VA. Osobe pozvane na služenje u bilo kojem trenutku tijekom karijere ispunjavaju uvjete nakon odsluženja najmanje 90 do 181 dana na aktivnoj dužnosti, ovisno o tome kada se služba dogodila. Oni koji su trenutno na aktivnoj dužnosti ispunjavaju uvjete nakon odsluženja najmanje 90 uzastopnih dana u aktivnoj službi.

Od 2. kolovoza 1990., osoblje Nacionalne garde i rezervista koji su dali najmanje 90 uzastopnih dana aktivne dužnosti ispunjavaju uvjete za kredite za VA. Osoblje Nacionalne garde i pričuvnih osoba koje nisu dodelile najmanje 90 uzastopnih dana aktivne dužnosti ispunjavaju uvjete nakon što se prijave najmanje šest godina u odgovarajuću službu i ispunjavaju bilo koji od sljedećih kriterija:

Umirovljen (stavljen na popis umirovljenika)
Prebačen u status rezerve osim odabrane rezerve (uključujući rezervnu pričuvu ili spremna rezerva)
Ostaju na statusu odabranog rezervata

Za više informacija pogledajte tablicu podobnosti za VA.

Ostale klase koje ispunjavaju uvjete

Ostali su također prihvatljivi za VA zajmove:

Preživjeli supružnici: Nekoliko vrsta supružnika preživjelog člana usluge ispunjavaju uvjete za zajmove putem VA. Tu se ubrajaju i nevjenčani supružnici članova službe koji su umrli u službi; nevjenčani supružnici članova službe koji su umrli uslijed invalidnosti povezane s uslugom; supružnici koji su preživjeli brak koji su se vjenčali nakon 16. prosinca 2003. i nakon što su navršili 57 godina; i preživjeli supružnici potpuno invalidnih veterana čija se smrt ne može u potpunosti pripisati invalidnosti.
Naturalizirani američki građani: U ovu klasu spadaju pojedinci koji su služili u određenim stranim vojnicima u savezništvu sa Sjedinjenim Državama tijekom Drugog svjetskog rata, a potom postali naturalizirani američki građani.
Pripadnici određenih vojnih organizacija: Ovaj razred uključuje pojedince koji su služili kao kadeti na Američkoj vojnoj akademiji, Akademiji zračnih snaga ili Akademiji obalne straže; kao službenici javne zdravstvene službe; kao srednjoškolci na američkoj pomorskoj akademiji; i službenici Nacionalne uprave za oceane i atmosferu.

Ishođenje uvjerenja o ispunjavanju uvjeta

Nakon što utvrdite da ispunjavate uvjete za zajam VA, možda ćete trebati dobiti potvrdu o ispunjavanju uvjeta (SE) kako biste je predložili svom zajmodavcu. Iako vam ne treba KE za dobivanje IRRRL, vaš zajmodavac neće izvoriti VA kupnju ili zajam za refinanciranje gotovine bez valjanog CoE.

Dokazi potrebni za dobivanje Vijeća Europe ovise o kategoriji članova usluge. Opći su zahtjevi sljedeći:

Veterani oružanih snaga: Obrazac obrane Odjela 214 (DD214), koji sadrži potpuno objašnjenje prirode razdvojenosti i karaktera službe.
Članovi aktivne službe: Potpisana izjava o usluzi u kojoj se navode datum unosa usluge člana usluge, osobni podaci (uključujući datum rođenja i broj socijalnog osiguranja) i izgubljeno vrijeme usluge (ako postoje).
Sadašnji ili bivši rezervisti i pripadnici nacionalne garde s aktivnim radnim iskustvom: Obrazac obrane 214 obrazaca koji opisuje prirodu razdvojenosti i karakter službe.
Trenutni rezervisti i pripadnici Nacionalne garde bez iskustva aktivne dužnosti: Potpisana izjava o usluzi u kojoj je navedeno ukupno trajanje usluge i izgubljeno vrijeme.
Otpušteni rezervisti bez aktivnog iskustva: Dokaz o časnoj usluzi (može se razlikovati od slučaja do slučaja) i kopija najnovijeg izvoda o mirovini.
Otpušteni pripadnici nacionalne garde bez iskustva aktivne dužnosti: Službena evidencija i izvješća o razdvajanju za svaki dio službe Nacionalne garde ili računovodstveni izvod o točkama umirovljenja s pratećim dokazima o časnoj službi.
Preživjeli supružnik prima beneficije i naknade za kompenzaciju (DIC): DD-214 veterana (ako je dostupan) i VA obrazac 26-1817.
Preživjeli supružnik ne prima pogodnosti DIC-a: DD-214 veterana (ako je dostupan), VA obrazac 21-534, potvrda o smrti ili izvještaj o nesreći Ministarstva obrane (DD1300) i bračna dozvola. Ti se dokumenti moraju poslati na obradu lokalnom uredu za odštete i mirovine supružnika.

Kako se prijaviti za Vijeće Europe
Najlakši način za prijavu za Europsku zajednicu je putem interneta, na portalu eBenefits VA. Možete se prijaviti i sa svojim zajmodavcem tijekom postupka preuzimanja ugovora, iako nemaju svi zajmodavci tu mogućnost.

Ako se želite prijaviti izvanmrežno, ispunite i pošaljite VA obrazac 26-1880 (zahtjev za potvrdu o podobnosti) s odgovarajućim dokazima Vijeća Europe za vašu klasu usluga. Ako ste preživjeli supružnik, morate ispuniti papirni primjerak obrasca VA 26-1817 i dati ga svom zajmodavcu za prosljeđivanje u VA ili ga poslati direktno VA-u..

Nakon što imate COE u ruci, pomoću VA web stranice možete pronaći kvalificiranog zajmodavca koji potječe od VA kredita i započeti postupak preuzimanja ugovora. Saznajte više o podnošenju zahtjeva za prijavu za suradnju na stranici VA certifikat o ispunjavanju uvjeta.

Završna riječ

Služenje u oružanim snagama težak je zadatak, pa je i odabir života da provedete sa članom službe u karijeri. Najmanje što Savezna vlada može učiniti da ispoštuje i nagradi žrtve koje su dali pripadnici službe i njihovi najmiliji je da im olakšaju kupovinu vlastitih domova. Nije ni čudo što su privatni zajmodavci izdali gotovo 20 milijuna zajmova podržanih VA-om od početka programa.

U sve burnijem i nesigurnijem svijetu, oni zaduženi za održavanje mira, zaslužuju sigurne prostore.

Jeste li iskoristili prednosti poput VA kredita? Koje bi druge usluge trebalo ponuditi sadašnjim i bivšim vojnim pripadnicima?