8 stvari koje treba razmotriti prije ulaganja u nekretnine u ključ
Naravno, neki investitori u nekretnine stvaraju kapital obnavljajući nekretnine. Ali zapošljavanje, upravljanje i pregovaranje s izvođačima radova dolazi s vlastitim glavoboljama. A neki investitori nemaju želju da se muče s dozvolama, rasporedom izvlačenja zajmodavaca i iznenađujućim troškovima popravka.
Srećom, ulagači koji žele diverzificirati svoju imovinu i kupiti nekretnine za iznajmljivanje mogu preskočiti obnove u potpunosti s nekretninama "ključ u ruke" putem web stranice poput Roofstock. Realkey nekretnina "ključ u ruke" upravo je to kako zvuči: imovina koja je ili u stanju spremnosti za iznajmljivanje ili je već iznajmljena najmoprimcu.
Zvuči kao ostvarenje snova za novog investitora u nekretnine? Iako se može započeti s investiranjem u najam može biti malo uključeno, nije poput klika na gumb za kupnju dionica ili ulaganja u nekretnine. Od visokih inicijalnih troškova ulaganja do niske likvidnosti, nekretnine - čak i u obliku imovine na ključ - dolaze sa svojim čudima i izazovima za ulagače.
Najvažnija razmatranja o svojstvima ključ u ruke
Prije nego što krenete u kupovinu droge "ključ u ruke", morate znati u što se uključite. S obzirom da svaka nekretnina košta više desetaka tisuća dolara u zatvaranju troškova i samih pologa, ne možete si priuštiti da napravite mnoge pogreške.
Evo osam stvari koje treba razmotriti dok počnete ocjenjivati potencijalna svojstva "ključ u ruke" kao ulaganja.
1. Stopa kapanja
Najveći nedostatak "ključ u ruke" je poteškoća u pronalaženju povoljnih ponuda.
Razmisli o tome. Netko je već učinio za vas sav posao u ažuriranju nekretnine i stavljanju u savršeno stanje, spremno za iznajmljivanje. Prodaju vam gotov proizvod, spreman za početak ukidanja pasivnih prihoda.
To ostavlja malo mesa na kosti kupcu "ključ u ruke" u obliku vrijednosti za novac. Prodavač, često flipper, već je prisilio kapital ažuriranjem imovine i, možda, čak stavljanjem stanara u nju. Unovčuju taj kapital kada vam prodaju.
Dakle, kupujete po ili u blizini pune tržišne vrijednosti nekretnine.
Kao investitor u dohodak, vaš fokus je više u stalnom potencijalu zarade od trenutne tržišne vrijednosti. Ulagači u dohodku često mjere potencijal zarade putem stope kapitalizacije ili stope ograničenja.
Stope limita jedna su mjera povrat imovine od ulaganja. Formula izgleda ovako:
Neto operativni prihod (NOI) ÷ otkupna cijena
Neto operativni prihod je godišnji prihod koji imovina može ostvariti umanjen za sve operativne troškove, kao što su popravci, održavanje, naknade za upravljanje imovinom, stopa slobodnog radnog mjesta, porezi na imovinu i osiguranje.
Zamislite da razmišljate o dva identična imanja preko puta jedne od druge. Obje nekretnine donose godišnji neto operativni prihod od 20.000 USD. Ali jedan prodavač traži 275.000 USD, dok drugi traži 250.000 USD, za stopu gornjeg od 7,3% u odnosu na 8%, respektivno.
Imajte na umu da, iako stope obrasca omogućuju način objektivne usporedbe nekretnina, one ne uzimaju u obzir povrat ulaganja. Za to morate izračunati povrat novca u gotovini.
2. Povrat novca u gotovini
Kad financirate imovinu "na ključ", iz džepa nailazite samo na određeni iznos vlastitog novca. Konkretno, pružate sredstva za predujam i troškove zatvaranja.
Ulažete manje novca, ali ćete također vidjeti manje neto prihoda svake godine jer ćete imati hipoteku. Povrat novca u gotovini mjeri vaš povrat novca koji ste morali položiti.
Recimo da kupite nekretninu u gornjem primjeru za 250 000 USD. Poništavate 20%, ili 50.000 USD, plus 10.000 $ zatvaranja troškova ukupnog iznosa gotovine od 60.000. Ali to vam ostavlja hipoteku od 200 000 USD, za koju ćemo reći da vas košta otprilike 1200 USD mjesečno za 30-godišnji zajam s kamatnom stopom od 6%. Hipotekarno plaćanje smanjuje vaš godišnji neto prihod s 20 000 na 5600 dolara.
Vaš povrat novca u novcu za sada izgleda ovako: 5.600 USD godišnjeg dohotka podijeljeno s investicijom od 60.000 USD, uz godišnji povrat od 9,3%. To vam pokazuje snagu utjecaja ne samo da smanjujete novac uložite nego i ubrzavate povrat novca.
3. Financiranje
Kao što je upravo pokazano, financiranje mijenja vaše proračune - ponekad na bolje, ali ne uvijek. Morate znati kakve ćete uvjete financiranja očekivati za određenu nekretninu prije nego što date ponudu.
Na primjer, recimo da imate lokalni zajmodavac u svom rodnom gradu koji vam želi posuditi 80% kupoprodajne cijene nekretnine u iznosu od 6%. Ali ne posuđuju državu. Dakle, kad dalje pogledate nekretnine ključ u ruke, morat ćete potražiti drugog zajmodavca, koji može imati različite uvjete kreditiranja.
Uspostavite odnose s nekoliko zajmodavaca na svakom tržištu na kojem planirate uložiti u slučaju da vaš zajmodavac po prvom izboru iz bilo kojeg razloga ne omogući dano vlasništvo. Svaki zajmodavac ima vlastite smjernice za osiguravanje ugovora, pa čak i one se uvijek ne mogu predvidjeti. Ponekad se zajmodavcu jednostavno neće svidjeti izgled imovine i odbija zajam.
Također imajte na umu da vam je za nekretnine "ključ u ruke" potrebno dugoročno financiranje, a ne kratkoročni zajam tvrdog novca. Potražite portfeljne zajmodavce i banke lokalne zajednice, posebno one koje ne prijavljuju svoj kredit za kredite s investicijskim nekretninama.
4. Upravljanje imovinom
Prije kupnje nekretnine za iznajmljivanje, trebali biste imati plan tko će njime upravljati.
To bi mogao biti ti, naravno. Upravljanje vlastitim nekretninama za iznajmljivanje, posebno kada prvi put započinjete s ulaganjima, odličan je način da brže naučite industriju. To vas čini boljim ulagačem s dubljim razumijevanjem kako se troškovi i upravljački rad razlikuje između različitih vrsta nekretnina, naselja i iznajmljivača..
Ali nije uvijek praktično upravljati vlastitim nekretninama za iznajmljivanje. Ako živite u drugoj državi, rodite trojke, zaposlite novi posao ili skupite desetine imanja, morate se pripremiti za dan kada ne možete samostalno upravljati njima. Što se toga tiče, mnogi iznajmljivači otkriju da upravljanje iznajmljivanjem dolazi s previše problema, a jednostavno ne vole to raditi. Dakle, čak i ako namjeravate sami upravljati nekretninom, napravite plan za upravljanje izvanrednim situacijama.
Obavezno pripastite proračunu za upravljanje imovinom, čak i ako ga ne planirate koristiti u početku. Upravljanje imovinom trošak je rada, bilo da ga obavljate, ili netko drugi. Iznajmljivanje nekretnina nije u potpunosti pasivan izvor prihoda.
Ako se odlučite za angažiranje upravitelja imovine, prije kupovine nekretnine potražite istraživanje i razgovor s tvrtkama na tržištu. Kao polazište u pretraživanju vašeg upravitelja imovine potražite Roofstock koji održava popis certificiranih upravitelja imovine širom zemlje.
5. Postojeći stanari
Da li na imanju već postoje stanari? Ako je tako, koliko dugo su tamo? Kakva je njihova kreditna sposobnost? Njihova primanja? Jesu li ikad iseljeni? Kakva je njihova povijest plaćanja?
Pogodno je kupiti nekretninu sa čistim, pouzdanim dugoročnim najmoprimcem. Ali jednako tako lako možete naslijediti stanara iz noćne more koji će zadati u vašem prvom mjesecu vlasništva.
Ako u objektu postoji stanar, pregledajte ih na isti način kao i novog podnositelja zahtjeva. Pregledajte njihovu povijest plaćanja, sve njihove provjere u prošlosti, zahtjev za iznajmljivanje i svoj prihod.
Ne zaboravite, kvaliteta vaših stanara određuje kvalitetu vašeg povratka.
6. Starost mehaničkih sustava
Pronašli ste nekretninu u životnom stanju koja je spremna za oglašavanje za nove stanare ili za postojeće stanare u mjestu. Ali to ne znači da peć neće umrijeti sljedeći mjesec ili da ožičenje nije inferno koje čeka da se dogodi.
"Livable" nije sinonim za "novo", "renovirano" ili "moderno". Čak i kad prodavatelj prodaje nekretninu kao "ažuriranu" ili "obnovljenu", to ne znači da je zamijenio sve komponente na proizvodu.
Pregledajte svaki mehanički sustav i strukturne komponente imovine kako biste procijenili njegovu dob i preostali vijek trajanja. Zatražite mišljenje svog agenta za nekretnine i ta mišljenja potkrijepite kućnim inspektorom.
Samo zato što jedan ili više sustava stari, ne znači da se ne želite kretati naprijed sa entitetom. Ali morate znati u što se ulažete u proračun i u skladu s tim.
7. Kvaliteta obnove
Slično tome, samo što je nekretnina nedavno obnovljena ne znači da je dobro obnovljena.
Papuče ne trebaju živjeti u imanju ili ga dugoročno održavati; njihov prioritet je profit. Cilj im je potrošiti najmanje novca za stvaranje gotovog proizvoda. To ponekad znači trošiti manje na drugorazredne izvođače ili materijale.
Pokupite nekretninu češljem s finim zubima i zamolite svog kućnog inspektora da to učini. Pitajte inspektora i agenta za nekretnine njihova mišljenja o kvaliteti obnove.
Ako se vama trojici ne sviđa ono što vidite, preskočite objekat i prijeđite na sljedeći. Vidljivi dokaz nespretnog rada samo je površina problema - to je što ne vidite, što bi vas zaista trebalo uplašiti.
8. Dugoročno ekonomsko zdravlje lokalnog tržišta
Kupnja nekretnina za najam, za razliku od preusmjeravajućih kuća, uključuje dugoročno ulaganje. Želite uložiti u grad i susjedstvo s povećanjem broja stanovnika, radnih mjesta i potražnje za stanovanjem. Vi također želite grad sa smanjenjem stope kriminala, slobodnih radnih mjesta i socijalnim problemima.
Više ne ulažem u grad u kojem sam odrastao jer ne vjerujem u njegovo dugoročno ekonomsko i političko zdravlje. Naučio sam težak način da četvrti u donjem kraju često izgledaju dobro na papiru s visokim stopama ograničenja, ali te stope ograničenja zatamnjuju manje vidljive troškove poput prometa, kriminala i protekcionističkih zakona..
Postoji niša ulagača koji dobro zarađuju u borbenim gradovima i četvrtima. Ali upravo je to: niša s jedinstvenom dinamikom. Oduprite iskušenju niskih otkupnih cijena i visokih povrata na papiru. Za zarađivanje tamo potrebna je specijalizirana stručnost.
Ako niste 100% sigurni da se grad i susjedstvo kreću u pravom smjeru, ne ulažite tamo.
Gdje kupiti svojstva ključ u ruke
Jeste li spremni diverzificirati se u nekretnine za najam, ali niste sigurni gdje ih pronaći? Diverzificirajte se bez glavobolje pomoću opcija koje ne zahtijevaju dugogodišnje iskustvo u investiranju u nekretnine.
Roofstock
U posljednjih nekoliko godina, Roofstock je postavljena kao vrhunska platforma u cijeloj državi za iznajmljivanje nekretnina pod ključem. Prodavačima je jeftinije nego zapošljavanje agenta za nekretnine i kupcima pruža ogromnu količinu podataka.
Ti podaci uključuju detalje susjedstva, poput kvalitete lokalnih škola, srednjih vrijednosti domova i povijesti poštovanja. Za sam entitet, platforma uključuje prilagodljivi kalkulatori i podaci o stopi ograničenja, internoj stopi povrata i projiciranoj aprecijaciji.
Roofstock također uključuje dvije garancije. Prvo je jamstvo povrata novca. Kupci mogu ponovo prijaviti nekretninu na prodaju ako nisu zadovoljni s njom u roku od 30 dana od kupnje, a Roofstock jamči da će povratiti njihovu otkupnu cijenu. Drugo je jamstvo za smještaj stanara. Ako kupite prazno nekretninu i ne postavite nove stanare u njega u roku od 45 dana, Roofstock plaća 90% tržišne najamnine dok to ne učinite.
Zadržite agenta za nekretnine
Uvijek možete ići u staru školu i zaposliti agenta za nekretnine. Na kraju krajeva, većina domova u SAD-u i dalje prodaje na MLS-u. Osim toga, prodavatelj plaća većinu - ako ne i svu - agencijsku naknadu. Izuzetno malo košta i kao kupac zaposliti agenta za nekretnine.
Samo obavezno zaposlite zvjezdanog agenta za nekretnine s iskustvom u radu s investitorima - i po mogućnosti onim koji je sam investitor.
Problem sa kućama koje su javno objavljene na MLS-u je taj što se, po definiciji, prodaju za tržišne cijene. Ako se neki dogovor može naći, to je ili kroz tvrdoglave pregovore ili čistu sreću. Nećete postići bodove za koje nitko drugi nije znao među kućama koje su otvoreno na prodaju.
Privatni prodavači na ključ u ruke
Mnogi investitori u nekretnine zarađuju za život preusmjeravanjem domova dugoročnim ulagačima. Pronađu dobar dio u razrušenom domu, obnavljaju ga i prodaju kao ključ u ruke. Neki u njega smještaju stanare kako bi pokrili troškove prijenosa dok ih prodaju.
Dok neki od tih prodavača navode svoja imanja na MLS-u ili Roofstocku, drugi djeluju putem privatnih popisa kontakata. Možete ih pronaći pomoću Google pretraživanja prodavača "ključ u ruke" na vašem izboru ili u nekretnine u Facebookovim grupama ili forumima.
Ponekad ti prodavači dopuštaju malo prostora za pregovore bez dodatnih troškova agencije za nekretnine ili Roofstock naknade. Ali kao i uvijek, imajte na umu gore navedena prije kupnje ključ u ruke od pera.
Pristup postojećim stanodavcima
Ljudi vole mrziti zemljoposjednike. Ali činjenica je da biti iznajmljivač dolazi s velikom glavoboljom, od telefonskih poziva u tri ujutro, od vrištavih stanara, do neplaćenog najma do stalnih pritužbi i zahtjeva.
Mnogi su stanodavci toliko jadni da će svoje stvari iskrcati prvoj osobi koja izrazi interes. Oni trenutno ne planiraju prodaju, ali toliko su nezadovoljni, prepuštaju se iskušenju kada dođe ponuda.
Izravna pošta, razmjena poruka na društvenim mrežama, čak i telefonski pozivi mogu poslužiti kao taktika pristupa postojećim iznajmljivačima. Često nekretnine imaju plaćanje stanarima već na mjestu, pa ih čine ne samo ključ u ruke već i unajmljene.
Ali to ne znači da su dobri stanari, naravno. Sastavite plan za upravljanje tim nekretninama bolje od vaših prethodnika i čvrsto se uključite u prikupljanje najamnina, inspekciju jedinice i provođenje ugovora o zakupu..
Završna riječ
Ako želite diverzificirati nekretnine, a ne želite glavobolju izravnog vlasništva, imate puno mogućnosti za neizravno ulaganje u nekretnine..
Ali za one koji su spremni postati posjednik, nekretnine na ključ čine relativno brz i jednostavan način za diverzifikaciju u nekretnine za iznajmljivanje - nisu potrebni čekić i nokti..
Pored ostalih prednosti, postoji obilje poreznih pogodnosti ulaganja u nekretnine. A ako prodate nekretninu i ne želite plaćati porez na kapitalni dobitak na prihod, uvijek možete izvršiti razmjenu 1031 kupnjom imovine kod kuće ključ u ruke.
Samo pazite da pokrenete brojeve i dvaput provjerite imovinu i stanare prije nego uložite desetke tisuća teško zarađenih dolara.
Razmišljate li o kupovini nekretnine pod ključem? Što vas sprečava od ulaganja?
