Koliko se kuća mogu priuštiti? - Kućni pristupačni kalkulator

Ali jednom kad se smjestite u svoj novi, prekrasan dom, otkrićete da se ne možete opustiti i uživati ​​u njemu. Previše ste zauzeti da biste izvršili ona visoka mjesečna hipotekarna plaćanja. Nemate novca za zabavu i stalno ste pod stresom oko plaćanja svih računa. To je vrijeme kad romansa postane kisela.

Da ne biste bili uhvaćeni u ovakvoj lošoj vezi, morate unaprijed planirati. Prije nego što počnete kupovati, shvatite koliko kuća možete sebi priuštiti. Zatim budite sigurni da ćete ostati unutar svog kućnog budžeta odbijajući gledati bilo što izvan svog cjenovnog razreda. Na taj način nećete riskirati da vas kuća sruši s nogu koja će vam samo slomiti srce.

Opasnosti od kupnje previše kuće

Kad kupite više kuće nego što si možete priuštiti, ne samo rizikujete svoju financijsku budućnost. Žrtvujete i svoju sreću ovdje i sada. Evo nekih problema koji dolaze s precijenjenom kućom:

• Budući da je kuća siromašna. Biti siromašan kućama znači da toliko svog prihoda plaćate mjesečnim plaćanjem kuće da nema više što štedjeti. Okruženi ste prekrasnim tvrdog drveta i mramora, ali slomljeni ste. Radost živjeti u izvrsnom kolonijalu s četiri spavaće sobe brzo izblijedi kad si nikada ne može priuštiti da ga napustiš, jer čak i film ili večera vani su previše za tvoj proračun.
• Živjeti na rubu. Kad se svaki mjesec otplaćujete kako biste plaćali hipoteku, u proračunu nema prostora za wiggle. Ako doživite nagli pad prihoda - recimo, jer vam se radno vrijeme smanjuje - uopće nećete moći priuštiti plaćanje. Isto bi se moglo dogoditi ako vam troškovi porastu zbog zdravstvenih problema ili obične stare inflacije. To znači da bi vas samo jedan mali nedostatak mogao koštati doma.
• Rizik povećanja plaćanja. Rizik da nećete moći platiti hipoteku još je veći ako imate hipoteku podesivog stopa (ARM). ARM-ovi nude nisku početnu stopu, što čini da se vašim mjesečnim platištem lako upravlja. Međutim, ta niska stopa dobra je samo nekoliko godina. Nakon toga, Vaše plaćanje skoči na razinu na temelju trenutnih kamatnih stopa. Ako si ne možete priuštiti novu, veću uplatu, morate refinancirati ili izgubiti kuću. To se dogodilo s mnogim kupcima u hipotekarnoj krizi 2008. godine.
• Novčani stres. Ako imate sreće, takvi se problemi neće pojaviti. Ali čak i ako ne, samo znajući da bi oni mogli biti stalni izvor stresa. Živjeti s takvom vrstom stresa svaki dan može naštetiti vašem zdravlju i odnosima. Može dovesti do izgubljenog sna, povišenog krvnog tlaka, pa čak i bolesti srca i moždanog udara. Također vas može učiniti depresivnim i razdražljivim s prijateljima i obitelji.
• Žrtvovanje štednje. Kad svaki rezervni peni ide prema vašoj hipoteci, to vam ne ostavlja ništa za uštedu. Ne možete više priuštiti da izdvojite novac za odlazak u mirovinu ili spremanje za fakultetsko obrazovanje vašeg djeteta. Da biste u ovom trenutku imali udoban dom, riskirate cijelu svoju financijsku budućnost - i svoju djecu.

Utvrđivanje onoga što možete priuštiti

Primamljivo je pretpostaviti da je najlakši način da shvatite koliko kuća možete sebi priuštiti ako zatražite svog hipotekarnog zajmodavca. Uostalom, shvatite, oni su stručnjaci. Ako kažu da se kvalificirate za kredit od 300.000 USD, to mora značiti da možete priuštiti hipoteku od 300.000 dolara.

Nažalost, hipotekarni zajmodavci nisu najbolji ljudi koji to mogu tražiti. Oni zarađuju zajmovima tako da im je u interesu da uzmete što veći kredit. Da biste to učinili, mogu žonglirati svim vrstama podataka - kamatama, bodovima, prihodima - kako bi došli do mjesečne isplate koja samo uklapa se u vaš proračun. Ako se morate svakog mjeseca rastezati kako biste platili kuću, dobro, to nije njihov problem, sve dok to nastavite obavljati.

To ne znači da su svi hipotekarni zajmodavci nepošteni. Većina njih ne planira vas prevariti u kreditu koji si ne možete priuštiti - barem ne namjerno. Ali oni i dalje imaju sve razloge da vas potaknu da posudite onoliko koliko možete. Oni jednostavno ne znaju koliko i vašu financijsku situaciju.

Zato se isplati udvostručiti provjeru podataka banke radeći matematiku sami. Pogledajte svoje financije, usitnite brojeve i smislite plaćanje koje se lako uklapa u vaš proračun - a ne onaj s kojim ćete se boriti.

Kad počnete točno određivati ​​koliko si kuća možete priuštiti, kamatne stope su važan prvi korak. Razlika u pola točke može biti razlika između pristupačnog i pristupačnog. Prijeđite na Kreditno drvo i za nekoliko minuta možete dobiti dobru procjenu trenutnih stopa.

Omjer duga prema prihodu

Svi zajmodavci koriste istu osnovnu formulu kako bi zaključili koliko si kuća možete priuštiti. Zove se omjer duga i prihoda ili DTI. Ovo je postotak vašeg mjesečnog dohotka koji ide na plaćanje svih dugova, uključujući i vašu hipoteku.

Evo primjera. Lou i Christy imaju mjesečni prihod od 7.400 dolara. Iz toga plaćaju:

• Studentski zajam za Lou: 600 USD mjesečno
• Studentski zajam za Christy: 600 USD mjesečno
• Kredit za automobil: 300 USD mjesečno
• Minimalna plaćanja na Louovoj kreditnoj kartici: 200 USD mjesečno
• Minimalna plaćanja na Christyjevoj kreditnoj kartici: 150 USD mjesečno
• Ukupna plaćanja duga: 1.850 dolara mjesečno

Međutim, ako dodamo mjesečno hipotekarno plaćanje u iznosu od 1.500 USD, njihova ukupna isplata duga raste na 3.350 USD. To bi im DTI naraslo na više od 45%. Drugim riječima, gotovo polovica njihovih prihoda mjesečno ide za njihove dugove. Većina banaka složila bi se da je to previše, pa se Lou i Christy vjerojatno ne bi kvalificirali za ovaj hipotekarni kredit. Podijelivši njihov ukupni dug sa prihodima od 7.400 USD, njihov DTI trenutno iznosi 25%.

Međutim, ako otplate neki drugi dug, stvari izgledaju svjetlije. Na primjer, ako mogu otplatiti jedan od svojih studentskih zajmova, to bi im smanjilo ukupni dug na 2.750 USD mjesečno, za 37% DTI. Otplata oba studentska zajma smanjila bi njihov dug na 2.150 USD mjesečno, a njihov DTI na 29%. To je iznos koji bi većina banaka odobrila.

Pronađite povoljnu uplatu

Da bi shvatili koliko si kuća možete priuštiti, banke izračunavaju vaš DTI na dva različita načina. Prvo gledaju na ono što nazivaju "omjer čeonog naprijed". Ovo je iznos vašeg prihoda koji bi mjesečna uplata za stanovanje - glavnica, kamate, porezi i osiguranje - preuzela sama.

Uobičajeno pravilo je da vaša uplata ne smije iznositi više od 28% vašeg ukupnog dohotka. Na primjer, pogledajte Lou i Christy. Njihov mjesečni prihod iznosi 7.400 dolara, a 28% toga je 2.072 dolara. To je maksimum koji bi mogli potrošiti na plaćanje kuće ako nisu imali drugih dugova.

Međutim, Lou i Christy imaju i druge dugove, koji također jedu svoje prihode. Da bi to evidentirale, banke koriste „omjer krajnjeg kapitala“. Ovo je iznos vašeg prihoda koji ide prema svim vašim zajedničkim dugovima.

Većina banaka kaže da ovaj ukupni iznos ne bi trebao iznositi više od 36% vašeg ukupnog dohotka. Za Lou i Christy taj iznos bi iznosio 2.664 dolara mjesečno. Međutim, ostali im dugovi već ih koštaju 1.850 dolara mjesečno. To ostavlja samo 814 dolara mjesečno za trošenje na hipoteku.

Srećom za njih, postoji rupa. Banke su često spremne povećati povratni omjer na čak 43% za "kvalificirane hipoteke". Riječ je o hipotekama koje ispunjavaju određena pravila koja im olakšavaju plaćanje. Na primjer, one ne mogu biti balonske hipoteke ili zajmovi na razdoblje samo za kamate.

Koristeći ovo pravilo, Lou i Christy mogli su plaćati do 3.182 dolara mjesečno za sve svoje dugove. Minus od 1.850 USD koje plaćaju sada, što im ostavlja 1.332 USD mjesečno za kućnu uplatu.

Čimbenici koje treba uzeti u obzir

Čak i ako se možete kvalificirati za kredit koji vam daje 43% DTI, to ne znači da je to dobra ideja. Ako veći dio mjesečnog dohotka posvetite zaduženju, ostat će vam samo 57% za podmirivanje ostalih vaših potreba. Morate shvatiti je li to dovoljno za život prije nego što donesete odluku.

Da biste odredili što možete priuštiti, uzmite u obzir ove čimbenike:

1. Mjesečni prihod. Prvo što trebate znati je točno koliko novca unesete svaki mjesec. To uključuje vašu plaću i sve druge izvore prihoda, kao što su ulaganja. Vaš ukupni prihod osnovica je za otkrivanje koliko možete sebi priuštiti za plaćanje smještaja svaki mjesec.
2. Isplate duga. Ako imate postojeće dugove, o dijelu vašeg mjesečnog dohotka već se govori. Otkrijte koliko trebate potrošiti mjesečno da biste servisirali bilo koje svoje dugove, poput studentskih zajmova, zajmova za automobile ili duga na kreditnoj kartici.
3. Drugi troškovi. Naravno, plaćanje duga nije vaš jedini trošak. Također morate pokriti ostale potrebe kao što su hrana, komunalije, briga o djeci i prijevoz. Zajmodavci obično ne pitaju o tim troškovima kada vas razmatraju za kredit. Ne znaju trošite li puno da biste djecu poslali u privatnu školu ili puno štedite živeći bez automobila. Ovo je nešto što trebate shvatiti sami. Pogledajte proračun kućanstva i shvatite koliko vašeg mjesečnog troška ide na potrebe koje ne možete smanjiti. Ako nemate proračun, ovo je pravi trenutak da ga napravite, jer će vam ga vjerojatno trebati kao vlasnik kuće.
4. Štednja. Konačni mjesečni trošak je novac koji želite uštedjeti. Na primjer, ako izdvajate 250 USD mjesečno kako biste uštedjeli u mirovini ili financirali plan uštede na fakultetima za svoju djecu, to je još jedan komad vašeg prihoda koji ne možete staviti u stanovanje.
5. Dostupna sredstva. Prihvaćanje kuće nije samo pitanje ispunjavanja mjesečnih uplata. Također morate imati dovoljno novca u ruci da pokrijete predujam i troškove zatvaranja. Iznos koji plaćate unaprijed također će utjecati na mjesečne isplate. Ako si možete priuštiti veliku predujam, nećete morati posuditi toliko za svoju hipoteku, što će smanjiti mjesečne uplate. S druge strane, ako ušteđeni iznos nije dovoljan za predujam najmanje 20%, vjerojatno ćete morati platiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI). To će dodati između 50 i 200 USD na vaš mjesečni iznos. Pogledajte sva raspoloživa sredstva, poput štednje i ulaganja, i shvatite koliko možete uštedjeti uložiti u kupnju kuće.
6. Kreditni rejting. Na kraju, morate uzeti u obzir vaš kreditni rezultat. Ako imate vrlo dobru ili izvrsnu kreditnu sposobnost - tj. FICO ocjenu od najmanje 750 - kvalificirat ćete se za najbolje kamatne stope na hipoteci, zbog čega će mjesečna plaćanja biti niska. S druge strane, ako imate fer ili lošu kreditnu sposobnost - ne bolju od 700 - vjerovatno ćete platiti više stope, povećavajući uplate. Ako ne znate koliko je vaš kredit dobar, postoji nekoliko načina da besplatno provjerite svoj kreditni rezultat. Obično koristim Credit Karmu za dobivanje kreditnog rezultata svakog mjeseca.

Online kalkulatori

Kao što vidite, puno je faktora koji utječu na mjesečno plaćanje kuće. Pokušati ih dodati i shvatiti što si možete priuštiti može biti nevjerojatno komplicirano. U nekom trenutku postupka, primamljivo je dignuti ruke i odlučiti ipak otići s procjenom banke.

Srećom, ne morate sami raditi svu matematiku. Na mreži postoji mnogo kalkulatora pristupačnosti koji to mogu učiniti za vas. Sve što trebate učiniti je upisati neke podatke o sebi, poput svog prihoda, dugovanja i predujma. Tada kalkulator ruši brojeve i govori koliko si kuće možete priuštiti.

Jedan od mojih najdražih kalkulatora je iz Zillowa. Kalkulator pristupačnosti u Zillowu ima dvije verzije:

1. Brza i jednostavna verzija traži tri broja - prihod, dugovanja i predujam - i isplaćuje maksimalnu cijenu kuće.
2. Za precizniju procjenu možete kliknuti na "napredni" i unijeti detalje o uvjetima kredita. Za razliku od ostalih kalkulatora, ovaj vam omogućava podešavanje ciljanog DTI-a. Umjesto da se oslanjate na standardnu ​​cifru od 36%, DTI možete postaviti na bilo koji dio svog prihoda koji ste ugodno potrošili na stanovanje. Niže ste postavili ovu cifru, što ćete biti sigurniji u to da će se vaša nova kuća lako uklopiti u vaš proračun.

Priprema za kupnju

U nekim slučajevima, viđenje koliko kuće možete sebi priuštiti je nepristojno buđenje. To čak može biti depresivno ako je ukupan iznos tako nizak da u vašem području nema baš ništa što bi se uklapalo u vaš cjenovni rang.

Srećom, postoje problemi oko tog problema. Ako namjestite svoju financijsku kuću prije nego započnete lov na kuće, možete povećati proračun kako biste pokrili puno više kuća. Evo nekoliko koraka koje treba poduzeti.

1. Izgradite fond za hitne slučajeve

Prvo se pobrinite za izgradnju fonda za hitne slučajeve. Posjedovanje kuće je skupo - i nepredvidivo. Nikad ne znate kada će vaš krov početi procuriti ili će vam bojler odustati od duha. Bez jastuka za novac, morat ćete se osloniti na kredit da biste platili velike popravke poput ove, što će dodatno napregnuti proračun.

Fond za hitne slučajeve može vam biti i od velike pomoći ako iznenada izgubite posao ili vam se skraćuju sate. Uz mnogo gotovine na raspolaganju, i dalje ćete moći plaćati svoje usluge, tako da nećete izgubiti dom koji ste tako naporno radili.

Stručnjaci kažu da biste trebali imati dovoljno novca u vašem hitnom fondu da pokrijete troškove života barem šest mjeseci. Ako nemate toliko toga, još niste spremni kupiti kuću. Započnite s odvajanjem malo svakog mjeseca da izgradite svoje gnijezdo i pričekajte dok ne dosegne punu veličinu kako biste započeli kupovinu kuće.

2. Uplatite predujam

Uz štednju u hitnim slučajevima, morate uštedjeti za predujam - što veći, to bolji. Što više novca možete podići unaprijed, manje ćete morati potrošiti na mjesečne uplate.

U idealnom slučaju želite spustiti najmanje 20% troškova kuće tako da nećete morati plaćati PMI. Dakle, ako želite kupiti kuću u vrijednosti od 200 000 USD, trebali biste imati za cilj 40 000 USD za svoj predujam.

Ako se još uvijek niste približili tom iznosu, svu rezervnu gotovinu koju možete uplatiti u kućni fond. Započnite skidanjem s svakog dijela svoje plaće svakog mjeseca - prije nego što ga uopće unovčite - i uložite ga u fond. Povrh svega, uštedite sve dodatne nadoknade novca koji dolaze na vaš način: povrat poreza, bonus na izvedbu, čak i uštedu novca u gotovini s vaše kreditne kartice. Možete uštedjeti još više pomoću aplikacije Acorns. Zaokružuje svaku kupnju koju uložite, ulažući razliku. S vremenom se sve zbroji.

3. Očistite kredit

Što je viša kreditna ocjena, to se bolji uvjeti mogu dobiti na vašoj hipoteci. Ako je vaš kredit samo tako-tako, pojačavanje u dobar ili vrlo dobar raspon može vam pomoći da dobijete kredit koji možete priuštiti.

Nekoliko je načina da poboljšate svoj kreditni rezultat:

• Plaćajte račune na vrijeme. Najveći faktor vašeg kreditnog rezultata je da li plaćate račune na vrijeme. Nekoliko kašnjenja u plaćanju može ozbiljno pokvariti rezultat. Kako biste bili sigurni da vam se to ne dogodi, postavite podsjetnike za plaćanje na svoj bankovni račun na mreži. Banka će vam poslati obavijest kad god dođete do računa u roku od nekoliko dana. Ili, još jednostavnije, koristite plan automatskog plaćanja da biste platili račun čim ga primite.
• Otplatite dug. Visoko opterećenje duga škodi vašem kreditnom rezultatu. To je zato što što više duga već imate, veća je vjerojatnost da ćete imati problema s otplatom novih dugova. Otplata starih dugova ili uplata njihovih salda poboljšati će vašu kreditnu ocjenu. Kao bonus će se također osloboditi dodatna novčana sredstva za plaćanje kuće.
• Povećajte kreditna ograničenja. Iako pozajmljivanje više novca šteti vašoj kreditnoj sposobnosti, ipak u stanju posuditi više novca to pomaže. Recimo da imate maxed out kreditnu karticu s ograničenjem od 1000 USD. Ako povisite limit na 3000 USD, vaš se ukupni dug nije promijenio, ali sada koristite samo 33% vašeg dostupnog kredita. To znači da više nemate klizanja blizu financijske granice, tako da se rezultat poboljšava.
• Češće plaćajte račune. Čak i ako račune plaćate u cijelosti svakog mjeseca, vaše kreditno izvješće ne prikazuje saldo od 0 USD. Umjesto toga, piše da dugujete iznos na vašem posljednjem mjesečnom računu. Dakle, ako naplaćujete 1.000 USD mjesečno i otplatite sve, i dalje izgleda kao da imate 1000 dolara duga. Međutim, ako polako platite pola računa, iznos na računu kada ga dobijete iznosit će samo 500 USD. Čini se kao da ste smanjili dug na pola - i ne košta vas ni dodatni denar.

4. Isplatite ostale dugove

Kao što vidite iz Loua i Christyja, što više dugova imate, to je teže priuštiti hipoteku. Otplata starih dugova, poput studentskog ili automobilskog zajma, ostavlja više novca besplatno za mjesečno plaćanje kuće. Ujedno poboljšava vaše šanse za kvalificiranje za kredit uz dobre uvjete.

Postoji nekoliko različitih načina za otplatu starih dugova:

• Dužna snježna kugla. Ovom metodom svaki mjesec izdvojite određenu svotu i sve to postavite prema svom najmanjem saldu kredita. Ako se fokusirate na svoj najmanji dug, prvo vam pomaže da ga otplatite brzo, povećavajući vaš moral. Jednom kada nestane, svaki mjesec možete uzeti sav novac koji ste koristili za taj dug i baciti ga na sljedeći najmanji dug. S vremenom će iznos koji uložite u svoj dug rasti i rasti, a vaši dugovi će nestati jedan po jedan.
• Lavina duga. Ova metoda djeluje slično kao duga snježna kugla, ali prvo se usredotočite na zajam s najvišim kamatama. Dug s visokim kamatama košta vas najviše novca svakog mjeseca, pa vam prvo otplatu pomaže brže srušiti vaš ukupni dug.
• Dugovanje snijega. Ako nemate dovoljno prostora u proračunu da svaki mjesec stavite fiksnu svotu za otplatu duga, svoje dugove i dalje možete umanjiti kroz dugove snježne pahulje. To znači uzimati sve male iznose koje možete izdvojiti svakog mjeseca, od povrata poreza do uštede kupona u iznosu od 10 USD i staviti ih u svoj dug. S vremenom se čak i mala plaćanja poput ove zbroje. Također možete kombinirati snježne pahulje bilo snježnom kuglicom ili lavinom, dodajući u ove male iznose povrh vaše redovne mjesečne uplate.
• refinanciranje. Ako imate dug s visokim kamatama, možete ga otplatiti brže tako što ćete ga refinancirati po nižoj stopi. Na primjer, možete koristiti saldo prijenosa ili osobni zajam iz SoFi-a za dugove s visokim kamatama, s LendKeyom možete sniziti kamatne stope za studentski kredit ili koristiti zajam za konsolidaciju duga. Potrošiti manje na kamate znači da više vašeg mjesečnog plaćanja ide prema glavnici, tako da se vaš dug brže smanjuje. No, postoji naknada za refinanciranje duga, pa to vjerojatno nije vrijedno ako je mjesečna ušteda mala.

Ako uspijete platiti svi svoje stare dugove, možete pretvoriti svoju dugovječnu snježnu kuglu u štednu snježnu kuglu. Samo uzmite mjesečni iznos koji ste koristili za plaćanje duga i počnite ga štedjeti za svoj predujam. Možete gledati kako se vaš dug smanjuje na gledanje kako vaš predujam raste iz mjeseca u mjesec.

5. Potražite posebne ponude

Ako nemate previše proračuna, razmislite o programima koji bi vam mogli pomoći da postignete dobru ponudu hipoteke. Mnoge vlade nude posebne popuste za kupce koji prvi put kupuju kuće. Također možete dobiti ponude na temelju vašeg prihoda, posla ili mjesta gdje živite. Posjetite HSH.com i pronađite programe u svojoj državi.

Postoje i programi koji vam mogu pomoći priuštiti predujam. Na primjer, Nacionalni fond za kupce domova dodjeljuje potpore kupcima s niskim i srednjim primanjima kroz svoj program pomoći u preduzetništvu. Određene države nude i programe kako pomoći kupcima u njihovim preduzetima. Da biste ga pronašli, potražite "pomoć u prvom plaćanju" s nazivom svoje države.

Završna riječ

Dno crte za kupce kuća je, nemojte se previše opterećivati. Možda biste mogli kupiti taj "dom iz snova" ako biste ispraznili štedni račun i istisnuli svaki posljednji denar iz vašeg mjesečnog proračuna. Ali ako se vaše financije promijene, taj san mogao bi se pretvoriti u noćnu moru.

Ima smisla ostaviti malo prostora za disanje u svom proračunu. Na taj način, ako cijene hrane ili goriva poskupe, neće vam rasteretiti proračun do točke prijeloma. Ako naiđete na velike troškove, poput zamjene peći, imat ćete novac da je platite. A ako izgubite posao ili dio svog prihoda, ne morate nužno izgubiti i svoj dom.

Pronalaženje prave kuće, poput pronalaska pravog supružnika, zahtijeva vremena. Lako se zavesti dobrim izgledom i zanemariti sve nedostatke koji dolaze s njima. Ali vrijedi izdržati dom koji odgovara i vama i vašem proračunu. Kuća koju možete priuštiti je kuća s kojom doista možete sretno živjeti.

Jeste li ikad pali zbog nepristupačnog doma? Ili ste se zadržali za nešto u svom cjenovnom rangu?