Kako doći do hipotekarnog zajma ako ste samozaposleni s fluktuirajućim prihodima

Međutim, ako ste vlasnik tvrtke ili ste samostalno zaposleni, kvalificirati se za financiranje imovine nije tako jednostavno. Bez obzira na vaš prihod, novi savezni propisi zahtijevaju da samozaposleni pojedinci preskaču brojne obruče kako bi dobili stambene kredite, što znači da ćete možda trebati razmišljati izvan okvira kako biste pronašli potrebno financiranje.

Novi propisi za kvalificirano financiranje

Nakon što je 2008. godine puknuo mjehur s nekretninama u SAD-u - uspostavljajući kreditnu krizu i razornu recesiju - savezna vlada razgledala je prakse hipotekarnih kredita i utvrdila da se nešto mora promijeniti. Kao rezultat tih promjena, potrošačima je odmah bilo sve teže dobiti financiranje od kuće.

Propisi se još uvijek primjenjuju. U 2014., Ured za financijsku zaštitu potrošača utvrdio je standarde za „kvalificirane hipoteke“ u sklopu Dodd-Frank-ove reforme zajma. Prema New York Timesu, ti su zajmovi često izazov za dobivanje odobrenja ako ne radite uobičajeni posao.

Međutim, na njima vlada tržište. Vlada ih smatra čvrstim i pravednim kako za potrošače, tako i za zajmodavce. Nadalje, hipotekarne tvrtke vrlo su motivirane da ih ponude, jer ih to štiti od pravnih sredstava u slučaju lošeg zajma..

Da biste dobili kvalificiranu hipoteku, morate imati sljedeće:

Potvrda dohotka. Nije dovoljno imati podstavljen bankovni račun - morate dokazati da imate stalan tok prihoda. Ako vam se isplaćuje sporadično, ali u velikim komadima, te se plate obično prosječno računaju tijekom dvije godine kako bi zajmodavci imali dobru ideju o mjesečnom zauzimanju kući.
Omjer duga i prihoda. Vaš omjer duga i prihoda ne može biti veći od 43%. Za potrebe hipotekarne kvalifikacije, ta se brojka izračunava tako što se vaš ponovljeni mjesečni dug dijeli s vašim ponavljajućim prosječnim mjesečnim primanjima. Naravno, to je problematično ako ste uzeli zajmove za pokretanje ili podršku svom poslu.
Dvije godine povrata poreza za osobni i poslovni porez za samozaposlene. Nažalost, otpisi poreza mogu se vratiti i uzeti ogroman komad vašeg kvalificiranog prihoda kada sve bude rečeno i učinjeno, zbog čega zajmodavci žele pregledati vaš povrat. Na primjer, recimo da je vaš prihod od samozapošljavanja u posljednje dvije godine iznosio 75 000 USD godišnje, ali otpisi tvrtki bili su 50 000 USD svake godine. Zajmodavci na to gledaju kao na godišnji prihod od 25.000 dolara - što bi otežalo kvalificiranje za mnogo toga.
Analiza trendova prihoda. Budite spremni objasniti razlike u primanjima. Čak i ako vaš prihod izgleda dobro kada se prosjek stavi na dvije godine, morate objasniti bilo koji trend pada prije kvalifikacije.
Dodatna financijska sredstva i povijest. Hipotekarne tvrtke često žele da imate najmanje 640 kreditnih bodova da biste se kvalificirali za FHA zajam (zajam osiguran od strane savezne stambene uprave), ali za uobičajeni zajam rezultat vam treba biti bliži 700. Ukupni potrebni predujam kreće se od oko 3% do 20% cijene kuće, ovisno o hipotekarnom proizvodu (FHA krediti obično zahtijevaju manji predujam od klasičnih zajmova). Do visokih uplata možete doći ako budete uložili likvidnu imovinu u svoje poslovanje.

Svi ovi zahtjevi mogu učiniti mnogo izazovnijim pronaći financiranje ako ste samozaposleni ili vlasnik tvrtke, čak i ako ste sjajni s novcem i ostvarite značajne uštede.

Alternativa tradicionalnom financiranju imovine

Čak i ako vam se čini da nikada ne biste mogli posjedovati vlastitu imovinu zbog novih propisa o kvalificiranim kreditima, sve nije izgubljeno. Ostale mogućnosti mogu vam omogućiti financiranje kuće.

1. Pomoć članova obitelji

Iako zasigurno nije opcija za sve, neki se samozaposleni pojedinci oslanjaju na članove obitelji zbog stambenih kredita. Recimo da ste godinu dana bili samozaposleni i dobro stekli dohodak, ali ne možete osigurati kvalificirani hipotekarni proizvod jer nemate dvije godine stabilnog dohotka. U ovoj situaciji, članovi obitelji s solidnim primanjima (i velikim dijelom velikodušnosti) možda će biti spremni potpisati vaš zajam. Vlasništvo pripada vama i vi plaćate hipoteku, ali članovi vaše obitelji jamče zajam.

Neke hipotekarne tvrtke čak vam omogućavaju da refinancirate nekretninu u vaše ime nakon što steknete potrebne dvije godine dokaza. Naravno, ova se opcija može pokazati problematičnom za obiteljsku dinamiku ako vaš posao ide na jug ili ako ne možete platiti kredit, stoga oprezno pošaljite..

2. Financiranje prodavatelja

Prodavači koji posjeduju nekretninu izravno mogu odabrati financiranje samostalno ili zato što je tržište slabo (ne mogu naći kupca), ili su zainteresirani za proizvodnju prihoda od svojih ulaganja. Uvjeti zajma upisuju se u mjenicu, a mjesečne uplate idu izravno prodavaču.

Ti aranžmani obično imaju višu kamatnu stopu od bankarskih kredita, ali mogu smanjiti ukupne troškove uklanjanjem naknada za pokretanje hipoteke i drugih naknada za pozajmljivanje. Trebate biti spremni objasniti prodavatelju zašto ste pouzdan kandidat kad niste bili dovoljno jak kandidat za tradicionalni bankarski kredit. U tim slučajevima, znatni predujam, veliki bankovni račun i snažni prihodi mogu stvoriti razgovor za vas.

3. Iznajmljivanje za posjed

Iznajmljivanje vlasništva može biti dobra opcija ako čekate svoje dvije godine dokaza o prihodu prije nego što steknete kvalificirani hipotekarni proizvod. U ovim ugovorima sklapate zakup i plaćate najam baš kao što bi radili bilo koju nekretninu za najam. Najamnina je, međutim, malo viša od tržišne vrijednosti, pa taj "dodatak" ide ka izgradnji predujma koji možete koristiti na kraju roka zakupa za kupnju nekretnine. Ako odlučite da kuću ne kupujete na kraju vašeg najma, taj višak obično ostaje na posjedniku.

Prednost ove opcije je da uštedite svoj predujam za razdoblje od jedne ili dvije godine, izgradite posao, stavite prihode i bavite se bilo kojim drugim problemima koji bi vas mogli blokirati od kvalificiranog hipotekarnog proizvoda, poput lošeg kredita.

4. Investicijski računi ili politike osiguranja

Ako imate mirovinske račune ili police osiguranja, možda ćete ih moći posuditi. Međutim, sve sljedeće opcije zahtijevaju da izgradite svoj penzioni račun ili policu osiguranja novčane vrijednosti do njegove prethodne veličine ako ne želite smanjiti pogodnosti koje nude. Također, zapamtite da gubite od zarade kad novac za umirovljenje koristite za dom, a ne dopuštate rast na računima.

Životno osiguranje
Ako posjedujete policu životnog osiguranja životne vrijednosti, poput cjelokupnog života ili univerzalnu životnu policu, moguće je posuditi protiv njene novčane vrijednosti. Kako s vremenom plaćate u policu, vrijednost gotovine raste kako donosi dividende i kamate. Vjerojatno nećete morati ni odgovarati na pitanja o uzimanju zajma, ali trebate plan vraćanja (kao što je to slučaj s bilo kojim kreditom).

Nadalje, morate dugo i teško razmišljati o rizicima povezanim s pozajmljivanjem iz polise životnog osiguranja, posebno ako se dogodi nezamislivo i ako vaša obitelj ostane s nižom isplatom jer je novčana vrijednost povezana zajmom. Pravila se razlikuju ovisno o politici koju posjedujete, pa razgovarajte sa osiguravajućim društvom prije nego što donesete bilo kakve odluke.

IRA
U bilo kojem trenutku možete povući svoje doprinose iz Roth IRA-a bez poreza i kazne. (Ako ste stariji od 59 1/2 godine, možete povući sredstva bez poreza i bilo kakvih penala u bilo koju svrhu.) Međutim, čak i ako ste mlađi od 59 1/2 i uplatili ste manje od 10.000 USD Roth, možete povući do 10.000 USD bez poreza ili penala za upotrebu, kupnju, popravak ili preuređivanje prvog doma.

Da biste ga smatrali prvotimcem kuće, ne smijete imati dom posljednje dvije godine. Sva povučena zarada mora se upotrijebiti u roku od 120 dana, a ta zarada mora biti na računu najmanje pet godina kako bi se izbjegla kazna prijevremenog povlačenja u iznosu od 10% i porez na dohodak. Ako je zarada na računu manje od pet godina, nećete procijeniti 10% kazne, ali morate platiti obični porez na dohodak.

Možete i povući do 10 000 USD s tradicionalnog IRA-a, uključujući SEP-IRA-ove, i izbjeći kaznu od 10% ako se novac koristi za istu svrhu i potroši u roku od 120 dana. (Ako ste stariji od 59 1/2, možete povući IRA sredstva u bilo koju svrhu bez kazne.) No, morate platiti porez na dohodak od povlačenja.

Nadalje, naknada za rano povlačenje u iznosu od 10 000 američkih dolara je doživotna granica povlačenja s bilo kojeg IRA-a - uključujući i Roth IRA - za kupnju (i popravak ili preuređivanje) prvog doma. Drugim riječima, iznos povlačenja s bilo koje kombinacije IRA računa ne može biti veći od 10 000 USD.

401k
Iako se možete posuditi za 401k, to je rizična opcija. Za razliku od povlačenja sredstava sa svojih 401k - što je loša ideja, osim ako to ne učinite u krajnjem očaju - zajam protiv 401k može vam donijeti gotovinu do polovice vrijednosti računa, s maksimalnih 50.000 USD.

Na primjer, ako vrijednost vašeg računa iznosi 50 000 USD, možete pozajmiti samo 25 000 USD za predujam. Kamate plaćate - ali to plaćate sami sebi. Međutim, kamatna stopa je promjenjiva - temelji se na temeljnoj stopi - što bi moglo predstavljati problem ako premije poraste iznad trenutne razine od 3,25%. Budući da rok zajma od 401 tisuću kuna obično traje pet godina (ali neki su i do 15 godina), morate biti sigurni da možete priuštiti mjesečne isplate tijekom trajanja. Uz to, ako izgubite posao, imate samo 60 dana za vraćanje kredita - u protivnom, neplaćeni iznos može se oporezivati kao obični dohodak i procijenio 10% kazne za rano povlačenje ako ste mlađi od 59 1/2 godina.

5. Kupujte za nekvalificirane hipotekarne proizvode

Moguće je pronaći zajmodavce koji žele razmišljati izvan okvira "kvalificirane hipoteke" ako pokažete da ste kandidat niskog rizika. Nekvalificirani hipotekarni proizvodi uključuju zajmove bez dokumentacije, zajmove samo za kamate i kredite s opcijom plaćanja.

Na primjer, recimo da su vas poslovni krediti potaknuli preko omjera duga i prihoda za kvalificiranu hipoteku. Ako imate 40% predujma, odličan kreditni rezultat i nekoliko godina solidnog dohotka, vjerojatno možete pronaći zajmodavca. No, zbog pravnih i financijskih rizika zajmodavca povezanih s nekvalificiranim proizvodima, za ovu vrstu proizvoda obično plaćate višu kamatnu stopu..

Završna riječ

Samo zato što ste slijedili svoj san o vlasništvu tvrtke ne znači da morate napustiti san o vlasništvu kuće. Čak i ako morate pričekati dvije godine da biste adekvatno dokazali svoj prihod, vrijeme uložite u to što ste postali dobar kandidat za kredit moglo bi završiti s isplatom značajnih dividendi. Koristite svoje vrijeme da izdvojite novac za veći predujam i povećate svoj kreditni rezultat tako da se možete kvalificirati za najbolji proizvod tamo kad dođe vrijeme za kupnju.

Koje dodatne mogućnosti možete predložiti kako biste pronašli financiranje kuće uz zadržavanje statusa samozaposlenog?