Porezne olakšice za ulaganja u nekretnine - Objašnjena pravila IRS-a

Domaća glavnica je temelj osobnog bogatstva u Sjedinjenim Državama, što predstavlja otprilike dvije trećine neto vrijednosti za većinu američkih kućanstava po Bloombergu. Širenje vlasništva nad kućama potaknulo je vladine programe i porezne olakšice za poticanje kupovine kuća. Prema studiji socijalnih snaga, vlasništvo nad kućama vodi „jačoj ekonomiji, boljim školama i uloženom, proaktivnom građanstvu“. Vlasnici kuća imaju više glasova i više su uključeni u građanske organizacije.

Posjedovanje nekretnina ima neke jedinstvene financijske prednosti. Na primjer, vlasnici kuća mogu odbiti od kamate hipoteku, premije za hipotekarno osiguranje i poreza na imovinu od običnog dohotka. Prihodi od prodaje kuće tretiraju se kao kapitalni dobici za poreze - do 250.000 dolara dobiti može se isključiti iz prihoda za pojedinog poreznog obveznika ili 500.000 dolara za par koji podnese zajednički povrat.

Posjedovanje kuće ili investicione nekretnine nudi ogromne prednosti i za društvo i za vas pojedinačno. Evo kako najbolje iskoristiti svoje ulaganje.

Nekretnine kao investicija

Posjedovanje investicijske nekretnine značajno se razlikuje od posjedovanja nekretnine u kojoj živi. Iako investitori dijele mnoge uobičajene rizike - nelikvidnost, nedostatak transparentnosti, politička i ekonomska neizvjesnost - svaka je investicijska imovina jedinstvena, ovisno o upotrebi, lokaciji, poboljšanju i trajnosti. Svaka investicija može podlijegati zbunjujućoj kolekciji poreznih pravila, koja svi utječu na neto povrat ulaganja.

Andy Heller, koautor knjige „Kupite još niže: Redovni narodni vodič za bogatstvo nekretninama“, napominje da većina ljudi plaća previše za svoje nekretnine: „Zarada se zaključuje odmah nakon što investitor kupi nekretninu. Zbog pogrešaka u analizi, investitor plaća previše i onda se čudi kad ne zaradi novac. "

Heller savjetuje da uspjeh u investiranju u nekretnine zahtijeva:

Temeljito planiranje. Previše ljudi se zaljubljuje u imanje bez strategije za ostvarivanje profita.
Realna očekivanja. Kupnja, posjedovanje i prodaja nekretnina nije lak način za bogatstvo. Eric Tyson, koautor knjige "Real Estate Investing for Dummies", napominje da morate biti pametni, spremni za rad i prepoznati svoju osobnu toleranciju na rizik..
Detaljna dubinska marljivost. U nastojanjima da sklope ugovore pred konkurentima, mnogi kupci ne uspijevaju adekvatno provjeriti povijest, uvjete i ograničenja potencijalne kupovine nekretnina, završavajući s iznenađujuće skupim troškovima sanacije.
Kompetentni i iskusni savjetnici. Uspješni pravi investitori uvijek imaju tim konzultanata koji će im pomoći u pronalaženju, analiziranju, kupnji, finansiranju, upravljanju i prodaji njihovih nekretnina..

Vrste nekretnina

Izraz "nekretnine" obuhvaća različite vrste imovine, uključujući:

Nerazvijene nekretnine. Investitori nabavljaju sirovu zemlju za razne svrhe, uključujući farme i rančeve, eksploataciju prirodnih resursa, poput sječe drveta ili rudarskog uglja, podjele i prodaje parcela ili budućeg razvoja. Cijena sirovog zemljišta ovisi o njegovom najvećem mogućem korištenju, bilo poljoprivrednom ili mjestu uredske zgrade. Blizina urbanim područjima i odobrene zone uređenja često određuju vrijednost imovine.
Stambene nekretnine. Nekretnine se obično koriste za stambene svrhe, bilo da se radi o obiteljskim kućama ili obiteljskim objektima, uključujući apartmane i stambene zgrade. Ova svojstva - u rasponu od jednog dupleksa do razvoja sa stotinama najamnih jedinica - zahtijevaju stalno održavanje i aktivno upravljanje kako bi se održala popunjenost i povećala vrijednost.
Komercijalne nekretnine. Ovaj segment uključuje poslovne zgrade, maloprodajne objekte poput trgovina prehrambenih proizvoda i trgovina, te industrijska svojstva, uključujući skladišta i proizvodne pogone. Komercijalne nekretnine zahtijevaju aktivno upravljanje zbog konkurencije, fizičkog održavanja, stalnog prometa stanara te raznolikosti i složenosti uvjeta zakupa. Vlasnici nekretnina redovito se suočavaju s pravnim, zonskim i ekološkim pitanjima.

Nekretnine su kategorizirane i kao:

neobrađen. Neistražena imanja su sirovo zemljište koje nije promijenjeno ljudskim djelovanjem, tj. Bez građevina, građevina, cesta, umjetnih ribnjaka ili jezera. Budući da se zemljište smatra beskonačnim korisnim vijekom, ne može se amortizirati u porezne svrhe. Međutim, odbitci iscrpljenja mogu biti dostupni ako se prirodni resursi poput drveta, nafte i drugih minerala uzimaju s imanja.
Poboljšana imovina. Poboljšana imanja su zemljišta koja su izmijenjena dodatkom zgrada i umjetnih građevina, stambenih ili poslovnih. Iako se zemljište ne može amortizirati, troškovi poboljšanja mogu se vratiti u korist njihovog vijeka trajanja. U mnogim je slučajevima dopuštena ubrzana amortizacija stvarne imovine.

Pravila i propisi o porezu na nekretnine

Posjedovanje nekretnine u nekretnine može pružiti značajne porezne olakšice vlasniku ako se pravilno organizira i njime upravlja. Opća pravila koja se primjenjuju na porezni tretman investicijskih nekretnina su:

Troškovi povezani s stjecanjem imovine (troškovi naslova, naknade za snimanje) dodaju se troškovnoj osnovi imovine i amortiziraju
Troškovi koji se odnose na financiranje nekretnine (naknade za zajmodavce, naknade za podnošenje hipoteke) amortiziraju se tijekom trajanja zajma
Troškovi nastali kao rezultat poslovanja nekretninama (porezi, osiguranje, komunalije) mogu se odbiti kao tekući troškovi

Međutim, porezna pravila su složena i njihova primjena ovisi o vrsti imovine, kao i poreznoj klasifikaciji njenog vlasnika. Drugim riječima, jedan ulagač možda može zaštititi drugi prihod od poreza, dok drugi ne može.

Kao posljedica toga, sofisticirani vlasnici nekretnina često koriste kombinaciju pravnih osoba - udruge zaklade, korporacije, izbori za potpoglavlje S i društva s ograničenom odgovornošću (LLC) - za kupnju, upravljanje i prodaju imovine na nekretninama. Vlasnici obično obavljaju naknadne složene transakcije između entiteta kako bi umanjili pravnu i financijsku obvezu ili maksimizirali svoje osobne porezne olakšice.

Svaka strategija stvorena je da udovolji određenim okolnostima vlasnika (vlasnika), namjeravanoj upotrebi nekretnine, dodavanju značajnih poboljšanja, vremenu posjedovanja imovine i konačnom utjecaju strategije na nevezani prihod i poreznu obvezu.

Od poreznog obveznika može se tražiti da IRS-u opravda porezni položaj. Kao posljedica toga, dobivanje profesionalnih računovodstvenih i pravnih savjeta uvijek je opravdano, ako nije bitno, prije nego što se započne s primjenom strategije smanjenja poreza..

Konačno, potencijalni ulagači u nekretnine trebali bi biti svjesni da bi koristi bilo kojih poreznih olakšica mogle biti ograničene za poreznike s većim primanjima zbog ukidanja i alternativnog minimalnog poreza (AMT).

Pitanje pasivnog dohotka

Prema IRS-u, pasivni dohodak je prihod koji je rezultat aktivnosti iznajmljivanja ili poslovanja u kojem porezni obveznik ne sudjeluje materijalno. Gubici iz pasivnog dohotka mogu se nadoknaditi samo pasivnim dobicima - gubitak se ne može iskoristiti za smanjenje redovnog dohotka poreznog obveznika i naknadnog poreznog opterećenja.

Budući da većina poboljšanih pothvata s nekretninama stvara oporezive gubitke u ranijim godinama vlasništva zbog korištenja ubrzane amortizacije, nemogućnost kompenzacije takvih gubitaka uobičajenim prihodima predstavlja nedostatak za mnoge vlasnike nekretnina.

Definicije investitora u nekretnine

Hoće li se prihod od najma ili ne tretirati kao pasivan ili ne pasivan, ovisi o identitetu poreznog obveznika u jednoj od četiri kategorije IRS-a za ulagača u nekretnine:

Investitor u nekretnine. Investitor u nekretnine je pravna osoba (pojedinačna ili pravna organizacija) koja kupuje nekretninu u namjeri da posjeduje imovinu i proizvede kapitalni dobitak. Prihodi i gubici za poreznog obveznika klasificiranog kao ulagača u nekretnine smatraju se „pasivnim“ i ne mogu se koristiti za nadoknađivanje redovnog dohotka iz drugih izvora. Postoji jedna iznimka: Investitori s modificiranim prilagođenim bruto dohotkom (MAGI) manjim od 100 000 USD i koji aktivno sudjeluju u aktivnostima iznajmljivanja imovine mogu nadoknaditi uobičajeni dohodak pod posebnom naknadom od 25 000 USD prema Odjelu 469 IRC-a (Obrazac 8582). Pasivni gubici veći od pasivnog dohotka i posebni dodatak mogu se prenositi do gašenja. Također, investitori u nekretnine imaju pravo na tretman kapitalnih dobitaka od prodaje svoje imovine.
Trgovac nekretninama. Investitor u nekretnine okarakteriziran je kao trgovac ako mu je namjera kupiti nekretninu radi prodaje, a ne ulaganje - drugim riječima, kupovina i prodaja nekretnina u brojnim čestim ili kontinuiranim (poput prodaje parcela u razvoju) transakcija. Glavna prednost prodaje je što se prihodi i gubici smatraju običnim i mogu nadoknaditi drugi prihod. Istodobno, imovina klasificirana kao vlasništvo trgovaca ne može koristiti tretman kapitalnih dobitaka, tretman prodaje na rate (Publikacija 537) ili razmjenu slične vrste (IRC Code, odjeljak 1031). Također, prihod primljen kao trgovac nekretninama podliježe porezu na samozapošljavanje.
Profesionalni agent za nekretnine. Ulagači u nekretnine mogu se kvalificirati kao profesionalci u prometu nekretnina ako godišnje provedu najmanje 750 sati u poslu s nekretninama, a više od polovice svog radnog vremena provede u obavljanju određenih poslova s nekretninama. Kvalificirana djelatnost nekretnina je svaki razvoj, preuređenje, izgradnja, rekonstrukcija, akvizicija, konverzija, najam, rad, upravljanje, davanje u zakup ili prodaja nekretnina. Ako imate posao sa punim radnim vremenom koji nije vezan za nekretnine, vjerojatno se nećete kvalificirati za klasifikaciju. Također, pravilno vođenje evidencije, uključujući zapisnik vaših sati, je presudno jer će IRS vjerojatno izazvati vašu upotrebu klasifikacije. Stručnjaci za nekretnine oporezuju se slično investitorima u nekretnine osim što mogu oduzeti 100% pasivnih gubitaka iz redovnog dohotka. Iako su prihodi od najma profesionalca za nekretnine posebno isključeni iz poreza na samozapošljavanje koje plaća trgovac nekretninama, njihovi prihodi podliježu prirezu od 3,8% na neto prihod od ulaganja uključenim u Zakon o usklađivanju zdravstva i obrazovanja iz 2010. godine..
Developer Real Estate. IRS smatra tvorcem nekretnina osobu ili pravnu osobu koja preuređuje ili gradi nekretninu. Programer mora kapitalizirati sve troškove ili razvoj imovine. Uključujući izravne troškove poput kamata na zajmove, poreza i troškova gradnje, kao i neizravne troškove poput administracije, upravljanja i tekućih troškova vođenja poslovanja. Nisu dostupni odbici za porezne svrhe sve dok se nekretnina ne stavi u promet ili proda. Primarni nedostatak klasifikacije programera je nemogućnost kompenzacije troškova nastalih u skladu s Jedinstvenim pravilima kapitalizacije.

Pri određivanju klasifikacije vlasnika nekretnina, IRS razmatra svoju početnu namjeru prilikom kupovine nekretnine, kao i količinu njegovog vremena provedenog na nekretninama i njegovu poslovnu svrhu. Iako je određivanje često subjektivno, klasifikacija ima značajan porezni utjecaj na poreznog obveznika.

Pitanje je dodatno komplicirano jer imenovanje može varirati od imovine do imovine. U stvari, vlasnik nekretnina može se smatrati investitorom nekretnina za jednu nekretninu, a trgovac nekretninama za drugu. Kao posljedica toga, vlasnici nekretnina često koriste razne pravne osobe za stjecanje, razvoj i držanje nekretnina kako bi ostvarili maksimalnu poreznu korist.

Dodatna razmatranja o porezu na nekretnine

Ulagači koji posjeduju poboljšanu nekretninu mogu koristiti razne porezne postupke za smanjenje porezne obveze, uključujući:

deprecijacija

Amortizacija je postupak povrata troškova imovine tijekom korisnog vijeka trajanja. Iako zemljište s neograničenim vijekom trajanja nije amortizirajuće, stambene zgrade i unaprjeđenja imaju vijek trajanja od 39 godina, a nekretnina za iznajmljivanje stana 27,5 godina, prema IRS Publikaciji 946.

Ovisno o klasi imovine, vlasnici nekretnina mogu koristiti linearnu ili ubrzanu metodu amortizacije. Prva metoda osigurava dosljedan iznos odbitka svake godine tijekom životnog vijeka imovine (trošak poboljšanja podijeljen s korisnim vijekom trajanja u godinama, tj., 3.500.000 USD troškova / 39 godina = 89.744 USD amortizacija svake godine). Ubrzana amortizacija stvara najveće troškove amortizacije u ranim godinama i opada nakon toga.

Investitori često odvajaju različite komponente strukture za porezne potrebe zbog različitih korisnih vijekova uporabe. Na primjer, poboljšanja zakupa - oni smješteni za određenog iznajmljivača - mogu se amortizirati u razdoblju od 15 godina ili manje, dok uredski namještaj i oprema ima vijek trajanja od 7 godina. Razdvajanjem imovine maksimalno se amortizira, stvarajući oporezivi ili „papirnati“ gubitak.

Odjeljak 179 IRS-ovog zakona omogućuje kupnju određene kvalificirane opreme (poput klima uređaja ili grijaćih jedinica) do iznosa od 500.000 USD u godini stjecanja. Oprema koja se kvalificira kreće se od poslovnih vozila i namještaja do računalnog hardvera i softvera potrebnog za obavljanje posla. Također, Kongres predviđa amortizaciju bonusa u nekim godinama iznad 179 ograničenja, trenutno na 2 milijuna dolara.

Dobici i gubici kapitala

Kad se prodaju, osobna ili investicijska imovina podliježu porezu na kapitalnu dobit. Dobitak ili gubitak na imovini određuje se razlikom između "osnovne" cijene - kupovne cijene, uključujući prilagodbe, poput amortizacije, kako je definirano u IRS Publikaciji 551 - i neto prodajne cijene. Dobit ili gubitak smatra se kratkoročnim ako se drži kraće od jedne godine ili dugoročno ako je razdoblje držanja veće od jedne godine.

Nekretnine u vlasništvu graditelja nekretnina moraju uključiti sve troškove - izravne i neizravne - u osnovni izračun do stavljanja nekretnine u upotrebu ili prodaju. Primarni nedostatak klasifikacije programera je nemogućnost kompenzacije troškova nastalih u skladu s Jedinstvenim pravilima kapitalizacije. Prihod od prodaje nekretnina u vlasništvu trgovaca nekretninama smatra se običnim dohotkom i ne ispunjava uvjete za tretman kapitalnih dobitaka.

Kratkoročni kapitalni dobici nadoknađuju kratkoročne kapitalne gubitke, dok dugoročni kapitalni dobici nadoknađuju dugoročne kapitalne gubitke. Preostali kratkoročni gubitak ili dobitak podudaraju se s ostatkom dugoročnog gubitka ili dobiti. Ako je neto rezultat dugoročni kapitalni dobitak, polovica dobitka je neoporeziva, a polovica podliježe uobičajenoj stopi poreza na dohodak. Budući da je maksimalna stopa poreza 39,60%, dugoročni kapitalni porez oporezat će se do maksimalnih 19,8%. Kratkoročni dobici oporezuju se po uobičajenoj stopi poreznih obveznika.

Maksimalno 3.000 dugoročnih i kratkoročnih gubitaka može se oduzeti od redovnog dohotka u jednoj godini, s preostalim gubitkom. Porezni podnosioci podataka koriste Prilog D obrasca 1040 za izvještavanje o kapitalnim dobicima i gubicima.

Porez na dobit od prodaje nekretnina u vlasništvu investitora u nekretnine može se odgoditi ako se izvještava o otplati na rate prema pravilima Topic 705 - Rješavanje na rate. Ovakav tretman posebno je povoljan za kratkoročni kapitalni dobitak s obzirom da se dobit i porezna obveza raspodjeljuju tijekom nekoliko godina. Svako plaćanje sastoji se od dijelova neoporezivog povrata kapitala, kamata i kapitalnog dobitka.

Investitori u nekretnine mogu također koristiti IRS Odjeljak 1031 za odlaganje poreza na dobitke ako svoju imovinu trguju sličnom imovinom u razmjeni slične vrste. Osnova u novom vlasništvu ostaje ista kao osnova u starom vlasništvu, čime zadržava mogući budući dobitak netaknut. Međutim, osnova stare imovine prenosi se i na novu imovinu radi izračunavanja amortizacije.

Ostala razmatranja

Trgovci nekretninama podliježu porezu na samozapošljavanje i izvještavanju, dok profesionalci za nekretnine mogu biti obvezni za prirez neto neto prihoda od ulaganja. Kao posljedica toga, profesionalci za nekretnine i njihovi savjetnici koriste razne strategije za odgodu ili izbjegavanje takvih poreza. Na primjer, dohodak od najma koji prelazi na ulagača iz korporacije S isključen je kao prihod od samozapošljavanja i ne podliježe porezu na samozapošljavanje.

Poslovni prihodi koji ne podliježu porezu na samozapošljavanje podliježu porezu na neto prihod od ulaganja s jednom velikom iznimkom: Dohodak koji se u kodu odjeljka 469 smatra ne pasivnim ne podliježe neto porezu na dohodak od ulaganja. Prema Forbesu, to znači da bi prihod od iznajmljivanja nekretnina, uključujući dobitak od prodaje, mogao biti oslobođen od poreza od 3,8% u slučaju stručnjaka za promet nekretninama.

Završna riječ

Andrew Carnegie, škotski imigrant sredinom 1800-ih, izgradio je bogatstvo u industriji čelika i postao jedan od najvećih filantropa u zemlji. (Zaslužan je za otvaranje 2800 javnih knjižnica u gradovima širom Amerike.)

Čak i svojim uspjehom kao industrijalac, Carnegie je prepoznao vrijednost ulaganja u nekretnine: „90% svih milijunaša tako postaje vlasništvo nad nekretninama. U nekretninama je uloženo više novca nego u svim industrijskim ulaganjima zajedno. Danas mudri mladić ili osoba koja prima plaće ulaže svoj novac u nekretnine. "

Od Carnegiejevog promatranja atraktivnost nekretnina kao investicije ostaje neizgrađena. Barbara Corcoran, poznata američka poslovna žena i česta učesnica ABC-ovog Shark tenka, tvrdi: „Smiješno se događa u nekretninama. Kad se vrati [nakon recesije], vraća se poput gangbustera. "

Iako je porezni tretman ulaganja u nekretnine često zbunjujući, ulagači mogu koristiti porezne strategije za smanjenje rizika i poboljšanje povrata. Zadržavanje nadležnih poreznih savjetnika i praćenje promjena u pravilima i uredbama isplatit će dividende daleko više od njihovih troškova.

Ulažete li u nekretnine? Jeste li porezne propise koristili u svoju korist? Želite li bolje razumjeti propise kako biste ih mogli iskoristiti?