Što je zajam za izgradnju kuće - postupak i kako se kvalificirati

Standardni hipotekarni zajam neće ga smanjiti - ali možda imate pravo na posebnu vrstu zajma poznatog kao građevinski zajam.

Što je zajam za izgradnju?

Zajam za izgradnju obično je kratkoročni zajam koji se koristi za plaćanje troškova izgradnje kuće. Može se nuditi na određeni rok (obično oko godinu dana) kako bi vam se omogućilo vrijeme za izgradnju kuće. Na kraju procesa gradnje, kada kuća bude gotova, morat ćete dobiti novi zajam za otplatu građevinskog zajma - koji se ponekad naziva "krajnji zajam".

U osnovi, to znači da se morate refinancirati na kraju roka i ući u potpuno novi zajam po vašem izboru (poput fiksne 30-godišnje hipoteke) koji je konvencionalnija opcija financiranja za vašu novo dovršenu kuću.

Kvalificira se za zajam za gradnju

Banke i hipotekarni zajmodavci često su namjenjeni građevinskim kreditima iz više razloga. Jedno od glavnih problema je da graditelju trebate dati puno povjerenja. Banka ili zajmodavac posuđuje novac za nešto što treba učiniti biti konstruirano, uz pretpostavku da će imati određenu vrijednost kada bude gotov.

Ako stvari krenu po zlu - na primjer, ako graditelj loše radi ili ako vrijednosti imovine padnu - tada bi se moglo ispostaviti da je banka loše investirala i da nekretnina ne vrijedi koliko zajam.

Kako bi se pokušale zaštititi od ovog problematičnog ishoda, banke često nameću stroge kvalificirane uvjete za građevinski zajam. One obično uključuju sljedeće odredbe:

1. Kvalificirani graditelj mora biti uključen. Kvalificirani graditelj je licencirani generalni izvođač sa etabliranom reputacijom za izgradnju kvalitetnih domova. To znači da vam je možda posebno teško naći instituciju koja će financirati vaš projekt ako namjeravate djelovati kao vlastiti opći izvođač ili ako ste uključeni u situaciju vlasnika / graditelja.
2. Zajmodavac treba detaljne specifikacije. To uključuje tlocrte, kao i detalje o materijalima koji će se koristiti u kući. Graditelji često sastavljaju opširan popis svih detalja (koji se ponekad nazivaju i „plava knjiga“); detalji obično uključuju sve, od visine stropa do vrste izolacije kuće koja se koristi.
3. Domaću vrijednost mora procijeniti procjenitelj. Iako se može činiti teško procijeniti nešto što ne postoji, zajmodavac mora procjenjivaču uzeti u obzir plavu knjigu i specifikacije kuće, kao i vrijednost zemljišta na kojem se gradi kuća. Ti se proračuni uspoređuju s drugim sličnim kućama sa sličnim lokacijama, sličnim značajkama i sličnim veličinama. Te se druge kuće nazivaju "sitnice", a procjenjena vrijednost se određuje na temelju kompa.
4. Trebate odložiti veliki predujam. 20% je minimum koji trebate ostaviti za kredit za izgradnju - neki zajmodavci zahtijevaju čak 25% manje. To osigurava da ste uložili u projekt i nećete samo otići ako stvari pođu po zlu. To također štiti banku ili zajmodavca u slučaju da se pokaže da vrijednost ne vrijedi onoliko koliko su očekivali.

Ako ispunjavate sve te kriterije i imate dobru kreditnu sposobnost, trebali biste imati pravo na kredit za izgradnju. Općenito, zajmodavci također zahtijevaju podatke o vašem dohotku (kako biste bili sigurni da možete priuštiti hipoteku) i vašem trenutnom domu, baš kao što bi to radili sa bilo kojom vrstom standardnog hipotekarnog kredita..

Kako djeluju građevinski zajmovi

Jednom kada ste se kvalificirali i dobili odobrenje za građevinski zajam, zajmodavac počinje isplaćivati ​​novac koji su vam pristali zajam. Međutim, oni neće samo građanima dati novac odjednom. Umjesto toga, postavlja se raspored izvlačenja.

Crta

Crteži su označeni u intervalima u kojima graditelj može dobiti sredstva za nastavak projekta. Može biti nekoliko crteža tijekom trajanja izrade. Primjerice, graditelj može dobiti prvih 10% nakon zatvaranja zajma, a sljedećih 10% nakon što se partija očisti i izlije temelj. Sljedeći priliv novca može doći nakon što se kuća uokviri, a zatim slijedeća isplata nakon što je kuća pod krovom i zapečaćena.

Broj izvlačenja i iznos svakog dogovora pregovara između graditelja, kupca i banke. Obično prvo izvlačenje dolazi od kupčevog predujma (tako da je kupac novac najviše izložen). Banci je također uobičajeno zahtijevati inspekciju u svakoj fazi prije nego što novac pusti graditelju. To pomaže da se osigura da je sve na putu i da se novac troši kako treba.

Nakon što su isplaćene sve povlastice i kuća je sagrađena, kupac mora dobiti krajnji zajam da bi mogao otplatiti zajam za gradnju..

Stopa zajma za izgradnju

Uz građevinski zajam, kao i na svim ostalim zajmovima, morate platiti kamate na novac koji ste posudili. Obično su zajmovi za izgradnju građevinski krediti s promjenjivom kamatnom stopom, a stopa je postavljena na "namaz" prema temeljnoj stopi. U osnovi, to znači da je kamatna stopa jednaka premije plus određenom iznosu. Ako je, primjerice, najviša stopa 3%, a vaša stopa je premijera plus-jedna, tada biste platili kamatnu stopu od 4% (koja bi se prilagođavala promjeni premije).

U mnogim se slučajevima građevinski zajmovi postavljaju i kao zajmovi samo za kamate. To znači da kamate plaćate samo na novcu koji ste posudili umjesto da otplaćujete bilo koji dio osnovnog zajma. Zbog toga je plaćanje građevinskih zajmova izvedivije.

Također plaćate samo iznos koji je već isplaćen. Na primjer, ako posudite 100 000 USD, a isplaćeno je samo prvih 10 000 USD, kamate plaćate samo na prvih 10 000 USD, a ne na punih 100 000 USD. Za ovaj kredit morate obavljati mjesečno plaćanje - baš kao i za konvencionalni zajam - tako da bi vaše mjesečne isplate počele biti niske kada je posuđen samo mali iznos, i postupno se povećavati jer se više novca isplaćuje vašem graditelju.

Nedostaci

Zajmovi za izgradnju omogućuju izgradnju kuće kada vam to u suprotnom nije moguće. Gradnja kuće može biti sjajno iskustvo ako želite dizajnirati nešto jedinstveno ili specifično za vaše potrebe i potrebe svoje obitelji. No, također je značajno veći rizik prilikom odobravanja građevinskih kredita od puke kupovine postojećeg doma.

Neki od potencijalnih rizika uključuju:

1. Dom se neće dovršiti na rasporedu i na proračunu. Ako vaša kuća nije dovršena prema rasporedu, možda ćete morati platiti dodatne troškove za najam smještaja ili platiti dvije hipoteke duže nego što se predviđa, jer se nećete moći useliti. U nekim slučajevima, posljednja uplata za vašu izgradnju zajam će dospjeti i morat ćete platiti naknadu za produljenje tog zajma - barem, sve dok kuća ne bude gotova i kad se ne možete refinancirati u krajnji zajam.
2. Kada bude gotov, dom se neće isplatiti barem toliko koliko je koštalo izgradnju. Mogli biste se susresti s ovom nesretnom situacijom ako graditelj radi loše ili ako cjelokupno tržište stanova propada. U ovom slučaju morate pronaći dodatni novac kada dođe vrijeme za refinanciranje građevinskog zajma u krajnji zajam.
3. Ne možete se kvalificirati za krajnji zajam. Ako se vaš prihod ili kredit drastično promijeni, možda se nećete moći kvalificirati za krajnji zajam - a to može stvoriti značajan problem, jer zajmovi za izgradnju nisu zamišljeni kao trajni. Kad je projekt gotov, ravnoteža ima da se isplati. To je u osnovi hipoteka na balon, što znači da plaćate kamate tijekom projekta, s ukupnim saldom na kraju. Ako ne možete refinancirati da platite cijeli iznos - a zajmodavac odbije zajam za izgradnju kako bi vam omogućio da se refinancira nekako - mogli biste izgubiti novi dom za ovrhu ako ne možete izvršiti plaćanje.

Završna riječ

Ako ste spremni preuzeti rizike od građevinskog zajma, a imate na raspolaganju financijski jastuk koji će vam pomoći kroz nevolje na cesti, građevinski zajam može biti pravi izbor tako da možete izgraditi kuću iz snova.

Međutim, ako samo tražite mjesto za život, ako nemate fond za hitne slučajeve koji bi se bavio problemima izgradnje ili ako ste nervozni zbog procesa gradnje kuće, možda će vam biti bolje da odaberete jednostavno kupnju postojeće kuće pomoću konvencionalnog zajma. Važno je pažljivo odmjeravanje rizika i koristi kako biste znali da je izbor koji odaberete pravi.

Jeste li ikada uzeli kredit za izgradnju? Kakvo je bilo vaše iskustvo?

(foto kredit: Bigstock)