Što je kućna procjena - savjeti i popis postupaka

Nažalost, ishod jednog od najvažnijih čimbenika, procjene u kući, nije nešto što možete kontrolirati. Ipak, prije početka postupka stjecanja ili refinanciranja hipoteke važno je imati potpuno razumijevanje procjene imovine u kući..

Što je kućna procjena?

Procjena kuće je procjena vaše imovine koju provodi "stručnjak" ovlašteni procjenitelj kojeg je za vaš slučaj dodijelila banka ili druga pozajmljiva institucija (obično nasumično, na temelju novih bankarskih propisa). Ocjenjivači kuća posjećuju vašu nekretninu kako bi procijenili stanje u prostoru i pregledali njegove značajke.

Procjenitelj uzima u obzir čimbenike koji uključuju:

• Stanje doma
• Veličina kuće
• Veličina parcele nekretnine
• Kvaliteta uređenja okoliša
• Broj spavaćih soba, kupaonica i soba
• Kvaliteta svjetlosti i pogleda
• Broj kamina
• Dodatak bazena
• Kvaliteta podruma (bilo da je završen ili nedovršen)
• Pojedinosti završne obrade u kući (poput granitnih ploča, poda od tvrdog drva i rasvjetnih tijela)

Procjenitelj istražuje nedavno prodana imanja u vašem području sa značajkama sličnim vašem potencijalnom domu, koje se nazivaju "uporedivi". Procjenitelj zatim obračunava razlike između vašeg doma i uporedivih vrijednosti kako bi postigao procjenu vrijednosti vašeg doma. Na primjer, ako je procjenitelj odabrao nekretninu s četiri spavaće sobe za usporedbu s kućom s tri spavaće sobe, procjenitelj bi mogao oduzeti 10 000 USD od prodajne cijene četverosobne da bi prijavio to odstupanje. Međutim, ako vaša kuća ima kamin, a četverosoban ne, procjenitelj može dodati 2000 dolara u vašu procjenu da nadoknadi.

Veličina, broj spavaćih soba, dodatne kupaonice i gotov podrum uglavnom imaju utjecaj na ocjenu. Značajke poput kvalitete radne površine, fantastične završne obrade i kozmetičke nadogradnje imaju manje utjecaja.

Procjenitelj obično procijeni vašu nekretninu prema najmanje 5 ili 6 uporedivih proizvoda (ukratko, „kompovi“), iako taj popis može doseći čak 10. Kompleti su odabrani unutar određenog geografskog područja kako bi se izbjegla potreba za prilagodbom cijene za lokaciju , U idealnom slučaju, svi kupci su nedavna prodaja (u posljednjih nekoliko mjeseci) koja pomaže u zaštiti od fluktuirajućih tržišnih uvjeta. Oduzimanje i kratka prodaja obično se ne uključuju kao kompenzatori, iako mogu biti izuzetaka ako se vaš dom nalazi u području visokog ovrha..

Nakon što se izvrše svi potrebni dodaci i oduzimanja kako bi se evidentirali odstupanja između vašeg doma i odjeljaka, procjenitelj dolazi do procijenjene vrijednosti vašeg novog doma..

Zašto su potrebne ocjene u kući?

Banka želi imati vrlo pouzdanu procjenu vrijednosti kuće kad vam posuđuje novac za kupnju ili refinanciranje. Na primjer, ako niste kvalificirani pregovarač i ponudili ste 400.000 dolara za kuću vrijednu 200.000 dolara, možete računati da će banka odbiti vaš zahtjev za kredit. Kreditiranje više od kuće vrijedi, znači da banka nema dovoljno zaloga za garanciju vašeg kredita. Ako se u tom slučaju suočite sa ovrhom, banka ne bi bila u mogućnosti prodati vašu nekretninu u cjelokupnom iznosu kredita koji vam je dostavljen.

Na temelju preporučene vrijednosti procjenitelja, možda ćete imati priliku - u slučaju slabe procjene - prikupiti više novca ili vidjeti hoće li prodavač uzeti nižu ponudu kako bi dovršio zajam..

Da li su ocjene u kući točne?

Kao i svaka procjena vrijednosti, procjena u kući nije točna znanost. Banke nikada neće dobiti objektivnu vrijednost vaše imovine jer ne postoji. Iako je procjena možda najbolje rješenje, sigurno nije savršeno.

Manipulacija

Ocjenjivačima koji redovito rade s određenim bankama može biti rečeno na što treba procijeniti imovinu kako bi kredit mogao proći. Ako ti procjenitelji žele ponoviti poslovanje, možda će slijediti upute banke kako bi osigurali da je zajam odobren. Iako se od 2008. primjenjuju propisi kako bi se spriječila takva praksa, uvijek postoji mogućnost dogovora između banaka i domaćih procjenitelja, pa provjerite reference i postavite što više pitanja kako biste bili sigurni da je cijeli postupak izvan ploče..

Varijable

Više od 60% procjena značajno nadmašuje nekretninu koja se procjenjuje, pokazala je studija New York Timesa. Jedan dom može imati šarmantnu, nepravilnu partiju; drugi je možda veći, ali ima manje karaktera. Jedna kuhinja može imati najkvalitetniji mramor i granit, dok je druga mogla biti izrađena od rijetkih antičkih dijelova.

Ocjenjivanje komparativne vrijednosti u slučajevima poput ovih je težak zadatak. U najboljem slučaju, sličnosti postoje na tržištu, a procjenitelj ih traži za netačnu, ali iskrenu usporedbu. U najgorem slučaju nema dovoljno usporedive vrijednosti i procjenitelj se isključivo oslanja na pretpostavku.

Prije nego što sam se zatvorio u vlastiti dom u travnju 2012., obavio sam dvije procjene u roku od tri tjedna (prebacio sam banke tijekom postupka), a rezultati su bili više od 100.000 USD. Iako se to velikim dijelom zaduživalo zbog jedinstvene lokacije i značajki moje kuće, moje iskustvo, nažalost, nije bilo jedinstveno. Mnogi kupci domova mogu vam ispričati slične priče o subjektivnosti procjena kuća, zbog čega je izgled za podnošenje zahtjeva za hipotekom pomalo uznemirujući..

Što ako je procjena netočna?

Ako niste zadovoljni procjenom, možda ćete moći zatražiti drugu procjenu putem nekih zajmodavaca. Na primjer, FHA krediti to dopuštaju. U slučaju konvencionalnog zajma, možda ćete zatražiti drugu procjenu ako prvi procjenitelj nije bio upoznat s vašim područjem. Alternativno, možete sastaviti popis vlastitih usporedbi i tražiti od osiguravatelja kredita koji je zajam da ga pregleda zajedno s procjenom..

Završna riječ

Da biste se zaštitili od subjektivnosti postupka procjene, u ruci držite jednu karticu: svog agenta za nekretnine. Ako ste radili s brokerom tijekom cijele ponude i pregovaranja, možete biti sigurni da taj broker želi zaraditi proviziju. Zatražite da vaš broker sastavi neovisan popis kompanata koje treba podnijeti procjenitelju isticanjem povoljnih sličnosti s vašim potencijalnim domom. Ocjenjivači koji rade na tržištu mogu pozdraviti pomoć. Budući da je proces subjektivan, možete i vi učiniti što god možete kako biste ga iskoristili.

Jeste li kod kuće obavili procjenu stanja? Smatrate li da je bilo točno?