Što je izuzeće od kuće - definicija, porez i pravni tretman

Općenito poznati kao "izuzeci od domaćinstava" (i imanja koja štite općenito poznata kao "seosko imanje" ili "posjed u domaćinstvu"), ti statuti postoje kako bi zaštitili vlasnike stanara od prekomjernog oporezivanja, pružili utočište preživjelim supružnicima nakon što njihovi partneri prenesu pravo na posao, i zaštititi neke ili čitave vlasničke udjele od određenih vrsta vjerovnika. Izuzeće saveznog domaćinstva odnosi se posebno na vlasnike domova koji su uložili stečaj. Izuzeća od državnih imanja obično su šira, s odredbama koje štite vlasnike domova od nekih poreza na imovinu i, nakon smrti, pružaju preživjelim supružnicima i uzdržavanim članovima zaštitu protiv nesigurnih vjerovnika i drugih tražitelja koji pokušavaju oduzeti njihovo primarno prebivalište.

Izuzeci od domaćinstava uglavnom se primjenjuju na kuće sa samostojećim i obiteljskim kućama, kondominiumi i proizvedene kuće na zemljištu koje je vlasnik ili iznajmljuje. Ne odnose se na nekretnine za iznajmljivanje, kuće za odmor i ostale stambene objekte koji se ne kvalificiraju kao primarna prebivališta.

Pod uvjetom da posjeduju predmetna imanja, pojedinci koji mogu dokazati da djeluju kao voditelji domaćinstava za nekretnine čiji se stanovnici kvalificiraju kao njihovi uzdržavani, mogu ih proglasiti obiteljskim imanjima, bez obzira na to u kojem mjestu žive. Na primjer, ako ste samohrana, nevjenčana osoba koja unajmljuje svoje primarno prebivalište, posjeduje dom svojih starijih roditelja u cijelom gradu i preuzima potpunu financijsku odgovornost za njih (uključujući plaćanje hipoteke i neophodne popravke), to vjerojatno možete tražiti kao domaćina. Međutim, u svim slučajevima samo jedan domaćin kućnog ili bračnog para može imati samo jedno domaćinstvo, čak i ako je vlasnik ili djeluje kao voditelj kućanstava za višestruko prebivalište.

Izuzeće savezne kuće

Prema Odjeljku 522 (d) (1) američkog stečajnog zakonika, vlasnici kuća mogu izuzeti dio vlasničkog udjela (udjela) u svojim primarnim rezidencijama od nesigurnih vjerovnika (poput izdavača kreditnih kartica) čiji krediti nisu osigurani od strane zajmoprimaca. svojstvo.

Od 2016. vrijednost dolara izuzetih kamata na imovinu ograničena je na 23 675 dolara za samohrane pojedince i glave kućanstava koji prijavljuju bankrot, te 47 350 dolara za bračne parove koji zajednički podnose stečaj. Ovo je iznos koji im duguje ako se imovina oduzme i proda kako bi se namirile neizmirene dugove. Svake tri godine raste kako bi išao u korak s inflacijom.

Mnoge države imaju i izuzeće za domaćinstva koji štite vlasnike domova pred bankrotom. Iznosi ovih izuzeća mogu biti veći ili niži od saveznih izuzeća. Vlasnici domova općenito su dopušteni državnim zakonom da biraju između izuzeća države ili savezne države.

U državama u kojima je državno izuzeće izdašnije, imaju smisla koristiti vlasnici domova koji su pred bankrotom. Sljedeća su stanja primjeri:

Kalifornija: Samohrani, sposobni vlasnici kuća (sa ili bez uzdržavanih) mogu izuzeti do 75.000 USD; glave kućanstva koje žive s članom obitelji mogu izuzeti do 100.000 USD; a vlasnici kuća s invaliditetom i starije osobe mogu izuzeti do 175.000 USD. Ta ograničenja vrijede i za bračne parove - prema kalifornijskom zakonu ne postoji udvostručenje izuzeća.
Gruzija: Većina pojedinačnih vlasnika kuća, sa ili bez uzdržavanih članova, mogu izuzeti do 21.500 USD. Država predviđa dodatnih 5000 dolara koje se mogu primijeniti na bilo koju nekretninu, uključujući i domaće nekretnine. Izuzeće se udvostručuje (na 43 000 dolara) za bračne parove.
Ilinois: Vlasnici domova za samostalan život, sa ili bez uzdržavanih članova, mogu izuzeti do 15.000 USD. Bračni parovi mogu izuzeti do 30.000 dolara.
Sjeverna Karolina: Većina pojedinačnih vlasnika kuća, sa ili bez uzdržavanih članova, mogu izuzeti do 35.000 USD. Vlasnici domova starijih od 65 godina čiji su supružnici pokojni mogu izuzeti do 65.000 dolara. Bračni parovi mogu izuzeti do 70.000 dolara.
Ohio: Vlasnici samohranih kuća, sa ili bez uzdržavanih osoba, mogu izuzeti do 132.900 USD. Bračni parovi mogu izuzeti do 265.800 dolara.

Kako djeluje oslobađanje od kuće u stečaju

Ako je vrijednost vašeg doma manja od vrijednosti odgovarajućeg izuzeća od savezne države ili savezne uprave, to se ne može prodati da biste zadovoljili stečajne vjerovnike..

U vjerojatnijem slučaju da je vaš dom prelazi vrijednost izuzeća od domaćinstva, može se prodati u stečaju. Međutim, vjerovnici ne ostvaruju svu zaradu. Vi (ili vi i vaš supružnik, ako ste u braku) zadržavate paušalni iznos jednak vrijednosti pojedinačnog ili zajedničkog izuzeća od domaćinstva. Možete koristiti ovaj iznos kako smatrate prikladnim, uključujući i kao predujam za novi dom ili kao sigurnosni depozit za stan.

Ostala izuzeća od savezne imovine

Prema saveznom zakonu, izuzeće iz domaćinstva dio je većeg paketa oslobađanja od bankrota koji štiti fizičku imovinu i prava od nesigurnih vjerovnika:

Motorna vozila, do procijenjene vrijednosti do 3.775 dolara
Nakit, do 1.600 dolara
Roba za kućanstvo, kao što su namještaj i uređaji, iznosi do 600 USD po stavci i 12 625 USD u ukupnoj vrijednosti
Ugovori o životnom osiguranju, do 12 625 dolara
Isplate životnog osiguranja koje su potrebne za vašu podršku (nije navedena gornja granica)
Medicinski nužna, zakonski propisana zdravstvena pomagala, poput prijenosnih kisikovih strojeva (nije naznačena kapa)
Savezne beneficije, poput socijalnog osiguranja i naknada za nezaposlene (nije navedena gornja granica)
Plaćanja alimentacije i izdržavanja koja su potrebna za vašu podršku (nije navedena gornja granica)
Mirovinski računi oslobođeni od poreza, s ograničenjem od 1.383.025 USD za tradicionalne IRA-e i Roth IRA-e, a nije ograničenje ograničeno na ostalim vrstama računa

Važno je da izuzeće od doma ne štiti vaše primarno prebivalište od ovrhe. Ako postanete delikt u hipoteci, ne možete ostati u svojoj kući samo zato što je to vaše imanje.

Izuzeće od domaćinstva također se ne može primjenjivati na druge zajmove ili dugove koji su osigurani vašim kamatama u vašem domu, kao što su založne usluge zajma i zajmovi za obnovu FHA. Ako niste sigurni je li pokrivena određena vrsta duga, provjerite odvjetnika za nekretnine s licencom za obavljanje poslova u vašem području.

Savezni i izuzeci u saveznoj državi

Ako vaša država nema svoje izuzeće od domaćinstva, možete iskoristiti izuzeće saveznog domaćinstva tijekom prijave o stečaju. Međutim, većina država s izuzećima od domaćinstava (iako ne sve) izdašnija je od saveznih izuzeća.

To je slučaj u Massachusettsu, gdje se izuzeće od domaćinstva kreće do 500 000 USD, po registru djela okruga Norfolk. U ostalim slučajevima, državno izuzeće ne određuje ograničenje dolara. Umjesto toga, primjenjuje se na određeni površina, tako da njegova velikodušnost ovisi o vrijednosti temeljnog svojstva. Na primjer, Iowa omogućava vlasnicima kuća da zaštite cijeli interes svojih domaćinstava, podložno ograničenju površine od 0,5 hektara u uključenim gradovima i gradovima, te na 40 hektara u ruralnim područjima i nekorporacijskim zajednicama.

Neke države s izuzećima u domaćinstvima isključuju se iz federalnog sustava. Ako je vaša matična država jedna, morate koristiti izuzeće iz domaćeg domaćinstva. Ako vam matična država dopušta da birate između saveznog i saveznog izuzeća, to možete učiniti - vjerojatno odabirom izdašnijeg od dva.

Ograničenja izuzeća Prema Zakonu o sprječavanju zlostavljanja i zaštite potrošača iz 2005. godine
Federalni zakon o sprječavanju zlostavljanja i zaštite potrošača (BAPCPA), donesen 2005. godine, nameće neka značajna ograničenja izuzećima od državnih domaćinstava u stečaju.

Najvažnije je zatvaranje takozvane „rupe u dvorcu“, kroz koju su jako zaduženi pojedinci nastanili prebivalište u državama s povoljnim zakonima o domaćinstvu, parkirali raspoloživu gotovinu u seoskim nekretninama i ubrzo nakon toga proglasili bankrot. To se često događalo na Floridi, koja je imala izuzeće izuzeća na seoskim imanjima.

BAPCPA je ograničio izuzeće od državnih imanja na približno 155 000 USD za pojedince i približno 310 000 USD za bračne parove u sljedećim slučajevima:

Kada je imanje domaćina stečeno lažnim prijenosom u prethodnih 10 godina
Kada je zaduženi pojedinac ili bračni par kupio imanje na seoskom imanju u roku od 40 mjeseci (1.215 dana) prije podnošenja stečaja, uz važnu iznimku koja potiče od prodaje prethodne imovine dužnika - i koja se kasnije koristi za kupnju njihovog trenutnog imanja - dodano izuzeću od doma
Kad je dužnik osuđen za kazneno djelo

Poput standardnog izuzeća saveznog domaćinstva, izuzeće BAPCPA periodično raste kako bi išao u korak s inflacijom. Primjenjuje se u svih 50 država i zamjenjuje državni zakon kad god dođe do sukoba.

Zajednička obilježja statuta državnih domovina

Iako je izuzeće saveznog imanja osmišljeno posebno radi zaštite vlasnika kuća od nesigurnih vjerovnika u stečaju, zakoni o seoskim imanjima su širi. Općenito štite pojedine glave kućanstva, bračne parove, a ponekad i pojedince (uključujući uzdržavane i nesputane članove obitelji).

Usredotočuju se na tri važna područja:

Sklonište za preživjele supružnike. Statuti domova općenito pružaju preživjelim supružnicima i uzdržavanim članovima, uključujući maloljetnu djecu, zaštitu od zahtjeva nezaposlenih vjerovnika, poput izdavača kreditnih kartica. Također, preživjelim supružnicima i uzdržavanim članovima pruža se zaštita od zahtjeva bivših supružnika pokojnog vlasnika kuće i druge djece ili očuha, čak i ako voljom vlasnika kuće nije precizirano da imovinu treba prepustiti novoj obitelji. Da bi ostali podobni za ovu zaštitu, preživjeli supružnici ili njihove obitelji moraju osigurati (i platiti) za održavanje i održavanje održanih pokrivenih nekretnina, porez na imovinu i hipotekarne isplate, ako je primjenjivo. Oni također moraju održavati vlasništvo kao svoje primarno prebivalište i mogu oduzeti prava na imanju nakon preseljenja u drugo mjesto, čak i ako zadrže naslijeđene nekretnine..
Zaštita imovine u stečaju. Nesigurni vjerovnik općenito ne može prisiliti na prodaju imanja na seoskim imanjima kada su interesi vlasnika manji od vrijednosti dolarina za izuzeće od domaćinstva ili ako je posjed manji od ograničenja površine. Kada su interesi vlasnika veći od odgovarajućih vrijednosti dolara ili ograničenja površina, povjeriocu se može odobriti prodaju, ali vlasnik ima pravo zadržati maksimalan prihod dozvoljen zakonom.
Ograničavanje izloženosti porezima na imovinu. Mnogi (ali ne svi) zakoni o seoskim imanjima ograničavaju izlaganje vlasnika imovine lokalnim porezima na imovinu izuzimajući dio njihove vrijednosti iz izračunavanja porezne procjene. Na primjer, u državi s oslobođenjem od poreza na imovinu od 50.000 dolara, vlasnik kuće koji živi u seoskom imanju procijenjene vrijednosti od 200.000 dolara plaća porez na imovinu kao da dom vrijedi samo 150.000 dolara. Izuzeci od poreza na imovinu ne utječu na vrijednosti preprodaje domova, a vlasnici kuća zadržavaju pravo glasa o porezima na imovinu i povećavaju se u svojim općinama i školskim okruzima, čak i ako su njihove seoske kuće potpuno oslobođene od oporezivanja. U nekim državama određene demografske skupine imaju pravo na obimnija oslobađanja od poreza na imovinu. Na primjer, po teksaškom nadzorniku javnih računa, svaki teksaški domaćica ima pravo na oslobađanje od poreza na imovinu u iznosu od 25 000 američkih dolara, ali domaćini s invaliditetom i stariji od 65 godina uživaju dodatnih 10 000 američkih dolara izuzeća.

Zakoni o državnim imanjima često štite osiguranje osiguranja od vlasnika kuća tijekom određenog vremenskog razdoblja (obično jednu do dvije godine, ali potencijalno i duže) nakon pokrivenog događaja koji ozbiljno oštećuje ili uništava imanje u kojem se nalazi.

Ključna izuzeća od statuta domova

Statut domova ne daje vlasnicima domova carte blanche strogim vjerovnicima ili lokalnim poreznim vlastima. Neki su državni statuti izdašniji od drugih, ali nijedan nije apsolutni.

Osim hipoteka i drugih založnih prava osiguranih interesom za posjedovanje imovine, zakoni o imanjima ne štite vlasnike domova i njihove nasljednike od:

Prisilna prodaja povezana s saveznim, državnim ili lokalnim porezima (porezno založno pravo)
Izvršenje presuda koje se odnose na podršku sadašnjim ili bivšim supružnicima ili maloljetnoj djeci
Zadovoljstvo založnim pravima koja su prethodila stvaranju domaćina (osiguranje naslova često može spriječiti ovo pitanje)
Prisilna prodaja povezana s zadovoljstvom delinkventne najamnine za zemljište (to se može dogoditi kada vlasnik mobilne kućice u domaćinstvu prikupi značajan dug vlasniku parcele na kojoj je parkiran)

Uz to, domaćini moraju razumjeti zahtjeve svojih državnih statuta za održavanje domaćinstava. Na primjer, u nekim jurisdikcijama čak i privremeno iznajmljivanje imovine u kojoj se nalazi domaćinstvo predstavlja napuštanje i može poništiti zaštitu koju pružaju državni zakoni.

Primjeri statuta državnih domaćinstava

Slijedi reprezentativni uzorak statuta državnih imanja. Imajte na umu da se njihov sadržaj, posebno vrijednosti dolara, podliježu promjenama nakon stupanja na snagu novih zakona. Za ažurne podatke o zakonima o seoskim imanjima na vašem području provjerite u državnom zakonodavstvu ili stambenoj upravi.

Teksas

Oslobođenje od poreza na imovinu: Svi vlasnici domova u Teksasu mogu tražiti oslobođenje od školskog poreza u iznosu od 25 000 američkih dolara, smanjujući procijenjenu vrijednost njihovih nekretnina za 25 000 dolara za potrebe oporezivanja lokalnih školskih okruga. Vlasnici kuća s invaliditetom i stariji od 65 godina mogu zatražiti dodatno oslobođenje od školskog poreza od 10.000 USD. Županije u Teksasu mogu dopustiti „neobavezno“ oslobođenje od poreza na seoske do 20% (ili 5000 USD, što je manje) procijenjene vrijednosti za potrebe županijskih poreza (odvojeno od školskih okruga). Na primjer, okrug Harris, gdje se nalazi Houston, nudi 20-postotno porezno oslobođenje od županije. Županije mogu ponuditi dodatna neobavezna izuzeća do 3000 dolara za domaćine starije od 65 godina i osobe s invaliditetom. Određene županije nude dodatna izuzeća za određene demografske skupine ili klase. Na primjer, vlasnici domova okruga Harris čiji invaliditet povezan s vojnom službom nije u stanju raditi mogu zatražiti stopostotno izuzeće od županijskih poreza.
vjerovnik Oslobođenje: Podložno 40-mjesečnom BAPCPA zahtjevu boravka, teksaški zakon omogućuje vlasnicima domaćinstava da izuzmu neograničenu vrijednost od oduzimanja neosiguranih vjerovnika. U inkorporiranim gradovima, izuzeta imovina ne može biti veća od 10 hektara. U ruralnim područjima ograničenje veličine iznosi 100 hektara za pojedine vlasnike zemljišta, a 200 hektara za obitelji.

Florida

Oslobođenje od poreza na imovinu: Zakon Floride omogućava vlasnicima domova da izuzimaju „prvi“ 25.000 USD procijenjene vrijednosti od svih oporezivanja, a „treći“ 25.000 dolara od poreza koji nije škola. U osnovi, dom vrijedan 75 000 dolara oporezuje se kao da vrijedi 25 000 dolara za dio računa koji se ne plaća škole, a kao da vrijedi 50 000 dolara za dio školarine.
vjerovnik Oslobođenje: Podložno BAPCPA zahtjevu boravka, zakon sa Floride omogućava neograničeno izuzeće od vrijednosti u dolarima. U uključenim općinama izuzeta imovina ne može biti veća od 0,5 hektara. U nekorporativnim područjima izuzeta imovina ne može biti veća od 160 hektara.

Massachusetts

Oslobođenje od poreza na imovinu: Ne postoji oslobođenje od poreza na imovinu za farme u Massachusettsu.
vjerovnik Oslobođenje: Massachusetts automatski oslobađa 125.000 USD kućnog kapitala od oduzimanja vjerovnika. Vlasnici domova koji podnesu izjave o domaćstvu sa svojim lokalnim registrom djela (županijski snimač) mogu izuzeti do 500.000 USD. Osobe s invaliditetom bilo koje dobi, kao i osobe s invaliditetom starijih od 62 godine i više, uživaju osobna izuzeća do 500.000 USD svaki. To znači da bračni par, čiji se članovi kvalificiraju kao invalid ili oboje stariji od 62 godine, može izuzeti do 1.000.000 USD.

Kanzas

Oslobođenje od poreza na imovinu: Domaćini u Kansasu mogu godišnje podnijeti zahtjev za djelomični povrat poreza na imovinu. Povraćaji se primjenjuju samo na porez na opću imovinu i ne primjenjuju se na porez na imovinu čija je vrijednost veća od 350 000 USD. Maksimalna godišnja vrijednost povrata je 700 USD. Vlasnici kuća s niskim primanjima (oni koji godišnje zarađuju manje od 19.100 USD) u dobi od 65 i više godina mogu se kvalificirati za povrat poreza za imovinu u Kansasu, koji svake godine vraća 75% poreza na imovinu.
vjerovnik Oslobođenje: Podložno BAPCPA zahtjevu boravka, Kansas omogućuje neograničeno izuzeće od vrijednosti u dolarima. Domaćini u uključenim općinama mogu izuzeti do jednog hektara, dok domaćini negdje drugdje mogu izuzeti do 160 hektara.

Kako udomiti svoje primarno prebivalište

Procedura za dobivanje primarnog prebivališta od kuće razlikuje se u nadležnosti, ali općenito nije ni teška ni skupa. U većini država, rezidencija stječe status domaćinstva jednostavno na način da vlasnik kuće zatvori imanje i proglasi ga svojim primarnim prebivalištem..

U Nevadi, Virginiji i Vermontu potreban je službeni postupak vođenja doma. Čak i u državama u kojima nije potrebno službeno gospodarenje domaćinstvom, formalna deklaracija o seoskom imanju pruža važnu zaštitu, kao što su nastavak imenovanja domaćina i zaštita prihoda od prodaje od vjerovnika u zadanom razdoblju (koje se razlikuje ovisno o državi) nakon što je dom prodan.

Općenito, proces domaćih poslova slijedi ovaj nacrt. Za upute specifične za vašu lokaciju, obratite se državnim ili gradskim tijelima za stambeno zbrinjavanje.

Procijenite podobnost svoje imovine. Pregledajte zakone o uređenju domova u svojoj državi i utvrdite ispunjava li posjedovanje imovine odgovarajući kriterij podobnosti. Imajte na umu da prema programu BAPCPA možda nećete moći zaštititi punu vrijednost svog doma ako ste tamo živjeli manje od 40 mjeseci.
Utvrdite treba li vaša država deklaraciju. Većina država ne zahtijeva od vlasnika domova da službeno proglase domove. Da biste utvrdili radi li vaša država, obratite se državnom uredu za stambeno zbrinjavanje ili uredu lokalne kuće za snimanje. Tamo gdje je potrebna službena deklaracija, vlasti uglavnom daju standardizirane ili uzorke obrasca koje možete ispuniti putem interneta ili ručno. Na primjer, ured za snimanje okruga Clark (Nevada) pruža standardni internetski obrazac s jednom stranicom. Nakon što dobijete obrazac, shvatite trebate li ponavljati svoju deklaraciju (na primjer, Vermont zahtijeva godišnje deklaracije) ili samo jednom.
Prikupite potrebne informacije. Podaci potrebni za prijavu domaćinstva razlikuju se od države do države, ali obično uključuju broj ocjenjivačke parcele (APN), adresu nekretnine, pravni opis nekretnine (s dimenzijama i širinama), vlasnikov interes za nekretninu i trenutni stanovnici nekretnine (uključujući uzdržavane članove). Većina tih podataka može se naći na dokumentu o nekretnini.
Ispunite i ovjerite obrazac. Pomoću prikupljenih podataka u potpunosti ispunite obrazac. Ako vaš lokalni snimatelj zahtijeva da se izjave o domaćinstvu ovjere, donesite ga bilježniku s prihvaćenim dokazom o identitetu i potpišite ga u nazočnosti javnog bilježnika. Ovisno o tome gdje notarsko bilježite obrazac, ovaj korak može zahtijevati nominalnu naknadu, često oko 5 USD.
Podnesite obrazac. Ispunjeni, ovjereni obrazac dostavite u ured svog ureda za snimanje. Iako obrasci za deklaraciju o domaćinstvu nisu vrlo složeni dokumenti, važno je da vaš obrazac bude pravilno popunjen - a osoblje ureda za snimanje vjerovatno neće pružiti korisne savjete s ove strane. Ako ste uopće zabrinuti zbog svoje sposobnosti da sami ispunite obrazac, posavjetujte se s odvjetnikom - u slučaju da se morate pozivati na prava na imanje, sat ili dva u odvjetničkim naknadama brzo će se platiti.
Dobivanje pisane potvrde o podnošenju. Ured vašeg diktara treba dostaviti kopiju podnesene izjave s pečatom snimača. To ukazuje da je podnesena i da je u tijeku.

Završna riječ

Iako osiguranje vlasnika kuća i zakon o imanjima u pravnom smislu malo nalikuju jedan drugom, oboje štite od katastrofalnih gubitaka koji preko noći mogu promijeniti život obitelji. Baš kao što biste željeli da nikada ne podnosite zahtjev kod osiguravatelja kuće, vi radije nikada ne testirajte ograničenja izuzeća od kuće za posjede zbog podnošenja stečaja ili stanarskog dodatka za preživjele supružnike. Ali, kad se sve kaže i učini, utješno je znati da je barem dio vašeg interesa u vašem primarnom prebivalištu djelomično zaštićen od nesreće..

Živite li na imanju udomljenom?