Što je povratna hipoteka (HECM) - kako to funkcionira, pro i protiv

Izvještaj zaklade obitelji Henry J. Kaiser kaže da više od tri od četiri starije osobe starije od 65 godina imaju kapital u svojim domovima u rasponu od 67.700 do 325.200 dolara. Svaki 20 ima kapital udjela veći od 398.500 USD, a 1% više od 799.850 USD.

Pa ipak, gotovo polovica starijih Amerikanaca ovisi o socijalnoj sigurnosti najmanje jednu polovinu ili više svojih prihoda, dok jedan od osmih ovisi isključivo o socijalnom osiguranju. Ali mnogi od tih osoba imaju vlasnički kapital koji bi se mogao pretvoriti u novčani dohodak.

Ako ste vi ili vaši roditelji „bogati kuća“, ali siromašni novcem, vrijeme je da razmislite je li povratna hipoteka na obiteljsku kuću bolja alternativa tradicionalnim načinima pretvaranja kućnog kapitala u gotovinu.

Tradicionalne metode pretvaranja domaćeg kapitala u gotovinu

Za starije osobe koji u dogledno vrijeme očekuju i žele živjeti u svom sadašnjem prebivalištu, postoji nekoliko tradicionalnih načina (ne uključujući obrnutu hipoteku) pretvoriti kapital kuće u gotovinu:

Zajmovi s vlasničkim kapitalom. Zajam domaćeg kapitala u osnovi je zajam koji se daje vlasniku kuće, a osiguranik je primio drugi založni zalog na nekretnini. Temeljni zajam može biti visok i do 100% vlasničkog kapitala, ovisno o kriterijima zajmodavca, kreditnom rejtingu zajmoprimca i dogovorenim uvjetima otplate. Na primjer, vlasnik kuće s vlasničkim udjelom obično može posuditi paušalni iznos jednak iznosu između 80% i 100% udjela.
Početna kreditna linija. Kreditna linija domaćeg kapitala (HELOC) je linija revolving kredita u iznosu do vrijednosti kapitala, obično s podesivom kamatnom stopom, tako da iznosi plaćanja variraju iz mjeseca u mjesec. Kao i drugi osobni zajmovi, uvjeti zajma i iznos kredita koji mogu biti dostupni podložni su pregovorima između dužnika i zajmodavca..
Refinanciranje hipoteke u gotovini. Kako se kamatne stope spuštaju i / ili njihov kapital raste, mnogi vlasnici domova refinanciraju kako bi mogli smanjiti kamatnu stopu na osnovni zajam i naknadno smanjiti mjesečna plaćanja ili pretvoriti dio svog kapitala u novac. Na primjer, recimo da je vlasnik kuće kupio novi dom 2000. godine za 312.000 dolara. 30-godišnji zajam s fiksnom stopom od 6% zahtijeva mjesečnu uplatu od 1,824,40 USD. Danas dom ima procijenjenu vrijednost od 350 000 USD, a kamate su pale na 3,5%. Vlasnik naknadno refinancira kuću po stopi od 3,5% na 30 godina s mjesečnom uplatom od 1.582,85 USD. Kao posljedica refinanciranja, vlasnik kuće otplaćuje početnu hipoteku, umanjenje plaćanja za više od 240 dolara, i može izvući 30.000 USD gotovine iz izgrađenog kapitala.

Iako su ove metode sredstvo za pristup zaključanom kapitalu, svi imaju niz nedostataka:

Kontinuirana izloženost padu nekretnina. Budući da zajmodavac ima „povrat prava“ prema vlasniku imovine ako hipotekarni kredit ne bude vraćen, vlasnik kuće je odgovoran ako je prihod od prodaje imovine manji od preostale hipoteke. Nekretnine u vrijednosti manjoj od hipoteke smatraju se "podvodnom", što je uvjet u kojem su se mnogi vlasnici kuća našli nakon krize hipotekarnih vrijednosnih papira 2008.-2009..
Plaćanja potrebna za razdoblje nove hipoteke. Vlasnik kuće koji je u našem primjeru refinancirao svoj dom izvršio je gotovo 14 godina od 30 godina plaćanja. Refinanciranje - s novim zajmom - ponovno pokreće sat za još 30-godišnji rok, u osnovi dodajući 14 godina plaćanja na stari rok. Umirovljenici mogu imati nedostatan prihod kako bi udobno izvršili isplate nakon umirovljenja.
Delikventna hipotekarna plaćanja aktiviraju isključenje zajmodavca. Zakonska obveza plaćanja plaćanja zajmodavcu postoji tijekom trajanja zajma. Neuspjeh u plaćanju može rezultirati ovrhom i prodajom imovine. Ako je hipoteka pod vodom, stariji ljudi ne samo da gube dom, već moraju nadoknaditi prihod od prodaje i preostalog hipotekarnog kredita..

Što je povratni hipotekarni zajam?

Povratni hipotekarni zajam kod kuće - koji se ponekad naziva i hipoteka za konverziju vlasničkog kapitala (HECM) - FHA je odobren samo za starije osobe i sve je popularnija metoda za starije vlasnike domova (62 i stariji) da pretjerani vlasnički kapital pretvore u paušalni iznos gotovine, kreditnu liniju ili anuitetni niz redovnih mjesečnih plaćanja.

Kako radi

Zajmodavac koji vrši obrnutu hipoteku ima prvo založno pravo na imovini, ali ne prima isplate zajma kao u klasičnoj hipoteci, niti vlasnik kuće nije odgovoran za bilo kakav nedostatak vrijednosti kada zajmodavac primi nekretninu prilikom smrti ili potez vlasnika kuće. Ljepota ove vrste kredita je u tome što dužnik prima novac od zajmodavca, čiji se iznos temelji na iznosu kapitala u kući zajedno s drugim čimbenicima, kao što su dob i kamatna stopa. Međutim, budući da se dom koristi kao zalog na zajmu, zajmodavac prima imovinu nakon smrti ili premještanja vlasnika kuće. (Uz to, vlasnik kuće ili nasljednici mogu otplatiti zajam u bilo kojem trenutku i na taj način zadržati kuću.)

Na primjer, obrnuti hipotekarni zajmodavac pristaje napraviti prvo založno pravo na hipoteku u iznosu od 150 000 USD na kući vlasnika kuće koja ima trenutačnu procjenjenu vrijednost od 300 000 USD. Međutim, vlasnik kuće ima prethodni hipotekarni kredit umjesto 100.000 dolara. Koristeći prihod od novog zajma (150.000 dolara), vlasnik kuće otplaćuje postojeću hipoteku u iznosu od 100.000 dolara, ostavljajući višak prihoda u iznosu od 50.000 dolara. (Ako dom nije imao postojeću hipoteku, prihod vlasnika kuće iznosio bi čitavih 150.000 USD). Vlasnik kuće može izabrati primanje plaćanja na jedan od sljedećih načina:

Uzmi 50.000 dolara u gotovini - što se naziva "paušalnim plaćanjem" - odmah nakon zatvaranja i potrošite ili spremite po želji. Nema poreznih posljedica.
Uzmite 50.000 dolara u nizu mjesečnih plaćanja od obrnutog hipotekarnog zajmodavca. Plaćanja se mogu temeljiti na fiksnom broju plaćanja ili aktuarskom izračunu za životni vijek vlasnika kuće.
Uzmite 50.000 dolara u obliku kreditne linije koju vlasnik kuće može bilo kada podići. Ako vlasnik kuće odgodi povlačenje s crte, hipotekarna tvrtka će smanjiti kamate naplaćene na temeljnoj obrnutoj hipoteci.
Uzmite 50.000 USD u kombinaciji plaćanja i kreditne linije.

Vlasnik kuće nikada nije obvezan izvršavati glavnicu ili kamate na povratnoj hipoteci. Ove karakteristike - plaćanje novca od zajmodavca vlasniku kuće koji nije oporeziva i ne utječe na beneficije socijalnog osiguranja ili Medicare - mogu posebno koristiti starijim osobama zatečenim u gotovini.

kvalificiranost

Postoji nekoliko jasnih zahtjeva za podobnost zajmoprimca da dobiju obrnutu hipoteku.

Zajmoprimci moraju biti stariji od 62 godine.
Kupljena kuća mora biti glavno prebivalište zajmoprimaca.
Objekt mora biti samohrani obiteljski ili condominium odobren od FHA.
Zajmoprimci moraju dovršiti HUDM odobreno zasjedanje savjetovanja kako bi osigurali da razumiju financijske troškove i pravne zahtjeve HECM-a.
Zajmoprimci moraju imati financijsku sposobnost plaćanja obveznih troškova kao što su porezi na imovinu, osiguranje vlasnika kuća i normalno održavanje.

Stopa i troškovi

Kamatna stopa na hipotekarne zajmove, bilo konvencionalne ili obrnute, može biti fiksna ili promjenjiva i temelji se na postojećim tržišnim kamatnim stopama i poslovnim odlukama svake hipotekarne tvrtke da se razlikuje od konkurencije. Kao posljedica toga, stope obično pomalo variraju od zajmodavca do zajmodavca, jednako kao što se stope razlikuju za uobičajene hipoteke.

Uz tradicionalne naknade za zatvaranje, naplaćuje se unaprijed premija za hipotekarno osiguranje (MIP). Naknada je jednaka 0,5% ako je omjer zajam-vrijednost (LTV) 60% ili manji, ili 2,5% ako je LTV veći od 60%. Svake godine naplaćuje se dodatnih 1,5% MIP-a. To osigurava zaštitu zajmodavca u slučaju da vrijednost kuće opadne tijekom trajanja obratne hipoteke. Vrijedno je napomenuti da hipoteka na konvencionalnim nekretninama obično ne zahtijeva hipotekarno osiguranje ako je predujam kuće 20% ili više.

Zahtjevi za zajam

Kao i kod klasičnih hipoteka, zajmodavci zahtijevaju da vlasnici kuća kupuju i održavaju osiguranje imovine, plaćaju porez na imovinu kada dospijevaju i održavaju imovinu u razumnom stanju. Budući da se obrnute hipoteke razlikuju od tradicionalnih hipoteka po tome što nikada ne postoji zahtjev za plaćanje hipotekarnom zajmodavcu, zajam dospijeva (ili ga zajmodavac može nazvati samo) pod posebnim uvjetima koji se nazivaju "događaji dospijeća", poput sljedećih :

Svi su zajmoprimci preminuli.
Svi zajmoprimci su prodali ili pretvorili vlasništvo nekretnine trećoj strani.
Vlasništvo više nije glavno prebivalište nijednog zajmoprimca zbog smrti ili fizičkog ili mentalnog stanja koje traje duže od 12 mjeseci.
Zajmoprimci odbijaju plaćati porez na imovinu ili osiguravaju imovinsko osiguranje i dana im je prilika da isprave nedostatke.
Zajmoprimci odbijaju ili nisu u mogućnosti dobro održavati imovinu nakon postupka službenog obavještenja i rješenja.

U svakom takvom slučaju, vlasnik kuće (ako je živ) ili imanje može zadržati dom tako što će otplatiti povrat hipotekarnog kredita. Ako se kuća vrednuje manje od hipotekarnog zajma u vrijeme dospijeća zajma, vlasnik ili izvršitelj nekretnine ne poduzimaju ništa osim da zajmodavcu omoguće isključenje iz kuće. Zajmodavac tada prodaje nekretninu u što većem broju, primjenjujući zaradu na neizmireni zajam.

Važno je napomenuti da ako preostane novac nakon otplate kredita, višak se vraća u imetak. Ako je zajam veći od prihoda od prodaje, gubitak snosi isključivo društvo za obrnutu hipoteku.

Kako se obrnute hipoteke razlikuju od tradicionalnih hipotekarnih kredita

Postoji nekoliko neobičnih karakteristika obratnih hipoteka koje se razlikuju od tradicionalnih hipoteka.

Jedino jamstvo zajmodavca za povratnu hipoteku Početna je imovina. Kako vlasnik kuće nikada nije obvezan obavljati hipotekarne isplate, izvor otplate hipotekarnom zajmodavcu je prodaja imovine nakon smrti vlasnika ili premještanje s imanja. Ugovorom je vlasniku dopušteno boraviti u objektu sve dok on ili ona živi, a dom je njegovo glavno prebivalište.
Kreditni rejting ili povijest vlasnika kuće su nevažni. Budući da vlasnik nije dužan obavljati plaćanja, njegovo prošlo ili sadašnje financijsko stanje nije faktor osiguravanja niti utvrđivanja kreditne stope produžene na hipoteku.
Koeficijenti zajmova i vrijednosti (LTV) manje su od onih u tradicionalnim hipotekama. Tradicionalni zajmodavci osigurani su kako tržišnom vrijednošću imovine, tako i financijskom obvezom zajmoprimaca. Slijedom toga, neki zajmodavci će kreditirati do 100% tržišne vrijednosti nekretnine. LTV omjeri obrnute hipoteke obično se kreću između 50% i 65%.
Što je stariji, najmlađi dužnik, veći je omjer zajma i vrijednosti za poništene hipoteke. Aktuarski životni vijek najmlađeg zajmoprimca osnova je za izračunavanje vjerojatnog roka zajma. Međutim, zajam ne dospijeva sve dok posljednji živi vlasnik ne umre ili se udalji od kuće. Ako vlasnik umre prije nego što se očekivalo, glavnica zajma u tom trenutku postaje dospjela; ako vlasnik živi duže od projekta aktuarskih tablica, zajam se produžava do kasnije smrti. Na primjer, 80-godišnjoj ženi preostali je životni vijek trajanja 9,61 godine, dok će 70-godišnja žena biti 16,33 godine. U našem primjeru, maksimalni iznos zajma za 80-godišnjaka bio bi 187 712 USD. Stariji zajmoprimac na istoj imovini od 300.000 dolara dobio bi više od 50.000 dolara od zajma za mlađeg 70-godišnjaka. Drugim riječima, omjer LTV veći je za super seniore.

Smanjenje i povratna hipoteka

Nakon što su podigli svoje obitelji kad dosegnu dob za umirovljenje, mnogi stariji ljudi traže manji stambeni trag s nižim održavanjem i manjim troškovima. Prije razvoja HECM-a za zajam - također zajam osiguran od FHA - starije osobe koje su smanjivale i htjele upotrijebiti obrnutu hipoteku morale su izdržati dva skupa zaključka: prvo o tradicionalnoj hipoteci za kupnju manjeg doma, nakon čega slijedi drugo refinanciranje (i zatvaranje) korištenjem obrnute hipoteke za otplatu tradicionalne hipoteke.

Shvativši da je HECM idealno sredstvo za financiranje nove kuće, maksimiziranje novčanih primanja u korist starijih osoba i uklanjanje plaćanja kuće do smrti ili kasnijeg preseljenja, FHA je odobrila HECM za kupnju zajma i na taj način eliminirala gnjavažu i troškove tradicionalno zatvaranje hipoteke. Uz standardne uvjete za ispunjavanje uvjeta, sadrži i sljedeće mandate:

Bilo kakvu razliku između kupovne cijene novog doma i prihoda od zajma HECM-a mora dužnik platiti u gotovini prilikom zatvaranja. Na primjer, ako je cijena kupnje kuće 300.000 USD, a neto iznos zajma nakon troškova namire 140.000 USD, zajmoprimci moraju imati 160.000 USD u gotovini da bi se zatvorili.
Zajmoprimci moraju završiti savjetovalište koje je odobrilo HUD kako bi se osiguralo razumijevanje financijskih troškova i pravnih zahtjeva HECM-a.

Iako bi uobičajena hipoteka na novu nekretninu mogla zahtijevati manje gotovine na zatvaranju zajma od HECM-a, također zahtijeva mjesečno plaćanje hipotekarnoj tvrtki. Na primjer, troškovi zatvaranja kupnje kuće od 300 000 USD sa 80% zajma prema vrijednosti iznosili bi približno 70 000 USD (60 000 USD predujam + 10 000 USD zatvaranje). Financiranje hipotekom HECM koštalo bi dodatnih 90.000 dolara prihoda (160.000 do 70.000 dolara), ali eliminiralo bi bilo koje buduće hipotekarno plaćanje (procijenjeno na 1200 dolara mjesečno prema trenutnim kamatama) i gubitke ako se buduća tržišna vrijednost kuće smanji. Potencijalni zajmoprimci trebaju „pokrenuti brojeve“ kako bi odredili najbolji pristup za svoju situaciju.

Utvrđivanje da li vam odgovara

Seniori koji razmišljaju o obrnutoj hipoteci trebaju shvatiti da ona ima prednosti i nedostatke, ovisno o njihovoj osobnoj situaciji, financijskom stanju i imovinskim željama.

prednosti

Isplate hipoteke nikada nisu potrebne dok je vlasnik živ i živi na imanju.
Povratni hipotekarni zajmovi nemaju određeno vrijeme, ali nastaju samo kad se pojave specifični definirani događaji, poput smrti zajmoprimaca..
Ni obrnuti hipotekarni zajmoprimac, niti njegova imovina nisu izloženi financijskom riziku ako vrijednost kuće u bilo kojem trenutku padne ispod ili je manja od stanja hipotekarnog kredita..
Povratni hipotekarni zajmoprimac ili njegov posjed ima mogućnost u bilo kojem trenutku vratiti povrat hipotekarnog zajma i zadržati vlasništvo nad kućom, kao i kod ostalih hipotekarnih kredita.
Kriterij zajmoprimca ne uzima se u obzir u kriterijima za davanje obrnutog hipotekarnog kredita. Osobni bankrot zajmoprimca neće utjecati na status obrnute hipoteke ako su ispunjeni drugi uvjeti.
Prekomjerni kapital može se uzeti u obliku paušala, mjesečno u određenom roku ili iznosu, kao kreditna linija ili kombinacija sva tri.

Nedostaci

Da bi stekli pravo na povrat hipoteke, nekretnina mora biti primarno prebivalište zajmoprimaca.
Poništena hipoteka ograničena je na niže omjere vrijednosti zajmova i tržišta (50% do 65%) u odnosu na tradicionalne hipoteke, koji mogu biti i do 100% tržišne vrijednosti.
Zajmoprimac i supružnik moraju biti stariji od 62 godine. Povratne hipoteke nisu dostupne mlađim dužnicima.
Kamate na obrnutu hipoteku ne mogu se odbiti za potrebe poreza na dohodak dok se zajam ne otplati.
Naplaćuje se unaprijed premija za hipoteku - između 0,5% i 2,5%, ovisno o omjeru zajam-vrijednost - kao i godišnja premija od hipoteke u iznosu od 1,5%.
Korisnicima kredita potrebno je prethodno odobrenje prije odobrenja.
Ako nasljednici obrnute hipoteke ne odaberu zajam hipoteke, vlasništvo kuće vraća se zajmodavcu i bit će prodan.

Završna riječ

Poput dionica koje ne isplaćuju dividendu ili obveznicu bez kupona, kapital u kući vlasniku ne pruža novac; bilo koje povećanje vrijednosti kapitala uspava se sve dok se imovina ne proda ili kuća ne refinancira s većim iznosom zajma. Što je još gore, to što su starije osobe koje još uvijek plaćaju hipoteku dodavale iznosu vezanom kao kapital u svojoj kući. U mnogim su slučajevima ta sredstva mogla bolje poslužiti u obliku raspoloživih novčanih sredstava.

Ako vi ili vaši roditelji imate 62 i više godina, HECM može biti dragocjeno sredstvo u pomaganju u postizanju financijske sigurnosti i bezbrižnosti. Imajte na umu da obrnuta hipoteka nije za sve. Budite sigurni da razumijete obveze i prava povezana s obratnom hipotekom prije nego što stupite u sporazum.

Jeste li vi ili bilo koji član obitelji uzeli obrnutu hipoteku?