Što je ulaganje u ulaganja u nekretnine - ulaganje u REIT-ove

Nažalost, nekretnine kao ulaganja imaju prepreke za ulazak, poput novca za predujam, mogućnosti dobivanja znatnog zajma, vremena i obrazovanja za vođenje profitabilnog poduzeća te potrebnog novca za održavanje, popravka, poreza na imovinu, i osiguranje.

Srećom, postoji način ulaganja u nekretnine bez posjedovanja pojedinih nekretnina. Poznat je kao investicijski fond za nekretnine (REIT).

Što je REIT?

Postoji REIT za ulaganje u imovinu koja donosi dohodak. To čini izravno kupnjom nekretnina, ili neizravno davanjem kredita ili kupnjom postojećih hipotekarnih ugovora. Da bi se kvalificirali kao REIT (i izbjegli porez na dobit), najmanje 90% njegove dobiti mora biti isplaćeno dioničarima kao dividenda.

REIT-ovi se obično raščlanjuju u tri kategorije:

1. Vlasnički REIT-ovi

Najpopularnija i najpoznatija vrsta REIT-a, vlasnički kapital REIT-a usredotočen je na stjecanje, upravljanje i razvoj investicijskih svojstava. Budući da ograničenja REIT-a zahtijevaju da se nekretnine posjeduju i razvijaju kroz dugo vremensko razdoblje, njihov glavni izvor prihoda su prihodi od najma od njihovih imanja. Oni obično ulažu u posebne vrste imovine koje uglavnom spadaju u sljedeće kategorije:

Uredski i industrijski
Maloprodaja
stambeni
Hotel i odmaralište
Zdravstvena zaštita
Self-Storage
Sirova zemlja

2. Hipotekarni REIT

Nisu toliko popularni kao vlasnički REIT-ovi, ta sredstva posuđuju novac investitorima u nekretnine ili ulažu u postojeće hipotekarne kredite na nekretnine (umjesto da ulažu izravno u same nekretnine). Njihov glavni izvor prihoda su kamate na kredite koje drže.

3. Hibridni REITs

Kombinacija REIT-ova kapitala i hipotekarnih kredita, hibridni REIT-ovi diverzificiraju se između posjedovanja nekretnina i davanja kredita investitorima u nekretnine. Njihov prihod dolazi i od prihoda od najma i od kamata.

Prednosti i nedostaci REIT-a

Kao i sva ulaganja, postoje REITI-i koji imaju prednosti i nedostatke koje treba odmjeriti prije ulaganja:

prednosti

Investitori se mogu diverzificirati na tržištu nekretnina, tako što posjeduju interes za više nekretnina s minimalnim dolarima.
Rizik se skuplja među mnogim investitorima nasuprot jedinom vlasniku imovine.
REIT-ovi plaćaju visoke novčane dividende.
Mnogi REIT-ovi nude visoku likvidnost, u odnosu na stvarno vlasništvo nad nekretninama, omogućavajući investitorima brzu prodaju dionica.
Ulagači dijele vlasništvo nad velikim nekretninama, poput velikih uredskih zgrada ili hotela, koje bi im inače bilo teško priuštiti.
Nekretnine se upravljaju profesionalno.
Strani pojedinci, inače ograničeni u posjedovanju imovine, mogu imati interes za takvu imovinu putem REIT-a.
Troškovi amortizacije mogu minimizirati porez dioničara na dividende.

Obično se dividende oporezuju u godini kad su primljene i kao običan dohodak. Kad REIT-ove troškove snese amortizacijski trošak, na te troškove se gleda kao na povrat kapitala dioničaru i nadoknađuje jednak dio dividendi dioničara. To odgađa plaćanje poreza na taj dio dividende dok se ne prodaju dionice REIT-a.

Štoviše, kad se prodaju dionice, iznos se oporezuje kao kapitalni dobitak, a ne kao običan dohodak. Na primjer, ako je dioničaru isplaćena dividenda u iznosu od 100 USD, a mogao bi potraživati 10 USD od toga kao trošak amortizacije, dioničar će te godine plaćati porez na dohodak u iznosu od 90 USD. Međutim, oduzetih 10 USD oporezat će se kao kapitalni dobitak kasnije, kada se fond proda.

Budući da se obični dohodak oporezuje po znatno višoj stopi od kapitalnih dobitaka, to je velika prednost u odnosu na porezni tretman normalnih REIT dividendi.

Nedostaci

REIT-ovi uglavnom pokazuju nizak rast jer moraju vratiti 90% prihoda ulagačima. Dakle, samo 10% prihoda može se vratiti u posao.
REIT dividende se ne tretiraju u skladu s poreznim pravilom od 15% pod kojim je većina dividendi ispod. Porezuju se kao redovni dohodak po mnogo višoj stopi.
Ulagački rizik može biti značajan. Provjerite dužnost prije ulaganja i razmotrite sve čimbenike na tržištu nekretnina (tj. Vrijednosti nekretnina, kamatne stope, dug, zemljopis i promjene poreznih zakona).
Investitori REIT-a odustaju od kontrole svih operativnih odluka koje bi donio pojedinačni vlasnik imovine.
Neki će REIT-ovi imati visoke naknade za upravljanje i transakcije, što će dovesti do nižih isplata za dioničare.

Javno trgovano nasuprot REIT-ovima bez trgovanja

Sada kada smo istražili kako funkcioniraju REIT-ovi i tri glavne vrste, produljimo se u važnu razliku između REIT-a kojima se javno trguje i kojima se ne trguje:

Javno trguje REIT-ovima

REIT-ovi kojima se javno trguje registrirani su s SEC-om i uvršteni su na nacionalnu razmjenu.

Pros:

Mogu se kupiti i prodati na brokerskom računu.
Oni nude gotovo trenutnu likvidnost, jer se fond može prodati u bilo kojem trenutku.
Tržište odmah odražava povećanje vrijednosti dionica.
Ta su sredstva obično velika i raznolika.

Cons:

Na cijenu dionica mogu snažno utjecati tržišni uvjeti u odnosu na stvarnu vrijednost osnovnih svojstava. Kao rezultat toga, ulagači mogu osjetiti kolebljivost u javno trgujućem REIT portfelju.
Dodatni trošak za vođenje fonda koji se trguje javno može umanjiti potencijalne dividende ulagača.

Nergovani REIT-ovi

Iako je netrgovani REIT reguliran od strane DIP-a, on nije kotiran na burzi. Ulagači moraju ispuniti minimalne smjernice neto vrijednosti ili likvidnosti kako bi održali stabilnost REIT-a i zaštitili interese ulagača.

Trenutno ulagači trebaju imati neto likvidnu vrijednost u iznosu od 250 000 USD (bez domova) ili prihod od 70 000 USD godišnje i 70 000 USD imovine. Dionice u REIT-u kojima se ne trguje obično se kupuju po postavljenoj cijeni od 10 USD po dionici. Dizajnirani su tako da se drže određeno vremensko razdoblje (obično pet do sedam godina, ovisno o REIT strategiji) i isplaćuju unaprijed deklarisanu dividendu.

Ova vrsta REIT-a obično prikuplja novac prvih nekoliko godina, a zatim zatvara svoja vrata za nove investitore. Postoje četiri uobičajena načina na koja se fond može odviti, prije ili nakon razdoblja zadržavanja:

REIT bi mogao dobiti veći javni prometovani REIT s dobitkom od prodaje koji je proslijedio dioničarima.
REIT bi mogao izaći u javnost. U tom slučaju bi ulagači dobili nove dionice koje bi se teoretski prodavale za mnogo težu cijenu.
REIT bi mogao prodati pojedinačne nekretnine i proslijediti unaprijed utvrđeni dio dobiti dioničarima.
Ako gospodarstvo diktira da nijedna od ovih opcija nije profitabilna, REIT bi glasovanjem dioničara mogao produžiti uobičajeno poslovanje dok se tržišni uvjeti ne poboljšaju.

Pros:

Postavljena cijena dionice eliminira dnevna kolebanja cijena i volatilnost povezane s REIT-ovima kojima se javno trguje.
Dividende imaju tendenciju veće u netrgovanom REIT-u i mogu se isplaćivati mjesečno ili kvartalno. Te veće dividende rezultat su nižih troškova i načina da se investitoru nadoknadi mala likvidnost.
Na kraju razdoblja držanja postoji mogućnost značajne aprecijacije.
Ulagači mogu posjedovati stranu nekretninu koju bi im inače zabranili posjedovati. Ova svojstva relativno su imuna na nestabilnost na stranim burzama.

Cons:

Cijena dionica i dividende nisu zajamčene, iako su "postavljene". Zapravo su neki REIT-i morali smanjiti dividende i smanjiti vrijednosti udjela zbog gospodarskog pada i povećanja slobodnih radnih mjesta u svojim nekretninama..
Ovi proizvodi nisu tekući. Zbog minimalnih zahtjeva za udjelom, investitor treba ostati u investiciji dugo vremena. Za razliku od javno trgovanih kolega, ulagači ne mogu prodati dionice nakon velikog pada vrijednosti dionica. Ovim se značajno povećava rizik ulaganja u netrgovani REIT.
Manja je financijska transparentnost poslovanja fondova. Budući da netrgovani REIT-ovi nisu javno kotirani, podložni su manjem nadzoru.
Značajnije aprecijacije cijene dionica ostvaruju se do kraja razdoblja poslovanja (iako se dividende mogu povećati).

Savjeti za ulaganje u REIT-ove

Pravi investitor može pružiti odlične mogućnosti prihoda i rasta. Ako razmišljate o skoku, evo nekoliko savjeta koje treba razmotriti prije ulaganja:

Shvatite vrste nekretnina u koje investirate. Većina REIT-a specijalizirala se za određeni sektor, što bi trebalo biti lako pronaći u sažetku fonda. Shvatite rizike svakog sektora. Na primjer, REIT-ovi koji drže nerazvijenu zemlju ili maloprodajne trgovačke centre u lošem gospodarstvu nosit će više rizika od stanova visoke klase u velikim metropolama.
Pogledajte brojeve. Važno je vidjeti isplaćuju li se dividende iz poslovanja ili je li fond prisiljen koristiti dodatni kapital. Dobro vođen REIT mora se osloniti na svoje operacije za isplatu troškova i dividendi. Također, budite oprezni kod velike jednokratne prodaje nekretnina koja bi mogla nagnuti financije prema gore.
Saznajte kada je REIT počeo ulagati. Ako su ulaganja uložena prije pada tržišta, REIT bi mogao održavati nekretnine koje imaju slabije rezultate ili ih treba refinancirati. U takvim slučajevima, REIT-ovima će možda trebati smanjiti dividendu ili prodati dodatne dionice kako bi se u skoroj budućnosti prikupio novac. Međutim, ako je fond stvoren nakon recesije na stambenom tržištu, mogao bi posjedovati i kupovati vrijedne nekretnine po niskim cijenama.
Znaj svoj vremenski horizont. Osobito u REIT-u koji se ne trguje, ulagači bi mogli posjedovati dionice najmanje pet godina prije nego što vide povrat glavnice. Obavezno se nosite s tim potencijalnim nedostatkom likvidnosti.

Završna riječ

Vidjeli smo značajan rast na mnogim tržištima dok naše gospodarstvo pronalazi izlaz iz duboke recesije. Međutim, tržište nekretnina zaostaje.

Dobra vijest je da postoje velike mogućnosti za dugoročno ulaganje, posebno u obliku nekretnina. REIT-ovi su način za diverzifikaciju na tržištu nekretnina i mogu biti atraktivan prihod za proizvodnju ulaganja u okruženju s niskim kamatnim stopama.

Ako želite izbjeći volatilnost dionica i ispunjavate minimalne smjernice, netragovani REIT-ovi mogli bi igrati važnu ulogu u vašem portfelju osobnih ulaganja. Kao i kod svih investicija, važno je napraviti domaći zadatak i razumjeti gdje uložite svoj novac i zašto.