Što je osiguranje naslova kuće - troškovi osiguranja, pokriće i potrebe

To je ono zbog čega je osigurano pravo vlasništva, poseban oblik odštete nekretnina. Kad se određeni komad stambene ili poslovne nekretnine promijeni, politika vlasništva osigurava da vlasništvo ne bude opterećeno prošlim založnim pravima ili drugim problemima - poput krivotvorenog prava i nepodobnih ili nesposobnih strana prethodnog djela - koji bi mogli utjecati na zakonitost transfera ili rezultira budućim financijskim troškovima.

U većini slučajeva, zajmodavci i kupci kupuju odvojene polise osiguranja vlasništva, a svaka štiti svoje interese u nekretnini. Kupac uglavnom plaća cjelokupni trošak obje politike, mada je često moguće razviti sporazum o podjeli troškova s ​​prodavateljem (ili uvjeriti prodavatelja da snosi cjelokupni financijski teret) na kupčevom tržištu. Pravo vlasništva se obično uključuje kao završni trošak u transakciji s nekretninama.

Bilo da kupujete stariji dom ili novu građevinsku kuću, vjerojatno će vam trebati pravila o vlasništvu. Evo što trebate znati o ovom neobičnom, ali nevjerojatno uobičajenom obliku osiguranja.

Što je naslovno osiguranje?

Iako vlasničko osiguranje postoji u većini industrijaliziranih zemalja, ono je mnogo češće u Sjedinjenim Državama nego u ostalim zemljama. To je uglavnom zbog činjenice da lokalne samouprave igraju manju ulogu u određivanju zakonitosti prijenosa imovine i vlasništva ovdje nego gotovo bilo gdje drugdje u svijetu.

U većini drugih zemalja, posebno u onima pod utjecajem britanskog općeg prava, novi vlasnici nekretnina upisuju nedavno preneseno vlasništvo na svom zemljištu kod odgovarajuće lokalne uprave, koja tada djeluje kao konačni arbitar svih sporova koji nastanu kao rezultat transakcije. Suprotno tome, većina američkih jurisdikcija jednostavno bilježi svaki prijenos imovine, bez odlučnog određivanja je li valjana ili je li imovina bez založnih prava i drugih tereta. Ta odlučnost pada na privatne stručnjake, uključujući zaposlenike osiguravajućeg društva za titule.

Zašto to postoji

Vjerovali ili ne, vlasnici nekretnina nisu imali pravni postupak protiv nevaljanih ili lažnih zemljišnih prava prije sredine 19. stoljeća. Tada je kupcima palo na pamet kako bi osigurali da je njihov naslov valjan. To je bio naporan, dugotrajan proces, koji je bio gotovo nemoguć u golemim pograničnim državama, s lošim cestama i zemljišnim, nekad slabo održavanim, zemljišnim evidencijama.

Ovo nesretno stanje stvari izazvano je i potvrđeno u važnom slučaju Watson protiv Muirheada, koji je 1868. godine saslušao Vrhovni sud u Pensilvaniji. oslanjajući se na pogrešno mišljenje odvjetnika da je određeni naslov jasan od opterećenja. U stvarnosti, titula je imala prethodno založno pravo koje istražni odvjetnik nije uspio otkriti, što je rezultiralo ozbiljnim financijskim problemima za kupca.

Ogorčeni tom odlukom, vlasnici zemljišta lobirali su u zakonodavstvu države Pennsylvania da intervenira. 1874. tijelo je donijelo zakon koji dopušta osiguranje naslova. 1876. godine u Philadelphiji je osnovano prvo osiguravajuće društvo za osiguranje naslova. Ostale države slijedile su to, a ostalo je povijest.

Vrste osiguranja naslova

Osiguranje vlasništva se nalazi u dva osnovna oblika: politovske politike (poznate i kao "zajam") i politike kupca. Politike zajmodavca štite interes hipotekarnog zajmodavca za nekretninu, koji se s vremenom obično smanjuje. Kupčeva politika štiti kupčev interes koji se obično povećava s vremenom.

Politike zajmodavca ostaju na snazi ​​za vrijeme trajanja hipotekarnog kredita ili dok se početna hipoteka ne refinancira, nakon čega se izdaje nova politika zajma. Politike kupca ostaju na snazi ​​sve dok kupac zadržava interes za nekretninu.

Što naslov osiguranja pokriva

Većina ostalih oblika osiguranja pruža financijsku zaštitu od budućih gubitaka zbog štete, krađe i drugih opasnosti. Suprotno tome, veliki dio troškova osiguranja naslova izdvaja se za prošla izdanja koja mogu negativno utjecati na trenutnog osiguranika - i za profesionalni rad neophodan za otkrivanje i ispravljanje takvih pitanja prije nego što uzrokuju financijske gubitke.

Pretraživanje naslova

Iako se police osiguranja naslova razlikuju od države do države i dobavljača do pružatelja usluga, uvijek pokrivaju troškove provođenja pretraživanja naslova. Pretraživanje naslova temeljito je ispitivanje relevantnih javnih zapisa kako bi se utvrdilo postoje li problemi s naslovom. Ti se zapisi obično čuvaju u gradu ili županiji u kojoj se nekretnina nalazi.

U idealnom slučaju, pretraga naslova gleda na čitavu povijest imovine, protežući se do izvorne ploče ili podjela. To se obično provodi pregledom sažetka nekretnine - dokumenta koji sadrži potpuni lanac vlasništva i povijesne založne pravice. No, budući da sažeci mogu biti nepotpuni ili sadržavati pogrešne informacije, sveobuhvatno pretraživanje naslova obično se temelji na drugim izvorima informacija, kao što su lokalni porezni zapisi, volje prethodnih vlasnika i primjenjive sudske presude..

Izliječenje ili rješavanje problema

Polisa osiguranja naslova pokrivaju i troškove rješavanja (također poznatih i kao izliječenje) većine problema s naslovom (koji se nazivaju i oštećenja) otkrivenih tijekom pretraživanja naslova. Česti nedostaci uključuju, ali nisu ograničeni na, sljedeće:

• Porezno jamstvo (za neplaćeni porez)
• Založno pravo za izgradnju, poznato i kao založno pravo mehanizacije (za neplaćene račune za izgradnju ili obnovu)
• Založno pravo vjerovnika (na primjer, neplaćeni dug na postojećoj hipoteci)
• Presude suda (na primjer, presuda nakon razvoda kojom se dio imovine dodijelio bivšem supružniku)

Imajte na umu da ako pretraga naslova otkrije ogromne probleme s naslovom - poput dokaza da je imovina u potpunosti u vlasništvu treće strane i da trenutni prodavač ne može prodati, da je falsifikovan jedan ili više instrumenata za prijenos, da je nekompetentna strana (takva kao maloljetnik) bio uključen u prethodni prijenos ili da nema pravo pristupa zemljištu - zajmodavac može odbiti izdati hipoteku na nekretnini, a kupac može biti prisiljen na odlazak.

Pravni troškovi i nadoknada gubitaka

Konačno, polisa osiguranja osiguranja naslova pokrivaju buduće troškove koji proizlaze iz sporova o naslovu. Na primjer, nositelj važeće polisa osiguranja vlasništva ne bi morao plaćati iz vlastitog džepa da bi se branio od tužbe koju su izvođači tvrdili da su njihove tvrtke imale založno pravo na nekretninama koje proizlaze iz neplaćenog računa za obnovu prethodnog vlasnika..

U relativno rijetkom slučaju da sud presudi da je posljednji prijenos imovine nevažeći - na primjer, ako se otkrije da je prethodni vlasnik predao nekretninu trećoj strani u dosad neotkrivenom oporuci - polica također kompenzira osiguraniku za bilo koji gubitak vlasništva u imovini. Ograničenje pokrića polisnog osiguranja osiguranja obično je jednako procijenjenoj vrijednosti imovine u trenutku izdavanja police, osim ako osiguranik kupi dodatno pokriće.

Kako se utvrđuju troškovi naslova polisa osiguranja

Za razliku od mnogih drugih uobičajenih polica osiguranja (uključujući auto-osiguranje, životno osiguranje i osiguranje vlasnika kuća), polisa osiguranja naslova obično zahtijeva jednokratnu, jednokratnu uplatu na dan prije zatvaranja transakcije ili prije njega. Osim ako vaš osiguratelj ne ponudi jednokratnu uplatu na mjesečnije obroke kojima se može upravljati, vrlo je rijetka prava naslova da zahtijevaju tekuće isplate.

Čimbenici koji utječu na naslove troškova osiguranja

Troškovi naslova osiguranja obično se dijele na dvije široke kategorije: premije i naknade za usluge. Unutar svake kategorije troškovi se mogu dalje raspodijeliti na osnovu količine i vrste rada koji su potrebni za potpisivanje i ispunjenje pravila.

premije

Stvarna premija uplaćena na određenu polisu osiguranja osiguranja u određenoj mjeri ovisi o vrijednosti nekretnine. No, budući da najveći dio troškova politike pokriva radove prije prijenosa - pretragu naslova, ispitivanje i otklanjanje nedostataka - vrijednost imovine nije najvažniji faktor.

Evo još nekoliko čimbenika koji utječu na premije:

• Količina posla koja je potrebna za održavanje točnih, ažurnih podataka o obuhvaćenom imanju i susjednim nekretninama (poznato pod nazivom biljka)
• Količina posla koja je potrebna za temeljito pretraživanje i ispitivanje naslova
• Noga potrebna za izliječenje nedostataka ili štetnih interesa
• Očekivani troškovi naknade osiguranika za eventualne nedostatke iz naslova

Prosječna polica osiguranja naslova nosi jednokratnu premiju u iznosu od oko 1.000 USD, koja pokriva sav rad unaprijed i neprekidno pravno i pokriće gubitaka. Međutim, premije se značajno razlikuju, krećući se od nekoliko stotina dolara do više od 2000 dolara.

Premium regulacija

Propisi o naslovu osiguranja znatno se razlikuju od države do države. U nekim jurisdikcijama vlasti strogo reguliraju premije, strogo ograničavajući način na koji osiguravatelji naslova mogu strukturirati svoje politike - koliko mogu naplaćivati, bez obzira na gore navedene čimbenike. U drugim jurisdikcijama regulacija premije je lakša, a osiguratelji imaju više slobodnog prostora za postavljanje stopa.

Uobičajeni oblici regulacije premije uključuju sljedeće:

• Samo nadzor. U ovoj shemi regulatorna tijela iz godine u godinu prate premije naslova osiguranja, ali ne poduzimaju izravne mjere za utvrđivanje prihvatljivih stopa ili raspona. Međutim, ako vlasti utvrde da određeni osiguratelj naplaćuje nepravedno visoke premije, nelojno smanjuje konkurenciju ili ostvaruje monopol nad lokalnom industrijom, zadržavaju pravo novčanog kažnjavanja osiguravatelja koji vrši prekršaje ili uvođenja kontrole premija. Primjeri država uključuju Gruziju i Illinois.
• objava. Regulatorna tijela redovito se okupljaju radi procjene stanja u lokalnoj industriji naslova osiguranja i određivanja premijskih stopa ili raspona koji to odražavaju. Primjeri država uključuju Teksas i Novi Meksiko.
• Prethodno odobrenje. Svaki osiguravatelj prava koji posluje u državi ili lokalna trgovačka organizacija koja zastupa više osiguravatelja mora lokalnim regulatornim tijelima godišnje predložiti nove stope. Te se cijene ne mogu naplatiti dok ih vlast vlasti izričito ne odobri. Srodni standard, poznat kao "datoteka i uporaba", zahtijeva od osiguravatelja da podnesu nove rasporede tarifa regulatornim tijelima, a zatim pričekaju da ih provedu dok ne dobiju obavijest da se neće prilagoditi. Primjeri država uključuju New Jersey i New Hampshire.
• File-a-Koristi. Ovo je lakši, manje uobičajeni standard koji osiguravateljima omogućava da mijenjaju stope kakve smatraju prikladnim, sve dok istodobno podnose obavijest o promjeni kod regulatornih tijela. Ako vlasti ocijene da su nove cijene nepoštene, zadržavaju pravo prilagodbe istih. Od sredine 2015. godine, jedino stanje upotrebe i datoteke je Wisconsin.

Tko nudi naslov osiguranja i gdje je dostupan

Osiguranje naslova specijalizirani je proizvod za koji se čini da se ne sviđa raznolikim pružateljima osiguranja automobila i vlasnika kuća, kao što su Progressive i State Farm. Zapravo, prema Američkom udruženju za vlasništvo nad zemljištem (ALTA), nekolicina osiguravatelja podpisuje ogromnu većinu polisa osiguranja SAD-a. U 2014. godini Fidelity National Financial, Prva američka korporacija, Old Republic National Title osiguravajuće društvo i Stewart Title Guaranty Company činili su više od 80% ukupnog tržišnog naslova osiguranja. Tu su razliku činili manje osiguravajuće regionalne titule.

U većini transakcija s nekretninama hipotekarni zajmodavac, založni agent (titular) i agent ili odvjetnik preporučuju osiguravajućeg naslova za politiku kupca, ako je kupac zapravo dužan ili je odluči kupiti. Budući da troškovi naslova osiguranja i uvjeti osiguranja rijetko variraju između osiguravatelja koji posluju u istoj jurisdikciji, kupac obično prihvaća i postupa po preporuci.

Međutim, važno je napomenuti da savezni zakon (Zakon o postupcima nagodbe nekretnina ili RESPA) zabranjuje tim subjektima da zahtijevaju od kupca upotrebu određene kompanije. Kao kupac nekretnina, uvijek možete kupovati oko osiguranja naslova i odabrati pružatelja usluga koji najbolje odgovara vašim potrebama.

Naslov Dostupnost osiguranja

Osiguranje naslova je legalno i dostupno u 49 država. Izuzetak je Iowa, koja je zabranila vlasničko osiguranje 1947., nedugo nakon lokaliziranog kolapsa nekretnina koji je bankrotirao nekoliko osiguravatelja sa sjedištem u Iowi i rezultirao velikim gubicima osiguranja bez vlasništva nad državom. U Iowi odvjetnici ispituju vlasništvo nad zemljištem i izrađuju prava na vlasništvo sažimajući lanac vlasništva i sve vidljive nedostatke u vlasništvu. Politike osiguranja zloupotrebe odvjetnika u Iowa obično pokrivaju financijske gubitke koji se mogu pripisati netočnim ili nepotpunim mišljenjima naslova.

Naslovno osiguranje nasuprot troškovima naslova mišljenja

Za usporedbu, tipično odvjetničko generirano mišljenje o naslovu košta od 100 do 300 dolara u Iowi, ovisno o vrsti imovine, broju prethodnih vlasnika i broju i složenosti založnih prava koje mogu postojati na nekretnini. Pored toga, trošak prijenosa sažetka nekretnine obično se kreće između 100 i 200 USD.

To zbrojava ukupne troškove od 200 do 500 dolara, koje plaća isključivo kupac - znatno manje, u mnogim slučajevima, od troškova osiguranja naslova. Premda ni mišljenje o naslovu ni naknade za oduzimanje stavki ne regulira vlada države Iowa, intenzivna konkurencija državnih odvjetnika i profesionalaca koji se bave titulom drži ih na razumnim razinama.

Imajte na umu, međutim, da mišljenja o naslovu nisu uobičajena u većini jurisdikcija. Čak i ako ste u mogućnosti pronaći lokalne odvjetnike koji su spremni napisati vlasničko mišljenje o nekretnini koju kupujete, njihova pravila za nesavjesne radnje možda neće pokriti gubitke nastale zbog pogrešnog ili nepotpunog mišljenja. Vjerojatno ste zakačeni za te gubitke - i, u najgorem slučaju, mogli biste kao rezultat izgubiti imovinu.

Završna riječ

Zatvaranje novog doma iscrpljujući je proces, posebno za kupce koji prvi put kupuju kuće. Kad smo se supruga i ja 2015. zatvorili kod kuće, naš detaljan popis troškova zatvaranja bio je duži od stranice - sitnim fontom.

Primamljivo je osiguranje naslova promatrati kao samo još jedan trošak zatvaranja koji grubo moraju platiti vi ili vaš prodavač. Međutim, to je mnogo više od stavke retka koji se baca. Baš kao što osiguranje vlasnika kuća pruža financijsku zaštitu od mnoštva fizičkih opasnosti, osiguranje naslova štiti vaš interes od prošlih pogrešaka, propusta i radnji prijevara. Čak i ako vaš zajmodavac ne zahtijeva da nosite pravo vlasništva, teško je zamisliti situaciju u kojoj to nije vrijedno ulaganja.

Jeste li ikada kupili vlasničko osiguranje na kući ili nekretnini koja imate najam?