Kupnja drugog doma za odmor - prednosti i nedostaci, stvari koje treba razmotriti
Hoće li cijene ići niže? To je nemoguće reći, ali Stan Humphries, glavni ekonomist tvrtke Zillow, kaže: „Besmislena je poteškoća pokušati donijeti dno i ekonomistima - i kupcima i prodavačima. Ako nađete kuću koju volite i želite biti dugo vremena, sada je potencijalno dobro vrijeme za prodor na tržište. "
Prednosti posjedovanja drugog doma
Bez obzira jeste li skijaš koji voli planinske padine Kolorada ili Utaha, ljubitelj plaža Južne Kalifornije i Floride, ili potencijalni umirovljenik koji želi pobjeći od snijega napuštenog sjeveroistoka zbog široko otvorenih, sunčanih zemalja Arizone ili Juga Teksas, na raspolaganju su vam kuće za pokrivanje širokog spektra proračuna. Iste pogodnosti vlasništva nad kućama odnose se i na vlasnika stana u Bostonu ili ljetnikovac u Homesteadu u Hot Springsu, Virginia.
1. Dugoročni profit
Iako sva imovina kratkoročno oscilira u vrijednosti, nekretnine za godišnji odmor vjerojatnije će zadržati svoju vrijednost i cijeniti ih je jednostavno zato što se nalaze u popularnim područjima s geografski ograničenom ponudom. Postoji konačna obala ili planina na kojoj se mogu graditi kuće, a na igralištu za golf samo 18 rupa.
Ali nekretnine, poput dionica, obveznica i drugih ulaganja, uvijek su oscilirale u vrijednosti i vjerojatno će to nastaviti činiti i u budućnosti. Stoga budite svjesni da ne postoji jamstvo da će se drugi dom u budućnosti prodavati po višoj cijeni.
2. Porezni odbitci
Mnogi ljudi koji posjeduju drugi dom vole ih zadržati nezauzetima kad ih se ne koristi za osobni užitak. Ako dozvolite i naplatite najam za stanarinu ne više od dva tjedna godišnje, kamate na hipoteku i porez na imovinu u potpunosti se oduzimaju od vašeg bruto prihoda. Drugim riječima, za porezne svrhe ovu hipoteku možete tretirati na isti način kao što biste učinili hipotekom na vašem prebivalištu.
3. Prihodi od najma
Ako odlučite unajmiti dom, ali također osobno koristiti objekat, morat ćete utvrditi ispunjavate li uvjete za odbitak operativnih troškova. Da biste to utvrdili, dodajte dane u kojima ste posudili nekretninu. Ako ste posjedovali nekretninu manje od 10% dana u kojem ste ga unajmili ili na manje od dva tjedna - što je veći - možete odbiti sve operativne troškove kuće, uključujući kamate, komunalije, naknade za čišćenje, održavanje travnjaka i upravljanje pristojbe. Ako vam je potrebna pomoć pri određivanju podobnih povlastica, obratite se poreznom profesionalcu ili pregledajte IRS Publication 527 o najmu za odmor..
Najamnine se razlikuju ovisno o sezoni i popularnosti mjesta. U većini naselja, najviša sezonska naknada za tjedni najam obično je jednaka ili veća od mjesečne hipoteke na nekretnini, omogućavajući vam čak i godišnju zauzetost od oko 30% s gledišta novčanog toka.
4. Poznavanje
Povratak na isto mjesto i nakon nekog vremena može vam biti ugodno dok se upoznate i budete ugodni s lokacijom. Omogućuje vam slobodu da budete sami i priliku za širenje dugoročnih prijateljstava sa stanovnicima - možete postati dio društvenog tkiva.
5. Praktičnost
Mogućnost praktičnog pohranjivanja predmeta koji se koriste isključivo u drugom domu pojednostavljuje putovanja i pakiranje. Skijaške potrepštine moje obitelji, zajedno s dodatnom zimskom odjećom, pohranjene su u našoj kući u Breckenridge-u, Colorado, omogućujući nam da lako napravimo neplanirana putovanja za vikend skijanja bez gnjavaže pakiranja ili brige hoće li naše skije stići istim avionskim letom.
6. Početak umirovljenja
Iako možemo voljeti mjesta na kojima radimo i živimo, svako mjesto ima svoje nedostatke. Ako, primjerice, živite u Teksasu, ljeta temperatura od 100 stupnjeva višestruka su brutalna. Ljudi u Chicagu, Philadelphiji i drugim sjevernim gradovima često mrze godišnju borbu sa snijegom.
Zajednički cilj odlaska u mirovinu je imati mjesto za odmaranje u doba godine koja nam se ne sviđa u našem glavnom prebivalištu. Lociranje i kupnja drugog doma prije odlaska u mirovinu omogućuje vam da iskusite prednosti utočišta prije stvarnog umirovljenja, vrijeme za ispravak i izmjenu planova ako je stvarnost drugačija od sna.
7. Mjesto okupljanja
Mjesta uzbuđuju sjećanja na ljude, odnose i dobra vremena. Kao član velike proširene obitelji, uvijek sam uživao u godišnjem druženju Dana neovisnosti u kući na jezeru svog rođaka. Druženja su započela kad sam bio mlad dječak kad su moj otac i njegova dva brata kupili puno na velikom jezeru u zapadnoj Oklahomi, a nastavili su rođenjem moje djece i unuka. Godišnji posjet postao je tradicija koja je našu rastuću obitelj održala bliskom dok smo se širili po regiji i zemlji.
Nematerijalna korist posjedovanja i prenošenja imanja s generacije na generaciju - posebno kuće koja je bila i bit će i dalje mjesto mnogih sretnih okupljanja - neizmjerna je..
8. Pristup ostalim kućama za odmor
Mnogi drugi domovi nalaze se na područjima koja ljudi vole posjećivati - odmarališta, golf igrališta, planine, morske obale - i njihova je privlačnost univerzalna. Kao rezultat, vlasnici na jednom mjestu često organiziraju trgovinu u svojoj kući na vrijeme u kući koja se nalazi u drugoj regiji. To se naziva kućnom razmjenom.
Kao partner u kući koja se nalazi u Pebble Beachu u Kaliforniji, jednom sam tjedan dana dva tjedna u kući kod kuće (s kuharicom i domaćicom) na karipskom otoku. Vlasnik kuće St. Maarten želio je svoje prijatelje odvesti na dugo golf putovanje na poznate tečajeve šljunčane plaže, dok sam svoju obitelj želio odvesti na produženi odmor na plaži. Zamjena je dobro funkcionirala za obje strane.
Nedostaci posjedovanja drugog doma
Posjedovanje drugog doma, bez obzira na lokaciju, nije za sve.
1. Početni troškovi kupnje
Većina ljudi ima veća očekivanja za nekretninu koju namjerava posjedovati, umjesto da je iznajmljuje. Ta se očekivanja mogu pretvoriti u visoke cijene.
U popularnim područjima gdje je prostor ograničen, cijena kuće može biti viša od cijene vašeg osnovnog doma. Uz to, novi vlasnici kuća obično snose troškove opremanja nove kupnje sa svime, od namještaja do posteljine i posuđa, troškova koji lako mogu prelaziti 25% do 33% kupoprodajne cijene.
2. Hipoteke s visokim troškovima
U nedavnoj prošlosti zajmodavci su žestoko izgorjeli na tržištu stambenih nekretnina, pa će stoga možda oklijevati pozajmljivati novu kupnju. Postotak predujma i kamatna stopa na bilo kojoj hipoteci vjerojatno će biti veći za nekretninu za odmor. Ovisno o lokaciji, stanju i tržišnoj vrijednosti nekretnine (kao i vašem financijskom stanju i kreditnoj povijesti), tipična hipoteka od 15 do 30 godina za nekretninu u kojoj ne žive vlasnici obično zahtijeva 20% do 30 % predujma prodajne cijene (što je viši predujam, lakše ćete naći zajmodavca koji želi).
3. Održavanje kuće
Kao vlasnik kuće ili član grupe vlasnika domova, vi ste odgovorni za svako održavanje kuće. Kad cijev pukne ili krov curi, vi ste taj koji morate platiti troškove popravka. Možda ste i vi taj koji identificira problem, dogovara vodoinstalatera ili električara i susreće ih s lokacijom. U nekim slučajevima cijeli svoj posjet možete provesti radeći na imanju, što sigurno nije ono što ste očekivali kada ste sanjali o vlasništvu.
4. Vrijeme putovanja
Po svemu sudeći, drugi dom bit će smješten satima od vašeg osnovnog prebivališta, što zahtijeva ili duga putovanja automobilom ili letove zrakoplovnih kompanija. Mogućnost korištenja kuće za kratka putovanja vikendom potpuno ovisi o udaljenosti koju morate prijeći. Ako razmišljate o kupovini kuće s druge strane zemlje, planirajte ići rjeđe, ali ostanite dulje vrijeme.
5. Nefleksibilnost
Ako mjesečno plaćate značajan iznos novca za drugi dom, možda ćete smatrati da vam je potrebno stalno i isključivo posjećivanje objekta kako bi opravdali svoje ulaganje. Kao posljedica toga, trebali biste biti sigurni da ćete u budućnosti uživati u svojim posjetama 5 ili 10 godina koliko god uživali u današnjem posjetu lokaciji. Kuće nisu likvidna ulaganja - ako se odlučite na prodaju, može potrajati nekoliko mjeseci ili čak godina kako biste dobili željenu cijenu.
Koraci za kupnju kuće za odmor
Kupnja kuće, bilo da se radi o prebivalištu ili mjestu za odmor, može biti kompliciran proces i značajna financijska obveza. Međutim, slijedeći ispravne korake, iskustvo možete učiniti što bezbolnijim.
1. Odredite svoju idealnu lokaciju
Odmarališta obično imaju širok raspon svojstava kako bi odgovarala raznim proračunima. Što je veće područje koje ste spremni uzeti u obzir, veća je vjerojatnost da ćete pronaći nekretninu koja odgovara vašem proračunu. Morate li, primjerice, živjeti na oceanu ili na određenoj planinskoj padini ili biste se voljeli voziti do plaže ili žičare?
2. Uspostavite raspon cijena
Posjedovanje drugog doma treba biti ugodno, a ne izvor stalnih financijskih napora. Za potrebe raspona cijena, pretpostavite da će vaš predujam, troškovi zatvaranja i opremanje biti 33% od kupoprodajne cijene. Drugim riječima, ako imate 50.000 dolara u gotovini, vaš početni raspon cijena trebao bi biti između 130.000 i 170.000 USD.
3. Razmislite o djelomičnom vlasništvu
Premda se većina nekretnina za odmor prenosi u posjedima (kupac dobiva zabilježbu koja dokazuje njegovo vlasništvo nad određenom identificiranom nekretninom), djelomično vlasništvo nad nekretninama alternativa je koja je postala popularna 1990-ih. To kupcu omogućava da bolje uskladi svoje predviđeno korištenje nekretnine s troškovima ili, obrnuto, omogućava kupnju skuplje nekretnine za istu investiciju.
Ako je, primjerice, investitor kupio djelomičnu kamatu za 100.000 USD s pravom korištenja nekretnine 30 dana u godini, vrijednost kupljene imovine mogla bi biti čak 1,2 milijuna USD (12 ulagača * 100.000 USD ulaganja = 1,2 milijuna USD). Obično je velika razlika u izgledu, smještaju i terminima između 100.000 i 1.000.000 USD nekretnina.
Djelomično vlasništvo razlikuje se od vremena dijeljenja. S djelomičnim vlasništvom posjedujete dio nekretnina, dok s vremenskim zakupom imate samo pravo na koristiti nekretnine. Ova razlika obuhvaća porezne povlastice djelomične kamate, kao i mogućnost da se dobije korist od bilo kakvih poskupljenja imovine.
I djelimično vlasništvo i vremenski zajam zahtijevaju koordinaciju s drugim vlasnicima kako bi se rezerviralo vrijeme u nekretnini. Ako namjeravate više koristiti nekretninu ili se jednostavno ne želite baviti vanjskom agencijom, možete stvoriti privatno partnerstvo za kupnju i posjedovanje nekretnine.
Moju kuću u šljunčanoj plaži dijelila sam s dva partnera i bio je savršen aranžman. Dogovarali smo se s lokalnim tvrtkom za prodaju nekretnina za održavanje imovine uz malu mjesečnu naknadu tako da se nismo morali baviti uredima okoliša, čistačima kuća ili lokalnim komunalnim uslugama dok smo bili na licu mjesta, što je učinilo da naša kuća za odmor postane pravi odmor.
4. Angažirajte lokalnog odvjetnika
Pomoć lokalnog agenta za nekretnine od neprocjenjive je važnosti prilikom potrage za kućom za odmor vaših snova. Dobar agent može vas voditi kroz postupak kupnje, pomoći vam da pronađete hipotekarno financiranje i možda će moći upravljati imovinom kada nemate. Čak i ako kupujete djelomični interes od programera za nekretnine, Realtor vam može pomoći da postignete bolju ponudu.
Završna riječ
Prijatelj je nedavno kupio udio u vlasništvu u kući u ekskluzivnom golf odmaralištu u Austinu u Teksasu, gdje će njegova kći pohađati fakultet. Kuća s četiri spavaće sobe, luksuzno namještena i održavana, uključuje privilegije za golf i spa u nacionalnom golf ljestvici. Prodavač, vlasnik građevinske tvrtke, bio je spreman prodati kamate za niže od prvobitne cijene osam godina ranije zbog preokreta u građevinskoj industriji i posljedične potrebe za smanjenjem njegovih osobnih troškova širom svijeta.
Učinkovito, moj prijatelj je mogao kupiti udio kuće ispod cijene izgradnje. Iz njegove perspektive, on sada već tri mjeseca u godini ima kuću za odmor po cijeni koja je manja od troška i gnjavaže iznajmljivanja hotelskih soba, plaćanja odmarališta ili kupovine skupih restoranskih obroka. Prilike su tu - sada je vrijeme da započnete potragu za kućom za odmor iz snova.
Ako već imate drugi dom, biste li to učinili ponovo?
(foto kredit: Bigstock)
