Zajam za domaći kapital prema kreditnoj liniji (HELOC) - koji je za vas?
Mnogi vlasnici kuća smatraju da je jednakost i ugodna i luda. Posjeduju vrijednu imovinu s desecima ili čak stotinama tisuća dolara neiskorištenog kapitala, ali pristup tom kapitalu nije ni lagan ni jeftin.
Prvo pravilo kućne jednakosti je zapamtiti da ono postoji samo na papiru. To ne postaje stvarno u funkcionalnom smislu sve dok ne prodate svoj dom, što možda ne planirate raditi godinama.
Najbliži kojem možete pristupiti prije nego što ga prodate posuđuje se kod njega. Imate nekoliko opcija za povlačenje vlasničkog kapitala iz kuće, a dvije su najčešće hipotekarni zajmovi (druga hipoteka) i kreditna linija kuće (HELOC).
Kao i bilo koji drugi dug, i svaki od njih dolazi s vlastitim rizicima i prednostima. Evo što trebate znati o zajmovima glavnice i HELOC-a prije potpisivanja isprekidane linije za dodatni dug.
Zajmovi s vlasničkim kapitalom
Zajam za vlasnički kapital nova je hipoteka na dom koji već imate, a koristi se za iskorištavanje postojećeg kapitala. Drugim riječima, riječ je o hipoteci koja se ne kupuje. LendingTree je sjajno mjesto za početak kada tražite kredit za vlasnički kapital.
Obično to znači drugu hipoteku - iako, tehnički gledano, ako posjedujete svoj dom slobodan i čist, možete uzeti kredit od kuće u vlasništvu kao prvu hipoteku. Definicija hipotekarnog zajma ne spada u hipoteku refinanciranja, čak ni na refinanciranje novčanog iznosa..
Na stranu tehničke razlike, međutim, izraza „druga hipoteka“ i „zajam domaćeg kapitala“ često se koriste sinonimno.
Prednosti zajmova s vlasničkim kapitalom
Najbolji način za razumijevanje prednosti i nedostataka zajmova s vlasničkim kapitalom je usporedba s drugim vrstama duga.
Recimo da posjedujete dom sa 100.000 USD u kapitalu i želite pristupiti tom kapitalu. Vaš hipotekarni zajmodavac stalno vam šalje mailove i moli vas da refinancirate novac kako biste izvukli novac, a vi ste u iskušenju.
Ali često je bolje uzimati drugu hipoteku, a ne refinancirati prvu hipoteku. Prvo, sve bodove koje vjerovnik naplati u drugoj hipoteci iznosit će manji iznos zajma. „Točka“ je naknada zajmodavca koja se naplaćuje tijekom namire u iznosu od 1% ukupnog iznosa kredita. Dakle, bod na hipoteci u iznosu od 50 000 USD iznosi samo 500 USD, dok je točka na punu 350 000 USD refinancirane hipoteke 3500 USD. Možete vidjeti koliko je veličina bitna kada su u pitanju krediti za kuće.
Naknade na stranu, postoji suptilniji razlog zašto zajmodavci radije refinanciraju prvu hipoteku - i zašto biste trebali biti oprezni. Zove se amortizacija, a kratko objašnjenje glasi ovako: Na početku roka trajanja zajma, gotovo sva vaša mjesečna otplata hipoteke ide prema kamatarima, a gotovo nitko ne ide na isplatu glavnice. Kako vrijeme prolazi, to se počinje mijenjati, i postepeno, više vašeg mjesečnog plaćanja prelazi na isplatu vašeg salda, a ne na kamate. U posljednjih nekoliko godina hipoteke, većina vašeg mjesečnog plaćanja ide prema glavnici.
Dakle, što se dalje nalazite uz rok zajma, to manje zajmodavce ostvaruje. Oni žele ponovo pokrenuti raspored amortizacije tako da mogu zahtijevati više vaših plaćanja kao kamate - zbog čega biste se trebali zaštititi od refinanciranja, osim ako je vaša trenutna kamatna stopa dramatično viša od ponuđene stope refinanciranja. S obzirom na to koliko su dugove kamate niske, malo Amerikanaca trenutno je vezano za hipotekarne hipoteke.
Kada govorimo o kamatnim stopama, fiksnu kamatnu stopu možete zaključati drugom hipotekom, što je sjajno. Isto se ne može reći za HELOC-ove (više o njima ukratko).
Nedostaci zajmova na glavnici kapitala
Budući da hipotekarni zajmodavci zarađuju više novca refinanciranjem, pokušavaju vas potaknuti na refinanciranje, umjesto da uzimaju drugu hipoteku. Također su bolje zaštićene od zadanih postavki kada imaju prvi založni položaj, a ne drugi.
Prvi način na koji vas iskušavaju refinanciranje je nudeći znatno niže kamate, zato budite spremni platiti više kamate za drugu hipoteku, a ne za prvu..
Zajmodavci mogu također naplatiti više naknade i bodova za drugu hipoteku. Slijedite ove savjete da biste osigurali hipoteku s niskim kamatama tijekom kupovine i pregovora s zajmodavcima.
Iako je iznos zajma relativno mali za zajam vlasničkog kapitala, i dalje morate platiti sve iste naknade kod podmirenja. Te naknade uključuju izvješća o naslovu i druge troškove, naknade za agenta nagodbe, naknade za zajmodavce, naknade za procjenu i naknade za snimanje. Bilo da posudite 30.000 ili 300.000, ove naknade obično ostaju iste.
U stvari, svi ti troškovi namire često znače da je bolje da uzmete osobni zajam ili gotovinski predujam na vašoj kreditnoj kartici, iako je kamatna stopa vjerojatno veća. Usporedite ukupne troškove kredita za vlasnički kapital, uključite sve troškove zatvaranja i kamate za životni zajam, s alternativama prije donošenja odluke (više o alternativama kasnije).
Konačno, zajmovi s vlasničkim kapitalom kruti su u usporedbi s rotirajućim kreditnim linijama, poput HELOC-a. To su klasični zajmovi bez fleksibilnosti; dobivate jednokratni predujam gotovine, a zatim vršite mjesečne isplate sljedećih 15 do 30 godina - kraj.
Uobičajene uporabe kredita za vlasnički kapital
Jedno od najčešćih načina korištenja drugih hipoteka su projekti obnove. Sanjate o instaliranju bazena, sunčanice ili turske kupelji iz 15. stoljeća, ali ne možete priuštiti da platite u gotovini. Tako posuđujete novac protiv vlasničkog kapitala, zaključivši da će poboljšanja povećati vrijednost vašeg doma.
To je opasna pretpostavka, jer sve obnove ne poboljšavaju vrijednosti kuće, a većina ih ne plaća u obliku jednakosti. Možda vam je bolje raditi kućna poboljšanja koja smanjuju troškove vlasništva; barem ćete uštedjeti novac na mjesečnoj osnovi.
Još jedna uobičajena upotreba zajmova s vlasničkim kapitalom je konsolidacija duga. Vlasnik kuće s 10 različitih zajmova, u rasponu od studentskih zajmova do auto kredita do duga na kreditnoj kartici, može odlučiti da će radije imati jedan veliki zajam od 10 malih. Opet, to može ili ne mora imati financijskog smisla; pročitajte o prednostima i nedostacima konsolidacije duga prije nego što nastavite.
Popis troškova koji drugi ljudi koriste hipoteke za plaćanje je beskrajan: školarina odraslih djece, medicinski troškovi, pokretanje posla - nazovite ga. Ako je to skupo, vlasnici kuća pretvorili su se u drugu hipoteku kako bi je platili.
Kućne kapitalne linije (HELOC)
HELOC je rotirajuća kreditna linija, poput kreditne kartice, osigurana protiv kuće. Drugim riječima, zajmodavac postavlja založno pravo nad vašom kućom, baš kao što to čini hipotekarni zajmodavac, pa ako ste zadani, oni mogu isključiti pravo. Dok kreditne kartice naplaćuju unaprijed gotovinske naknade i postavljaju niže limite za avans u gotovini u odnosu na kupnje u maloprodaji, HELOC su dizajnirani posebno za podizanje gotovine.
HELOC-ovi obično imaju dvije faze: fazu izvlačenja i fazu otplate. U početnoj fazi izvlačenja, koja traje pet do 10 godina, novac možete ili izvući ili vratiti. Nakon završetka faze izvlačenja, stanje se zaključava i ulazite u fazu otplate. U tom trenutku HELOC učinkovito postaje druga hipoteka, a vi redovito plaćate tijekom 10 do 20 godina.
Pro savjet: Figure.com nudi kreditnu liniju domaćeg kapitala s stopama od 4,99%. Možete dobiti odobrenje za pet minuta, a sredstva za samo pet dana.
Prednosti HELOC-a
Najočitija prednost HELOC-a je njihova fleksibilnost. Možete posuditi novac koliko vam treba, platiti ga i ponovo posuditi.
Kao i kod drugih hipoteka, morate pristupiti svom kapitalu bez refinanciranja i ponovnog pokretanja amortizacije ispočetka..
Kamatne stope HELOC često su slične drugim hipotekama. Zbog toga su veće od prvih hipoteka, ali niže od većine kreditnih kartica ili osobnih zajmova, jer je kreditna linija osigurana založnim pravom protiv vaše kuće.
Nedostaci HELOC-a
Za razliku od drugih hipoteka, HELOC-i ne nude fiksne kamatne stope. Budući da se radi o rotirajućoj kreditnoj liniji, možete očekivati da će kamate biti vezane uz fluktuirajuću glavnicu. To znači da ne možete zatvoriti zajam po trenutno niskim kamatama. Današnja povoljna kreditna linija mogla bi sutra prerasti u rušenje duga s visokim kamatama.
Još jedna razlika u odnosu na druge hipoteke je da HELOC-ovi mogu zamrznuti vašu kreditnu vrijednost ako vaš dom padne. Na svoj HELOC možete računati samo u mjeri u kojoj vaš kapital ne padne.
Jedan rizik koji malo vlasnika kuća shvaća je ograničenje iznajmljivanja koje većina zajmodavaca HELOC nameće. Pomoću hipoteke možete se iseliti iz kuće i zadržati je kao najam ako ste tamo živjeli najmanje godinu dana. Ali mnogi zajmodavci HELOC-a zovu vašu kreditnu liniju ako se preselite izvan kuće.
Uza sve ove razlike, HELOC-ovi dijele nekoliko neugodnih sličnosti s zajmovima glavnicama. Prvi su troškovi zatvaranja; očekuju da će platiti razmjerno visoke naknade i troškove za namirenje tablice, od naknada za naslove do naknada procjenitelja do naknada za zajmodavca.
Tada postoji rizik od plaćanja unaprijed. Iako su ujedno drugi rizik s drugom hipotekom, oni predstavljaju veći problem s HELOC-om. Kazna predujma je naknada koju zajmodavac naplaćuje ako u cijelosti otplatite dug prije određenog datuma - što može pobijediti cijelu svrhu fleksibilne kreditne linije za povlačenje ili isplatu onako kako smatrate prikladnim. Nisu svi HELOC-ovi uključeni u slučaju plaćanja unaprijed, stoga provjerite dvostruko prije posudbe.
Obratite posebnu pozornost na HELOC-ove bez troškova zatvaranja. Zajmodavci za kućanstvo nisu baš dobrotvorne dobrotvorne organizacije, pa ako vidite da se HELOC reklamira bez troškova zatvaranja, kopajte dublje kako biste otkrili gdje skrivene naknade - poput penala u pretplati - leže.
Konačno, imajte na umu da jednom kad se HELOC prebaci na fazu otplate, nastavlja se s amortizacijskim rasporedom poput tradicionalne hipoteke. Kao što je gore navedeno, to znači da većina vašeg mjesečnog plaćanja ide za kamate za veći dio kredita.
Uobičajene uporabe za HELOC
Kao i zajmovi s vlasničkim kapitalom, vlasnici domova koriste HELOC-ove za plaćanje troškova velikih ulaznica, poput obnove kuće, školarine, konsolidacije duga i računa za medicinu..
No, dodana fleksibilnost HELOC-ova omogućuje i kreativnije korištenje. Primjerice, kao investitor u nekretnine vidio sam kako investitori koriste HELOC-ove kreativno kako bi financirali svoje uplate ili troškove obnove za nove nekretnine i stanove. Nakon dovršetka obnove oni prodaju kuću (u slučaju prevrtanja) ili je refinanciraju dugoročnom fiksnom hipotekom (u slučaju najma) i otplaćuju im HELOC u cijelosti..
Alternativno, neki vlasnici kuća održavaju HELOC kao dodatni sloj zaštite od hitnih slučajeva. Umjesto da višemjesečne troškove drže u novčanom fondu za hitne slučajeve, oni dio novca drže u gotovini, znajući da mogu iskoristiti svoj HELOC ako hitno napadnu. To ih oslobađa uložiti više svog novca, iskorištavajući za sljubljivanje i zaštitu od inflacije.
Alternativa drugim hipotekama i HELOC-ovima
I druge hipoteke i HELOC-ovi dolaze s zabrinjavajuće visokim troškovima zatvaranja. Govorimo o četiri figure. A ako zadate, gubite svoj dom.
Za sve njihove namjene, zajmovi za pomoć kod kuće i HELOC-ovi nisu vaše jedine mogućnosti. Razmislite o tim alternativama prije nego što potpišete drugi dug prema vašem domu.
1. Osobni zajmovi
Vrijedi ponoviti: Troškovi zatvaranja zajmova vlasničkih kapitala i HELOC-a su skupi. Pripremite se za ispuhivanje od 3000 do 10 000 dolara ili više.
U bilo kojem kontekstu, vilica bi vam pala kad bi izgubila takve novce. Ipak, vlasnici domova ove troškove otklanjaju iz dva razloga: upadaju u zajam i izgledaju manji u odnosu na veliki broj vrijednosti kuće i hipotekarnih kredita..
Da, osobni zajmovi obično dolaze s višim kamatnim stopama u odnosu na druge hipoteke. Ali oni dolaze s drastično nižim naknadama jer zajmodavac ne mora voditi povijest naslova, naručivati ocjenu ili održavati formalni obračun.
Usporedite ukupne troškove zatvaranja i kamate doživotnog zajma prije nego što preuzmete drugu hipoteku nad osobnim zajmom. Možda ćete se iznenaditi kad su osobni zajmovi jeftiniji unatoč nominalno višoj kamatnoj stopi.
Pro savjet: Ako tražite osobni zajam, započnite pretraživanje Credible.com. Stope od više zajmodavaca dobit ćete u samo dvije minute.
2. Kreditne kartice
Baš kao što osobni zajmovi nude neosiguranu alternativu zajmovima s vlasničkim kapitalom, tako kreditne kartice nude i nesigurnu alternativu HELOC-u.
Primjenjuje se ista logika: Iako su kamate veće za kreditne kartice, one ne dolaze s velikim troškovima zatvaranja. Mnoge kartice po tom pitanju također ne dobivaju nikakvu početnu ili godišnju naknadu.
Iako vam se ideja s povlačenjem gotovine s HELOC-a možda sviđa, još uvijek možete posuditi novac s kreditne kartice. Uobičajene naknade za gotovinsko plaćanje padaju u rasponu od 3% do 4%, što je još uvijek daleko niže nego što biste platili u ukupnim troškovima zatvaranja HELOC-a.
Iskoristite ove kreditne kartice niskog iznosa koje mogu naplaćivati samo malo veće kamate od HELOC-a bez ikakvih strmih troškova namire.
3. Refinanciranje
Da, morate uzeti u obzir raspored amortizacije i zavodljive zajmodavce koji vam uvrštavaju ruku u refinanciranje. No refinanciranje je i dalje opcija kao alternativa zajmovima za pomoć kod kuće i HELOC-ovima.
Ako trenutno imate hipoteku s visokim kamatama koja nije previše daleko u svojoj amortizaciji, možda će imati smisla refinancirati zajam s nižim kamatama. Na primjer, ako ste kupili dom kad ste imali lošu kreditnu sposobnost i nakon što ste povećali svoj kreditni rezultat za 100 bodova, možda ćete danas naći daleko jeftinije mogućnosti zajma koje su vam dostupne.
4. Povratne hipoteke
Za umirovljene vlasnike domova starije od 62 godine, obrnute hipoteke nude dodatni izvor prihoda.
Obrnute hipoteke dolaze u raznim bojama; možete uzeti jednokratnu isplatu, prikupiti mjesečne isplate ili se odlučiti za kreditnu liniju sličnu HELOC-u. Ili, u tom pogledu, možete odabrati kombinaciju tih opcija.
Za razliku od tradicionalnih zajmova, nikada ne vršite nikakvo plaćanje hipotekom. Kada umrete ili prodate nekretninu, zajmodavac dobiva svoj novac natrag.
Budući da ne vršite mjesečne uplate, vaš kreditni rezultat nije bitan. Ali samo zato što ne obavljate plaćanja, to ne znači da je zajam besplatan. Očekujte da ćete platiti sve tradicionalne troškove nagodbe plus godišnju premiju od hipoteke u iznosu od 1,5%.
Obavite domaću zadaću na povratnoj hipoteci prije nego što je posudite. Neobični su i lako ih je nerazumijevati, ali mogu ponuditi prijeko potreban prihod umirovljenicima s novcem.
5. Privatni fondovi
Nitko ne kaže da se morate posuditi od banke ili zajmodavca od poduzeća. Možete se posuditi od prijatelja i obitelji i često plaćati znatno niže kamate i naknade.
Po mom iskustvu, čak se ne događa da privatni zajmodavci naplaćuju naknade jer ne slijede poslovni model zajmodavca. Oni umjesto toga razmišljaju poput investitora, promatrajući rizik i povrat. Kad im se obratite kako bi razgovarali o kreditima, nemojte nuditi naknade unaprijed, već umjesto toga ponudite visoke kamatne stope kako biste udovoljili svojoj želji za velikim povratima.
Da biste ih uvjerili da ste investicija niskog rizika, ponudite kolateral. Možete im dopustiti da u vaš automobil ili čak u vaš dom drže dragocjeni komad nakita ili djelo - nešto što će olakšati njihov um bez da morate platiti iz džepa za silne troškove zatvaranja.
Kao i kod ostalih vrsta neosiguranih kredita navedenih gore, što se odreknete viših kamata, povrat ćete izbjeći u troškovima namire. A sestra vas vjerojatno neće izbaciti iz kuće ako joj ne vratite na vrijeme. Vjerojatno.
6. Povećajte svoju štednu stopu i izbjegavajte dug
Da, tehnički postoji dobra stvar kao dug. Po definiciji, dobar dug vas dugoročno čini bogatijim; primjeri uključuju studentski dug i zajmove s investicijskim nekretninama, a oba mogu povećati vaš prihod. No, vrlo malo vlasnika kuća uzima kredit za domaći kapital ili HELOC za potrebe "dobrog duga".
Umjesto da se opterećujete dugom vlastitog kapitala, učinite sebi budućnost uslugom i umjesto toga povećajte stopu štednje. Potrošiti manje i uštedjeti više možda nije tako seksi kao što je novac dobiti upravo ove sekunde za instaliranje tog bazena, ali to je način na koji možete naprijed u igri izgradnje bogatstva.
Za jednostavan način nadoplate štedne stope, razmislite o hakiranju kuća kako biste eliminirali plaćanje stanovanja. Tada možete svakog mjeseca uzimati uštede i ulagati ih u investicijski račun M1 Finance ili ga staviti na račun graditelja visokih prinosa sa CIT banka.
Završna riječ
Govorila je izreka da su se svirači voljeli bacati nakon stambene krize 2008. godine. Kritizirali su vlasnike kuća zbog „korištenja domova poput bankomata“.
Da, bilo je pokroviteljsko. Ali nemojte pogriješiti, razgovarali su o tome kako su ljudi uzimali zajmove iz kapitala i HELOC-ove, kako bi sada mogli potrošiti kapital umjesto da čekaju dok te dobitke ne ostvare prodajom domova.
Dok procjenjujete svoje mogućnosti posudbe novca, uvijek budite pažljivi kako biste pokrenuli ukupne troškove života. Usporedite ne samo prednosti i nedostatke HELOC-ova i zajmova za vlasnički kapital, već i gore navedene alternative. I budite posebno oprezni da ne rastete samozadovoljni što trošite 5000 USD na troškove zatvaranja, jednostavno zato što izgleda malo u kontekstu vrijednosti od 250 000 USD.
Jeste li uzeli HELOC ili zajam domaćeg kapitala? Kakva su bila tvoja iskustva s tim?
