Što je hipotekarni zajam FHA - Uvjeti, ograničenja i kvalifikacije

Ako ste poput većine Amerikanaca, ova će transakcija predstavljati najveću pojedinačnu investiciju koju uložite u svoj život. Također je vjerojatno da kupnju financirate hipotekarnim kreditom. Ali hipoteke postoje u raznim varijantama, a većina njih nije primjerena vašoj situaciji.

Kako znate koja vrsta zajma vam odgovara? Prvi korak je učenje više o uobičajenim vrstama kredita.

U ovom ćete postu objaviti sve što trebate znati o hipotekarnom zajmu FHA, popularnoj alternativi konvencionalnim hipotekama. Postoji mnogo različitih podvrsta FHA kredita, s različitim ograničenjima i pogodnosti.

Pročitajte i: Hipotekarne naknade koje ne biste trebali platiti

Što je hipotekarni zajam FHA?

FHA kredite izdaju privatni zajmodavci, uključujući kreditne zadruge i tradicionalne banke. Zajmovi su osigurani od strane Federalne stambene uprave i namijenjeni su rezidencijalnim prebivalištima koja ne zakupaju vlasnici, a ne iznajmljuju nekretnine ili kuće za odmor.

Suprotno uvriježenom mišljenju, savezne vlade izravno ne daju zajmovi FHA. Međutim, kada dužnik ne ispunjava kredit za FHA, polisa osiguranja Federalne uprave za stambene poslove štiti zajmodavca od financijskih gubitaka.

FHA je osigurala više od 40 milijuna zajmova za stambene nekretnine od 1934. Zahvaljujući niskim zahtjevima za isplatu (čak 3,5% otkupne cijene) i labavim standardima za osiguravanje zajmoprimaca s nesavršenim kreditom (moguće je kvalificirati se za sub- 600 FICO bodova), program je popularan kod prvih kupaca kuća, onih s ograničenom osobnom uštedom i zajmoprimaca s lošim kreditnim rezultatima..

FHA zajmovi imaju neke značajne nedostatke, uključujući skupo hipotekarno osiguranje poput privatnog hipotekarnog osiguranja ili planove zaštite od hipotekarnih plaćanja. FHA pozajmice također imaju ograničenja prodajnih cijena koja mogu utjecati na kupce na tržištima visokih troškova.

Vrste kredita FHA

FHA hipotekarni krediti dolaze u nekoliko različitih okusa, ovisno o vašoj dobi, imovini, prihodima i trenutnom kapitalu (ako postoje).

Zajam s fiksnom stopom. Također poznat kao hipotekarni zajam od 203 milijardi, ovo je najpopularnija vrsta FHA kredita. Termini se mogu razlikovati, ali 15 i 30 godina su najčešći. Kamatne stope obično su niže od usporedivih konvencionalnih hipoteka. Hipotekarni zajmovi 203b mogu se koristiti za kuće sa jednom do četiri obitelji.
Zajam za kupnju podesiva stopa (ARM). Prema Programu hipoteka podesive stope iz članka 251. FHA osigurava ARM-ove čije se kamatne stope mogu povećati za najviše jedan postotni bod godišnje, a ne više od pet postotnih bodova tijekom cijelog trajanja. Zajmoprimci dobivaju obavijest o povećanju stope na čekanju najmanje 25 dana prije povećanja.
Krediti od kondominija. Poznati i kao zajmovi iz odjeljka 234c, zajmovi kondominiju osigurani FHA su 30-godišnji proizvodi s fiksnom kamatnom stopom koji financiraju kupnju pojedinih stanarskih jedinica unutar razvoja većih od četiri jedinice. Ne postoje strogi uvjeti za useljavanje, pa korisnici kredita mogu koristiti zajmove uz podršku FHA-e kako bi ostvarili prihod od najma. Međutim, u bilo kojem razvoju najmanje 80% zajmova osiguranih FHA-om mora biti dano vlasnicima stanara.
Sigurni zajam za refinanciranje. FHA sigurni refinancirani zajmovi dizajnirani su kako bi se zajmoprimcima koji koriste klasične hipotekarne zajmove pomoglo da refinanciraju hipoteke s fiksnom stopom, podržane od FHA. Prestupništvo nije nužno diskvalificirajuće, iako mora proizaći iz viših mjesečnih plaćanja na konvencionalnom ARM-u. Korisnici nenaplativih zajmoprimaca mogu refinancirati bilo koju vrstu konvencionalnog zajma. Primjenjuju se standardni zahtjevi za kvalifikaciju, uključujući stalni dohodak, prihvatljiv kreditni rejting i razumne omjere duga i prihoda.
Hipoteke za konverziju domaćeg kapitala (HECM ili povratna hipoteka). Popularno poznata i kao obrnuta hipoteka, HECM omogućava vlasnicima starije životne dobi vlasnicima starije 62 godine ili starijima da iskoriste svoj kapital i isplate ostatak postojećih hipoteka bez mjesečnog plaćanja hipoteke ili odmikavanja. Za starije osobe s ograničenom štednjom i fiksnim primanjima HECM-ovi su izvrsni izvori gotovine bez poreza, iako imaju važne pravne i financijske posljedice za vlasnike domova i njihove nasljednike..
Diplomirani zajam za plaćanje. Poznati i kao zajmovi iz odjeljka 245, diplomirani zajmovi za plaćanje dizajnirani su za vlasnike stanara koji očekuju da će im prihodi znatno porasti u srednjem roku - na primjer, ambiciozni profesionalci ili inženjeri u kasnijim fazama obuke. Mjesečne isplate zajmova za plaćanje mogu se povećati tijekom 5 ili 10 godina, nakon čega ostaju stalne za preostali rok. Godišnja povećanja kreću se od 2,5% do 7,5% na petogodišnjim planovima i 2% do 3% na 10-godišnjim planovima.
Rastući zajam putem vlasništva - odjeljak 245a. Namjena programa Rastući kapitalni zajam slična je programu diplomiranog zajma za plaćanje, osim što je svestranija: Mogu se primijeniti na kupnju kuća s jednočlanom četvoročlanom kućom, stambenih objekata, stambenih zgrada u zadružnom stanovanju i stanova namijenjenih obnovi ili rehabilitacija. Mjesečne isplate podliježu godišnjem povećanju između 1% i 5%, a uvjeti zajma ne mogu biti duži od 22 godine.

Što trebate da biste kvalificirali

Tijekom postupka prijave za FHA kredit, morat ćete osigurati svom zajmodavcu:

Vladina identifikacija, poput vozačke dozvole, putovnice ili vojne iskaznice
Zamijenite sitnice (ili kopije) najmanje 30 dana prije
Izvještaji o dobiti, kao što su obrasci W-2 i 1099 obrazaca, za posljednje dvije porezne godine
Izjave o bankarskim i investicijskim računima (ili kopije) za posljednja dva mjeseca

Ako ste samozaposleni ili imate vlastiti posao, morat ćete također osigurati:

Račun dobiti i gubitka za tekuću poreznu godinu do danas
Vaše dvije najnovije porezne prijave, uključujući sve rasporede

Zatvaranje troškova

Kao i većina hipotekarnih kredita, FHA krediti dolaze s različitim troškovima zatvaranja. Troškovi se mogu značajno razlikovati ovisno o zajmodavcu, zemljopisnom položaju, tržišnim uvjetima i predujmu. Možete očekivati da ćete platiti neke ili sve sljedeće troškove zatvaranja na FHA kredit:

Hipotekarno osiguranje: Zajmovi FHA-e zahtijevaju unaprijed premiju osiguranja jednaku 1,75% financiranog iznosa - na primjer, 3500 USD na zajam od 200 000 USD. Tekuće premije privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI), koje su potrebne do omjera zajma i vrijednosti (LTV) od 78%, ne uključuju se u ovu stavku.
Predplaćeni porez na imovinu: U većini slučajeva trebate unaprijed platiti porez na imovinu koji ćete prikupljati između roka zatvaranja i sljedećeg roka plaćanja poreza. Ovisno o vrijednosti vašeg doma, lokalnim poreznim stopama, datumu zatvaranja, ovo vam može vratiti stotine ili tisuće dolara.
Predplaćeno osiguranje od opasnosti: Ovo pokriva premije za osiguranje vaših vlasnika za prvu godinu, koje se mogu kretati od nekoliko stotina do nekoliko tisuća dolara. Najčešće se plaća izvan zatvaranja, ali svejedno ćete ga morati uzeti u obzir u proračun.
Anketa o vlasništvu: Ankete o nekretninama mogu se razlikovati u opsegu i sveobuhvatnosti. Anketa o hipoteci jednostavno uspoređuje trenutni opis nekretnine s prethodno zabilježenim opisima i identificira potencijalne netočnosti. Istraživanje lokacije uključuje temeljit pregled na licu mjesta koji precizno pronalazi građevine, služnosti i prethodne izglede spomenika. Pregled granica je temeljitiji - oni identificiraju precizne uglove i granice posjeda, kao i dokaze o nasilju ili štetnoj upotrebi. Troškovi anketiranja variraju ovisno o razini detalja i veličini nekretnine, ali mnogi koštaju manje od 500 USD. Detaljna granična istraživanja mogu premašiti 5000 USD - iako granične ankete nisu potrebne za većinu transakcija.
Procjena imovine: Procjena imovine tražene od strane zajmodavca potvrđuje da je kuća vrijedna onoga što prodavač traži. To smanjuje rizik zajmodavca u slučaju ovrhe. Procjene su obično obavezne i često koštaju manje od 500 USD.
Kućni pregled: Kućna inspekcija obuhvaća glavnu strukturu kuće i sve stambene zgrade. Iako nije obvezujuće jamstvo na stanje kuće, inspekcija može utvrditi potencijalne opasnosti po sigurnost ili elemente kojima je potreban popravak. Zajmodavci obično ne traže inspekcije, ali ih se toplo preporučuje, posebno za starije domove. Očekujte da vam za inspekciju plati od 200 do 500 dolara.
Pretraživanje naslova: Ovaj bitni korak provjerava vlasnički lanac vašeg vlasništva nad vlasništvom kroz cijelo vrijeme njegova postojanja, osiguravajući da prodavatelj ima pravo prodati vam nekretninu. Očekujte platiti bilo gdje od 100 do 400 dolara.
Naslov osiguranja: Osiguranje prava pokriva troškove popravljanja problema (poput latentnih založnih prava i sporazuma) otkrivenih u pretraživanju naslova i pruža trajnu zaštitu od potraživanja na imovini. Troškovi naslova osiguranja značajno se razlikuju od države do države, ali 1.000 dolara je dobro pravilo.
Snimanje i prijenos: Svaka prodaja kuće mora biti zabilježena u nadležnosti u kojoj se nekretnina nalazi - obično u gradu ili županiji. U većini slučajeva također su potrebne prijenosne markice (naknade). Ovisno o nadležnosti i vrijednosti imovine, očekujte da ćete platiti nekoliko stotina dolara za te stavke.
Određivanje poplava i procjene stanja okoliša: Da biste dom postavili unutar postojećih poplavnih područja i odredili je li osiguranje od poplave potrebno, potrebno je utvrđivanje poplave (a u nekim slučajevima i kontinuirano nadgledanje poplava). Te stavke obično zatvaraju manje od 100 USD pri zatvaranju, mada osiguranje od poplave može kontinuirano koštati znatno više. U nekim su regijama potrebne i druge vrste procjena stanja okoliša - poput procjene opasnosti od požara u Kaliforniji.
Naknada za porijeklo: Naknada za porijeklo često se koristi kao dodatna ponuda za spajanje raznih troškova zatvaranja, poput kurirskih naknada, naknada za dokumente, escrow troškova, odvjetničkih troškova i još mnogo toga. Oni mogu premašiti 1% od kupoprodajne cijene, uvelike povećavajući potreban novac pri zatvaranju. Ako vam nije jasno što uključuje vašu naknadu za porijeklo, zamolite zajmodavca da objasni svaku pojedinačnu naknadu. Ne stidite se izazivati ih na pojedinačne točke.

Prema zakonu, prodavač može platiti do 6% prodajne cijene do zatvaranja. To je obično više nego dovoljno za pokrivanje troškova zatvaranja. Na kupčevim tržištima motivirani prodavači koji žele uhvatiti tisuće dolara prema zatvaranju troškova lakše obavljaju svoje transakcije, ali na tržištima prodavača ova je praksa daleko rjeđa..

Ključne razlike između FHA i konvencionalnih hipoteka

Zahtjevi za kredit su Opušten. Zajmovi FHA osigurani su od strane savezne vlade. To uvelike smanjuje financijski rizik zajmodavaca i omogućuje im da slobodno izvrše zajmove FHA-e potrošačima s kreditom nižim od premije - ljudima koji vjerojatno ne bi imali pravo na uobičajene hipoteke koje nije podržala američka vlada. Prema izvještajima o hipoteci, FHA osigurava hipoteke za hipoteke 96,5% (3,5% niže) za kupce koji imaju FICO ocjenu čak 580, a 90% (10% niže) hipoteke za kupce sa FICO ocjenom čak 500. Za razliku od toga, to je teško za korisnike kredita s ocjenom FICO ispod 680 za osiguranje uobičajenih hipoteka uz povoljne uvjete.
Otkupna cijena podliježe ograničenjima. Za razliku od klasičnih hipoteka, koje se mogu izdati u bilo kojem iznosu (iako su poznate kao „neusklađene“ ili hipotekarne hipoteke i pod određenim ograničenjima većim od 417.000 USD vrijednosti kredita), zajmovi osigurani FHA podliježu ograničenjima maksimalne vrijednosti koje se razlikuju ovisno o regiji. Lokalna ograničenja se pronalaze množenjem prosječne prodajne cijene (obično županije) s 1,15 (115%). U gradskom statističkom području definiranom popisom stanovništva (MSA), koje često uključuje više od jedne županije, lokalna granica FHA-e je 1,15 puta veća od prosječne prodajne cijene u najskupljoj županiji. Za zajmove za kupnju potpomognute FHA-om u kontinentalnom dijelu Sjedinjenih Država lokalni limiti ne mogu biti niži od 271.050 USD ili veći od 625.000 USD. Ta gornja granica je loša vijest za kupce u vrlo skupim županijama, poput San Francisca, gdje je srednja cijena kuće za jednu obitelj sjeverno od 1,1 milijuna dolara od kraja 2016. Na Aljasci, Havajima i određenim američkim prekomorskim posjedovanjima gornja granica je 150% veći od kontinentalne američke granice, odnosno 938.250 USD. Za HECM-ove gornja granica je 625.000 USD svugdje u kontinentalnom američkom savezu i 938.250 USD u jurisdikcijama za izvankontinentalne izuzetke. Upotrijebite HUD-ov kalkulator hipotekarnih ograničenja FHA kako biste pronašli svoje lokalne granice.
Akontacija je obično manja. Jedna od najvećih prodajnih točaka FHA kredita je obećanje o niskom predujmu - samo 3,5% za korisnike kredita s FICO ocjenom 580 ili više. Većina konvencionalnih hipotekarnih zajmova zahtijeva plaćanje najmanje 10% kupoprodajne cijene. to je moguće pronaći takozvane uobičajene zajmove 97 koji financiraju 97% kupoprodajne cijene uz samo 3% manje, no mnogi ih zajmodavci izbjegavaju i mogu doći s ostalim žicama.
Hipotekarno osiguranje je veće. Jedan od najvećih nedostataka FHA kredita je zahtjev za hipotekarno osiguranje. Svi zajmovi FHA sadrže unaprijed premiju za hipotekarno osiguranje u iznosu od 1,75% financiranog iznosa, bez obzira na veličinu kredita, prodajnu cijenu, rok kredita ili predujam. U naprijed, zajmoprimci koji su smanjili manje od 10% moraju plaćati premije za hipotekarno osiguranje tijekom cijelog trajanja zajma, ili dok se u potpunosti ne isplati. Zajmoprimci koji smanje više od 10% moraju plaćati premije za hipotekarno osiguranje najmanje 11 godina. Premije se kreću u rasponu od 0,80% do 1,05% na kredite s rokovima većim od 15 godina i od 0,45% do 0,90% na kredite s rokovima manjim ili jednakim 15 godina, ovisno o financiranom iznosu i početnom LTV-u. Suprotno tome, uobičajene hipoteke obično ne zahtijevaju premije premije. Ako se nude premije za unaprijed, obično zamjenjuju mjesečne premije po želji zajma. Nadalje, uobičajene hipoteke s početnim LTV-om većim od 20% uopće ne zahtijevaju hipotekarno osiguranje, a premije hipotekarnog osiguranja automatski prestaju nakon što LTV dosegnu 78%.
Dopušteni omjer duga i prihoda (DTI) je veći. Koeficijenti duga i prihoda mjere omjer duga dužnika (revolving i rata) u odnosu na prihod dužnika (bruto). FHA osigurava hipoteke s višim DTI vrijednostima (do 43%, a ponekad i višim) nego što će većina zajmodavaca prihvatiti na konvencionalnim hipotekama (obično ne više od 36%).
Dopušteni omjer kućišta je malo veći. Omjer stanovanja je omjer ukupnog mjesečnog plaćanja hipoteke zajmoprimca (uključujući osiguranje opasnosti, poreze, naknade HOA i tako dalje) u odnosu na bruto mjesečni prihod dužnika. FHA osigurava zajmove s omjerima stambenih jedinica do 31%. Konvencionalni hipotekarni zajmovi su manji od 28%.
Bez kašnjenja prijevremenog plaćanja ili prijevremenog plaćanja. Zakon o reformi i zaštiti potrošača na Dodd-Frank Wall Streetu zabranjuje većinu kazne za plaćanje unaprijed stambenih hipoteka izdanih nakon 10. siječnja 2014. Međutim, mnoge konvencionalne hipoteke koje su nastale prije tog datuma nose kazna plaćanja unaprijed. Kazne prije otplate mogu se kretati najviše do 3% ili 4% glavnice, ovisno o tome kada se zajam otplaćuje. Zajmodavcima je već dugo zabranjeno naplaćivati kazne za plaćanje unaprijed za FHA kredite, tako da to ne zabrinjava zajmoprimce FHA.
Prodavači mogu platiti veći udio troškova zatvaranja. Prema pravilima FHA-e, prodavači mogu platiti troškove zatvaranja do 6% od prodajne cijene - obično više nego dovoljno za pokrivanje troškova plaćenih zatvaranjem. Konvencionalna hipoteka prodavatelju plaća 3% od prodajne cijene.
Zajmove mogu preuzeti kvalificirani kupci. FHA osigurani krediti su pretpostavljivi, što znači da se mogu prenijeti s prodavača na kupce s malim ili nikakvim promjenama u cijenama i uvjetima. Međutim, postupak pretpostavke nije baš tako jednostavan kao bacanje ključeva kupcu. FHA mora dati izričito dopuštenje za svaku pretpostavku, a kupci su podvrgnuti temeljitim provjerama kredita i prihoda. Ipak, uobičajene hipoteke uglavnom nisu pretpostavljive, tako da je ovo velika šansa za motivirane prodavače i kupce..
Kamatne stope imaju tendenciju da budu niže. Iako je svaki zajmodavac različit, zajmovi FHA obično imaju niže kamate od uobičajenih hipoteka. Međutim, veće premije za hipotekarno osiguranje i dulje trajanje mogu djelomično ili potpuno nadoknaditi sve uštede koje rezultiraju.

Završna riječ

Bez obzira jeste li postavljeni kao prvi stanar nove građevinske kuće, pretvaranje fiksatora u gornji dio zauvijek kuće svojih snova ili zabijanje ugodnog stana u nadolazećem gradskom susjedstvu, velike su šanse da postoji program zajma FHA-e osmišljen za vas.

Međutim, nije zajamčeno da je zajam osigurani od FHA najbolja opcija za vaše potrebe.

Ako si možete priuštiti veliku uplatu ili živite na skupoj stambenoj tržnici, uobičajena hipoteka može biti bolji financijski izbor. Ako ste vojni veteran, program zajma VA mogao bi smanjiti troškove vašeg vlasništva nad kućom bolje od bilo kojeg FHA zajma.

Kupnja kuće velika je stvar. Stoga, kad ste u nedoumici, ne oklijevajte pitati pouzdanog financijskog stručnjaka za savjet.

Razmišljate li o hipotekarnom kreditu FHA za sljedeću kupnju kuće?