Treba li prodati kuću ili je iznajmiti? - Stvari koje treba razmotriti

Veliko je pitanje što učiniti s nekretninom kada se selite. Je li vam bolje zadržati svoje staro mjesto kao najam ili vam prodaja ima smisla? Iako iznajmljivanje omogućava da otplatite hipoteku ili zaradite nešto novca svaki mjesec, ona također donosi popriličan iznos rizika i dodatne porezne komplikacije.

Zašto iznajmljivati svoj dom?

Kad najmoprimac plati najamninu, pomoću čeka možete pokriti svoju mjesečnu hipoteku. U određenom smislu, vaš stanar plaća za vas da zaradite kapital u vašem domu. Nakon što se hipoteka isplati, mjesečnu najamninu možete zadržati kao prihod.

Iznajmljivanje vašeg doma može diverzificirati ulaganja i prihode, omogućujući vam da smanjite svoj financijski rizik. Na primjer, ako ste izgubili posao, i dalje biste imali određeni prihod od najma. Ili, ako smatrate da vam mirovina nije dovoljna, imate nekretninu koju možete prodati.

Troškovi najma

Prilikom izračunavanja troškova najma kuće uzmite u obzir ove potencijalne troškove:

Hipoteka. Uzmite u obzir i kamate i principijelne isplate.
Porez na imovinu. One se razlikuju ovisno o regiji, ali očekujte da ćete platiti i do 2% vrijednosti svog doma godišnje.
Premije za hipotekarno osiguranje. Ako je predujam manji od 20% vrijednosti vašeg doma, očekujte da ćete platiti premije za hipotekarno osiguranje.
Osiguranje stanodavca. Ovo pokriva štetu stanara i štiti vas ako netko ozlijedi vašu nekretninu za najam. Prema HouseLogiću, posjednik osiguranja obično je 15% do 20% više od osiguranja vlasnika kuća.
Naknade HOA. Ova plaćanja potrebna su ako vaša kuća ili stan pripada nekom udruženju.
Popravci i zamjene. Prozori, vrata, zidovi, tepisi, krovovi i glavni uređaji moraju se popraviti ili zamijeniti.
Održavanje. Nakon odlaska stanara, uobičajeni troškovi uključuju vanjsku boju, unutarnju boju i čišćenje tepiha. Gotovo ćete uvijek trebati očistiti tepih između stanara, a možda ćete trebati dotaknuti i unutrašnju boju. Bojanje u vanjskim prostorima je rjeđe - očekujte da ćete slikati svakih pet godina.
Povijest oglašavanja i iznajmljivanja provjerava stanare. Možete se besplatno oglašavati na web stranicama kao što je Craigslist, ali očekujete da ćete platiti oko 100 USD ako želite pokrenuti novinske oglase. VeriFirst izvještava da povijest naplate iseljenja i povijest plaćanja najma koštaju između 5 i 10 USD.
Naknade za računovodstvo i upravljanje imovinom. Tvrtke za upravljanje nekretninama obično naplaćuju oko 10% vašeg prihoda od najma. Također, očekujte da ćete platiti najmanje 200 USD godišnje za CPA kako biste pripremili osobnu prijavu i porez na najam.

HouseLogic nudi besplatan radni list koji će vam pomoći da procijenite troškove najma vašeg doma.

Profitabilnost iznajmljivanja

Možete dobiti prilično točnu procjenu potencijalnih prihoda od najma provjerom knjiženja u vašem kvartu. Mrežno tržište nekretnina Zillow koristi MLS podatke i vlasničku formulu za procjenu vrijednosti najma na određenim kućama. Rentometer pruža sličnu uslugu. Možete i razgovarati s lokalnim agentom za prodaju nekretnina ili tvrtkom za upravljanje nekretninama ili provjeriti Craigslist kako biste vidjeli stopu kretanja u vašem području..

Također razmislite o povijesnim trendovima najma za vašu regiju - ako se nalazite u gradu u kojem raste cijena najma, prihod od najamnina uskoro može nadmašiti troškove. Usluge poput Rent Jungle mogu vam pokazati specifična kretanja cijena najma za vaše područje.

Kao i u svakom poslu, vaš prihod mora biti veći od vaših troškova ako želite ostvariti profit. Srećom, troškovi koje imate za najam kuće oporezuju se porezom, što smanjuje iznos poreza na dohodak koji morate platiti na primljene rente i povećava vašu gotovinu u kući.

Ako vam prihod od najma odmah premaši troškove, to je dobar znak. Ipak, čak i ako odmah ne ostvarite profit, nemojte se brinuti. Može biti da su cijene najma trenutno niske ili još uvijek plaćate veliku hipoteku. Prema Reutersu, Maryry CPA Jerry Gross procjenjuje da obično imate solidno ulaganje ako početni prihod od najma pokriva najmanje 80% neposrednih troškova najma..

Izračunavanje profitabilnosti

Kalkulator za iznajmljivanje poput onog u All Property Management može ponuditi uvid u dugoročnu isplativost vašeg najma. Samo unesite detalje o cijeni najma, hipotekarnim kamatama, hipotekarnom stanju, uplatama, porezima na imovinu, osiguranju, udruženim naknadama i koliko dugo planirate posjedovati nekretninu. Zatim kalkulator daje detaljan grafikon očekivanih novčanih tokova. Obračunava sve male troškove i varijable, kao što su slobodna radna mjesta, naknade za upravljanje imovinom, troškovi održavanja, troškovi prodaje i porezne stope..

Kalkulator, uz profitabilnost, projicira i buduću vrijednost vašeg doma ili nekretnine za iznajmljivanje. Kada ocjenjujete rezultate kalkulatora, budite svjesni vremenske vrijednosti novca. Možda će biti uzbudljivo misliti da bi vaš dom mogao vrijediti milijune za 30 godina, ali milion dolara 30 godina od danas nije milion dolara danas. Zapravo, pretpostavljajući stopu inflacije od 2%, kalkulator sadašnje vrijednosti procjenjuje da je milijun dolara u 2045. vrijedan svega 552.000 USD u 2015. godini.

Najam protiv prodaje - razmatranja

Prije nego što u bilo kojem slučaju povučete okidač, razmislite o svojoj financijskoj situaciji, stanju na stambenom tržištu i svim državnim ili lokalnim propisima koji utječu na vaša prava posjednika..

1. Prodajna cijena i kapitalni dobici

Ako niste zadovoljni s trenutnom vrijednošću kuće, iznajmljivanje kuće može pružiti određeni prihod dok čekate da se vrijednost vašeg doma poveća. Ako se domovi naglo cijene na vašem području, možda će biti pametno pričekati.

Nažalost, ova taktika može uzvratiti ako predugo čekate na prodaju. Nakon što kuću iznajmite više od tri godine, više je ne možete podnijeti kao primarno prebivalište. To znači da ste plaćeni porezom na prodaju rezidencije. Kada prodajete kuću koja nije vaše primarno prebivalište, morate plaćati porez na kapitalnu dobit na bilo koju zaradu, koja varira od 0% do 20%, ovisno o vašem poreznom razredu. Kod prodaje svog primarnog prebivališta možete isključiti 250.000 USD kapitalnih dobitaka (ili 500.000 USD ako ste bračni par) prilikom prodaje.

Da bi se vaš dom mogao smatrati osnovnim prebivalištem, u njemu ste sigurno živjeli dvije od posljednjih pet godina. Ako pogrešno zaključite svoju prodaju, nakon prodaje najma možete završiti zbog desetaka tisuća dolara kapitalnog dobitka.

2. Porez na dohodak od najma

Baš kao i plaće od posla ili dividende iz zaliha, porez na dohodak obračunava se na bilo koji dohodak od najma po vašoj uobičajenoj poreznoj stopi. Srećom, možete otpisati sve troškove povezane s iznajmljivanjem kuće. Na primjer, ako vaš bruto prihod od najma za godinu iznosi 40 000 USD, a vi ste ostvarili 30 000 USD za troškove najma, samo se porez obračunava na 10 000 USD.

Uz odbitak gotovinskih troškova, možete tražiti i odbitak za troškove amortizacije. Ovaj bezgotovinski trošak omogućuje vam polako oduzimanje iznosa koji ste platili za kupnju kuće. Također, ako imate gubitak od najma, gubitak ćete možda moći iskoristiti za nadoknadu nekog svog prihoda ako je vaš prilagođeni bruto dohodak manji od 150 000 USD. Zatražite CPA za više detalja o odbitku gubitaka ili amortizacije.

3. Vlasnički kapital

Jedini način na koji mnogi vlasnici kuća mogu uplatiti predujam za svoj sljedeći dom jest unovčiti kapital koji su uložili u onaj koji već posjeduju. Možete li svoju obitelj ogrebati dovoljno da 20% odložite na svoj sljedeći dom, a da ne prodate postojeći? Dobro razmislite prije nego što se odlučite za najam.

4. Troškovi

Nadamo se da možete zadržati dom unajmljen većinu vremena i pokriti većinu ili sve hipotekarne isplate. Međutim, trebali biste biti spremni za najgori slučaj: plaćanje dvostrukih hipoteka za najam i osobno prebivalište. Čak i bez stanara, i dalje snosite neke troškove najma, uključujući osiguranje, održavanje, oglašavanje, pravne i računovodstvene naknade.

U mnogim je područjima deložiranje stanara koji ne plaća najam prilično dugotrajno i dugotrajno. Ako imate najmoprimca koji neće platiti ili nanijeti značajnu štetu kući, moguće je da vaš najam ne može donijeti zaradu nekoliko mjeseci. Uz sudske pristojbe, odvjetničke troškove, popravke, troškove čišćenja i izgubljenu stanarinu, Star Point Tenant Screening procjenjuje da deložacija stanara košta u prosjeku oko 3000 dolara.

Ako kupujete drugo prebivalište, zajmodavac za vaš budući dom uvrštava taj rizik u svoje proračune. Lending Tree navodi da zajmodavci uzimaju u obzir samo 75% predviđenog prihoda od najma prilikom određivanja omjera duga i prihoda. Ako iznajmljivanje kuće povećava omjer duga i prihoda, možda nećete ispuniti uvjete za tako velik zajam za vaš novi dom kao što ste se nadali..

5. Vrijeme i stres

Biti posjednik može dugotrajno i osjećajno iscrpljivati. Odgovorni ste za oglašavanje, prikazivanje kuće i pokretanje pozadinskih čekova kako biste kući unajmili. Morate upućivati pozive stanara, rukovati održavanjem i popravcima i rješavati sve hitne slučajeve. Iako možete unajmiti tvrtku za upravljanje nekretninama da to učini za vas, očekujte da će vam naplatiti najmanje 10% vašeg prihoda od najma.

6. Pitanja na daljinu

Možda ćete moći sami upravljati kućom za iznajmljivanje ako ste u istom gradu ili županiji, no upravljanje daljinskim iznajmljivanjem je druga priča. Iako su troškovi putovanja radi posjeta vašem najmu - poput troškova za kilometražu, avionske karte, cijene taksija, hotela i hrane - neoporezivi, brzo smanjuju vašu zaradu od najma. Ima više smisla zaposliti tvrtku za upravljanje imovinom koja će se baviti svakodnevnim pitanjima i potencijalnim izvanrednim situacijama. Za manje poslove (poput čišćenja tepiha i farbanja), koje biste inače sami mogli dovršiti, morate angažirati i osoblje za popravak i održavanje.

7. Prava stanara i ograničenja iznajmljivanja

Svaka država ima svoj zakon o stanodavcima i stanarima, a neki gradovi imaju i lokalne propise. Ova pravila mogu regulirati kako i kada možete iseliti stanare, kada možete pristupiti objektu za iznajmljivanje, koliko možete povećati najamnine i kada morate vratiti depozite. Državna pravila možete pronaći na web mjestu državne službe za zaštitu potrošača i putem Municode potražite gradske općinske kodove.

Ovi propisi mogu ozbiljno utjecati na isplativost vašeg ulaganja u najam. Neka područja favoriziraju iznajmljivače, dok druga stanarima daju velika prava. Primjerice, kontrola najma u San Franciscu zabranjuje stanodavcima da povećavaju najamnine veće od 1% ili 2% godišnje.

Ako želite unajmiti stan, prvo se raspitajte o ograničenjima kod kuće. Mali broj jedinica koje zauzimaju vlasnici može umanjiti vrijednost udruge za condo, pa mnogi odbori ograničavaju količinu iznajmljenih jedinica u bilo kojem trenutku.

Završna riječ

Iznajmljivanje kuće, kao i mnoge strategije ulaganja, je rizik. Ako se vrijednost vašeg doma s vremenom cijeni, stanarina se i dalje povećava, a kuću možete zadržati iznajmljenom, vaša nekretnina može pružiti fantastičan povrat ulaganja. Međutim, ako najamnine u vašem području padnu, vrijednost vašeg doma ne raste tako brzo kako ste očekivali ili ako kupite stanare koji ne plaćaju, to možda neće biti velika investicija. Provjerite imate li raspoloživ iznos novca za pokriće izvanrednih situacija i razgovarajte s financijskim planerom prije nego što donesete odluku.

Jeste li razmišljali o ulaganju u nekretnine?