Što je hipoteka podesiva stopa (ARM) - definicija, prednosti i nedostaci
Jedna vrsta zajma koja je u zadnje vrijeme postala popularna je ARM, ili hipoteka podesiva stopa. Kad je riječ o ovom zajmu, kamatna stopa počinje vrlo nisko i s vremenom se prilagođava prema kamatnom indeksu, poput LIBOR-a (Londonska međubankarska ponuđena stopa). Obično se kamatna stopa prilagođava jer se doda marža svim trenutnim stopama.
ARM-ovi mogu biti vrlo prikladni u određenim situacijama i mogu zahtijevati isključenje iz zatvora u drugima. Stoga je ključno razumjeti njihove jedinstvene značajke i razmotriti dugoročne rizike uz kratkoročne nagrade koje ova vrsta zajma može ponuditi.
Možda najvažnija razmatranja koja se odnose na ARM odnose se na to da li postoji razdoblje s fiksnom kamatnom stopom, na kojem indeksu se stopa temelji, koliko često se stopa prilagođava i postoje li kamatna stopa ili ograničenja plaćanja.
Razdoblje s fiksnom kamatnom stopom
Najčešća hipoteka podesiva stopa naziva se "hibridni ARM", u kojem je zajamčeno da će posebna kamatna stopa ostati fiksna u određenom vremenskom razdoblju. Ova početna stopa često je niža od one koju inače možete dobiti u tradicionalnom 30-godišnjem fiksnom zajmu.
Na primjer, 3/1 ARM ili 5/1 ARM ponudit će fiksnu kamatnu stopu tijekom tri ili pet godina. Međutim, određeno razdoblje može uvelike varirati, od mjeseca do deset godina, i ograničeno je samo onim što će zajmodavac dopustiti. Općenito, što je kraće određeno razdoblje, niža će kamatna stopa biti za to vrijeme.
Za mnoge ljude koji refinanciraju hipoteku ili se sele svake nekoliko godina, ARM može biti učinkovit način plaćanja manje kamate nego što je to moguće sa standardnim 30-godišnjim fiksnim zajmom. Nadalje, ovo određeno razdoblje može vam dati vremena da procijenite u kojem se smjeru kreću kamatne stope i odlučite kada i ako refinancirati. U skladu s tim, većina se odlučuje za refinanciranje na kraju ili kraj kraja razdoblja s fiksnom stopom.
Kako se izračunava nova kamatna stopa
Vaša hipotekarna kamatna stopa prilagodit će se prema specifičnom indeksu kamatnih stopa i marži zajmodavca.
Indeks kamatnih stopa
Ukopan negdje u papirologiji za svaku hipoteku podesive stope, naći ćete indeks na kojem će se temeljiti prilagodba kamatne stope. Indeks je opći pokazatelj trenutnih kamatnih stopa, poput trenutne stope na državne obveznice ili kamatne stope koju banke plaćaju na svoje depozite (COFI).
Kada kamatne stope porastu, ti će indeksi rasti. Isto tako, kad kamatne stope padnu, ti će se indeksi smanjivati. No, iako će svaki indeks slijediti opći trend, možda neće točno pratiti trenutne prosječne kamatne stope.
Margina
Marža je postotak koji se indeksu dodaje da bi odredio vašu novu kamatnu stopu i obično se kreće između 2% i 4%. Na primjer, ako indeks prosječno iznosi 4%, a vaša marža je 3%, vaša stopa će se prilagoditi na 7%. Indeks plus marža tehnički se naziva "potpuno indeksirana stopa", ali većina ljudi to samo naziva vašom kamatnom stopom.
Marže se dodaju tako da zajmodavac donosi profit jer indeksi koji se koriste obično imaju vrlo niske stope. Veličina svoje marže može ovisiti i o vašem kreditu; što je bolji vaš kredit, to je manja marža. Zbog marže, kamatne stope će obično morati biti niže (u odnosu na vrijeme kada ste uzeli zajam) da biste vidjeli ekvivalentnu ili sniženu kamatnu stopu nakon što se ARM prilagodi.
Pri uspoređivanju ARM-ova, imajte na umu da onaj s najvećom maržom nije nužno onaj koji gubi. To je zato što možda koristi indeks koji je općenito niži ili ima manju volatilnost. Primjerice, neke hipoteke kamatnu stopu temeljit će na COFI (Indeks troška sredstava), koji ima tendenciju rasta i smanjenja manje od ostalih stopa. Umjesto toga, neki ARM-ovi koriste LIBOR koji ima tendenciju malo više. Pogledajte gdje se ARM-ov indeks nalazio u posljednjih nekoliko godina kako biste stekli ideju o tome gdje bi vaša kamatna stopa mogla biti u budućnosti.
Koliko često se kamata prilagođava??
Nakon što se kamatna stopa prilagodi, morate znati koliko često će se to mijenjati prema naprijed. Drugim riječima, kada će se slijedeći put prilagoditi? Znajući to je presudno ne samo kako biste lakše donijeli proračun, već i odredili kada je vrijeme za refinanciranje.
Da biste znali kada će se to dogoditi, pogledajte drugi broj hibridnog ARM-a. Na primjer, već znate da će se 3/1 ARM prvi put prilagoditi nakon tri godine. Međutim, drugi broj znači da će se nakon toga prilagoditi jednom godišnje. To je rečeno, postoje neki ARM-ovi koji će se prilagođavati svake dvije godine, šest mjeseci, pa čak i svaki mjesec nakon početnog prilagođavanja - iako je potonji rjeđi.
Je li kamatna stopa ili plaćanje ograničeno?
Ograničenje vaše kamatne stope ili plaćanja znači da može povećati samo određeni iznos tijekom određenog vremenskog razdoblja. U stvari, postoje različite vrste ograničenja koja su osmišljena kako bi vam plaćanje ili kamate drastično porasle tijekom kratkog vremenskog razdoblja, čak i ako skok kamatnih stopa.
Ograničena kamatna stopa
Najviša ograničenja kamatne stope nalaze se u dva okusa: vijek trajanja i ograničenje periodičnog prilagođavanja.
- Ograničenje najvišeg trajanja omogućava da kamatna stopa ikad prijeđe određenu stopu (ta granica može biti prilično visoka).
- Kapac periodičnog prilagođavanja sprječava da se u određenom vremenskom razdoblju stopa povećava. Na primjer, vaša kamatna stopa može biti ograničena na 0,5% godišnje, bez obzira koliko indeks porastao. Međutim, neki ARM-ovi neće staviti ograničenje na prvo podešavanje, već na naknadne prilagodbe.
Važno upozorenje je da ako indeks u jednoj godini poraste više od maksimalnog iznosa, kamatna stopa može se nastaviti usklađivati u sljedećoj godini, čak i ako se indeks nije pomaknuo od prethodne korekcije.
Dakle, u gornjem primjeru, zamislimo da je indeks porastao 1,5% u jednoj godini, ali ostaje na toj razini u narednih nekoliko godina. U 1. godini kamatna stopa raste na 0,5%, odnosno iznos koji vam dopušta ograničenje periodičnog prilagođavanja. Zatim će se u dvije i tri godine kamatna stopa rasti 0,5% sve dok kamatna stopa ne odgovara indeksu plus iznosu marže.
Kat kamate
Neki ARM-ovi imaju "najnižu" kamatnu stopu ispod koje stopa ne može prijeći. Drugim riječima, čak i ako se kamatne stope značajno smanje, vaša nova stopa možda uopće neće pasti. To je zbog toga što bi „najniža“ mogla biti kamatna stopa učinkovita tijekom određenog razdoblja ili kamatna stopa na koju se prvo prilagodila. Pažljivo provjerite papirologiju da biste vidjeli postoji li kamatna stopa koja će samo rasti.
Platne kape
Kao i ograničenje kamatne stope, ograničenje plaćanja onemogućuje previše plaćanja u bilo kojem trenutku. Ograničenje plaćanja bit će u iznosima u dolarima (npr. Mjesečna uplata može poskupjeti samo 200 USD godišnje) ili u postotku (npr. Mjesečna uplata može porasti samo 10% svake godine).
Štoviše, vaše novo plaćanje uspoređivat će se s uplatama za prošlu godinu, a ne izvorno. Na primjer, ako vam je ograničenje plaćanja svake godine 10%, a vi ste u početku plaćali 1.000 USD mjesečno, prilagođeno plaćanje može se povećati na ne više od 1.100 USD u prvoj godini, 1.210 USD u drugoj i 1.331 USD u trećoj.
Ograničenja plaćanja obično rade neovisno o ograničenju kamatne stope. Dakle, čak i ako kamatna stopa znatno poraste, to ne mora nužno značiti i vašu isplatu. S druge strane, taj interes i dalje dugujete i on će se uključiti u stanje hipoteke. To je poznato kao negativna amortizacija (vidi dolje).
U stvari, možda ni ne shvaćate da se događa. Ali ako vaša kamatna stopa poraste, a plaćanje ne bude, vaš kreditni saldo vjerojatno raste mjesečno umjesto da pada. Neki ARM-ovci imaju klauzulu kojom će se u cijelosti ukloniti gornja granica plaćanja kada trenutni saldo zajma premaši izvorni saldo za određeni iznos. To često rezultira velikim skokom plaćanja. Da biste izbjegli ovu situaciju, svaki mjesec pregledajte hipoteku kako biste provjerili da se stanje kredita ne povećava i da vaše plaćanje odgovara kamati koja vam se naplaćuje.
Različite vrste naoružanja
Osim hibridnog ARM-a, postoje i druge manje uobičajene vrste. Ako ih pogrešno ne shvatite, to može imati ozbiljne posljedice na vaše financijsko zdravlje, kreditnu sposobnost i opću kvalitetu života.
1. ARM-ovi samo za kamate
ARM samo za kamate omogućava vam da plaćate samo kamate na kredit svaki mjesec, bez plaćanja bilo kakve glavnice. To smanjuje plaćanje, ali ne pomaže vam da izgradite kapital niti se približite posjedovanju vašeg doma. Ovu vrstu zajma često koriste investitori koji nemaju namjeru zadržati dom dugo, ili vlasnici domova koji očekuju da će si bolje priuštiti dom za nekoliko godina.
No, preuzimanje takvog zajma može biti rizično, jer se većina hipoteka samo na kamate na kraju resetira i zahtijeva od vas da otplatite glavnicu. Kada se to dogodi, naravno, plaćanje drastično raste. Ako imate ili razmišljate o takvom zajmu, shvatite kako i kada se prilagođava za amortizaciju u potpunosti.
2. Hipoteke negativne amortizacije
"Negativna amortizacija" je fantastičan pojam za hipoteku gdje plaćate manje od kamate dospijevaju svakog mjeseca. To znači da se saldo vašeg kredita povećava, jer se na saldo kredita dodaje neplaćena kamata. Ove vrste hipoteka obično su zloupotrijebljene za vrijeme stambenog procvata jer su plaćanja razumljivo niska.
No, ako saldo kredita postane previsok, hipoteka će se resetirati i plaćanja će dramatično skočiti. Prije stambenog procvata, većinu negativnih amortizacijskih hipoteka koristili su samo investitori ili kućni peradari. Ti su zajmovi jednostavno recept za katastrofu za većinu vlasnika kuća.
3. Plaćanje-mogućnost ili hipoteke Pick-a-Pay
Hipoteka „pick-a-pay“, poznata i kao hipoteka na način plaćanja, prilično je nova vrsta zajma koja se čini prilagođenom da stvori probleme. Te su hipoteke bile vrlo popularne kada su cijene kuća drastično porasle jer su ljudima dopustile da uđu u više kuća za manje novca. Većina ovih zajmova nudi višestruke mogućnosti plaćanja svaki mjesec i sve dok plaćate barem najmanju uplatu nećete biti zadani.
Uobičajeno je da možete birati između plaćanja svih kamata plus dijela glavnice, plaćanja samo kamate ili uplata iznosa manjeg od kamate obračunatih u tom mjesecu. Možete zamisliti da većina ljudi odabere najmanju uplatu, što znači da neplaćene kamate mogu uzrokovati da značajan rast duga s vremenom poraste. Zatim, nakon što saldo kredita dostigne određenu točku (često 20% više od prvobitnog stanja), hipoteka će se resetirati i plaćanja će dramatično porasti.
Hipoteke na naplatu bile su često prodavane osobama koje nisu bile obaviještene da bi plaćanje minimalne uplate uzrokovalo rast stanja kredita. Iako ove vrste hipoteka mogu biti odličan alat za investitore, one obično nisu prikladne za ljude koji namjeravaju dugo biti u svom domu. Ako imate hipoteku s različitim opcijama plaćanja svakog mjeseca, pažljivo pročitajte dokumentaciju o zajmu i svoju hipoteku kako biste utvrdili koliko trebate platiti kako bi se stanje kredita smanjilo umjesto da se poveća.
Za i protiv ARM-a
Ovi prednosti i nedostaci uglavnom se primjenjuju na većinu ARM-ova, ali pažljivo proučite papirologiju da biste potvrdili primjenjuju li se na zajam koji razmatrate ili ne..
prednosti
- Niži završni troškovi. Jedna značajna korist za ARM-ove je ta što su one često jeftinije od hipoteke sa trajno fiksnom kamatnom stopom.
- Niže fiksne kamate. Ako ARM ima razdoblje s fiksnom kamatnom stopom, ta stopa je obično niža od stope na trajno fiksnu hipoteku s fiksnom kamatnom stopom.
- Velikodušno razdoblje s fiksnom kamatom. Budući da mnogi ljudi čak pet godina ne zadržavaju istu hipoteku, ARM od 5/1 može vam dati dovoljno vremena za prodaju ili refinanciranje kuće bez da se početna stopa ikada prilagodi. To znači da možete uštedjeti novac unaprijed na nižim troškovima zatvaranja i s vremenom nižim kamatnim stopama - posebno ako okruženje kamatnih stopa ostaje nisko ili opada.
- Pomaže vam se kvalificirati za veći dom. Budući da je početno plaćanje često niže od hipoteke sa trajno fiksnom stopom, može se lakše kvalificirati za veći zajam. Mnogi ljudi koji dobiju ARM prvi su kupci kuća koji očekuju da će zaraditi više novca u pet godina nego sada. U stvari, ARM može biti odlična odskočna točka u vlasništvo kuće jer je relativno jeftin i lako se kvalificirati za.
Nedostaci
- Nedostatak dosljednosti u plaćanju. Nakon što se stopa prilagodi, to može otežati izradu proračuna, posebno ako se ona prilagođava svaki mjesec ili šest mjeseci.
- Kamatne stope mogu rasti. U hibridnom ARM-u kamatna stopa tijekom određenog razdoblja često je umjetno niska. Dakle, čak i ako se stope ne mijenjaju puno, vaše plaćanje i dalje može rasti ako se kamata resetira. Ako su kamatne stope porasle, stopa bi se mogla povećati na iznos vašeg ograničenja, što u nekim slučajevima može rezultirati negativnom amortizacijom.
- Mogli biste se odreći niske fiksne kamatne stope. Iako će kamatna stopa na ARM-u u početku biti niža od one 30-godišnje fiksne hipoteke, ona će se resetirati. Ako se kamatne stope povećaju prije refinanciranja, 30 godina niže kamatne stope možete propustiti.
- Vjerojatnije je imati skrivene probleme. Nažalost, pokazalo se da hipotekarni korisnici nisu najetičnija skupina i imaju tendenciju zlouporabe određenih hipoteka, poput ARM-a. Drugim riječima, morat ćete biti sigurni da vam ništa ne promiče u sitnom tisku i da razumijete uvjete zajma poput načina rada marže, ograničenja plaćanja i kamata. Mnogi vlasnici kuća našli su se u vrućoj vodi, pa čak i u bankrotu zbog ove vrste kredita.
Završna riječ
Hipoteke podesive stope su u posljednjih nekoliko godina znatno porasle, prvenstveno zbog nižih troškova i kamatnih stopa. Međutim, i oni su ozbiljno zlostavljani. Ipak, hipoteka podesiva stopa koja je prilagođena vama i vašim financijskim potrebama može biti vrlo korisna sve dok ste svjesni svih uvjeta hipoteke..
Štoviše, prilikom odabira bilo koje hipoteke, a posebno ARM-a, uzmite u obzir osobnu situaciju i namjere. Na primjer, ako očekujete da živite u vašem domu dugi niz godina, a kamate su cijelo vrijeme najniže, ARM vam možda ne bi imao smisla. Naravno, uštedjet ćete nešto novca u prvih nekoliko godina, ali vjerovatno je da ćete platiti više putem veće kamatne stope kad refinancirate.
Odvojite vrijeme za razumijevanje i usporedbu hipoteka i imajte na umu koje su vam najvažnije značajke. Uvijek temeljito pregledajte dokumentaciju o kreditu prije potpisivanja kako biste osigurali da dobijete pravu hipoteku i izbjegavate zamke i skupe pogreške.
Jeste li odlučili ići s hipotekom s prilagodljivom stopom? Zašto ili zašto ne?